A MA FAMILLE

La location des immeubles ruraux présente, au point de vuc économique, une importance considérable. De nos jours, la location des terres, sous la forme du métayage ou du bail à ferme, est le moyen le plus usité de les mettre en valeur ; et l’histoire nous apprend que déjà le monde ancien, et particulièrement le monde romain, pratiquait ce mode d'exploitation des biens ruraux.

À Rome, comme à notre époque, l’on rencontre les mêmes variétés d'amodiation de Ja terre : 1l y a des fermiers qui payent en argent, d'autres qui payent en nature, et 1l est même remarquable que le bail des biens ruraux ait eu une importance avant celui des maisons :

c'est que le peuple romain était un peuple éminemment laboureur; la profession qu'il honorait le plus et à laquelle il s'adonnait de préférence, lorsque la guerre le laissait libre, était l'agriculture, et tous les citoyens trouvaient leur subsistance dans la culture de leur champ

ou de celui loué d'un autre propriétaire.

Ajoutons à celà que l'Etat romain, pour se procurer des revenus, avait l'habitude d’affermer les biens conquis, par des baux dont la durée ordinaire était de cinq ans.

Malgré ces raisons particulières, il est douteux cependant que la location des biens ruraux ait acquis à Rome l'importance que nous lui connaissons de nos jours : c'est qu'en effet, à l'époque du monde romain où la richesse à commencé à se développer, où les patriciens sont arrivés à posséder des domaines ruraux de plus en plus considérables, 1ls s’accoutumèrent à faire exploiter ces terres par leurs propres esclaves placés sous leur direction, ou souvent sous la direction d'un intendant, esclave luimême. Ce mode d'exploitation qui était très répandu — le traité de Caton, De Re rustica, en fait foi — dut nécessairement restreindre le développement des locations de biens ruraux.

Certains historiens pensent même que le fermage libre n'aurait eu à Rome, même à l'époque de la République et dans les premiers siècles de l'Empire, qu'une importance restreinte, C'est notamment l'opinion de M. Fustel de Coulanges qui, s'appuyant sur différents textes d'Horace, de Pline le Jeune, de Columelle et même du Digeste, s'exprime ainsi : « Nous € devons penser que, dans la pratique la plus

« ordinaire des Romains, le fermage n'est {« qu'une situation secondaire. Les fermiers « sont subordonnés au villicus, au procurator, « à l’actor, qui sont pourtant des esclaves. Ils « ne sont pas les régisseurs du domaine, les « maitres temporaires du sol; ils ne sont qu'en « sous-ordre. Ils occupent des parcelles de la « terre du maître à côté d'esclaves qui en « cultivent une autre partie ; et le domaine se € partage en cultures serviles et cultures libres, ( Sans qu on puisse dire qu'il y ait une grande « différence entre les deux sortes de cultures»(r).

Quoi qu'il en soit, qu'elle qu’ait pu être l'importance exacte de ce mode d'amodiation, il est hors de doute que le contrat de louage des immeubles ruraux a été pratiqué dans toute la période impériale.

Horace parle, dans ses œuvres, des cinq fermiers qui cultivent la terre que lui a donnée Mécène. Il les cite comme (« cinq pères de famille ayant chacun leur foyer » et 1l nous les montre comme se rendant fréquemment à Varia, la Ville voisine, pour assister non seulement au marché, mais aux comices. Ces détails impliquent que ces fermiers étaient des cultivateurs libres, et non des esclaves.

() F. pe CouLances, Hist. des Instons Politiques de

l'Ancienne France. L'Alleu et le domaine rural pendant l’époque Mérovingienne, p. 67.

Quarante ans après Horace, Columelle, qui compose un traité sur l'Agriculture, recommande le louage de la terre. « Ce que Île (« propriétaire ne peut pas faire valoir lui-même, « ce qu'il ne peut pas au moins surveiller de « ses yeux, il fera bien de le mettre aux mains « d’un fermier. Toute terre, ajoute-t-1l, profite « plus dans les mains d’un fermier libre que « dans celles d'un « villicus » esclave ». Puis il ajoute quelques conseils sur le choix de ce fermier et sur l'indulgence quil convient d'observer à son endroit, lorsqu'il ne paie pas très exactement le fermage.

Pline le Jeune parle dans ses lettres, à diverses reprises, de ses fermiers : dans l'une d'elles, notamment, 1l demande à l'Empereur un congé d'un mois pour aller renouveler ses baux sur ses domaines de la Cisalpine.

On trouve encore le louage des terres mentionné dans des lois des années 400 et 411. Il en est question dans des lettres et dans des écrits du cinquième siècle. Il a donc du passer de la société romaine à la société du moyen âge et aux sociétés modernes. Mais il est à remarquer que le fermage des derniers temps de l'Empire était d’un usage relativement rare et S'appliquait surtout aux grandes terres du domaine impérial ou de l'Eglise. Quant à la petite culture libre dont il est question dans les

textes de Varron ou de Pline, elle s'était peu à peu effacée, probablement par suite de la situation précaire des petits fermiers, et, sans disparaître absolument, elle avait presque partout fait place à une pratique nouvelle :

celle du colonat.

