DU CRÉDIT FONCIER DE FRANCE

De la création du Crédit foncier. — De son organisation. — Du personnel de l’administration centrale et des succursales. — Des opérations du Crédit foncier. — Des prêts hypothécaires. — Des prêts communaux. — Des obligations du Crédit foncier. — Des diverses émissions d’obligations foncières. — Des diverses émissions d’obligations communales. — Des privilèges qui ont été accordés au Crédit foncier. — De sa fusion avec la Banque hypothécaire. — De sa situation actuelle. — Tableau des prêts effectués par le Crédit foncier.

I. De la création du Crédit foncier. — On sait en quoi consiste le crédit hypothécaire : un propriétaire veut contracter un emprunt ; il donne une hypothèque sur

Tomb II. 1

son immeuble, et cette hypothèque confère au créancier, s’il n’est pas remboursé à l’échéance, le droit de faire vendre l’immeuble hypothéqué et d’être payé sur le prix provenant de la vente par préférence aux autres créanciers du débiteur.

L’hypothèque est donc un droit réel et accessoire, établi sur les immeubles pour garantir l’acquittement d'une dette, et qui donne au créancier un droit de préférence sur le prix de l’immeuble hypothéqué. Mais elle implique, en outre, un droit de suite, sans lequel le droit de préférence serait trop souvent illusoire, c’est-à-dire le droit pour le créancier de faire vendre l’immeuble hypothéqué lors même qu’il est passé entre les mains d’un tiers. Enfin l’hypothèque est indivisible de sa nature, c’est-à-dire que l’immeuble hypothéqué est affecté dans son entier au paiement de la totalité de la dette, en sorte qu’elle continue à le grever entièrement tant qu’elle n’est pas complètement éteinte.

Les hypothèques sont légales, judiciaires ou conventionnelles.

La constitution de l’hypothèque conventionnelle, la seule dont nous devions nous occuper ici, doit être constatée par un acte notarié. Il faut, de plus, pour que l’hypothèque existe vis-à-vis des tiers, pour qu’elle produise ses effets à leur égard, qu’elle ait été révélée et rendue publique par une inscription au bureau du conservateur des hypothèques, contenant les noms du créancier et du débiteur, le montant de la créance, l’époque de son exigibilité, et enfin la désignation précise de l’immeuble hypothéqué. En effet, un propriétaire

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peut avoir à constituer successivement plusieurs hypothèques sur son immeuble, et, dans ce cas, il importe aux divers créanciers hypothécaires de connaître d’une façon précise quel est le rang deleur hypothèque ; car si chacun d’eux a le droit de faire vendre l’immeuble hypothéqué à défaut de paiement de sa créance, et d’être remboursé sur le prix qui provient de la vente avant les créanciers qui n'ont aucun droit d’hypothèque, il existe entre les créanciers hypothécaires eux-mêmes un rang de préférence, d’après lequel celui d’entre eux dont l’hypothèque a été inscrite en premier lieu est d’abord remboursé, puis les créanciers dont l’hypothèque a été inscrite en second lieu, et ainsi de suite ; en sorte que si l’immeuble a été hypothéqué pour une somme totale qui dépasse sa valeur, le dernier créancier inscrit ne sera pas intégralement remboursé et devra recourir à d’autres voies d’exécution.

Outre les hypothèques, il existe des privilèges sur les immeubles, qui confèrent également un droit de préférence à certains créanciers. Tels sont : le privilège du vendeur sur l’immeuble qu’il a vendu et dont le prix ne lui a pas été intégralement payé ; le privilège des cohéritiers et copartageants sur les immeubles de la succession, pour les recours qu’ils peuvent exercer respectivement entre eux à l’occasion du partage ; et enfin le privilège des architectes et entrepreneurs, pour les sommes qu’ils ont avancées pour les constructions faites par eux. Ces privilèges diffèrent des hypothèques en ce qu’ils existent de plein droit, tandis que les hypothèques peuvent être établies par convention ;

et en ce qu’ils produisent leur effet aussitôt que la créance à laquelle ils sont attachés a pris naissance, tandis que les hypothèques ne produisent, en général, leur effet qu’à la date du jour où elles ont été inscrites.

Les tiers auxquels un débiteur offre un droit d’hypothèque sur son immeuble doivent donc s’assurer préalablement que cet immeuble n’est pas déjà grevé d’un privilège ou d’une hypothèque antérieure; ou, s’il est déjà grevé d’un droit de cette nature, que sa valeur dépasse le montant des créances qui viennent en première ligne. Ils doivent s’assurer que le prix d’achat ou de construction de l’immeuble a été payé; et, s’il s’agitd’un immeuble de succession, que le partage n’a donné lieu à aucune inscription de privilège dans le délai de 60 jours prescrit par la loi. Ils doivent enfin se faire remettre par le conservateur des hypothèques un certificat constatant qu’il n’existe pas d’hypothèques inscrites, ou indiquant celles qui existeraient. Ces formalités accomplies, ils seront à peu près en mesure d’apprécier le degré de sécurité du gage qui leur est offert. Néanmoins, alors que le crédit mobilier a pris une immense extension, le crédit hypothécaire est loin d’avoir reçu les développements qu’il comporte. La raison en est dans les difficultés que nos lois sur l’expropriation immobilière imposent aux créanciers hypothécaires qui veulent obtenir le remboursement de leur créance. Tout en restant dans son ensemble une œuvre de raison et d’équité, notre Code civil a des points faibles ; il met trop souvent en oubli la règle qu’il a cependant pris soin de formuler « que la

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convention fait la loi des parties». Cette pauvre convention des parties, qui est tout, il la réduit à néant, sous le prétexte de venir en aide aux débiteurs. Ainsi il donne au juge le pouvoir d’accorder des délais de grâce; il ne permet pas de stipuler des dommages-intérêts au delà de l’intérêt légal, en cas de retard du débiteur dans l’acquittement de sa dette, ce qui met le créancier à sa merci; enfin dans la matière qui nous occupe, il multiplie les formalités qui doivent précéder la saisie et la vente des immeubles par expropriation forcée, sans faire aucune distinction entre la valeur des immeubles; et il en arrive par là à ce résultat absurde que, pour la petite propriété, les frais de l’expropriation égalent et vont même quelquefois jusqu’à dépasser le prix de l’adjudication 1.

Ces difficultés n’ont pas empêché, il est vrai, le développement de la dette hypothécaire dans notre pays ; on peut la fixer à environ 13 à 14 milliards ; mais elles l’ont rendue singulièrement onéreuse. Les créances hypothécaires n’étant pas facilement négociables, il en est résulté que les prêts à long terme sont difficilement consentis, et que l’emprunteur n’ayant pas un temps assez long pour s’acquitter est souvent dans l’impossibilité de le faire. Plusieurs essais ont été tentés, à diverses reprises, pour établir le crédit hypothécaire sur des bases favorables à la circulation des capitaux. Sous la Con vention, un projet de loi très sage avait été présenté * ce projet rejetait les hypothèques occultes des mineurs