OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE

L'article 3 de la loi du 18 juillet 1889 est le seul lLexte qui envisage les obligations du bailleur dans le contrat de colonage : il met à sa charge trois obligations ; le bailleur est tenu à la délivrance de objet du bail; il doit la garantie ; certaines réparations aux bâtiments de la inétairie sont à sa charge. De plus, l'usage des lieux met

presque universellement le paiement de l'impôt foncier au rang des obligations du propriétaire, qui doit aussi contribuer, pour sa part, à l'achat des pailles et engrais nécessaires à l'exploitation.

De ces diverses obligations, les trois premieres ne sont que les conséquences de l'obligation plus générale pour le bailleur de faire jouir le preneur. Cette obligation n'est pas, comme dans l'usufruit, par exemple, purement passive, elle implique de la part du baïlleur une certaine activité. En d'autres termes, tandis que le nu-propriélaire - doit simplement laisser l'usufruitier en jouissance de la chose, palt fruit, le propriétaire de la métairie doit plus que cela, præstare uit el fruxr. \

I. — Le bailleur doit, en premier lieu, délivrer la mélairie entière au preneur, et cela à l'époque fixée par la convention ou par l'usage. I] doit délivrer la métairie telle qu'elle se comportait lors de la conclusion du bail, c'est-à-dire avec la contenance, approximative qu'elle avait à ce moment, avec les prairies qui s'y trouvaient, CIROARE

Que si le preneur avait commis une erreur sur la contenance exacte de la métairie, faut-il décider qu'il pourrait demander la résiliation du contrat ? Non, si l'erreur est minime; mais si elle porte sur une quantité considérable de terre eu égard à l'importance lotale de la métairie, si l'erreur est telle que l'on doive supposer que le preneur n'aurail pas traité s'il avait été bien informé, nous croyons que.la résiliation serait possible.

IT. — Le bailleur doit garantir au preneur une jouissance paisible et continue. Nous entendons tout d'abord par là que le propriétaire doit s'abstenir de tout fait personnel qui viendrait troubler le colon dans sa

jouissance, qui, nolamment, pourrait enltraver Ja culture. Ainsi, il ne pourrait changer totalement l'état des cullures, semer, par exemple, des glands dans un vaste champ pour le transformer en bois. Mais si ce changement de forme n'étail opéré que sur une partie peu considérable; si, sur une métairie très grande, le propriétaire veut détacher quelques arpents pour agrandir son parc, le mélayer ne saurait s'y opposer: tout au plus aurait-il droit à une indemnité. Du reste, le contral de colonage est essentiellement de bonne foi et le juge doit avoir un large pouvoir d'appréciation « pour arrêler les oppositions (racassières et malveil- » lantes ou réprimer les exigences déraisonnables et les » vexalions injustes. » (1).

Le propriélaire ne doit pas seulement s'abstenir de tout fail personnel, de nature à troubler la possession du colon, il est encore responsable des vices et défauts cachés du fonds (art. 1721). Ce principe reçoit nolamment son application dans les cas suivants : S'il y a, dans les prairies, des herbes vénéneuses ; s’il y a, dans les batiments, des vices de construction ; si, par suite des eaux qu'il contient, le terrain est impropre à la culture, etc... Il est bien entendu que le propriétaire peut se décharger de cette responsabilité par une clause de non-garantie ; mais nous pensons qu'une clause expresse de non-garantie ne serait pas nécessaire pour décharger le bailleur lorsque les vices de la chose sont apparents.

Le propriétaire doit encore garantir le colon de tout trouble provenant des agissements des tiers. Mais il est

(1) MÉPLAIN, n0 148.

sm Efiu

simplement tenu à la garantie du trouble de droit el non à la garantie du trouble de fait. Les articles 1725 et 1727, qui admettent cette solution en matière de louage, nous paraissent applicabes. Toutefois, l'article 1726 doit être écarté : ce texte donne au fermier troublé par une action, concernant la propriété du fonds, le droit de demander upe diminution proportionnelle du prix de bail. Ici, il n'v à pas de prix du bail, il ne saurait être question de le diminuer.

III. — Le colon n'a pas seulement droit à une jouissance paisible, le bailleur lui doit une jouissance continue. L'obligation, pour ce dernier, d'exécuter certaines réparations découle de ce principe. I résulte du texte de l'article 3 de la loi du 18 juillet 1889, ainsi que des déclarations du rapporteur, M. Million, que le propriétaire est seul chargé :

10 Des grosses réparations ;

20 Des réparations locatives ‘ou de menu entretien occasionnées par la vétusté ou par la force majeure.

Le colon est donc tenu :

1° Des réparations locatives qui ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par la force majeure :

20 De toutes réparations rendues nécessaires par sa faute.

Toutefois, même en ce qui concerne les menues réparations mises à la charge du colon, la loi réserve le cas où l'usage des lieux serait contraire : il est, en effet, certaines régions où les réparations locatives des bâti ments habités par le colon sont seules à la Charge de ce dernier, le propriétaire étant tenu des réparations loca Lives des bâtiments servant uniquement à l'exploitation.