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Voici maintenant un second tableau qui se réfère à l’amortissement des prêts effectués pour 60 ans.
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues.
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues.
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues.
An-
nées.
Sommes
amorl.es
Sommes
restant
dues.
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues.
Voici enfin un troisième tableau qui se réfère à l’amortissement des prêts effectués pour 75 ans.
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues.
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues.
An-
nées.
Sommes
amorties
Sommes
restant
dues.
DU CRÉDIT FONCIER
3° Desgaranties exigées pour les prêts hypothécaires. — Le Crédit foncier n’effectue ses prêts hypothécaires qu’aux conditions suivantes :
Le montant du prêt ne peut dépasser la moitié de la valeur de l’immeuble hypothéqué, et seulement le tiers lorsqu’il s’agit de vignes ou de bois. — Les bâtiments des usines et fabriques ne sont estimés qu’en raison de leur valeur intrinsèque, indépendamment de leur affectation industrielle. — Ne sont point admis au bénéfice des prêts effectués par la société : les théâtres, les mines et carrières, les immeubles indivis, ceux dont l’usufruit et la nu- propriété sont séparés, lorsque l’hypothèque n’est pas établie sur la totalité de ces immeubles du consentement de tous les ayants-droit.
La société ne prête que sur première hypothèque, mais on considère comme telle les prêts au moyen desquels tous les créanciers antérieurs doivent être remboursés. Dans ce cas, si les créanciers inscrits ne sont pas en mesure ou refusent de recevoir, l’administration met en réserve une somme suffisante pour les désintéresser lors de l’exigibilité de leurs créances. La somme gardée pour le compte de l’emprunteur produit à son profit des intérêts au taux de 3 1/2 au moins.
Le revenu de la propriété offerte en garantie doit être durable et certain. — Dans aucun cas, l’annuité que l’emprunteur s'engage à servir ne peut être supérieure au revenu total de la propriété.
L’annuité est payable en espèces, par semestre. Elle comprend l’intérêt, plus 30 centimes pour 100 francs sur les sommes restant à verser, et l’amortissement. Le
taux de l’intérêt est fixé par le conseil d’administration ; mais il ne peut dépasser de plus de 60 centimes pour 1 00 fr. le taux de revient des obligations en émission.
Au moment du prêt, le Crédit foncier retient sur le capital l’intérêt pour le temps qui doit s’écouler avant le point de départ des annuités, fixé au 1er janvier et 1er juillet de chaque année.
La durée du prêt, pour les prêts à long terme, est de 10 à 75 ans. Les emprunteurs peuvent toujours se libérer par anticipation, en totalité ou en partie, moyennant une commission de 1/2 p. 100 du capital remboursé.
Autrefois, le Crédit foncier réalisait ses prêts, soit en numéraire, soit en obligations foncières, sauf à l’acquéreur à les convertir en argent en les faisant vendre ; depuis le mois de mars 1881, il ne les réalise plus qu’en numéraire.
Toutes les propriétés affectées à la garantie de la société qui sont susceptibles de périr par le feu doivent être assurées. L’acte de prêt contient transport de l’indemnité à son profit en 'cas de sinistre. L’indemnité est touchée directement par la société, qui la remet à l’emprunteur s’il a rétabli l’immeuble dans son état primitif, dans le délai d’un an.
Le capital restant dû par l’emprunteur devient immédiatement exigible : 1° à défaut de paiement d’un semestre d’annuité, un mois après la mise en demeure; 2° à défaut de dénonciation des aliénations totales ou partielles de l’immeuble hypothéqué ; 3° à défaut de dé-
DU CRÉDIT FONCIER
nonciation des détériorations ; 4° en cas de dissimulation des hypothèques légales et des causes de résolution ou de rescision. — L’indemnité de 1/2 p. 100 est due à la société dans tous les cas qui rendent la dette exigible, sauf les cas d’incendie.
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la libre disposition de son immeuble. Mais, s’il l’aliène, il doit, comme on vient de le voir, en donner avis à la société.
4° Des formalités à remplir pour l'obtention des prêts. — Tout propriétaire qui veut emprunter sur son immeuble doit envoyer sa demande ou la faire envoyer par son notaire à l’administration du Crédit foncier à Paris, ou au directeur de l’une de ses succursales en province. Des modèles imprimés de demandes sont fournis par l’administration.
