Voy. Précis d’Economie politique par M. Paul Gauwès

et des femmes mariées ; les ascendants qui avaient donné leur consentement au mariage, les membres du conseil de famille prenaient hypothèque pour les femmes et pour les mineurs ; on eut même une idée hardie, celle de la cédule hypothécaire, sorte de titre que le propriétaire créait lui-même et qu’il pouvait négocier à sa volonté; le droit de mutation était réduit à très peu de chose. Les lois de l’Empire et du Consulat firent disparaître ces facilités précieuses.

En 1848, divers moyens furent proposés. On voulait arriver à ce qu’on a appelé la mobilisation du 50/, par la création de valeurs au porteur, ayant pour gage le sol et destinées à circuler facilement de main en main. Dans ce but, on proposait l’établissement de sociétés de Crédit foncier dont on empruntait les exemples et les règles à l’Allemagne, et qu’on espérait voir se développer sur tous les points de notre territoire. On comptait qu’on arriverait ainsi à faire disparaître la plus grande partie des emprunts à court terme, en substituant à ce système, si onéreux pour les propriétaires français, celui des emprunts à long terme, avec amortissement continu et progressif, et qu’on mettrait par là la propriété foncière à l’abri des embarras et des difficultés *sous lesquels elle succombait.

L’instrument nécessaire au fonctionnement d’une société semblable était l’émission d’obligations représentant les prêts faits et pourvues des mêmes garanties que les prêts, à cette différence cependant que les prêts hypothécaires ont une garantie spéciale sur un immeuble déterminé, tandis que les obligations foncières ont pour

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garantie la masse des prêts effectués par la société. Ges obligations ou lettres de gage étant au porteur ou transmissibles par endossement, il en résultait que la société pouvait, en les négociant, se procurer une valeur correspondante à celle des prêts effectués par elle.

Telles étaient les bases des sociétés de crédit foncier existant depuis longtemps en Allemagne où elles avaient pris naissance sous le règne de Frédéric II. Elles furent également adoptées en France, avec certaines modifications. La société du Crédit foncier fut constituée comme une sorte d’intermédiaire entre les propriétaires qui auraient recours au crédit et les capitalistes. Un propriétaire veut-il contracter un emprunt en consentant une hypothèque sur son immeuble, il en fait la demande à la société, qui, après avoir vérifié le gage, lui prête la somme nécessaire en constituant une hypothèque à son profit. La société devient ainsi créancière de l’emprunteur; c’est envers elle que ce dernier est obligé au paiement de ses annuités ; c’est en sa faveur qu’il constitue une hypothèque sur son immeuble. Mais aussitôt le prêt effectué, la société est autorisée à émettre une obligation foncière pour une somme égale et à négocier cette obligation pour son compte, afin de rentrer par là dans les fonds qu’elle a avancés à l’emprunteur. — Toutefois, en négociant ses obligations, elle ne transmet pas, comme nous l’avons déjà fait remarquer, l’hypothèque spéciale qui lui a été consentie ; elle procède par des opérations d’ensemble, en donnant en garantie à ses prêteurs la masse des biens hypothéqués par ses emprunteurs, et en ayant ainsi la faculté de créer des obli-

gâtions d’une valeur uniforme, remboursables dans un délai déterminé, par la voie d’untirageau sort. Ces obligations étant garanties par l’ensemble des prêts, ne doivent jamais en dépasser le montant. Elles ne doivent pas non plus dépasser le vingtième du capital social, qui forme une garantie supplémentaire.

C’est vers la fin de l’année 1851 et dans les premiers jours de 1852 que ce plan avait été élaboré. Un pouvoir nouveau venait de surgir, et ce pouvoir, plein des souvenirs du Consulat, auxquels il alliait des prétentions démocratiques et humanitaires, voulait, lui aussi, introduire des réformes et des réorganisations. Un personnage d’une haute honorabilité et d’un grand savoir, très au courant de ces questions, M. Wolowski, prit une grande part dans l’élaboration du projet qui finit par être adopté.

Ce projet fut sanctionné par un décret du 28 février 1852, aux termes duquel le président de la République pouvait autoriser la création de sociétés de crédit foncier, ayant le privilège d’opérer exclusivement dans des circonscriptions territoriales déterminées. Ces sociétés avaient le droit d’émettre des obligations ou lettres de gage pour une valeur égale au montant des prêts qu’elles auraient effectués. D’autre part, les prêts ne pouvaient être faits que sur première hypothèque, et ils ne pouvaient dépasser la moitié de la valeur de la propriété. L’acquéreur devait acquitter sa dette par annuités; il pouvait toujours se libérer par anticipation, soit en totalité, soit en partie.

