GRANDES VILLES

Toutes les particularités de la vie municipale se manifestent, non seulement avec le plus d’étendue, mais encore avec le plus d’intensité, dans les villes (par-

éminence), dans les grandes villes (1). Plus la cité est importante, plus elle suppose un vaste territoire, dont elle paie les produits bruts avec des produits fabriqués, des services

personnels, etc. C’est pourquoi les grands centres véritables ne deviennent possibles que lorsque la division du travail atteint un degré plus élevé (2). Les grandes villes favorisent d’ailleurs cette division au plus haut point. Chez les peuples * en progrès, elles constituent d’ordinaire, pour ce motif, la

partie dont la croissance est la plus rapide (3). Bien plus, l’intense réciprocité d’effets entre leur grandeur et la centralisation de l’Etat, comme de toute la vie populaire, offre un caractère prédominant. Elle peut expliquer pourquoi, de façon si fréquente, lorsque le déclin d’un peuple a déjà commencé, la croissance de ses grandes cités continue pendant un certain temps encore (4). Mais c’est toujours beaucoup plutôt par l’immigration que par l’excédent naturel des naissances sur les décès (5). Les environs de beaucoup ' de grandes villes permettent de distinguer un cercle immé-

i diat, où la force d’attraction de ces dernières cause une

# augmentation surprenante de la population rurale. Dans

* un second cercle plus éloigné, la grande ville produit « un

I effet, non plus d’amenée, mais de succion » (6). Cette

^ tendance au déplacement a fait assez souvent naître, pour

' les provinces et pour leurs campagnes surtout, les inquié-

tudes les plus graves, relativement à leur dépopulation (7). Elle est la cause, dans les grandes villes, d’un mélange des âges et des conditions s’écartant beaucoup de la moyenne J ordinaire du pays tout entier. Ce sont de préférence les

classes de population les plus productives et les plus ambitieuses, en raison de leur âge, qui émigrent vers les grandes villes (8). Celles-ci ne renferment ainsi qu’un nombre relativement peu élevé d’enfants et de vieillards (9).

/ Ces considérations expliquent déjà beaucoup des parti-

t cularüés de la vie des grandes villes. Elles sont, aux points

de vue intellectuel et économique d’une haute productivité (10). Elles inclinent aux progrès de toute nature, aussi

64 INTRODUCTION

bien en haut qu’en bas, tandis qu’à côté, les éléments conservatifs demeurent très rétrogrades. La criminalité y est élevée, parce que l’âge de l’énergie et de l’indépendance les plus grandes est en même temps le plus accessible à la tentation ; parce que, d’autre part, tous les éléments criminels de la société peuvent davantage espérer découvrir une retraite dans la cohue des grandes villes. Les célibataires émigrent plus volontiers que les gens mariés ou pères de famille ; aussi, le nombre relativement inférieur des ma- , riages et des naissances, celui plus important des naissances illégitimes, enfin la durée moindre de la vie moyenne, tous ces phénomènes habituels dans les grandes villes, sont-ils étroitement liés avec l’immigration que régulièrement elles attirent (13). Le contraste entre la richesse et la pauvreté s’y accentue davantage, parce que le motif de jouissance ne permet qu’aux gens très fortunés presque seuls, de se déplacer vers elles, et que le motif de production n’y dirige d’ordinaire que ceux surtout qui sont pleins d’espérances, mais sans aucun avoir (14). Beaucoup de particularités de la vie des grandes villes coïncident avec celles du monde colonial. On trouve pourtant à côté des différences importantes, qui résultent de la densité de population, faible chez celui-ci, élevée chez celles-là. L’ « agglomération », avec ses conséquences bonnes aussi bien que mauvaises est justement, en effet, le trait caractéristique le plus frappant et le plus durable des grandes villes. Elles ont ceci de commun avec les colonies, qu’une très importante partie des habitants s’y trouve séparée de S(îs anciennes racines domestiques et locales (15), et que pour ce motif, les choses individuelles et momentanées doivent forcément y prendre la première place. C’est d’un cœur léger que l’on arrive, comme l’on repart, dès que le but spéculatif de la migration se trouve atteint, ou vient à être abandonné (16). Dans ces

§ 6. Particularités des grandes villes 65

conditions, on voit disparaître ce sentiment d’aisance, dont la force comme la faiblesse repose en grande partie sur le contentement que l’on éprouve à vivre dans son assiette habituelle. L’homme dépourvu de sentiment ou celui tout au moins qui n’ose le laisser paraître en face du « monde » étranger, n’attache très vite de la valeur qu’aux seuls objets universellement pratiques et tangibles : c’est, pour le paresseux, la jouissance sensuelle, pour l’énergique, le gain de son activité (17). Dans les jeunes pays de colonisation agricole, cet atomisme et ce matérialisme sont en partie sans inconvénients, parce qu’ils se trouvent très rapprochés de la nature extérieure et permettent facilement de fonder une famille. Ces deux contrepoids manquent à nos grandes villes. L’ambition sans trêve rappelant le going ahead colonial, produit en outre, dans l’immense cohue des hommes, une agitation au plus haut point exclusive, non seulement de toutes les rêveries, mais encore du recueillement intérieur périodiquement si nécessaire. Tout repose sur l’individu, et pourtant il se forme sans cesse des groupes dus au hasard, aux allées et venues, sans autre durée qu’un moment, mais qui, dans l’éclair de leur existence possèdent souvent une force irrésistible (18). Comme le sable mouvant dans la tempête, tantôt tourbillonne, tantôt s’aplanit, ainsi le champ le plus libre est offert aux alternatives d’anarchie et de césarisme (19). Le danger principal, au point de vue de la morale comme de la police, consiste en ce que l’individu se cache dans l’immensité de la masse atomique, ce qui peut amener la suppression de toute responsabilité et rendre la grande ville aussi peu sûre que l’est, à son extrême opposite, le désert (20). La seule panacée de toutes ces maladies sociales susceptible de porter remède à ces dangers, consiste à relever, dans le peuple, la religiosité véritable, celle de la morale. Si ce

Roscher r,

66 INTRODUCTION

moyen réussit, on peut célébrer les bienfaits des grandes villes (21). S’il échoue, leur prépondérance devient justement l’une des causes principales qui précipite, chez les nations trop mûres, la faiblesse de l’àge et la caducité (22). Il vient alors assez souvent à l’esprit de maintenir les grandes villes dans une sorte d’état de siège adouci, pour pouvoir gouverner le surplus du pays dans la liberté et dans l’ordre. On imagine, par exemple, de transférer de Paris à Versailles le siège des pouvoirs publics. Mais ce ne peut être qu’un palliatif tout au plus ; (comparer § 172, 18) (23).

(1) C’est pourquoi Riehl (Bürgerl. Gesellschaft, 216 et suiv.), se réjouissait du recul récent des petites villes derrière les grandes ; celles-ci, seules, seraient capables de former la bourgeoisie vraie, celles-là ne pourraient être que les capitales béotiennes d’une bourgeoisie de pacotille.

(2) [En l’an 1600, aucune ville de l’Europe chrétienne ne comptait plus de 200.000 habitants. Cent ans plus tard, Paris et Londres avaient atteint le demi-million, et douze autres villes, au moins 100.000 âmes (Beloch). L’Allemagne possédait, en 1871, 8 villes seulement au-dessus de 100.000 ; en 1880, 14 ; en 1890, 26 ; en 1900, 33 ; en 1910, 48. L’Angleterre, en

1871, en avait déjà 18 ; en 1901, 40. La France, par contre, en

1872, 9 ; en 1891, 12 ; en 1911, 15 ; les États-Unis, en 1880, 20 ; en 1890, 28 ; en 1900, 38].

(3) *[Plus l’économie sociale est développée, plus est importante la‘ quote-part de la population totale qui habite les grandes villes. C’est ainsi, par exemple, que les villes au-dessus de 100.000 habitants renfermaient en Allemagne, en 1871, 4,9 0/0 de la population ; en 1890, 12,6 ; en 1910, 21,3 ; en France, en 1861, 8,6 ; en 1886, 10,9 ; en 19<)6, 13,6 ; en Italie, en 1871, 8,1 ; en 1901, 9,4]. Brooklyn et Chicago, qui toutes deux possédaient, en 1880, bien audelà du demi-million d’habitants, n’étaient guère vieilles alors de plus de cinquante ans. ♦[Les États-Unis comptaient, en 1850, une ville au-dessus d’un

demi-million d’habitants ; en 1908, 16 ; en 1880, une ville audessus de 1 million d’habitants ; en 1908, 10]. La croissance des villes est donc gigantesque, même dans les colonies, comme déjà l’attestent, dans l’antiquité, Syracuse et Agrigente. [Ad. Wagner, Grundlegung der polüischen Œkononiie, 3« éd., 1893, 1, 590 et suiv. ; Rohr, dans le Jahrb. /. AT;/., 3® Folge, II, 111]. .

(4) Ce n’était certainement pas à une époque prospère que Florence conquit toute la Toscane. A Naples, la lourde prépondérance de la capitale remonte à Charles-Quint, qui y réunit tous les tribunaux du pays (Rehfues, Gemaelde von Neapel, I, 28). A Palerme, on comptait au moins 20.000 personnes vivant aux dépens des plaideurs ; il fut même, entre temps, défendu aux villes de la province d’installer des abattoirs, afin que le marché aux bestiaux de Palerme fut plus abondamment pourvu (Bartels, Briefe, III, 161, 390).

(5) La population de Londres, en 1696, ne dépassait pas 530.000 âmes (Greg. Iving). Pendant la première moitié du xviii® siècle, elle s’accrut fort peu ; bien plus, il fallait un important afflux de l’extérieur pour combler les vides de la grande mortalité. Depuis 1763, et encore davantage à partir de 1780, il y a augmentation ; en 1796 commence l’excédent régulier des naissances sur les décès, par suite d’améliorations notables dans la police sanitaire. Les chiffres sont les suivants : 1801, 865.000 ; 1831, 1.427.000 (Macculloch, Suit. Account, I, 201) ; 1871, 3.254.260) ; *[1911, 4.522.961, et avec les faubourgs, 7.252.963. Selon B.K\.uoo,{Lebensjaehigkeit der staedtischen und laendlichen Bevnelkerung, p. ^9), Londres se trouve, ainsi que Cologne et Magdebourg, au nombre des grandes villes dont l’excédent de naissances est si considérable que leur population s’accroîtrait même sans l’immigration campagnarde. Le chiffre d’habitants de Berlin, de 1841 à 1900, s’est augmenté de 522.800 par suite de l’excédent des naissances, et par le gain dû à l’immigration, de 1.003.700 (Stat. d. Deutschen Reichs, 150, p. 190* à 191*). Le chiffre des naissances de la vüle de Berlin a, depuis 1876^ où il atteignait 47,17 0 /OO, subi

b» INTRODUCTION

un affaissement ininterrompu et était, de 1905 à 1910, tombé à 24,45, c’est-à-dire au-dessous du niveau le plus bas du siècle précédent, soit 29,8 en 1814. Mais le chiffre des décès est encore descendu davantage, à 16,41 pour la période 1905-1910. Aussi, grâce à l’excédent de naissances de 82.648, la perte due à l’émigration à la suite de circonstances économiques défavorables, et s’élevant, pour la même période, à 51.539, s’est trouvée, non seulement compensée, mais remplacée par une augmentation finale de 31.109 {Vierteljahreahefte zur Statistik des deutschen Reichs, 1911, fasc. 4, 150 et suiv.]

(6) *[S. ScHOTT, Die grosstaedtischen Agglomerationen des deutschen Reichs, 1871-1910 ; Schriften des Verb. deutscher Staedtestatistiker, fasc. I, 1912].