A l’appui de sa demande, l’emprunteur doit produire :
1° Un établissement de propriété sur papier libre, remontant à trente années, autant que possible. Ce travail, fait par le notaire de l’emprunteur ou par le correspondant du Crédit foncier, contiendra, comme d’habitude, l’analyse des différentes acquisitions ou des différentes mutations successives ; il énoncera l’accomplissement des formalités de purge et les quittances de tous les prix. S’il se trouvait quelque question douteuse, elle devrait être signalée.
2° Les titres de propriété, en sa personne et en celle de ses auteurs;
3° Les baux ou l’état des locations;
4° Le contrat de mariage ou, si l’emprunteur estmarié sans contrat postérieurement au 1er janvier 1851, l’acte de célébration du mariage ;
5° Une déclaration des revenus et charges ;
6° La copie certifiée de la matrice cadastrale ;
7° La cote des contributions de l’année courante, ou, à son défaut, celle de la dernière année ;
8° La police d’assurance contre l’incendie, s’il en existe.
La demande d’emprunt doit contenir, en outre, l’engagement de payer les frais d’estimation de la propriété; elle doit être accompagnée de la consignation de la somme nécessaire pour faire face à ces frais. — Cette estimation est faite par un inspecteur de la société dès que les pièces lui sont parvenues. Elle reste secrète, et elle n’entraîne que des frais relativement modérés, qui sont payés au moment de la demande d’emprunt et qui sont fixés : à 30 francs, pour les demandes de 30,000 fr. et au-dessous; à 1 franc par 1,000 fr. pour les demandes supérieures à 30,000 francs.
On procède ensuite à l’examen du droit de propriété de l’emprunteur.
On sait que le Crédit foncier ne prête sur les immeubles indivis qu’autant que l’hypothèque est conférée par tous les copropriétaires ; sur les biens grevés d’usufruit qu’avec le concours de l’usufruitier et du nupropriétaire. Il ne peut également prêter sur les biens à l’égard desquels les droits de l’emprunteur seraient sujets à révocation, à rapport et à réduction, ainsi que sur les immeubles dotaux des femmes mariées sous le
DU CRÉDIT FONCIER. 45
régime dotal, si ce n’est lorsqu’il s’agit de l’établissement des enfants par mariage.
Par contre, il ne s’interdit pas de prêter sur les biens des maris et des tuteurs. Si l’emprunteur est marié sous le régime de la communauté, sa femme s’obligera avec lui. Si elle ne s’oblige pas ou si elle est mariée sous le régime dotal, le Crédit foncier usera de sa législation spéciale pour purger l’hypothèque légale, au moyen d’une simple signification faite à la femme en personne et au mari, sans être astreint aux formalités ordinaires. — Pareillement, il pourra opérer la purge de l’hypothèque qui grève les biens des tuteurs au moyen d’une simple signification au subrogé tuteur et au juge de paix, et d’une réunion du conseil de famille.
Lorsque la propriété est reconnue régulière et la garantie suffisante, le conseil d’administration détermine le montant du prêt à faire, et il est procédé à la signature du contrat conditionnel. Ce contrat, rédigé par le notaire de l’emprunteur conformément aux formules remises par l’administration, contient l’établissement de la propriété et la désignation des biens hypothéqués, et fixe le montant du prêt, sa durée, le montant de l’annuité, les époques de paiement, les conditions relatives au remboursement anticipé, à l’assurance contre l’incendie et au transport de l’indemnité en cas de sinistre, enfin les conditions générales des prêts du Crédit foncier. Il n’est soumis qu’à un droit fixe d’enregistrement de 2 francs.
Après la signature du contrat conditionnel, une inscription d’hypothèque est prise immédiatement au
profit du Crédit foncier, et la purge des hypothèques légales des mineurs et des femmes mariées qui seraient inscrites est effectuée à son profit dans la forme ci-dessus. S’il n’existe pas d’hypothèques légales inscrites, le Crédit foncier peut néanmoins faire la purge pour le cas où il en existerait qui n’auraient pas été inscrites. Si, dans les quarante jours de cette publication, une inscription hypothécaire est prise, l’acte conditionnel de prêt est annulé. Dans le cas contraire, la purge est opérée, et l’on procède à la passation de l’acte définitif de prêt, qui énoncera l’accomplissement de ces formalités.
L’examen des titres et la rédaction des actes ne donnent lieu à aucun droit lorsque le prêt ne dépasse pas 30,000 fr.; pour les demandes supérieures à 30,000 fr., il est perçu un droit de 1 fr. par 1,000 fr. accordés.