L’annuité devait comprendre : 1° l’intérêt stipulé, qui

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ne pouvait pas excéder 5 p. 100; 2° la somme affectée à l’amortissement du capital, qui ne devait pas excéder 2 p. 100 ni être inférieure à 1 p. 100 du montant du prêt ; 3° les frais d’administration, qui devaient être déterminés par les statuts.

Ce décret réalisait, on le voit, la mobilisation du contrat hypothécaire, en le rendant transférable sans frais, au moyen d’un endossement pour les obligations nominatives, et par une simple tradition pour les obligations au porteur. Par suite, il l’appropriait aux prêts à long terme qui ne peuvent guère s’effectuer que si le prêteur originaire peut se substituer facilement, sans déboursés, un nouveau prêteur qui le rembourse et prend sa place. Restaient les difficultés et les longueurs de nos lois de procédure en matière d’expropriation forcée. Le décret du 28 février contenait également sur ce point des dispositions destinées à les faire disparaître et dont voici la substance. Les juges ne peuvent accorder aucun délai pour le paiement des annuités; les annuités non payées à l’échéance produisent intérêt de plein droit ; la société peut en outre, en cas de non paiement de ces annuités, faire saisir et placer sous séquestre les biens hypothéqués en vertu d’une simple ordonnance du président du tribunal et quinze jours après une mise en demeure ; elle peut, pendant toute la durée du séquestre, se mettre en possession des immeubles hypothéqués, en percevoir les revenus et les appliquer à l’acquittement des termes échus d’annuités et des frais ; enfin les délais de la procédure d’expropriation sont abrégés en sa faveur. Toutefois, on ne détruisit pas les hypothèques

occultes des femmes mariées et des mineurs, et on se contenta d’autoriser le Crédit foncier à en faire la purge pour son propre compte. On n’osa pas se dépouiller de ce vénérable impedimentum , emprunté si maladroitement aux Romains par les auteurs du code civil, et il demeura plus rivé que jamais à notre régime hypothécaire.

Telles furent les modifications apportées au droit commun en faveur du Crédit foncier. Pourquoi ces modifications si utiles, si intelligentes, si favorables au crédit ont-elles été restreintes à cet établissement? Quand fera-t-on tomber ces liens qui enchaînent les créanciers hypothécaires, et qui détruisent dans son germe le crédit dont pourraient jouir les propriétaires fonciers?

Quoi qu’il en soit, le décret du 28 février 1852 fut immédiatement suivi de la constitution d’une société fondée à Paris sous le nom de Banque foncière de Paris , avec privilège exclusif d’opérer seule, pendant vingt-cinq ans, dans le ressort de la Cour d’appel de Paris. Des sociétés analogues ne tardèrent pas à se former : à Nevers, pour les départements de la Nièvre, du Cher et de l’Ailier; à Marseille, pour les Bouches-du-Rhône, le Var et les Basses-Alpes. Mais le placement de leurs obligations ayant rencontré beaucoup de difficultés à raison de la diversité des titres, on espéra qu’on parviendrait plus facilement au but en centralisant le crédit immobilier dans un établissement, et un décret du 10 décembre 1852 conféra à la Banque foncière de Paris le privilège exclusif d’opérer, sous le nom de Crédit foncier de France, dans tous les départements où il n’existait pas de sociétés du même genre. Le Crédit foncier reçut, en outre,

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la faculté de s’incorporer les sociétés analogues déjà établies. Enfin le même décret lui assura une subvention de 10 millions, moyennant l’engagement d’établir des succursales dans chaque ressort des cours d’appel, de porter son capital de garantie à 60 millions, et d’élever ses prêts sur hypothèques à la somme de 200 millions.

Pour être en mesure de remplir ses engagements, la société du Crédit foncier tenta l’émission de 200,000 obligations de 1,000 francs, portant intérêt à 3 p. 100, remboursables à 1,250 francs, et participant tous les trimestres au tirage de lots. Ces valeurs n’ayant pas été complètement souscrites, la société dut, pour compléter le montant des 200 millions, recourir à un autre mode d’emprunt. Elle créa des obligations de 1,000 fr. productives de 4 p. 100 d’intérêt et ayant également droit aux lots trimestriels, mais remboursables au pair. Un peu plus tard, elle émit un nouvel emprunt en obligations de 500 fr. à 5 p. 100 d’intérêt, égalementremboursables au pair, mais n’ayant aucun droit aux lots. Par suite de ces modifications, l’emprunt de 200 millions finit par être couvert.