(7) Jacques se plaignait, le 20 juin 1616, devant la Chambre étoilée, de ce que Londres était alors devenu lien nostri corporis (la rate de notre corps), par suite de l’enflure de laquelle les autres membres maigrissent. Si tous affluent vers la capitale, il ne restera de la campagne qu’une solitude; {0pp. Fol. 559 et suiv. ; Emerson, How the great citij grew (1862), 42). En France, Paris au cours du xvi® siècle, est estimé à 500.000 habitants (Relaz. degli anibasc. Veneti, I, 261). Son agrandissement, au delà d’une certaine limite, est défendu, en 1549, 1554, 1560, 1563, 1564, et, derechef, en 1672 : « étant très difficile^ que l’ordre et la police se distribuent commodément, dans toutes les parties d'un si grand corps » (Delamarre, Dict. de Police^ I, 95, 104). Déjà, Fr. Myron avait attiré l’attention de Henri IV, en 1604, sur l’accumulation de fabriques à Paris :

« Vous vous condamnez à leur bailler toujours de V ouvrage ; si « vous n'en pouvez mais, gare à la sédition. Votre trône est sur « un tonnelet de poudre» (Lazare, de Parw, 48). En regard, citons l’éloge de Montchrétien : « Paris, pas une cité, mais une nation, pas une nation, mais un monde »{Traicté d'économie politique, 1615, p. 46). Une belle défense des grandes villes se trouve dans Davenant, Essay on ways and means of supplying the war (1695), 115. En Allemagne, où les grandes villes véritables ne se formèrent que beaucoup plus tard, Casser leur

était, sans aucune réserve, favorable {Einleitung zu den oekon. polit, und Kameralwissensch., 1729, introduction, 21, 14). JüSTi allait jusqu’à penser qu’il serait difficilement possible d’agrandir une ville sans conférer des avantages particuliers à ceux qui viendraient v habiter {Ges. polit, und Finanzschr., 1761, III, 449 et suiv.). Par contre, Sonnenfels insiste de façon décidée sur les côtés fâcheux du système des grandes villes {Grundsnetze, 1705, II, 159) ; son traité sur le renchérissement dans les capitales (1769) se vit, pour cette raison, refuser par la censure de Vienne le permis d’imprimer. Les interdictions antérieures ont servi souvent de prétexte à des extorsions d’argent abusives (Sismondi, Histoire des Français, XXIV, 57).

(8) *[A Berlin on comptait, au 1®'^ décembre 1900, 772.784 habitants nés à Berlin même, soit 40,91 0/0 et 1.116.064, ou 59,09 0 /O nés au dehors. Les Berlinois-nés forment donc encore les 2 /5 de la population, ce qui doit être attribué à la prépondérance des classes les plus jeunes. Parmi les Berlinois-nés, on en dénombrait au-dessous de 16 ans, 54,1 0/0, tandis que parmi les Berlinois natifs de l’extérieur, on n’en comptait audessous du même âge que 8,7 0 /O (Statistik des Deutschen Reichs, 150, p. 157*, 170*)].

(9) Selon Schwabe [Retrachtungen über die Volksseele von Berlin, dans le B. staedt. Jahrb., 1870, 130), il existe une personne au-dessus de 60 ans :

A Berlin . . .

par 13,6 enfants,

adultes

En Thuringe .

1 7 fi

En Württemberg ....

*[I1 existait dans l’Empire allemand, comme pour cent de la

population aux âges

ci-après :

Dans les 33 plus

dans le reste

dans l’ensemble

grandes villes

de l’Empire

de l’empire

au dessous de 16

16 à SO

70 et au-dessus

La forte proportion du groupe d’âge de 16 à 50 qui apparait dans les %illes, et surtout dans les grandes villes, est principalement causée par l’immigration {Stat. d. D. R., 150, p. 91*)]. La ville de Leipzig comptait, en 1871, 25,3 0/0 de 0 à 15 ans ; 53,1 de 15 à 40 ans ; 21,6 au-dessus de 40 ans ; les campagnes du cercle de Leipzig, 36,3, 25,6 et 38,0 0/0 (Hasse, StatisL Wanderungen durch Leipzig, 17). *[I1 existait en 1900 (1901) comme pour cent de la population aux âges ci-après :

Au-dessus de 15 de 15 à 4Ü de 40 à 60 60 et au-

dessus

Berlin 25,7 48,8 19,6 5 9

Hambourg 30.9 43,9 18,9 0,3

Empire Allemand . . . 34,8 39,5 17 g

Paris (1901) 18,8 48,8 23^9 t’o

France (1901) .... 26,1 38,8 22,’6 12, 5

Vienne 25,4 68',r^’^ s’g

Graz. ....... 20,4 70,0 96

Prague . • 22,1 70,8 7’,

Autriche 34,4 5^4

Pour ce tableau, les calculs ont été faits d’après : Statistik des Deutschen Reichs, 150, p. 90* ; Bertillon, Des recensements de la population à Paris pendant le XI siècle et les époques anterieures, 1907, p, 9 ; Œsterreichische Statistik., vol. LXIII, lasc. 3, tableau p. 34 et suiv.],

(10) [A Berlin, la population se répartissait, en 1895, à raison de 51,5 0/0, et en 1907, de 55,75 0/0 de personnes vivant de leur industrie, y compris les indépendants sans profession, d’une part ; et, d’autre part, à raison de 48,8 et de 44,25 0 /O de personnes dans la dépendance familiale des premières. Pour l’ensemble de l’Empire allemand, les chiffres correspondants étaient, en 1895, 46,85 et en 1907, 51,03 0/0 d’une part • et de l’autre, 53,15 0/0 et 48,97 0/0 (G. Neühaus, Die deutsche Volkswirtschajt und ihre Wandlungen im letzte.n Vierteljahrhiindert, 1911, p. 23). Sur le groupement professionnel dans les grandes villes en particulier, voir Wilu. Stieda, dans le Jahrbuch f. Ges. ii. Verw., 11, p. 128-154)].

(11) Le contraste entre Stuttgart et le W’ürttemberg est fort

§ 6. particularités des grandes villes 71

' bien exposé par Rumelin {Reden und Aiifsaetze, p. 333 et suiv,). La population des grandes villes est portée davantage à la folie et au suicide que celle du reste du pays (Voir Petermann, Dresdener Anzeiger, 29 déc. 1880). *[Dans l’Empire allemand, sur 10.000 personnes de la population civile ayant atteint leur majorité pénale, c’est-à-dire l’âge de 12 ans et au-dessus, il en avait été condamné pour crimes et délits contre les lois de l’Empire, comme moyenne pour les années 1898 à 1902 : 120,9, tandis que cette même moyenne atteignait, dans 55 villes au-dessus de 50.000 habitants, 152,4. Par rapport à la population, les chiffres les plus forts étaient ceux de Cologne, avec 230,1 ; Mannheim avec 227,5 ; Posen avec 214,3 ; Essen avec 209,4 {Siatistisches Jahrb. deutscher Staedte, 14, p. 341). Les faillites-déconfitures se produisent dans les grandes villes, qui sont surtout le siège du commerce et de l’industrie, avec une fréquence plus grande que dans le reste de l’Empire. En 1910, on comptait pour les 47 grandes villes, où se trouvait le domicile du débiteur commun, 33,1 0 /O de toutes les faillites-déconfitures, soit sur un total de 10.783, un chiffre de 3.567, dont 508 à Berlin, 299 à Hambourg, 247 à Dresde, 177 à Leipzig, 157 à Munich. Sur les 2.396 demandes en déclaration de faillitedéconfiture, rejetées dans l’Empire pour cause d’insuffisance de l’actif à couvrir les frais, il y en avait 247, soit 10,3 0 /O à Berlin ; 147 ou 6,1 0 /O à Hambourg ; 90 ou 3,8 0 /O à Dresde ; 71 ou 3 0/0 à Leipzig {Viertelj. z. Stat. d. D. R., 1911, III, p. 2-3)].

(12) *[A Berlin, sur 184.654 personnes immigrées en 1894, 24.366, soit 13,2 0 /O étaient mariées. En 1906, la statistique accusait à cet égard les chiffres de 291.459 et 51.070 ou 17,8 0 /O {Statist. Jahrb. der Stadt Berlin, 21, p. 104-31, p. 124)].

(13) *[Dans la décade 1900-09, il y avait dans l’Empire allemand, sur 1.000 habitants, une moyenne annuelle de 8,1 mariages ; à Hambourg, 8,7 ; à Brême, 9,4 ; et à Berlin, 10,6. En face de ces données, la natalité des grandes villes reste en arrière. Elle comportait, pour l’ensemble de l’Empire, 34,5 pour .1.000 habitants ; à Brême, 30,7 ; à Hambourg, 27,3 ; à Berlin,

'II- t

fri;

INTRODUCTION

25,4. Les naissances illégitimes formaient comme pour cent de l’ensemble des naissances, dans l’Empire, 8,61 ; à Hambourg, 12,92 ; et à Berlin, 16,92 ; à Brême seulement, 7,89 (Statistik des D. R., 236, p. 16 et suiv.). La durée moyenne de la vie de la population s’est augmentée à Berlin, de 1876 à 1900, passant pour le sexe masculin de 29,12 années à 38,02 années ; pour le sexe féminin de 34,09 années à 43,93 années. D’après les table» de mortalité dressées pour la population de l’Empire, la durée moyenne de la vie probable était,pour la période 187 1-1872, 1881- 82, pour le sexe masculin, de 35,58; pour lese.xe féminin, de 38-, 4o I de 1891 à 1900, pour le sexe masculin de 40,56 et pour le sexe féminin de 43,97 {Stat. Jahrb. d. Stadt, Berlin, 27, p. 728-729 ; Stat. d. D. R., 200, p. 26 et suiv.). A Paris, de 1901 à 1905, la nuptialité était de 9,8 pour 1.000 habitants, et pour toute la France de 7,8 seulement. Par contre, la natalité de Paris est moindre que celle de l’ensemble du pays. A Paris, on comptait, de 1901 à 1905, par 1.000 habitants, 20,7 naissances, en France, 21,6. Sur 1.000 femmes entre 15 et 50 ans d’âge on dénombrait dans la même période, en France, 84 naissances vivantes ; à Paris seulement, 61 (Bertillon, Des recensements de la population, etc., 1907, p. 10)]. [Sur la fréquence des maladies infectieuses dans dix-neuf grandes villes européennes, comparer : Statistique internat, des grandes villes, 1876 ; J. Koeroesi, S’iatist. d. infektioesen Erkrankungen 1881-91 in Budapest, 1894, p. 28 et suiv.].

(14) Pour la situation des immigrés au point de vue économique, il est caractéristique qu’en ce qui concerne les occupations, les Berlinois-nés sont le plus fortement représentés dansles arts, la, littérature, la presse, et le plus faiblement dans les professions que l’on désigne de préférence sous le nom de services personnels (Schwabe, op. cit., 48).

(15) A Berlin, le chiffre des immigrés atteignait, en 1864, 50,4 ; en 1871, 56,2 [en 1890, 59,3 ; en 1900, 59,1] 0 /O de l’en-’ semble de la population. A Buda-Pesth, en 1870, 63,3 ; à Paris, en 1872, 65,3 ; à Londres, dès 1851, 53,3. [Dans le canton de Bâle- ville, on a, par contre, observé que le chiffre des per-

iî!

sonnes nées dans la ville même croissait plus vite que celui des immigrés. En 1880, on comptait 34,8 0 /O de Bâlois-nés ; en 1888, 39,1 0 /O (Bûcher, Die Bevoelkerung des Kanions Basel- Stadt, 1890, p. 56)]. En Bavière, les grandes villes comptent aussi relativement beaucoup plus d’habitants nés à 1 extérieur que les petites villes et les attirent aussi de régions plus éloignées (^'oir Mayr, Bayerische Bevoelkerung nach der Ortsgebürtigkeit, 1876). Pour les communes rurales, la natalité au lieu même, croit avec leur importance, tandis qu’elle décroît pour les villes. Dans les villes « immédiates », on compte 46,7 0 /O de personnes originaires, dans les autres villes audessus' de 2.000 habitants, 57,4 0 /O, et dans les campagnes, 68 0 /O. Dans ces trois séries de lieux la proportion des habitants nés en Bavière atteint respectivement 94, 95 et 98,4 0/0 (I, p. 9, 15, 26, 46). *[Le même phénomène se produit en Autriche. En 1890, sur 100 personnes habitant une même commune, il en était né dans la localité même ; dans celles jusqu’à 500 habitants, 65,7 ; de 500 à 2.000, 73,5 ; de 2.000 à 5.000, 69,9 ; de 5.000 à 10.000, 55,6 ; de 10.000 à 20.000, 46,4 ; audessus de 20.000, 43,1 (H. Bauchberg, Die Bevoelkerung Oesterreichs auf Grand der Ergebnisse der Volkszahlung von 31 Dezember, 1890, p. 105)].