Lorsqu’un emprunteur, après avoir accepté la somme votée par le conseil, retirera ensuite l’affaire, les droits n’en seront pas moins dus et ils devront être perçus avant toute restitution des pièces.
Toute demande de modification au contrat originaire de prêt, donne lieu pour frais d’étude à un droit de 20 francs ou de 40 francs suivant qu’elle nécessite ou non un déplacement de l’inspecteur hors Paris ou sa résidence. Il en est de même lorsqu’une visite de l’immeuble hypothéqué est nécessaire.
5° De la 'procédure à suivre en cas d’ inexécution du càntrat par l’emprunteur. — On sait que les annuités sont payables par semestre aux 31 janvier et 31 juillet de chaque année. Le paiement de l’annuité ne peut
DU CRÉDIT FONCIER
être arrêté par aucune opposition; les juges ne peuvent également le retarder en accordant des délais de grâce à l’emprunteur. Les annuités non payées à l’échéance produisent intérêt de plein droit, et sans mise en demeure, sur le pied de 5 p. 100; en outre, le défaut de paiement d’une annuité rend exigible la totalité de la dette un mois après la mise en demeure.
On sait que la dette devient également exigible lorsque l’emprunteur n’a pas dénoncé à la société les aliénations totales ou partielles qu’il peut avoir faites ou les détériorations que l’immeuble hypothéqué peut avoir subies ; lorsqu’il a dissimulé des causes d’hypothèque légale, de résolution ou de rescision qui peuvent grever de son chef les biens hypothéqués à la société ; lorsqu’il est survenu un sinistre.
En cas de non paiement d’une annuité et dans tous les cas où le capital est devenu exigible, la société peut, quinze jours après une mise en demeure, se faire mettre en possession des immeubles hypothéqués, en vertu d’une ordonnance du président de tribunal civil. Pendant la durée du séquestre, elle percevra le montant des revenus ou récoltes et les appliquera à l’acquittement des termes échus et des frais. Elle peut également poursuivre la vente des immeubles.
S’il y a contestation, il est statué par le tribunal de la situation des biens. La procédure est sommaire, et le jugement est sans appel.
Pour parvenir à la vente de l’immeuble, le Crédit foncier fait signifier un commandement au débiteur dans la forme prévue par l’article 673 du Code de pro-
cédure civile. Ce commandement est transcrit au bureau des hypothèques de la situation des biens. A défaut de paiement dans la quinzaine, il est fait, dans les six semaines qui suivent, trois insertions dans les journaux d’annonces et deux appositions d’affiches. — Quinze jours après l’accomplissement de ces formalités, il est procédé à la vente aux enchères de l’immeuble hypothéqué.
L’acquéreur est tenu d’acquitter les annuités dues dans la huitaine de la vente, et de payer le surplus du prix à la société, jusqu’à concurrence de ce qui lui est dû, après les délais de surenchère, nonobstant toutes oppositions, contestations et inscriptions. — En cas de vente par lots ou à plusieurs acquéreurs, chacun n’est tenu que jusqu’à concurrence de son prix.
6° Des prêts faits en Algérie. — On sait qu’aux termes d’un décret du 11 janvier 1860, le privilège du Crédit foncier avait été étendu au territoire de l’Algérie.
Aux termes de ce décret, les prêts effectués en Algérie ne pouvaient dépasser 5 p. 100 de la totalité des prêts effectués en France.
Les prêts étaient réalisés en numéraire et remboursables par annuités en 30 ans au plus. — Le taux de l’intérêt ne pouvaitt dépasser 8 p. 100, et les frais d’administration 1 fr. 20 c. p. 100. Par décision du conseil d’administration du 26 juin 1878, le taux de l’intérêt avait été fixé à 7 p. 100.
L’indemnité allouée à la société dans le cas de remboursement anticipé, était la même qu’en France, soit 50 centimes pour 100 francs ou un 1/2 p. 100.
DU CRÉDIT FONCIER
Il en était ainsi jusqu’en ces derniers temps. Mais depuis la fondation du Crédit foncier et agricole d’Algérie, les prêts effectués en Algérie ont lieu par l’intermédiaire de cette société, avec le concours du Crédit foncier de France.
YI . Des prêts communaux. — On comprend sous la dénomination de prêts communaux, des avances faites aux communes, aux départements, à des syndicats autorisés, aux hospices et aux établissements publics.
Les prêts communaux peuvent être consentis avec ou sans affectation hypothécaire, à long terme ou à court terme, avec ou sans amortissement. — Les prêts sans amortissement sont faits pour une durée de 1 à 5 ans.