Le capital de la société étant destiné à la garantie de ses opérations, le produit de l’emprunt ainsi réalisé devait servir à effectuer des prêts. La négociation de ces prêts fut d’abord assez difficile; on n’était pas habitué aux affaires de cette nature et les demandes d’emprunts étaient lentes. Mais les opérations de la société finirent par prendre de l’extension, et les lois du 6 juillet 1860 et du 26 février 1862 l’ayant autorisée à faire des prêts

aux départements et aux communes, ainsi qu’aux hospices et aux établissements publics, elle dut créer et négocier de nouvelles obligations en représentation de ces prêts et jusqu’à concurrence de leur montant. Les obligations ainsi créées furent appelées obligations communales, pour les distinguer des précédentes, qui avaient été désignées sous le nom d’ obligations foncières.

Dans l’intervalle, la société du Crédit foncier s’était incorporée les sociétés de Nevers et de Marseille; elle avait acquis un monopole exclusif, et, devenue ainsi une des grandes institutions financières de l’Etat, elle avait été placée dans les attributions du ministre des finances et avait reçu, à la date du 6 juillet 1854, une constitution analogue à celle de la Banque de France, avec un gouverneur et des sous-gouverneurs nommés par le chef de l’Etat. Le décret du 6 juillet 1854 l’avait autorisée en même temps à ajouter à ses prêts à long terme des prêts à courte échéance jusqu’à concurrence du montant de son capital social. Durant cette période également, la société du Crédit foncier, s’autorisant du décret organique du 28 février 1852 qui avait fixé à 100 francs la valeur des lettres de gage, fractionna ses obligations en coupures de 100 francs, qui donnaient droit à 3, 4 ou 5 francs d’intérêt, ainsi qu’aux tirages des lots, dans la proportion d’un dixième.

Vers la même époque, une loi du 28 mai 1858 avait substitué le Crédit foncier à l’Etat pour les prêts à effectuer relativement aux irrigations et au drainage ; un décret du 11 janvier 1860 avait étendu son privilège à l’Algérie; enfin une loi du 19 mai de la même année

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avait associé le Sous-Comptoir des entrepreneurs de bâtiments à ses opérations.

Le Sous-Comptoir des entrepreneurs avait été créé quelques années auparavant, en 1848, pour venir en aide à l’industrie du bâtiment, en faisant des prêts aux constructeurs sur garantie mobilière ou immobilière, et en escomptant les effets de commerce se rattachant à des entreprises de construction, revêtus de deux signatures au moins. Les opérations devaient avoir lieu par l’intermédiaire du Comptoir d’escompte. Un traité, passé à la date du 19 mars 1859 entre le gouverneur du Crédit foncier et le directeur du Sous-Comptoir des entrepreneurs, substitua le Crédit foncier au Compfoir d’escompte de Paris.

Peu de temps après, le Crédit foncier créait, avec l’autorisation du gouvernement, sous le nom de Crédit agricole, une autre société auxiliaire, ayant à sa tête le même gouverneur et la même administration, tout en formant cependant une société indépendante et distincte. Le Crédit agricole, autorisé par un décret du 16 février 1861, était fondé au capital de 20 millions : il était subventionné par l’Etat, qui garantissait à ses actionnaires un minimum d’intérêt de 4 p. 100. La société était destinée à faire, avec l’aide du Crédit foncier, certaines opérations que celui-ci ne peut pas faire, notamment à fournir des avances pour des travaux agricoles et d’exploitation rurale, tels que le défrichement des terres incultes ou l’amélioration du sol. Elle devait en outre faciliter l’escompte ou la négociation du papier agricole, ouvrir des crédits à long terme, etc. ;

elle pouvait émettre des titres pour les besoins de ses opérations, de la même façon et dans les mêmes limites que le Crédit foncier émettait des lettres de gage. Mais on s’aperçut bien vite que le Crédit agricole, ayant son siège à Paris, ne pouvait recevoir directement le papier des agriculteurs ; que ce papier était d’ailleurs frappé de discrédit lorsqu’il n’était pas couvert par la signature d’un banquier, par la raison qu’il ne venait qu’après le privilège du propriétaire. Le Crédit agricole dut chercher d’autres opérations, et ces opérations ayant été malheureuses, il fut contraint de fusionner avec le Crédit foncier, devenu, par suite des avances qu’il lui avait faites, son principal créancier. La fusion eut lieu à la fin de l’année 1876.

Les développements successifs du Crédit foncier avaient donné lieu à une nouvelle modification de ses statuts. Remaniés en juillet 1859, ils furent approuvés par un décret du 16 août suivant, qui peut être considéré comme la loi organique de la société. Celle-ci était de nouveau autorisée à faire des prêts, soit à long terme par annuités, soit à courte échéance, avec ou sans amortissement; à créer et à négocier des obligations ou lettres de gage pour une valeur égale à ses prêts ; à recevoir, avec ou sans intérêts, les capitaux en dépôts et à les employer, soit en achats de bons du Trésor, soit en avances sur dépôts de ses obligations ou de tous autres titres reçus comme garanties d’avances à la Banque de France. Enfin elle était autorisée à fixer sa durée à 99 ans, à partir du 30 juillet 1852.