(16) Sur cette instabilité de la vie coloniale frisant la condition des gens sans patrie {Heirnatlosigkeit), voir Roscher, Kolonien, Kolonialpolitik und Auswanderung, 3® éd., 1885, 73 et suiv. *[A Berlin, en 1906, on a dénombré 291.459 arrivantset 218.768 partants. Des constatations analogues ont été faites au cours des années précédentes {Stat. Jahrb., 31, p. 123)].

(17) Roscher, Kolonien, p. 77 et suiv. Nos grandes ville» sont, d’après l’expression de Rieht,, les « encyclopédies de l’actualité » ; « villes mondiales », elles pourraient même passer un trait de plume sur leur nationalité ; suivant lui {Land und Leute, 97 et suiv.), elles mettent de plus en plus en relief les différences seules qui séparent le riche du pauvre, l’homme « cultivé » de celui qui ne l’est pas.

(18) « Lorsque tant d’hommes s’entassent les uns sur les

INTRODUCTION

autres, les individualités disparaissent facilement pour se fondre entre elles. L’air que l’on respire, les paroles que l’on entend, celles que l’on répète, font naître une foule d’idées qui ne reposent que peu ou point sur des faits. Mais ces idées, par la voie des journau.x, des assemblées populaires, des conversations de brasserie, se propagent, s’enracinent au point de ne plus pouvoir être e.vtirpées. Il se crée une seconde nature, toute de fausseté, à côté de la première, une opinion des foules, une superstition des foules. On se persuade de ce qui n’est pas ; on tient pour un devoir de n’en pas démordre, on s’enthousiasme pour des inepties et des absurdités » (Paroles du prince

de Bismarck rapportées par Busch {Bismarck und seine Leale, Ij 312).

(19) La démocratie extrême a des liens étroits avec la mobilité de la population. C’est ce que démontre l’exemple de Paris. Depuis 1792 jusqu’à la chute de Bobespierre, la population fixe diminua, la population flottante s’accrut ; plus tard, ce fut 1 inverse (.4. Schmidt, Pariser'Zustaende, III, 70).

(20) Les condamnés libérés de leur peine se réfugient de préférence dans les grandes villes. C’est ainsi que Paris, en 1836 sur un chiffre de 800.000 habitants au plus, comptait une«population vicieuse» de 63.000 personnes (FRÉGiEn, Des classes dangereuses, I, 2, ch. I), comprenant 1.711 anciens criminels placés sous la surveillance de la haute police, indépendamment de plusieurs centaines en rupture de ban (II, 3, ch. vu, 2). En Angleterre et dans le Pays de Galles, la « population notoirement criminelle » {known criminal population) atteint 134.323 personnes et, sur ce nombre, largement un cinquième, soit 29.531, habite Londres {Quaterhj Reaiew, CXXIX, 90, 108).

(21) C’est en considérant cette seule hypothèse que C. Curtius a pu appeler Socrate un grandenlliste incarné {eingefleis- ■ chter Grossstaedter).Ce^i ainsi qu’il a pu faire l’éloge des habitants des grandes villes, en ce qu’ils réunissent tous les groupes sociaux pour les diriger vers les conceptions universelles de la patrie, et même de l’humanité {Rede über grosse und kleine Staedte in Altertum und Gegenwart, p. 369 et suiv.). Même à les

■prendre individuellement, leurs habitants gagnent, à circuler dans ‘leurs rues, de la vigueur et de l’énergie, de l’attention, de l’adresse, de l’habileté à tirer parti des circonstances, etc. Un excellent élément de l’armée peut être fourni par les habitants bien disciplinés des grandes villes ; c’est ce qu’ont montré les dragons de Balaclava, originaires de Londres, le régiment de Sir H. Ilavelock, originaire de Glasgow, les volontaires de Tienne sous Badetzki, et plus récemment encore, tant de régiments allemands.

(22) Lorsque l’on réclame si fréquemment pour les grandes villes une représentation plus nombreuse dans les Parlements, en raison de leur culture plus élevée que celle de la généralité de la population, on confond la minorité certes très éclairée de leurs citoyens avec la moyenne souvent très grossière de l’ensemble de ceux-ci.

(23) C’est justement parce que, à Paris, l’indépendance communale était complètement disparue, que son réveil passager aux temps de Robespierre et en 1871 a produit des effets d’une horreur si terrible. L’ordre relatif qui a régné pendant le gouvernement de la Commune proprement dite, du 28 mars au 21 mai, a été attribué à l’action des vingt membres de r X Internationale » qui formaient la majorité dans le conseil municipal.

Tous les inconvénients de l’existence des grandes villes s’aggravent notablement lorsque la population s’accroît plus vite que l’espace habitable à elle destiné. Cette crise du logement peut survenir aussi ailleurs que chez elles (1), mais pourtant c’est là qu’elle sévit de préférence ; la demande s’y élève en effet, avec le plus de rapidité, à cause de l’augmentation particulièrement forte de la classe populaire, tandis que l’offre y rencontre le plus d’obstacles, en

INTRODUCTION

raison du prix spécialement élevé du terrain (2, 3) 4 partir d un certain degré d’étroitesse de i'habitation; le bien être

r (4 . Bien plus, la pratique ou mieux l’éducation de toutes les vertus qu’embrasse dans son sens le mot . foyer .

deviennent presque impossibles pour le commun. C’est pour les meilleurs sujets un malheur qu’ils ressentent avec une mtensite aussi grande qu’est celle de la tentation et de 1 abrutissement ininterrompus qu’éprouvent ceux d’une moralité inférieure (5). En dehors même de la défectuosité proprement dite de l’habitation, les déménagements répétés auxque s on est contraint, cette insécurité du nomade sans a iberte de celui-ci, aboutissent facilement à ce résultat s agissant du cadre extérieur de toute la vie familiale de rabaisser une mentalité bourgeoise au niveau de celle d’un emi vagabond (6). La disparition de la maison familiale au^ profit de la caserne à locataires est déplorable, en ce qu elle rend beaucoup plus difficile l’éducation des enfants et des domestiques, et affaiblit la valeur de la belle maxime

(\ol. Il, § 6) (7). Elle est pourtant difficile à éviter, parce qu une grande maison revient généralement à bien meilleur marew que dix petites dont l’ensemble offre le même espace logeable (8). An nombre des plus fâcheux effets de la crise du logement, se trouve la dépendance absolue où elle P ace le locataire vis-à-vis du propriétaire. Très souvent ’ e gain de celui-là le rive entièrement à la localité. Il court

asiJe T «onge, de rester un certain temps sans

asiie (9). Cette sorte de « féodalité du logement » (Woh-

mngsfeudalmnus) est encore aggravée par le nombre rela-

ivement restreint des bailleurs. Elle produit des effets

d humiliation et de provocation d’autant plus considérables

que les propriétaires sont souvent maléduqués, quelquefois

même dépourvus d’aisance, et que leurs changements répétés mettent obstacle à tout attachement personnel (10). Devant l’importance toujours croissante de nos grandes villes au point de vue absolu comme au point de vue relatif, une crise vraiment incurable des loyers y peut en fin de compte empoisonner toute la vie populaire. Cetti crise est à ranger notamment, au même titre que les dégénérescences causées par la grande industrie et la Bourse, parmi les causes principales de fermentation des erreurs socialistes (11). Du reste, on pourrait aussi parler de crise du logement dans les endroits même où, sans que sa commodité diminue, son prix absorbe une proportion toujours plus écrasante du revenu des locataires (12).

(1) Ainsi, par exemple, à la campagne, lorsque le bien équeatre (Rittergiit) et le village constituent des communautés de bienfaisance distinctes et que le possesseur du Rittergut s'est efforcé d’établir dans le village de nombreux travailleurs dégagés de son service {Jahrb. /. Stat., 18, p. 316). Dans les localités stationnaires ou en décroissance, et principalement dans les campagnes, ce sont principalement la malpropreté et l’indolence des habitants, ainsi que l’infériorité de la police des constructions et de la police sanitaire qui amènent la crise du logement (Schaefle, System, 3, II, 549). *[Sur les mauvaises conditions du logement à la campagne et dans les petites villes, (Voir Jahresherichte des grossherzoglich-hessischen Landeswohnungsinspektors, 1903 et suiv. ; voir aussi la Wohnungsstatistik saechsischer Staedte nach der Erhehiing vont 1 Dezember, 1905 ; Zeitschr. d. K. Saechs. Statist. Landesamtes, Jahrg., 53 /54, 1907 et 1908)].

(2) [On a quelquefois attribué aux classes inférieures ellesmêmes la responsabilité de l’insuffisance de leur logement, en ce que, par négligence et manque d’ordre, elles feraient des économies mal placées. Il reste pourtant certain que la cause véritable de la crise des loyers doit être cherchée en ce que,

Ml

INTRODUCTION

vlr» a lh"‘‘r“ dans lea-

les, on a recherche sur un espace restreint, un nombre d’ha

bllations plus considérable qu’autrefoisl. Plus la population ou

vriere est rejetée de côté et d'autre, plu, la crise duîogement sô

développe avec facilité, apparaissant également lorsque pi

es gares, des docks, des rues nouvelles, des promenldes^pu

W.ques etc, il a fallu démolir des habitatLs exta „fe '

A Hambourg, en 1883.84, par suite d'annexions au pêrimtre

douanier, on a jeté bas DOO maisons. Dans la môme v If. lu

Je percement de la rue Empereur Guillaume, un nombre IsT

derable de petits bâtiments de derrière et de ba, , '

abritaient chacun une famille, ont été rasés (\'oir

enl9n’l912 „ ‘ ^ <Je rues effectué

leur domicile], P"™ ™

(3) •[Le prix du terrain n'est pas seulement sou, la dépendance de la demande, mai, il varie aussi suivant le degré auquel les ordonnances sur les édifices permettent d'utiliser le sof our I évolution du logement en Allemagne, un lait a été d'une mportance extrême : jusqu'au cours de l'avant-derlr et d la derniere périodes décennales du xix® siècle lalémslptîn Vjeur pour les bâtiments n'imposait dt^s X'Î "q^ celles que commandaient leur sécurité au point de vue de la construction, de l'mcendie et de la circulation. L'entassement

rieur de la ville, peut trouver sa justification, fut ainsi étendu

rarL7to“T"" “ ‘eÏ

ram neuf tou, les maux que l'accumulation des logements et

cite. Les larges rues et les gros blocs de bâtisses aménagés sans aucun egard aux besoins de l'habitation de la masse 0^0^ mirent de meme en faveur la grande maison à locataire, avec batiments sur cours en profondeur. Aussi l'époque du plus fort accroissement de ce genre de constructions fûlelle le'^dernier quart du siecle passé. Le rapport, au chiffre total de tous les