C'est qu'en effet, à cette époque du Bas- Empire, l'exploitation rurale connue sous le nom de colonat est apparue et s’est largement développée. Le colon (colonus), qu'il ne faut pas confondre avec le colon partiaire et qui tient le milieu entre les cultivateurs libres et les esclaves, diffère profondément du locataire ou du fermier, tel que nous le connaissons aujourd'hui et tel que la République Romaine et les premiers siècles de l'Empire l'avaient connu. Si, en effet, le colon cultivait pour son propre compte le fonds du propriétaire, il ne Jouissait en aucune façon de la liberté qui est le trait caractéristique de la situation du preneur à bail ; 1l était, lui et ses enfants, attaché à perpétuité au sol qu'il cultivait, et ne pouvait s'éloigner du fonds exploité sans s'exposer à être poursuivi et ramené de force sur ce fonds.

Après la chute de l'Empire d'Occident, pendant la période barbare du moyen âge, le bail à ferme a totalement disparu: les terres sont aux mains des colons et des serfs; et entre ceux-ci, dont la condition devenait avec le

temps des plus misérables, et le riche seigneur, aucune place n'était laissée au cultivateur libre. Ce n'est qu'à une époque assez avancée du régime féodal, lorsque, pour accroître leur puissance et leurs richesses, les seigneurs eurent pris l’habitude de concéder des terres avec la liberté moyennant redevance, que la location proprement dite des biens ruraux reparut, sous la forme romaine déjà connue, du bail à ferme . ou du bail à colonat partiaire. C'est au douzième siècle, au moment où le mouvement des affranchissements s'étendit et se généralisa, que le bail temporaire, soit à ferme, soit à métairie, apparut dans l'histoire de notre Droit (1).

Depuis lors, sous l’une ou l’autre de ces deux formes, qui sont les plus usuelles, le bail des biens ruraux n'a cessé de présenter, dans l'ancienne France et à l'époque contemporaine, un intérêt économique considérable.

En effet, sous l'influence de causes diverses, politiques ou sociales, le métayage d'abord, puis le fermage, prennent dans l’ancienne

(1; Nous croyons devoir signaler qu'en donnant en tête de notre travail le rapide aperçu qui précède, nous n'avons pas entendu faire œuvre d'érudition historique, ni prendre parti entre les diverses théories qui ont été émises sur les origiues où sur les origines et le développement du fermage libre et du colonat. Sur ces points spéciaux qui dépassent le cadre de notre élude, consulter : GIRARD, Manuel élémentaire de Droit Romain, p. 127-555. — Cuo, Institutions Juridiques des Romains, t, 2, p. 790 ets.

France une importance de plus en plus grande.

D'abord le métayage libre réalise un progrès considérable sur le servage, en élevant davantage le travailleur à l’état d'homme, en le rendant plus actif, plus prévoyant, et en faisant profiter la terre elle-même et les seigneurs de cet accroissement de la force productive. Puis, lorsque l'argent devient plus commun, lorsque, avec l’affaiblissement du régime féodal, la terre cesse de tenir une place exclusive dans l’ambition des hommes, lorsque la noblesse et la bourgeoisie, enrichie elle-même, recherchent les villes où les appellent, soit les emplois de cour et les fonctions administratives ou militaires. soit le commerce et l'industrie, l'usage du bail à rente fixe tend à devenir plus fréquent et à se substituer même dans une large mesure au bail à colonat partiaire ou métayage, qu'il finira par dépasser en importance (1).

Le bail des biens ruraux est donc, depuis

(1) En 1776, Adam Smith n'évaluait encore qu'au sixième Ja part du fermage sur le territoire français ; en 1786, Arthur Young aux 7/8 la part de l'exploitation à mi-fruits. In 1832, M. de Gasparin affirmait que plus de la moilié du sol appartenait au métayage. En 1842, suivant M. de Chateauvieux, le 1/3 seulement des terres cultivables serait aux mains des métayers, la moilié environ étant exploitée directement par les propriétaires. En 1860, M de Lavergne conclut à l'égalité numérique des fermiers et des métayers. D'après un dénombrement de 1881, le fermage occupe par kilomètre carré de territoire exploité 35,9 0/0, le métayage seulement 13,2 0/0. Le reste est livré à la régie des propriétaires.

plusieurs siècles, profondément entré dans nos mœurs : c'est un fait que les économistes constatent et tous s'accordent à reconnaître qu'il a puissamment contribué au développement et à l'enrichissement de l'agriculture. Il est dès lors tout naturel que la loi, en réglementant ce contrat de bail, ait manifesté à son égard une certaine bienveillance. Comment s'y est-elle pris ? D'une manière toute simple.