Tels furent les commencements de cette vaste entre-

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prise. Depuis lors, la société du Crédit foncier a eu à traverser deux crises, celle de 1876, et celle des années 1870 et 1871, qui a été commune à tous les établissements financiers.

En 1876, le Crédit foncier, dont le capital était de 90 millions, avait 166 millions de valeurs égyptiennes en portefeuille, c’est-à-dire que tout le capital social, versé, toutes les réserves, et en outre des capitaux appartenant à des tiers se trouvaient engagés dans une opération qui laissait alors une perte de 60 millions au moins. En même temps, une autre partie importante de l’actif, 60 millions,, était représentée par une créance sur le Crédit agricole, dont la situation était fort compromise. Au mois de novembre 1876, intervint une convention aux termes de laquelle le Crédit agricole devait fusionner avec le Crédit foncier. La fusion eut lieu en effet et le capital du Crédit foncier fut porté de 90 à 130millions. Quelque temps après, le 23 février 1878, M. Christophle fut nommé gouverneur du Crédit foncier.

La nouvelle administration entrait aux affaires alors qne la crise était loin d’être apaisée. Elle eut à surmonter des difficultés de toute nature ; il fallait liquider les affaires engagées, raffermir le crédit de l’institution, tenir bon contre les défaillances qui s’étaient produites, entrer résolument dans la voie tracée par l’esprit qui avait présidé à la formation de la société.

Ses efforts courageux et intelligents ont été couronnés d’un éclatant succès et le Crédit foncier a atteint un degré de prospérité inconnu jusqu’alors. L’affaire

Égyptienne a été réglée ; la liquidation du Crédit agricole a été terminée ; la société a recouvré la disponibilité de son capital social et de toutes ses réserves ; elle a créé des succursales qui ont fait pénétrer partout le bienfait de l’institution ; elle a libéré entièrement ses actions, sans qu’il en ait coûté aucun déboursé à ses actionnaires ; enfin elle a élevé de 50 millions à plus de 300 millions la moyenne des prêts hypothécaires réalisés annuellement.

En 1879, la fondation de la Banque hypothécaire parut lui susciter une concurrence redoutable et il en résulta de longues et incessantes polémiques entre les sociétés rivales, aujourd’hui fusionnées, et un procès célèbre qui se dénoua le 31 mai 1880 par un jugement du Tribunal de commerce, qui, tout en attribuant des torts réciproques aux deux sociétés, n’en fit pas moins ressortir la situation particulière et les privilèges du Crédit foncier.

Sorti victorieux de ces difficultés, le Crédit foncier est devenu une de nos institutions les plus prospères. Son capital, récemment accru par suite de sa fusion avec la Banque hypothécaire, a été porté à 155 millions. Ses obligations foncières et communales, rendues accessibles aux plus petites bourses par leur division en coupures de 100 francs, se sont multipliées en même temps que ses prêts. Enfin, à l’occasion de sa fusion avec la Banque hypothécaire, il a été apporté à ses statuts diverses modifications qu’on verra plus loin, et qui ont été approuvées par un décret du 26 juillet 1882.

Une question qui a été souvent agitée est celle de

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savoir dans quelle proportion les prêts effectués par le Crédit foncier ont pu se substituer, pour la petite et la moyenne propriété, aux prêts hypothécaires faits parles notaires; dans quelle mesure, en un mot, l’institution du Crédit foncier a dégrevé la dette hypothécaire. — A cet égard, il semble bien, au premier abord, que les résultats aient été assez médiocres, puisque le passif hypothécaire est encore de 13 à 14 milliards et que le total des prêts hypothécaires effectués par le Crédit foncier, depuis son origine jusqu’au 31 décembre 1882, n’a été que de 2,273 ,782,53 1 fr. Si nous nous référons à un autre document, nous voyons dans Y Exposé du budget des dépenses de 1877, que le ministre des finances évalue à 3 milliards le montant des emprunts hypothécaires effectués annuellement : or, le montant des prêts hypothécaires faits chaque année par le Crédit foncier a été jusqu’en 1882 inférieur à 300 millions, c'est-à-dire au dixième des prêts de cette nature.

Nous expliquerons tout à l’heure quelles sont les causes qui ont arrêté le développement de ses opérations. Nous devons établir auparavant que si les opérations de prêts, en vue desquelles le Crédit foncier a été institué, ont été lentes à se développer, elles ont fini, dans ces derniers temps, par suivre une progression constante et rapide. En effet, tandis que le chiffre total des prêts hypothécaires réalisés annuellement en France est toujours resté le même, 3 milliards environ, nous voyons que le montant des prêts effectués annuellement par le Crédit foncier s’est élevé successivement de 43 millions qu’il avait été en 1877, à 63 millions en 1878,