logements, de ceux situés au troisième étage et au-dessus, est monté,à Berlin, entre 1861 et 1900, de 18,6 0 /O a 40,4 0 /O ; à Breslau, entre 1875 et 1900, de 26,8 à 31,1 ; à Goerlitz, entre 1835 et 1900, de 22,1 cà 28,9; à Hambourg, 1875-1900, de 16,0 à 20,0; à IlanovTe, 1875-1900, de 20,2 à 26,2 ; à Koenigsberg, 1875- 1900, de 4,0 à 19,5 ; Vieux Leipzig, 1880-1900, de 33,9 à 37,4 ; Nouveau Leipzig, 1890-1900, de 25,0 à 28,9 ; Magdebourg, 1886-1900, de 16,2 à 20,9 (chiCfres donnés par L. Poule, Die neuc Entwickeliing der Woiiniingsuerhaeltnisse in Deutschland in den leizten Jahrzelmten, 1905). La conséquence de cette évolution est un entassement extrême des hommes qui fait que l’Allemagne appartient aux pays dans lesquels le chiffre d’habitants par maison est le plus élevé. En 1900-, parmi les 33 plus grandes villes, une seule, Brême, où s’est conservée la manière de bâtir traditionnelle, la petite maison habitée par son propriétaire, avait un chiffre d’habitants par maison inférieur à 10 (7,84) ; 13 villes avaient comme chiffre 10 à 20 ; 10 villes, 20 à 30 ; 8 villes, 30 à 55 ; et 2 villes au-dessus de 60 (Chscrlottenburg, 60,07 et Berlin, 77,0). Les chiffres pour 1905 montrent que, dans la plupart des grandes villes, tout au moins par rapport au nombre total des maisons, un recul du nombre des habitants par maison est devenu sensible (Eberstadt, Handbiich des Wohmingswesens, 2® éd., 1910, p. 132). Dans les plus grandes villes de la Suisse, en 1900, le chiffre par maison oscillait entre 11 habitants à Winterthur et 18,4 à Genève. Des chiffres très faibles sont accusés par l’x4.ngleterre et la Belgique où la préférence de la population pour la maison personnelle, en même temps que le développement précoce des moyens de transport et la différence de l’évolution du droit foncier pau* rapport à celle de l’Allemagne, ont conservé la petite maison, comme forme prédominante du logement. Les districts urbains de l’Angleterre avaient, en 1901, un chiffre moyen d’habitants de 5,40 par maison ; Londres, de 7,93 ; Liverpool, de 5,55 ; Manchester, de 4,99 ; Birmingham, de 4,84 ; Scheffield, de 4,80 ; Bristol, de 5,65. En Belgique, en 1901, le chiffre d’habitants par maison dans les villes au-dessus de 10.000 habitants

INTRODUCTION

iU

atteignait une moyenne de 5,5 ; à Bruxelles, sans les faubourgs, de 8,97 ; Anvers, 8,40 ; Bruges, 5,04 ; Charleroi, 4,67 (J. Fuchs,’ article Wohmingsfrage dans le Hdw. der Staatsw., 3e éd., 8,* p. 881). La différence dans le mode de construction entre l’Allemagne d’une part, l’Angleterre et la Belgique de l’autre, est exprimée clairement par les prix du terrain. D’après Pohl- M.^NN {Die Vorbedingiingen des englischen .und des deutschen Einfamilienhauses, Jahrb. der Bodenreform, 3, p. 94), en considérant des constructions semblables, la valeur de l’édifice par rapport au coût de son emplacement s’exprimerait à Berlin par 1 à 1 1 /2 ; à Londres, par 2 1 /3 à 1. A Berlin, le mètre carré de terrain à bâtir ayant atteint sa pleine valeur, destiné à de petits logements et situé dans un emplacement favorable, revient dans l’enceinte du chemin de fer de ceinture à 80 ou 90 marks ; hors de cette enceinte, dans les faubourgs limitrophes, et s’il s’agit de casernes à locataires, à 60 ou 70 marks ; à Hambourg, dans les districts de Hammerbrook et deBillwaerder, il atteint 50 à 60 marks ; à Münich, aux endroits les mieux placés des districts extérieurs, 90 à 95 marks, et, dans l’ensemble, dO marks ; à Leipzig, districts extérieurs, 40 marks ; à Mannheim, 40 à 60 marks ; par contre, à Brême, avec la prépondérance des petites maisons, le mètre carré, dans les districts les plus favorablement situés, vaut 30 marks ; dans les districts moyens, 20 à 24 marks ; dans les districts extérieurs et les faubourgs, 12 à 15 marks. En Belgique, le prix du terrain pour les régions ayant atteint toute leur valeur dans les districts d’habitations ouvrières, s’élève, à Gand, à 10 francs • à Bruges, à 8 francs ; à Liège, à 8 ou 10 francs (Eberst.Id, liandbuch des Wohnungswesens, 2^ éd,, 1910, p. 128 ; Neue Studien über Staedtebaii und Wohnwesen, 1912)]. *

(4) L’expression allemande de Gemach, c’est-à-dire « commodités » qui désigne un appartement, est proche par le langage de celle de Ungemach, dont le sens est « incommodité ». [Aujourd’hui encore, d’après les enquêtes récentes les plus minutieuses sur les logements, il règne sur une partie d’entre eux dans les grandes villes et même dans les petites, une situation

effroyable. Il existe dans quelques cités des logements qui ne méritent pas ce nom, mais plutôt celui de tanières, et qui, parfois, « ont plus de ressemblance avec une étable qu’avec une demeure humaine ». Sous ce rapport sont caractéristiques les chiffres indiquant la densité suivant laquelle les personnes habitent en commun, ainsi que la quantité d’individus obligés de vivre sous des combles ou dans des caves, qu’ils ne recherchent certainement que parce que leur situation financière ne leur permet pas de louer un logement plus commode ou plus sam. La densité de l’habitation en commun est exprimée le jilus clairement par le chiffre moyen de têtes par pièce. Elle varie suivant le nombre des chambres qui constituent le logement, de telle manière que plus ce dernier en comporte, moins

oa enne pour 1 une d'elles. Ainsi, par exemple, dans les logements ne comprenant qu’une seule chambre a feu, les chiffres moyens des occupants étaient les suivantsr[en 1900, à Altona, 3,52 ; à Berlin, 3,41 ; à Breslau,

3,4-i;aChemnitz,3,/3 ; à Hambourg, 3,55 ; à Koenigsberg, 4,10-

a -Alagdebourg, 3,70. Par contre, dans les logements composés de cinq a sept pièces, les chiffres étaient ; à Altona et Koenigsber-^

0 99; à Be 1 n.0.< 0; à Breslau et Chemnitz, 0,98 ; à Hambourg

11,6 0/0 de toute la population habitait au quatrième étage et au-dessus ; en 1900, 19,32 ; à Breslau, en 1875, 7,8 • en 1905 19,82 0/0 (H. Linde.mann, Wohnungsstatistik, Sckr. d. V. f. ozmlpohtik, vol. XCIV, p. 273 ; Fucus, op. cit., 885). L’habia ion dans les caves, tout au moins par rapport à la masse de

= à Berlin, en 1875, 10,2 0/0 et en 890, /,/ 0/0 de tous les habitants s’en contentaient, et aujourd hui, ,1 n’y en a plus que 3 0/0. A Hambourg, les chiffres étaient : en 1885, 6,7 0/0 ; en 1905, 5,9 0/0, mais toutefois le nombre absolu des personnes logeant dans les caves est monté de 31.4.6 a 4o.684 (Linde.mann, op. cit., 272, 272 ; Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 440-441). C’est encore un signe de la crise des logements lorsqu’une très forte partie d’entre eux tous ne consiste qu’en une seule pièce à feu. En 1900, il se trouvait, Roscher

bz INTRODUCTION

dans les villes suivantes, à peu près moitié des logements et même davantage, aussi bien qu’une proportion presque égale de la population, répartis dans les catégories ne comportant pas de chambre à feu ou seulement une (les chiffres proportionnels pour la population sont indiqués entre parenthèses) : Berlin, 50,38 (43,64) ; Breslau, 47,53 (45,84) ; Magdebourg, 50,53 (45,84) ; Rixdorf, 58,80 (54,07) ; Halle, 47,68 (42,98) ; Posen, 50,93 (44,81) ; Gocrlitz, 53,11 (44,70). (Voir projet de loi prussien sur l’amélioration des logements et leur création, 1904, p. 18, 19). Bien que depuis 1900, aussi bien le nombre de ces petits logements que celui de leurs occupants soit en recul par rappbrt au chiffre total, il faut cependant prendre garde que ces logements continuent toujours d’abriter une très grande partie de la population. A Berlin, il y avait, en 1905, sur un chiffre total de 524.441 logements, 249.457 avec une seule chambre à feu ; sur ces derniers, 677 ne consistaient qu’en une cuisine ; 34.000, à peu près, comprenaient uniquement la chambre à feu, et 188.000 environ comportaient, outre celle-ci, une cuisine sans autres dépendances. Sur l’ensemble de ces logements d’une pièce, il y en avait 58.935 occupés par 3 personnes ; 47.715, par 4 ; 27.120, par 5 ; 13.722, par 6 ; 6.117, par 7 ; 2.552, par 8 ; 1.345, par 9 jusqu’à 13 (W. HegExMann, Der Staedtebau nach den Ergebnissen der Staedtebauausstellung in Jierlin, 1911, abh. 5). Dans les logements d’une pièce en général avec ou sans dépendances vivaient, en 1905, sur 2.040.148 habitants, 820.071 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 444). Un grand inconvénient pour les petits logements résulte de l’absence de cuisine, qui rend presque impossible une organisation ménagère bien dirigée. Ces logements sans cuisine sont relativement nombreux. A Berlin, en 1905, on en comptait 7 0 /O de la totalité, soit 49.758 abritant 68.336 personnes. Les chiffres correspondants étaient, à Breslau, 36,4 0 /O, 41.645 et 140.570 ; à Chemnitz, 46,9 0/0,27.461 et 97.758; à Goerlitz, 32,7 0/0; à Erfurt, 11,5 0/0 ; à Lübeck, 13,0 0/0 {Stat. Jahrb. deutscher àtuedte, 18, p. 452). La santé, comme la morale, peuvent subir des atteintes lorsque plusieurs familles doivent utiliser des

'lieux d’aisances uniques. A Augsbourg, il n’y avait que 40,4 0 /O des logements pourvus de lieux d’aisances particuliers et à l’usage des seuls occupants ; à Münich, 54,2 0 /O ; à Nüremberg, 61,9 0/0 ; à Fürth, 35,4 0/0 ; à Essen, 36,0 0/0. Dans tout le reste des logements, il fallait partager les lieux d’aisances avec d’autres locataires (H. Rost, Das moderne Woh~ nungsproblem., 1909, p. 69). L’étendue du mal dans les villes est démontrée par le minimum d’exigences en ce qui concerne les logements familiaux, qu’il a fallu fixer très bas en raison de la situation existante. Dans le royaume de Saxe, la loi sur les constructions, du 1er juin 1900, a été complétée par l'introduction à l’ordonnance sur la législation locale en pai-eille matière. Elle stipule qu’un logement familial doit régulièrement comprendre au moins une pièce pouvant être aisément chauffée, une chambre à coucher et une cuisine, ainsi que les emplacements nécessaires à la conservation des ustensiles, du bois, etc. Les deux pièces destinées à l’habitation et au couchage doivent offrir ensemble une superficie d’au moins 30 mètres carres. Si ce minimum d’exigences pour les logements nouveaux à construire est déjà fixé trop bas, quelle ne doit pas être la situation fâcheuse de ceux qui existent !] D’après Boeckh {Berliner Beaoelkeningsaufnahme von 1875, 81), lorsqu’une ville ne dispose que de moins de 54 mètres superficiels par tète d’habitant et qu’elle comprend plus de 48 habitants par journal (environ 2o ares), un million par mille carré (environ 7,5 kilomètres carrés), la densité de la population est déjà trop élevée.

(5) « Il est facile de boire et de manger trop bien, mais difficile d’etre trop bien logé. » (Disraeli). Hersmann appelle la crise du logement un mal chronique, qui démoralise ; la crise des su sistances, un mal aigu, qui fait mourir {Staatswiss. Unters.,

® ed., 22o). Le fait que beaucoup de locataires habitent ensemble chez un bailleur unique exerce une influence fâcheuse ( y 1).