Ces prêts sont réalisés en numéraire. — L’intérêt est actuellement fixé à 5 p. 100, sans aucune commission en sus. Toutefois, pour les prêts faits aux associations syndicales, il est ajouté 0 fr. 40 p. 100 (40 centimes par 100 francs) pour frais d’administration; en outre, la durée de ces prêts ne peut jamais dépasser 30 ans.
En cas de remboursement par anticipation, l’indemnité à payer par le débiteur est, comme précédemment, de 1/2 p. 100, soit 50 centimes par 100 francs du capital remboursé.
Les annuités sont payables par semestre, à Paris, au siège de la société, les 31 janvier et 31 juillet, ou, dans les départements, aux recettes des finances, les 11 janvier et 11 juillet.
Voici le tableau des annuités à payer pour les prêts communaux consentis à raison d’un intérêt de 5 p. 100.
Tomk II. 4
Pour 50 ans
Pour 3 4 ans
Pour 1 8 ans
Le tableau suivant indique la marche progressive de l’amortissement pour un emprunt communal de 1 00 fr. contracté au taux de 5 p. 100 par an, pour une durée de 50 ans.
An-
nées.
Somme
amortie
Somme
due.
An-
nées.
Somme
amortie
Somme
due.
An-
nées.
Somme amortie .
Somme
due.
DU CRÉDIT FONCIER
VII. Des obligations du Crédit foncier. — Le capital social du Crédit foncier étant exclusivement destiné à la garantie de ses opérations, il doit, pour subvenir aux avances de fonds qui lui sont demandées, émettre des obligations dans la proportion de ses prêts. De même que la Banque de France aurait peine à satisfaire aux demandes d’escompte si elle ne recevait pas des fonds en dépôt et si elle n’avait pas le privilège démettre des billets payables à vue et au porteur ; de même aussi le Crédit foncier ne serait pas en état de répondre aux exigences du crédit immobilier s’il n’avait pas la faculté de battre monnaie avec du papier, au moyen de ses émissions d’obligations. Et comme il importe à l’intérêt général que le Crédit foncier puisse se procurer facilement les capitaux nécessaires pour faire ses prêts, on a dû l’autoriser à émettre la plus grande partie de ses obligations avec des lots en argent.
En conséquence, le Crédit foncier émet des obligations foncières et des obligations communales, qu’il négocie, soit à la Bourse, soit directement dans ses bureaux, soit dans les départements par l’intermédiaire des trésoriers généraux.
Les obligations foncières sont émises en représentation des prêts hypothécaires et sont garanties spécialement par ces prêts, dont elles ne doivent pas dépasser le montant.
Les obligations communales sont émises en représentation des prêts faits aux départements, aux communes, aux établissements publics, aux associations
syndicales et sont garanties spécialement par ces prêts, dont elles ne doivent pas également dépasser le montant.
Les obligations foncières et communales ne diffèrent entre elles que par la nature de la garantie qui leur est affectée.
Au fur et à mesure de l’augmentation de ses prêts, le Crédit foncier crée de nouvelles obligations et les négocie, pourvu toutefois que le montant de ses emprunts par obligations ne dépasse pas vingt fois le montant de son capital social. Et, en sens inverse, au fur et à mesure que ses débiteurs sé libèrent, il rembourse, dans une proportion égale, les porteurs de ses obligations. Ses titres restant en circulation sont ainsi toujours gagés par des créances au moins équivalentes. Somme toute, le Crédit foncier n’est qu’un intermédiaire entre les capitalistes et les emprunteurs.
Les obligations émises par le Crédit foncier sont nominatives ou au porteur. Les premières sont transmissibles par voie de transfert; les obligations au porteur se transmettent par simple tradition.
Ces obligations ne peuvent être inférieures à 100 fr. Elles peuvent être émises avec des lots, avec l’autorisation du gouvernement; elles sont visées par le gouverneur; elles portent un intérêt qui est fixé par le conseil d’administration; il n’est admis aucune opposition à leur paiement, si ce n’est en cas de perte du titre.
Elles peuvent servir d’emploi aux fonds des incapables et des communes, et, dans certains cas, aux capitaux disponibles des établissements publics. Elles sont
admises aux avances faites par la Banque de France.