La loi, prenant en considération, d'une part, la situation souvent modeste du preneur à bail et, d'autre part, l'intérêt qui s'attache à la créance du propriétaire du fonds, a pensé que, pour déterminer celui-ci à consentir volontiers le contrat de location qui mettra en valeur la propriété rurale, 1l convenait de donner à cette créance une solide garantie.

C'est de cette conception qu'est sorti l'art. 2102 1° de notre Code Civil, ainsi conçu :

« Les créances privilégiées sur certains « meubles sont :

«1° Les loyers et fermages des immeubles, « sur les fruits de la récolte de l’année, et sur (Ç le prix de tout ce qui garantit la maison louée (où la ferme, et de tout ce qui sert à l’exploi- (€ tation de la ferme; savoir, pour tout ce qui « est échu, et pour tout ce qui est à échoir, si « les baux sont authentiques, ou si, étant sous « signature privée, ils ont une date certaine :

et, dans ces deux cas, les autres créanciers ont le droit de relouer la maison ou la ferme pour le restant du bail, et de faire leur profit des baux ou fermage, à la charge toutefois de payer au propriétaire tout ce qui lui serait encore du.

« Et à défaut de baux authentiques, ou lorsqu'étant sous signature privée ils n'ont pas une date certaine, pour une année à partir de l'expiration de l'année courante ;

« Le même privilège a lieu pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail :

« Néanmoins les sommes dues pour les semences ou pour les frais de la récolte de l’année sont payées sur le prix de la récolte, et celles dues pour ustensiles, sur le prix de ces ustensiles, par préférence au propriétaire, dans l'un et l’autre cas.

« Le propriétaire peut saisir les meubles qui garnissent sa maison ou sa ferme, lorsqu'ils ont été déplacés sans son consentement, et il conserve sur eux son privilège, pourvu qu'il ait fait la revendication, savoir, lorsqu'il s'agit du mobilier qui garnissait une ferme, dans le délai de quarante jours, et dans celui de quinzaine, s'il s'agit des meubles garnissant la maison ».

Ce texte établit au profit du bailleur un privilège spécial.

Il nous a paru intéressant d'étudier ce privilège, en tant quil concerne Îles immeubles ruraux, et de présenter dans. une vue d'ensemble les questions diverses que le texte susvisé a pu faire naître, soit en doctrine, soit en jurisprudence.

Définissons tout de suite ce que nous entendons par « immeuble rural ». Nous désignons par ce terme non pas tout fonds situé à la campagne, mais {out immeuble destiné à une exploitation agricole. L'immeuble sera un fonds rural, non par sa situation, mais par sa destination.

Ainsi une maison, une usine, un moulin situés à la campagne, seront des fonds « urbains », à moins toutefois qu'ils ne soient l'accessoire d'une exploitation agricole, formant la partie essentielle et principale de la location. Réciproquement, nous considérons comme fonds ruraux des immeubles, même situés à la ville et affectés à la culture, tels une pépinière, un jardin potager, etc.

Nous grouperons nos observations sous les chapitres suivants, qui auront pour objet :

1° L'origine historique et le fondement juridique du privilège ;

2° Les personnes à qui 1l est conféré ;

INTRODUCTION qu

3° les biens sur lesquels il porte :

4° Les créances qu'il garantit ;

5° Le droit de suite qu'il confère ;

6° Le rang qui lui est accordé lorsqu'il est en conflit avec d’autres privilèges ;

7° Et enfin ses causes d'extinction.

Chemin faisant, sous chacune des rubriques auxquelles elles se rattachent, nous étudierons les lois postérieures au Code Civil, qui ont modifié dans une mesure plus où moins large le texte ou la portée de l'art. 2102-1° et qui sont les lois du 19 février et du 18 juillet 1889.

Nous verrons aussi et nous aurons à apprécier celles qui, comme les lois sur les warrants agricoles des 18 avril 1898 et 30 avril 1906, sont de nature à porter atteinte à notre privilège.

CHAPDLRESPREMPER

Le privilège du bailleur d'un fonds rural n'est pas une innovation du Code Civil et sur ce point, comme sur bien d'autres, lelégislateur de 1804 s'est contenté de faire passer dans le droit moderne les dispositions préexistantes, soit du Droit Romain, soit du Droit Coutumier

Il n'est pas douteux, tout d'abord, qu à Rome la créance du bailleur d'un fonds rural ait été garantie : on s'accorde généralement à reconnaître qu'elle l'était par une hypothèque tacite portant sur les récoltes. L'existence de cette hypothèque est établie par les deux textes suivants du Digeste :

« Eo jure utimur ul, quæ in prædia urbana « inducta illata sunt, pignori esse creduntur, « quasi 1d tacite convenerit : in prædiis « rusticis contra observatur (1).

« În prædiis rusticis fructus, qui ibi nas- « cuntur tacile intelliguntur pignori esse do- « mino fundi locati, eliamsi nominatim id ( non convenertl » (2).