(6) *[Les baux des petits logements ne sont, en général, conclus que pour un trimestre ; dans les basses classes on rencontre souvent aussi la location au mois avec un égal délai de

84 INTRODUCTION

congé. Le changement de domicile est le plus fréquent dans la grande masse inférieure de la population. Souvent ce n est pas l’augmentation du loyer qui provoque le départ, mais l’espérance de trouver peut être à une autre place un logement meilleur. L’étroitesse, comme la tristesse des petits logements dans les casernes à locataires, rendent difficile, chez les basses classes, l’éclosion d’un sentiment du pays natal. Sur 100 logements, il en existe, au l®'' décembre 1905, comme ayant une durée d’occupation inférieure à un an : à Berlin, 28,7 0/0 du total ; à Düsseldorf, 37,4 0/0 ; à Kiel, 37,5 0/0 ; à Leipzig, 24,8 0 /O ; à Münich, 27,2 0 /O ; à Schoeneberg, 32,1 0 /O ; à Strasbourg, 25,9 0 /O (Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 450)]. Ce n’est pas un vain mot que ce dicton : « trois déménagements valent un incendie ». La fréquence des changements de locataires et de propriétaires compromet la stabilité de l’industrie (Engei., 7) ; la fréquence des changements d’école nuit à l’éducation de la jeunesse.

(7) [La situation est la pire dans les logements dits surpeuplés]. *[Sont considérés comme tels par la statistique urbaine allemande ceux à une seule chambre à feu occupés par six personnes ou plus ; ceux à deux pièces occupés par dix personnes, ou plus. En adoptant cette échelle on comptait comme surpeuplés, en 1905 : à Berlin, 24.440 logements, soit 4,7 0 /O du total ; à Breslau, 6.876, soit 6 0/0 ; à Hambourg, 5.662, soit 3,1 0 /O ; à Koenigsberg, 4.630, soit 9,3 0/0; à Leipzig, 3.987, soit 3,5 0/0 ; à Plauen, 3.660, soit 16 0 0/0 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 449)]. [11 est tout aussi funeste que les prix élevés des lovers incitent à prendre des co-locataires, en particulier des pensionnaires à la journée ou la nuit. Au point de vue moral, cet état de choses, où il n’cst pas rare de voir plusieurs individus partager la même chambre, souvent aussi la même couche, où des femmes célibataires, séparées ou divorcées, acceptent des pensionnaires à la nuit, du sexe masculin, ou même des deux sexes, produit des effets profondément nuisibles (Bûcher, Basler W’ohnungsengaete, p. 154 à 180 ; voir dans cet ouvrage des informations remarquables sur les com-

pagnonnages à la nuit des ouvriers du bâtiment, italiens et tessinois)]. *[A Berlin il y avait, en 1905, 169.250 individus locataires de chambres ou y logeant à la nuit, formant 8,6 0/0 de l’ensemble de la population ; les chiffres étaient, à Breslau, 24.223, soit 5,4 0/0 ; à Dresde, 30.120, soit 6,1 0/0 ; à Hambourg, 62.207, soit 8,0 0/0 ; à Leipzig, 44.291, soit 8,9 0/0 ; à Münich, 43.175, soit 8,5 0/0. Dans quelques villes on trouve îusqu’au cinquième et même au quart des ménages prenant des locataires à la chambre ou à la nuit ; à Berlin, 19,6 0 /O des ménages; à Breslau, 14,1 0/0; à Hambourg, 20,8 0/0; à Leipzig, 23,7 0/0 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 18, p. 468-60). Le système de la sous-location présente d’autant plus d’inconvénients, que c’est principalement dans les petits logements que se rencontrent les locataires à la chambre ou à la nuit. A Leipzig, par exemple, il existait, en 1905, sur le nombre des ménages acceptant des sous-locataires, 51,2 0/0 occupant des logements de une à deux chambres à feu et 81,8 0 /O de une à trois (O. Meissgeier, Zur Frage der U nteraermietung in Leipzig, Stieda Festschrift, p. 336)]. L’éducation des enfants souffre, dans les grandes casernes à locataires, non seulement de 'a fréquentation sans surveillance d’autres enfants très nombreux, mais encore de l’autorité supérieure du propriétaire, qui surpasse l’autorité paternelle. H en est de même de la discipline des domestiques. Dans le système anglais où chaque famille occupe toute une maison, les domestiques n’ont que peu besoin de sortir, parce que le boulanger, le boucher, etc., livrent à domicile. Cela supprime l’absence prolongée des domestiques, leurs majorations de prix lorsqu’ils achètent, etc. (Voir J. Faucher, dans la Berlineraierteljahrschrift, 1866, 3, p. 142 et suiv., •et, pour le contraste avantageux des villes anglaises, op. cit., 1865, 4, p. 139 et suiv.). Dans nos casernes à locataires, l’entrée, la cour, l’escalier font souvent, de façon regrettable, à moitié partie de la rue. Pour peu que la construction n’en soit pas très solide, chaque bruit se propage d’un logement à l’autre. Leur édification même rabaisse facilement les artistes au rang d’ « hommes de peine intellectuels » (V. Eitelberger, Kunst-

INTRODUCTION

historische Schriften, II, 185). La beauté de leur architecture constitue un problème difficile à résoudre. En effet, de pareils édifices doivent, pour utiliser pleinement le terrain, être élevés et vastes, mais ne peuvent, à cause de la commodité qu’ils ont à offrir, présenter de grands corps, de grands portails, fenêtres ou balcons. *[En Allemagne, l’activité des constructeurs s’est notamment efforcée dans un but d’utilité générale de créer des prototypes de maisons de rapport susceptibles de donner également satisfaction aux exigences de l’architecture. L’amélioration de notre manière de construire a, de même, été l’objet d’efforts suivis de succès de la part des Conseils de bâtiment institués par les autorités ainsi que par certaines organisations privées (\’oir Schriften der Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtiingen, fasc. 29 ; Die künsilerische Gestaltung des Arbeùenvobnhauses, 1906 ; voir aussi Die Organisation und Taeiigkeit der Bauberatnngsstellen, Vorbericht für die Konferenz über Bauberatiingsstellen am 6 Dezember 1910 in Berlin, édité par la Zentralstelle für Volkswohlfahrt)].

(8) *[Le coût de la construction d’une maison n’est pas seul à déterminer l’élévation de son taux locatif. Avant toutes choses, il faut observer que la possibilité de tirer du terrain un parti plus intensif fait croître aussi les prétentions du propriétaire. Certaines économies qui résultent de la construction d’une grande maison de rapport comparativement à celle de plusieurs petites maisons, se trouvent, par suite, compensées. Ce serait naturellement toutefois une <rreur de vouloir bâtir de petites maisons sur un terrain de grande ville d’un prix élevé. En dehors du bon marché du sol, leS conditions nécessaires à la petite maison seraient une réduction des frais élevés d’établissement de la rue par la diminution de sa largeur, ainsi que des facilités plus grandes apportées dans la manière de construire. La lutte de la petite maison contre la caserne à locataires a suscité une série do publications considérables. Les principaux représentants des deux écoles rivales sont : R. Eber- STADT {Bheinische Wohnverhaeltnisse, 1903 Spekulation in neuzeitlichen Staedtebau, 1907; llandbuch des ]Vohnungswesens

1910 ; A"eue Sludien über Staedtebau und Wohnwesen, 1912) ; et A. VoiGT (Voigt-Geldner, Kleinhaus und Mietkaserne, 1905). Un exposé d’ensemble de la question a été fait par K. Keller, DieFrage « Kleinhaus oder Mietkaserne » in Deutschland, dans le Bericht über den IX Diter nationale n TEoAnungskongress, 1910 (I, p. 519 et suiv.), qui contient aussi d’autres rapports sur l’étranger, par exemple celui de J. Fucus, Kleinhaus [cottage'j oder Miethaus [block) (II, p. 275 et suiv.). La grande maison de rapport n’a pas amené un abaissement du prix des loyers]. [Une statistique comparée du taux de ceux-ci dans différentes villes présente ce défaut, que le prix de la location ne représente d’ordinaire presque jamais le total des indemnités diverses que le locataire doit acquitter pour l’usage d’un logement (Buecher, Basler \V ohnungsenquete, p. 197 à 221). On se plaint universellement de la montée des pri.v des loyers, qui résulte non seulement de l’augmentation de la demande, mais aussi des améliorations réelles apportées dans les logements]. *[De 1895 à 1910, le taux du loyer pour une chambre à feu est passé, à Breslau, de 152 à 172 marks ; à Hambourg de 181 à 187 ; à Leipzig, de 153 à 168 {Stat. Jahrb. deutscher Staedte, 17, p. 459 ; Fucus, op. ciL, 887). Le prix annuel moyen d’un logement net d’accessoires atteignait à Leipzig, en 1895,

339.4 marks ; en 1905, 406,1 marks ; le prix moyen d’un logement net, comprenant deux chambres à feu était, en 1895, de

252.5 marks ; en 1905, de 302,3 marks (Voir Die Ergebnisse der Volksznehliing vom Dezember 1905 in der Stadt Leipzig, 3® partie, p. IX et X, 1908)].

(9) A Berlin, on calcule qu’il est nécessaire que 2 1 /2 à 3 0 /O des logements restent constamment vacants, pour que la population ne soit pas embarrassée par des constructions, des réparations et des déménagements trop nombreu.x {Schr. d. V. f. Sozialp., 31, p. 201). *[I1 faut se garder cependant de considérer cette proportion comme normale dans toutes les villes. La composition de la population et sa croissance détermineront toujours si cette proportion des vacances de logements suffit ou non à satisfaire le besoin qu’on a de ceux-ci. En présence

■ki

^8 INTRODUCTION

d une période économique ascendante, une proportion même plus élevée ne signifie généralement pas qu’il existe une crise sur le marché foncier. Il faut, en outre, observer que la demande de petits logements est d’ordinaire plus forte que celle de grands, de sorte que même si 3 0 /O de tous les logements sont vacants, on peut en manquer de petits].

(10) *[Dans les villes où prédomine la gr ande maison de rapport, le nombre des propriétaires, en proportion du reste de la population est restreint. D’après A. Baron {Der Jlaus und Grundbesitzer in Preussens Staedten einst undjetzt, 1911, p. 37), on compte, sur 100 ménages, comme propriétaires de maisons, à Altona, 7,9 ; à Berlin, 3,6 ; à Breslau, 8,2 ; à Danzig, 8,1 ; à Koenigsberg, 7,5 ; à Magdebourg, 9,5; à Stettin, 3,7. Les propriétaires des grandes maisons de rapport n’habitent pas, pour la plupart, dans celles-ci, ni souvent même dans la commune ou elles sont situées. Sur 4.715 maisons à Charlottenburg, il y en avait 1,874 habitées par leurs propriétaires ; on comptait 921 propriétaires n’habitant pas leur propre maison, mais établis cependant à Charlottenburg ; 1.148 demeuraient au dehors, dont une partie à l’étranger ; enfin 772 maisons avaient des propriétaires impersonnels Praxis, 21, n° 48, Sp. 1533). Le changement de propriétaire est aussi fréquent ; à Berlin, on a dénombré, en 1906, 1.772 propriétés bâties, soit 6,60 0/0 de toutes les propriétés, vendues volontairement {Statist. Jahrh. der Stadt Berlin, 31, p. 65)*. En général, il n’est payé sur les propriétés que de 5 à 10 0/0 de leur valeur, et c’est ce qui fait que des gens n’ayant que de faibles ressources se trouvent en possession de maisons importantes, du revenu desquelles ils prétendent, dès lors, subsister. La propriété, en tant qu il s’agit de maison de rapport, est devenue un métier. Les relations entre les propriétaires et locataires sont aujourd’hui de simples contacts d’affaires. Bien que les locataires représentent la masse de la population, ils forment vis-à-vis des propriétaires, qui sont constitués en de fortes organisations, la partie la plus faible. Ceci est surtout vrai à l’égard de la conclusion des baux. Le droit de louage, tel qu’il est prévu au nou-

veau Code civil allemand, assure, il est vrai, au locataire, comparativement aux anciennes lois locales, une protection plus étendue. Toutefois, comme la plupart des dispositions du Code civil sur le droit de louage ne sont pas d’ordre public, mais peuvent être modifiés par le libre consentement des parties, le locataire est généralement contraint de se soumettre aux conditions des baux établies par les syndicats de propriétaires (K. Baschwitz, Die Organisation der staedtischen Ilausiind Grundbesitzer in Deutschland 1909, p. 144 et suiv.). Les propriétaires ont su étendre fort loin leurs droits vis-à-vis des locataires, comme le montrent les règlements de maisons annexés aux baux,] où, entre autres dispositions, le bailleur se réserve le droit de faire immédiatement vider les lieux, en exigeant quand même le paiement du loyer jusqu’à l’expiration normale du bail, si, par exemple, quelqu’un se rend aux cabinets d aisances avec une lumière à flamme libre et sans lanterne ; si les enfants jouent ou se tiennent devant les portes de la maison, dans les cours, sur les escaliers et paliers ; si les domestiques font inutilement du bruit ; si on claque les portes, si on galope dans les escaliers, si les enfants crient dans la maison ou dans la cour, etc. Mais en dehors même de ces extravagances, le boutiquier par exemple, dont l’activité a fait produire un revenu élevé au magasin, se trouve vis-à-vis du propriétaire de celui-ci sous une dépendance beaucoup plus oppressive que le paysan du moyen âge vis-à-vis de son seigneur ; celui-ci n avait pas du moins, en général, le droit de le contraindre à déguerpir si ses obligations, fixées une fois pour toutes, avaient été remplies (Ad. Wagner, AUg. V. IL. L., 3e éd., 478, § 207).