Les obligations foncières n’ont pas une hypothèque directe sur l’immeuble affecté au prêt dont elles sont la représentation. La société a déclaré au contraire, dans ses statuts, que les porteurs de ces titres n’ont d’autre action, pour le recouvrement des capitaux et intérêts exigibles, que celle qu’ils peuvent exercer directement contre elle. Mais elles sont garanties par la masse des biens grevés ; c’est le gage collectif substitué au gage individuel. Souscrites par la société, elles sont le dédoublement du contrat de prêt signé par l’emprunteur; elles le mobilisent en le fractionnant.... elles sont à la société ce que le billet est à la Banque de France. Comme le billet de Banque, la lettre de gage est un moyen de crédit, une valeur de circulation.
Les obligations du Crédit foncier sont soumises, comme les autres valeurs mobilières, à l’impôt de 3 p. 100 sur le revenu et à l’impôt de transmission. Les lots et primes de remboursement sont, en outre, assujettis à la taxe spéciale de 3 p. 100.
Le paiement des intérêts a lieu, à Paris, au siège de l’administration, et, dans les départements, chez les trésoriers généraux et receveurs particuliers des finances. — Il s’effectue ;
Les 1er janvier et 1er juillet: — pour les obligations communales 4 p. 100 de 1875; — pour les obligations communales à court terme; — pour les obligations foncières 3 p. 100 de 1883.
Les 15 janvier et 15 juillet; — pour les obligations foncières 4 1/2 de 1882.
Les 1er février et 1er août; — pour les obligations foncières 3 p. 100 de 1877.
Les 1er mars et lor septembre; — pour les obligations communales 3 p. 100 de 1879 et de 1880.
Les 1er avril et 1er octobre ; — pour les obligations foncières à court terme et pour les obligations communales 4 p. 100 de 1881.
Le 1er avril, pour les obligations communales de 100 francs]4 p. 100 de 1881.
Les 1er mai et 1er novembre; — pour les obligations communales 3 p. 100 de 1860, et pour les obligations foncières de 1853, de 1863 et de 1879.
Le 1er mai, pour les obligations de 100 francs 3 p. 100, 1853.
Le 1er novembre, pour les obligations de 100 francs 3 p. 100, 1860.
Les intérêts sont payés au porteur, sur la simple représentation des coupons qui ont été détachés des titres.
Le Crédit foncier a créé plusieurs espèces d’obligations foncières et d’obligations communales.
VIII. Des diverses émissions d’obligations foncières. — Les diverses émissions d’obligations foncières comprennent :
1° Les obligations foncières, 3 et 4 p. 100, avec lots,, de 1853 et 1854.
2° Les obligations foncières 4 p. 100, avec lots, de
3° Les obligations foncières 3 p. 100, avec lots, de
4° Les obligations foncières 3 p. 100, avec lots, de
5° Les obligations foncières 4 1/2 de janvier 1882.
6° Les obligations foncières 4 p. 100 de 1882.
7° Les obligations foncières 3 p. 100 de 1883.
8° Les obligations foncières à court terme.
1° Obligations foncières , avec lots , de 1853. — Ces obligations proviennent d’un emprunt de 200 millions, divisé en 200,000 numéros d’obligations. Chaque numéro est représenté, soit par une obligation de 1,000 fr., soit par deux coupures de 500 francs, soit par dix coupures de 100 francs, soit par une coupure de 500 francs et cinq coupures de 100 francs. — Parmi ces titres, les uns sont à 3 p. 100 et les autres à 4 p. 100.
Ces obligations sont toutes remboursables en 50 années, à partir du 1er mai 1854. — Les titres 3 p. 100 sont remboursables avec une prime du cinquième de leur capital, c’est-à-dire à 1,200 francs, à 600 francs, à 120 francs; les titres 4 p. 100 sont remboursables au pair, c’est-à-dire à 500 francs et à 100 francs. Chaque coupure de 500 francs a droit à la moitié du lot qui serait gagné par son numéro; chaque coupure de 100 fr., au dixième. Quelques coupures de 100 francs peuvent cependant obtenir un lot en entier, au moyen d’un tirage au sort préalable, qui détermine quelle sera la coupure favorisée dans le cas où le lot serait gagné par le numéro communaux dix coupures.
Les tirages ont lieu quatre fois par an, les 22 mars, 22 juin, 22 septembre et 22 décembre. — Les trois pre-
miers tirages comprennent chacun : 1 lot de 100,000 fr., 1 lot de 50,000 fr., et 1 lot de 20,000 fr. — Le tirage du 22 décembre comprend : 1 lot de 100,000 fr., 1 lot de 50,000 fr., 1 lotde40,000 fr., 1 lot.de30,000 fr., 1 lot de 20,000 fr., 1 lot de 10,000 fr., et 8 lots de