(11) Les concessions, à mon avis parfois trop larges, faites par Ad. Wagner au socialisme semblent, en grande partie se rattacher à ses observations sur la crise des loyers dans les grandes villes (I, § 352, 362). Mais il soutient cette idée parfaitement juste que presque tous les arguments en faveur de la propriété foncière privée s’appliquent beaucoup moins à la propriété urbaine qu’à la propriété rurale ; que notamment, la

90 INTRODUCTION

constitution de capitaux par suite des seules circonstances et sans mérite aucun, sans travail ni économie personnels, l’agiotage, l’absentéisme, avec leurs suites dangereuses pour la morale, se présentent beaucoup plus fréquemment dans la propriété urbaine,

(12) *[A Hambourg, pour la classe de revenus de 9(X) à 1.200 marks, le loyer prenait sur le revenu, en 1867-68 : 19,8 0 /O ; en 1873-74, 20,9 0/0; en 1881-82, 21,9 0/0; en 1890-91, 24,1 0/0 ; en 1900-01, 24,7 0/0. Par contre, pour la classe de revenu de 9.000 à 12.000 marks, on trouvait les chiffres correspondants do 15,4, 16,4, 16,1, 14,2, 13,1 0/0 (voir dans la Beichsarbeüsblatt, 1911, n« 5, p. 366, un tableau d’ensemble des recherches actuelles sur le rapport des loyers au revenu,

p. 365-70 ; Eberstxdt, Handbuch, p. 149-154 et Fucus, op. cit., p. 887-88)].

Les remèdes à la crise du logement supposent la distinction préalable et obligatoire entre la cause de la maladie et ses suites, ainsi qu’entre sa nature et ses symptômes. La cause réside dans le développement de la demande de logements au delà de l’offre. Il ne manque, dans nos grandes villes, ni de capitaux, ni d’esprit spéculatif dirigé vers la construction de maisons (1). Aussi est-il nécessaire dîattirer surtout l’attention sur la demande de logements, sur cette tendance exagérée et souvent maladive du peuple à abandonner le domicile d’origine pour émigrer vers les grandes villes. L’élévation des loyers n’est que la conséquence de cette cause : c’est une suite en elle-même favorable, parce que cette élévation, d’une part n’est pas un encouragement à l’affluence dans les endroits déjà surpeuplés, et parce que d’autre part elle pousse à des constructions nouvelles. ^laisla spéculation sur les maisons et les terrains à bâtir est à.

son tour une conséquence de la montée des prix qui ne peut être d’avance exactement calculée (2).

[La dernière cause de la fâcheuse situation des logements réside dans le peu de satisfaction donnée par les règlements sur les constructions et par le lotissement des terrains à bâtir (3). — A. Il est donc d’une importance extrême de surveiller Vaménagement convenable des nouveaux quartiers d'une ville en vue de la construction (agrandissement, extension de la ville). Il faut s’appliquer à ce que les arrêtés sur les bâtiments imposent un plan approprié aux exigences sanitaires. Ce plan ne peut naturellement pas être le même pour toutes les villes et ne doit pas davantage valoir indi.stinctement pour les parties urbaines anciennes, les nouveaux districts extérieurs ou les faubourgs. Il s’agit bien plutôt d établir un certain nombre de types comportant des degrés différents d’utilisation du sol, et de suivre le principe général que la densité des constructions doit aller en diminuant du centre de la ville vers la périphérie (4). L accroissement doit être dirigé plutôt en largeur qu’en hauteur et en profondeur. On y arrive surtout en aména-

geant des rues et des places spacieuses et en faisant de préférence en sorte que la ville ne grandisse pas à la façon d’un arbre, par I adjonction de couches annulaires, mais suivant le mode d’une ruche d’abeilles qui essaime des colonies, afin d’empêcher le surpeuplement autrement inévitable du centre (5, 6). Les inconvénients des distances dans le sens horizontal sont le plus naturellement atténués par le perfectionnement des moyens de transport des personnes : fiacres, omnibus, tramways à chevaux, bateaux à vapeur fluviaux, enfin même chemins de fer à vapeur en souterrain ou en superstructure (7), et, pour les besoins ménagers, voitures de livraison. Non moins logiquement se joignent à tout ceci des mesures d’un autre ordre, tendant à écarter,

INTRODUCTION

par des adductions d’eau, des canalisations, etc., les effets sanitaires fâcheux d’une agglomération considérable d’individus, — B. Il n’est pas sans inconvénient d’adopter des

mesures constituant un encouragement unilatéral à l'offre de maisons (8), ou même de tenter un abaissement des loyers, en instituant une concurrence aux pratiques usuraires en matière de logement (9). Il serait d’un succès plus certain de parvenir à la régularisation simultanée de là demande^ en obligeant, par exemple, celui qui provoque une immigration à pourvoir aussi au logement de l’immigrant. Si l’on en arrivait à ce que tous les fonctionnaires de l’Etat, des communes, des églises et des écoles reçussent une partie de leur traitement sous forme de logements officiels, à ce rue toutes les entreprises particulières importantes logeassent leurs ouvriers permanents, la crise des loyers perdrait une grande partie de son acuité dangereuse. On créerait ainsi, en même temps, une base excellente pour un sain esprit de corps, aujourd’hui si vivement regretté, et un grand pas serait fait vers la solution de la question sociale (10, 11, 12). On pourrait obtenir des résultats dans un sens identique, en empêchant par des mesures de police la persistance et plus encore l’édification nouvelle de logements malsains et surpeuplés, et en contraignant ainsi la demande, soit à relever ses prétentions quant à ceux-ci, soit à renoncer totalement à s’établir à l’endroit choisi (13, 14, 15). — C. Ce n’est pas seulement par des socialistes, mais aussi par des économistes éminents, partisans même du libre échange (16), que la proposition a été faite d’exproprier au profit de l’Etat ou de la commune, les ter.ains convenant à la construction de maisons ; celles-ci auraient ensuite été bâties et louées, soit par l’Etat ou par ïa commune eux-mêmes, soit par des particuliers auxquels Je sol n’aurait été affermé qu’à long terme. Ce système au-

fl

rait certainement l’avantage de réserver la plus value non personnellement méritée de la rente du sol, non pas à des spéculateurs individuels, mais aux représentants de l’utilité générale. Mais alors si l’immigration continuait, la fixation du prix des loyers et le choix entre plusieurs postulants ne relèveraient plus désormais que de l’arbitraire administratif. La remise d’un pareil pouvoir aux mains de l’Etat constituerait un grand pas vers la toute-puissance gou-

vernementale ou socialiste ; aux mains de la commune dont les écarts sont soumis au contrôle de l’État, die pourrait servir de base excellente à l’autonomie corpo- ; rative. — D. Une compression directe exercée par l’Etat

‘ sur les prix des loyers à la façon des lois contre l’usure at-

teindrait probablement, comme tout étouffement brutal des symptômes d’une maladie, un résultat contraire à son

but : elle découragerait radicalement toute pensée de construction nouvelle. L’idée de peser indirectement sur les prix par un relèvement de taxes sur les maisons de rapport vacantes, serait un arrangement des plus avantageux, par comparaison à une aggravation d’impôts frappant les chômeurs (17). — E. Si l’on ne veut apporter d'entraves à l’actuelle liberté d' établissement^ comprise pour la plupart comme exclusivement négative et individuelle, les remèdes à la crise des loyers ne demeureront, en général, que des palliatifs. Le droit de quitter le milieu où l’on a vécu jusqu’alors peut être un droit naturel de tout individu indépendant (18). Mais il n’entraîne pas encore pour n’importo quel autre milieu l’obligation d’accepter l’émigrant. Malheureusement, pour nos grandes villes, l’idée s’est presque entièrement perdue de leur personnalité propre constituant un tout rigoureusement fermé. On peut vouloir vraiment remédier à leur crise du logement parmi tant d’autres de leurs maux, et non pas seulement, dans ün accès de vanité

liif

lu.’ .

' ri

94 INTRODUCTION

enfantine, se réjouir de leur croissance absolue et relative. Mais on devrait alors tout au moins supprimer les avantages positifs que des lois récentes confèrent à la population nouvellement immigrée et flottante, aux dépens de la population plus anciennement établie (19).

(1) Il existait à \'ienne, à la fin de 1872, 19 sociétés de constructions ; dans le premier trimestre de 1873, 15 autres s’ajoutèrent et 66 concessions nouvelles furent accordées. Le capitalactions des premières était supérieur à 250 millions de florins. Une violente hausse des loyers ne s’en produisit pas moins (Neuwirth, Spekiilationskrisis, 28 et suiv.).

(2) *[Le sol tient dans l’économie sociale une place à part sur laquelle ont fortement insisté les partisans de la réforme foncière (Hexry George, Progress and poi’erty, 1879 et suiv. ; A. Damaschke, Die Bodenreform, 7® éd., 1!)12). La question de la formation du prix du sol a fait l’objet, pour une série de villes, de recherches approfondies. Un ouvrage fondamental est celui de P. Voigt, Gnindrente und Wohnungsfrage in Berlin und seinen Vororten, 1901. Un exposé plus vaste du problème, tenant compte des travaux parus sur les villes en particulier, a été fourni par K. v. Maxgoldt, dans son ouvrage : Die staedtisclie Bodenfrage, 1907. Voir aussi R. Eberstadt, Handbiich, 2® partie. Die Preisbildung der staedlischen Bodenwerle, p. 68 et suiv. ; Du MÊME AUTEUR, Die Spekiilation in neuzeitlichen Staedtebaii, 1907 ; A. Weber, Bodenrente und Bodenspekulation in der modernen Stadt, 1904 ; bibliographie plus complète dans J, Fucus, article Vohrmngsfrage, dans le Hand'.v. d. Staatsw., 3® éd., 8, p. 924 et suiv.].

(3) [Cette opinion est soutenue avec raison par Rud. Eberstadt, Bodenfragen, 1894; Die staedtische Boden-

parzellierung in England und ihre Vergleichung mit deutschen Einrichtiingen, 1908].

(4) *[Deux organisations surtout ont provoqué un revirement dans les opinions sur les ag.'andisîem'.'nts des villes. L’as-

sociation des architectes et ingénieurs allemands {Verband deutscher Archüekten und Ingenieure), d’une part, a, dès 1874, lors de son assemblée générale, établi les principes des extensions urbaines, et, au renouvellement de 1906, pris position en ce sens. La Société pour la préservation de la santé publique {Verein für oeffeniliche Gesundheitspflege), d’autre part, s’est occupée de la question en 1895, lors de sa vingtième assemblée annuelle. Un progrès essentiel a été accompli dans les aspirations réformatrices se manifestant sur ce terrain, grâce encore à la société allemande pour la réforme du logement (Deutscher Verein für Wohnungsreform) fondée, en 1898, comme Société pour la loi d’empire sur les logements {Verein Beichswohnungsgesetz). Quoique les plans d’alignement et les règlements sur les constructions continuent d’être, dans beaucoup de villes, conçus de façon purement schématique et de tenir un compte encore trop grand des intérêts des propriétaires de terrains, il faut, en général, pourtant constater un progrès. Les communes reconnaissent, l’importance croissante du plan d’alignement et des règlements sur les constructions, non seulement pour l’aménagement urbain, mais encore pour les conditions des logements. Elles font, par là même, la part la plus large aux exigences modernes de l’édification des villes. Le nombre des communes faisant établir leur plan d’alignement, non plus par le géomètre, mais par des artistes éprouvés en la matière, est en augmentation. Certaines ont même créé des offices particuliers de l’extension urbaine (Munich, Leipzig, Dresde). Le principal objet de ces plans d’alignement est de réunir de façon convenable au point de vue social, les besoins divers auxquels les constructions doivent répondre. Les quartiers d’affaires, de fabriques et de logements ne doivent pas seulement être matériellement séparés l’un de l’autre, mais être, de plus, diversement traités au point de vue de la manière de les construire. Sous le rapport de l’air et de la lumière, il faut édicter des prescriptions différentes suivant que l’on envisage une situation existante requérant une. amélioration, ou une situation future. La hauteur des bâtiments demande une graduation allant de

INTRODUCTION

l’intérieur de la ville à la périphérie. Des dispositions particulières fixeront la manière de construire, fermée, avec des bâtiments continus sur tous les côtés de l’ilot, ouverte, au cas contraire, suivant les régions (Réglementation des zones de constructions). Les quartiers extérieurs s’épanouiront dans le sens de la plus grande étendue possible. Le plan d’alignement sera dressé en ayant soin, dès le début, de ménager des espaces destinés à demeurer libres pour des terraiits de jeux, des parcs et des promenades. 11 faudra, plus que jamais, distinguer entra les rues trafiquantes et les rues destinées tà l’habitation. Cellesci, pour faciliter la construction de petites maisons, seront établies aussi étroites que possible, et les frais de leur aménagement restreints. On englobera même les abords de la ville dans le plan d’extension urbaine, en les traitant dans le plus large esprit quant à l’étendue. Lorsque des annexions limitrophes seront impossibles, il sera bon, pour la réalisation du plan d’extension urbaine, de constituer des associations aux fins voulues entre les communes intéressées. La ville ne bornera toutefois pas son travail à des plans d’alignement et des règlements de constructions. Afin de maintenir à un niveau peu élevé le prix du terrain, elle s’assurera une influence déterminante sur l’ouverture des régions extérieures. La proj>riété foncière existante devra, autant que possible, se maintenir et s’accroître. La création de rues en temps utile assurera une réserve suffisante de terrains à bâtir. A l’égard de la mise eu valeur de la propriété foncière, la commune ne procédera pas selon le point de vue de la pure économie privée : elle cédera, au contraire, le sol au prix le plus bas possible, et le mieux qu’elle puisse faire sera d’exclure la spéculation, en conférant le droit d’exploitation en propre, ou en se réservant le droit de réméré. Cette politique du sol de\Ta être soutenue par la commune au moyen d’une politique sociale de circulation à tarifs très bas, facilitant tout d’abord la décentralisation populaire. Pour atteindre ce but de l’agrandissement de la ville, la commune aura besoin de l’appui de l’État, particulièrement en ce qui touche à la création de bases juridiques permettant de dresser des plans d’ali-

■gnement et des règlements de construction (loi sur les alignements, loi sur les constructions) ; en ce qui a trait encore à l’extension du droit d’expropriation aux fins d’établissement des immigrants, à l’introduction générale d’une procédure de remaniement pour les terrains à bâtir, à la faculté, en cas de morcellement très considérable de la propriété ou de percement de rues, d’exproprier aussi les immeubles adjacents (expropriation par zônes). Des lois sur les constructions, répondant aux exigences de la construction urbaine moderne, ont été promulgués en Saxe (Loi générale sur les constructions pour le royaume de Saxe du 1er juin 1900) et dans le Grand-Duché de Bade (Ordonnance nationale sur les constructions du septembre 1907). La loi saxonne sur les coustructions donne, par son § 54, la possibilité de constituer des parcelles appropriées au moyen d’une division nouvelle forcée des propriétés. Une disposition identique existe dans la loi badoise de 1GK)8 sur les rues des localités. Pour Francfort-sur-le-Mein, il a été promulgué, en 1902, une loi spéciale pour le remaniement des propriétés {Lex Adickes). Cette loi a été, plus tard, étendue à Posen et à Cologne. Pour Hambourg, c’est la loi du 30 décembre 1892 qui a édicté des prescriptions sur le remaniement des propriétés. Pour Mayence, l’agrandissement de la ville a fait l’objet d’une loi de 1895. — Bibliographie : R. Baumeister, Stadterweiierungen, 1876 ; J. Stubben, Der Staedtebau, 2® éd., 1907 ; Fr. v. Gruber, Anhaltspunkte für die Verfassung nmer Bauordnwigen, 1893; Berichte des Ausschusses für oeffenüiche Gesandheitspflege, 1893, 1894, 1895 ; F. Adickes, Umlegung und Zonenenteignung, dans la Archia für soziale Gesetzgebung iind Statistik, 6, p. 429 ; Article : Staedtenveiterungen, Zusammenlegung staedtischer Grundstücke und Zonenenteignung dans •le Handw. d. Staats^v., 3e éd., 7, p. 780, 8, p. 1133 ; A. Kuester, Die Erschliessung von Baugelaenden und die Bildung geeigneter Baustellen durch Umlegung der Grundstücke, 1903; L. Her- CHER, Grossstadterweiterungen, 1904 ; L. Bauer, Der Zug nack der Stadt und die 'Stadterweiterung, 1904 ; K. v. Mangoldt, Die staedtische Bodenfrage, 1907 ; J. Bredt, Die Zonenenteignung

Roscher •

INTRODUCTION

'ri*

.fîv

■iJ

il/

•ii.

ik

und i/tre Zulaessigkeà in Preussen, 19C9 ; R. Eberstadt, op,. cit., Schrift. d. Ver. f. Sozialp., 30-33, 1886-87, 94-97, 1901 Denkschriften des Verbandes deutscher Ardiitekten und Inge~ nieure ; Die Umlegiingstaedlischer Grundstücke und die Zonenenteignung, 1897 ; Denkschrift über Grundsaetze des Staedtebaus 1907 ; yeue Aufgaben in der Bauordnungs-und Ansiedelungsfrage, eine Eingabe des deutschen Vereins fur Wohnungsreformy 1906 ; Bericht des 11 deutschen Wohnungsicongr esses, 1911].

(5) Ratkowsky, dans son ouvrage : Die zur Reform der Wohniingszustande in grossen Staedten notwendigen Massregeln, 1871, p. 76 et suiv., donne le conseil de n’accorder aucune exemption d’impôts pour l’édification de nouveaux étages ou l’adjonction de bâtiments dans les cours, etc., mais de réserver cette mesure pour les constructions neuves de la périphérie urbaine. On poussera tout particulièrement à la décentralisation de certaines autorités publiques et de certains établissements vers les nouveaux quartiers. Une mesure d’un même esprit fixera les heures des affaires pour les négociants, etc., de façon qu’ils n’aient plus besoin de demeurer dans le voisinage immédiat de leurs magasins. C’est ainsi que Londres a évité la crise du logement, grâce à la très grande influence exercée en ce sens par sa division en trois parties : la Cité, Westminster et les Docks. Il serait très heureux pour l’Université de Berlin de n’être pas située à proximité du Château royal, mais dans un quartier de la périphérie, comme à Paris le Quartier Latin. J. T. Danson donne le conseil d’instalh'r les ouvriers par groupes à la campagne, dans le voisinage des stations de chemins de fer, d’où ils pourraient tous les jours se rendre le matin à la ville pom leur travail, et en revenir le soir ; dés restaurants établis à proximité des lieux de travail pourvoiraient aussi à la garde des sacs qui seraient apportés. Les familles, au dehors,, s’occuperaient de la lessive et des travaux agricoles faciles, etc. Qu’on ajoute à tout cela les beaux dimanches en famille ! {Siaiist. Journ., 1859, p. 36, 2 et suiv.). *[Le mouvement en faveur de la cité-jardin tient compte de cette pensée. 11 a pour but de créer des colonies constituées méthodiquement sur des terrains

■Es.

à bon marché. Ceux-ci seraient maintenus à demeure dans le domaine direct de la collectivité, qu’elle soit l’État, la commune, la corporation ou toute autre. De cette façon, toute spéculation sur le sol et les terrains serait exclue pour toujours, et l’augmentation de valeur resterait assurée à la collectivité. Ce mouvement est parti de l’Angleterre, où également la première cité-jardin véritable a été créée à Letchworth, près de Londres. En Allemagne, on peut noter des cités-jardins à Hellerau, près de Dresde, à Nüremberg, à Carlsruhe, à Hüttenau, ainsi qu’une série de faubourgs- jardins, le tout reposant sur des principes identiques (Voir E. Howard, Gartenslaedte in Sicht, 1907 ;

H. Kampfmeyer, Die Gartenstadtbewegung, 1909)].

(6) Si c’est dans les vieux quartiers d’une ville que ce plan d’alignement améhoré doit être l’objet d’une exécution ultérieure, il en coûte à la vérité beaucoup. Les deux nouveaux parcs municipaux que Napoléon III a créés dans Paris ont coûté

I. 190.000 et 3.400.000 francs; l’agrandissement des bois de Boulogne et de Mncennes, 3.694.000 et 5.695.000 francs, tandis que leur entretien exigeait annuellement 628.000 et 350.000 fr. Parmi les vingt squares établis par Napoléon, le meilleur marché est revenu à 135.000, le plus cher à 320.000 francs. Au total, Paris a dépensé, entre 1850 et 1867, 18.600.000 francs pour ses aménagements de jardins {Oest. Aussi. Ber. von 1867,4, p. 378 et suiv.). *[Le Central-Park, établi à New- York, de 1853 à 186.3, a 340 hectares de superficie et a coûté à la ville, 21.121.145 mk! Dans les années 1895 à 190o, on a cherché, dans la partie sud de xNew-York, à rattraper le retard apporté jusque-là à l’aménagement de parcs. On a payé pour trois petits parcs de 4 hectares, 21.996.925 marks. On a subi par suite en 1905 pour 4 hectares, un prix supérieur à celui de 340 en 1863. (Voir W. Hegemann, Amerikanische Parkanlagen, 1911].

(7) A Berlin, les fiacres ont été institués en 1739 ; ils ont, en 1794, temporairement disparu, pour être, de 1815 à 1837, rétablis sous la forme d’un monopole, parce qu’on ne trouvait pas opportun, au point de vue de la circulation dans les rues, d’accorder sans plus de façon la liberté du métier {Preuss. sla-

INTRODUCTION

tist. Zeiischr., 1865). On y comptait, en 1836 seulement, de 300 à 400 fiacres, et, en 1879, 4.584. Quant aux omnibus, il y en avait, en 1848, 19 ; en 1877, 182, indépendamment de 264 autres et de 227 tramways à chevaux. [La grande société par actions des tramways à chevaux de Berlin a ouvert son exploitation le 8 juillet 1873, avec la ligne Gosundbrunnen-Kreuzberg ; elle possédait, en janvier 1895, 44 lignes; elle transportait, en 1875, 42.123 personnes par jour, et, en 1894, 360.505 {Stat. Jalirb. d. Stadt Berlin, 8, p. 166 ; 21, p. 286-88). Il faut encore ajouter à ces données, l’activité du tramway Berlin- Charlottenbourg, créé en 1865 et entretenant, en 1894, cinq lignes, puis celle de la Société nouvelle des tramways de Berlin, qui a porté, de 1877 à 1894, son exploitation à huit lignes]. *[Avec la croissance de la ville, mais surtout depuis l’introduction de la traction électrique pour les tramways et la construction du métropolitain, le trafic a formidablement augmenté. A la fin de 1907, il y avait 99 lignes de tramways en service avec une longueur d’exploitation de 367 kilomètres. Les tramways transportaient un total de 362,6 millions de personnes, le métropolitain, 41,4 millions ; les chemins de fer intérieurs et de ceinture, 148,9 millions. En outre, un service d’omnibus comportant 41 lignes était en exploitation et acheminait 140,6 millions de voyageurs ; indépendamment de ceci, la circulation était assurée par 7.444 fiacres, dont 529 à traction mécanique {Stat. Jahrb. der Stadt Berlin, 31, p. 109-110)*. Grâce à ce perfectionnement des moyens de transj)Ort, une forte décentralisation de la population a été rendue possible. Un progrès essentiel, en ce sens, a été constitué, d’autre part, par l’introduction des cartes ou\Tières mensuelles ou hebdomadaires à tarifs réduits. Toutefois, le développement opéré sous ce rapport en Allemagne est encore bien loin d’atteindre les conditions modèles qui existent en Belgique et en Angleterre (Voir Clemens Heisz, W obnungsreform iind Lokalverkehr, 1903; B. Petersen, Z>te Aufgaben des grosstaedtischen Personenverkehrs iind die Mittel zu ikrer Loesung, 1908 ; G. Kemmann, Der Londoner Verkehr, 1909)].

(8) L’exemption d’impôt pendant plusieurs années pour les constructions nouvelles s’applique en Autriche indifféremment aux sols les plus propres à bâtir comme aux plus mauvais, au centre aussi bien qu’à la périphérie. D’après Rat- KOWSKY (op. cit., 14), cette exemption a pour unique résultat de surélever le prix de tous les terrains à bâtir du montant capitalisé qu’elle représente. La déclaration d’exemption survenant brusquement produit les oscillations les plus nuisibles dans l’industrie du bâtiment : on attend qu’elle arrive, on se précipite lorsqu’elle a lieu, pour le plus grand enrichissement des briquetiers (17 et suiv.). *[Pour empêcher l’inutilisation improductive des terrains à bâtir achetés d’avance par les spéculateurs, les partisans de la réforme foncière recommandent d’appliquer l’impôt foncier d’après la valeur communément atteinte par le terrain. Parmi les 54 villes prussiennes comptant, en 1905, plus de 50.000 habitants, 31 avaient introduit ce mode d’impôt. Sur l’importance de ce dernier, voir A. Da- MASCHKE, Aufgaben der Gemeindepolitik, 5® éd., 1904, p. 126 et suiv.].

(9) Très souvent à Londres, les associations qui se sont constituées dans le but de procurer aux classes les plus pauvres de bons logements, ont pu rémunérer leur capital, grâce à une administration pratique, au taux de 5 0 /O, tandis que les capitaux engagés dans les chemins de fer, de 1851 à 1870, rapportaient difficilement au-dessus de 4 1/2 0/0 {Quart. R., CXXXII, 277).

(10) L’Eglise, depuis fort longtemps, n’a pas ignoré ces principes, dont l’État s’est également inspiré pour le casernement de ses soldats. Il est vrai de la plupart des fonctions qu’elles sont exercées plus utilement à égalité de fatigue, lorsque leur titulaire habite le local où elles s’accomplissent et même, abstraction faite du gaspillage de forces produit par les allées et venues lointaines. Ceci est surtout exact à l’égard des fonctions qui exigent principalement de ceux à qui elles sont confiées, qu’ils soient constamment prêts à les remplir. Un État, qui reconnaît la nécessité d’assurer à ses fonctionnaires un traitement en rapport avec les circonstances, peut difficilement employer

102 INTRODUCTION

le produit des ventes domaniales et même celui des emprunts

d’une façon plus productive qu’en construisant, dans les villes

à croissance rapide, des habitations poui’ fonctionnaires. Les

indemnités de logement auraient bientôt fait d’être englouties

par les propriétaires (Roscher, Ansichten der Volkswirtschaft,

3® éd., p. 363 et suiv.). *[I1 y va donc du propre intérêt de /

l’Etat de diriger sa sollicitude vers le logement de ses fonctionr I naires et ouvriers. L’Empire et la Prusse ont affecté à ce but

des ressources considérables. L’Empire a, de 1901 à 1908, dépensé 33 millions de marks pour aider à la construction de logements pour les ouATiers et employés subalternes de ses exploitations. Sur ce chiffre, 24,6 millions de marks ont été confiés à titre d’a\’ances à des entreprises de construction d’utilité générale ; 5,4 millions ont serAÛ à l’acquisition de terrains à bâtir destinés à faire l’objet de concessions de droits d’exploitation au profit d’associations constructiA'CS, ainsi qu’à l’aménagement de rues. En Prusse, le fisc avait, jusqu’en 1907, construit pour les ouA’riers et pour les fonctionnaires à petits traitements des exploitations et administrations publiques, 12.359 logements de fonctionnaires appartenant en propre à

l’Etat. Il avait consenti des avances pour 13.684 logements d’associations. En outre, le fisc a encore encouragé la construction de 878 logements bâtis par des ouvriers, de sorte qu’au total 27.150 logements se sont trouvés préparés (Eberstadt, Handbiich, p. 367 et suiv.)].

(11) *[La création de logements par les communes au profit de leurs ouATitrs et employés, en tant que la nécessité s’en fait sentir, ne présente guère d’inconA^énients, à moins que la commune ne veuille satisfaire au besoin de logements particuliers dans une mesure plus étendue. Abstraction faite de ce que la commune ferait alors concurrence à l’acti\’ité priA'ée en matière de constructions, le danger consiste] [en ce qu’elle exercerait, par là même, une force d’attraction encoi'e plus grande sur les immigrants. Son intérêt est, au contraire, d’éloigner ces éléments qui sont incapables de payer l’impôt, et manifestent des prétentions fort grandes vis-à-vis de la bourse communale.

Xe risque à courir est aussi, au point de Ame local, trop considérable. L’ouAmrture d’une très vaste entreprise industrielle occupant de nombreux ouvTiers pourrait amener la ville à construire des logements qui resteraient vacants, si un recul se manifestait dans l’industrie enAÛsagée, ou si môme elle fermait ses portes {Arbeiteru'ohl, 1897, p. 66)]. *[Une enquête a été faite par l’Office impérial de statistique sur la sollicitude témoignée par les villes allemandes à l’égard des logements {Beitraege zur Arbciterstalistik, n« 11, 1910). Elle a embrassé 106 Avilies, tant au-dessus de 50.000 habitants que quelques autres moindres, qui s’étaient distingués sur ce terrain. Parmi celles-ci, 42 a\mient édifié des habitations pour les ouA’riers municipaux. La construction de petits logements à l’usage des classes moins fortunés en général n’a été entreprise que dans quinze villes. Parmi celles-ci, Fribourg-en-Brisgau aAmit édifié 66 maisons avec 222 logements ; Mulhouse d’Alsace, 35 aAmc 166 ; Düsseldorf, 20

• aAmc 141 ; Strasbourg d’Alsace, 13 avec 134 ; Essen, enfin, 170 logements. Plus fréquente que la construction de maisons restant la propriété des villes est l’aide financière par elles apportée à l’activité constructive se manifestant dans un but d’utilité générale, tandis qu’elles fournissent des avances à bon compte ou des cautionnements. Au point de vue de la politique des logements, une mesure précieuse entre toutes est constituée par la remise de terrains sous la forme de concession du droit héréditaire de bâtir, notamment à Francfort-sur-Mein, ou moyennant droit de réméré à Ulm (H. v. Wagner, Die Taetigkeit der Stadt Ulm a.D. auf dem Gebiet der Wohnungsfürsorge, 1903 ; V. Berlepsch-Valendas, Bodenpolitik und Wohniingsfürsorge einer deutschen Mittelstadt, 1909)].

(12) [Les sociétés de constructions édifient des maisons sui- A'ant deux systèmes : ou bien elles en transfèrent la propriété à leurs membres, ou bien elle la conservent d’une manière permanente pour louer les logements à leurs associés moyennant ‘des conditions leur conférant presque un droit de possession]. "*[Les Building-Socieiies anglaises étaient, à l’origine, des so-

• ciétés d’épargne. Leurs membres se réunissaient pour se prêter

104 IMTRODUCTION

une aide réciproque fondée sur l’épargne collective, dans le but d’acquérir une maison]. La première Benefit Building Society fut établie à Birmingham en 1835, et VAct for the régulation of. B. S. fut promulgué le 14 juillet 1836. Jusqu’en 1846, toutes les associations de cette nature suivaient le terminating prin~ ciple, c’est-à-dire que le lien social subsistait jusqu’à ce que, par les versements et par la capitalisation, le montant à réaliser,, fixé généralement à 120 livres sterling par part, se trouvât atteint et qu’une partie des membres pût alors recevoir des maisons, l’autre partie touchant des intérêts capitalisés. Depuis, la plupart des sociétés ont été organisées d’après le permanent principle, c’est-à-dire que la société continue de durer et que ce sont seulement les membres qui en sortent isolément,, dès que le but se trouve atteint pour chacun d’eux. [La loi du 14 juin 1836, qui réglementait en droit ces sociétés, a été,, en 1874, remplacée par une loi nouvelle amendée elle-même en 1875. C’est VAct to consolidate and amend the laws relating to building societies' du 30 juillet 1874 et du 22 avril 1875. Aux termes de cette loi, les sociétés inscrites sont astreintes à fournir leurs bilans au Begistrar qui les rassemble dans les Beturns pour les soumettre à la Chambre des Communes. D’après une loi nouvelle de 1894, toute société doit indiquer, dans son arrêté de comptes annuel, le montant de ses créances hypothécaires. Le Begistrar doit, sur la réquisition de dix membres deces sociétés, charger un inspecteur de comptabilité ou un agent technique d’assurances de réviser les livres et de rendre compte du résultat de son examen {Soz. Pr., 4, p. 665)]. *[I1 existait,, en 1906, 2.012 sociétés de cette nature, parmi lesquelles 1.964 avaient adressé des rapports. Ces dernières comprenaient 616.729 membres, dont les participations atteignaient 42.044.374 livres sterling (Voir article : Baugenossenschaften^ dans le Hdw. d. Staatsw., 3® éd., p. 665)]. [Il faut distinguer de ces sociétés celles qui ont pris naissance seulement à une époque ultérieure, les Land and building societies, qui acquièrent ellesmêmes le sol et bâtissent les maisons pour faciliter dans les. deux cas à leurs membres l’accession à la propriété. Ces der-

nièrcs sociétés n’ont pas su se créer par leurs efforts une situation éminente : en 1906, on en comptait 118, parmi lesquelles 116 groupaient 13.874 membres. C’est le même principe de se tirer soi-même d’affaire qui sert de base dans l’Amérique du Nord aux Building and Loan Associations ; celles-ci facilitent également à leurs membres l’acquisition de maisons personnelles. Il doit en exister environ 5.326 avec 1.686.611 membres et plus de 646 millions de dollars de capital. (Comparer le Hdw. d. Staatsw., 2, p. 666 et suiv.). En Allemagne, le mouvement en faveur des sociétés de construction ne se manifeste qu’à une époque relativement tardive, et les premières prennent naissance en 1869. Après que Schuize-Deützch eût commencé de s’intéresser à elles depuis 1872, leur fondation s’accéléra, et, en 1888, on en comptait 28. II est vrai que de 1869 à 1888, 46 sociétés de construction s’étaient vues contraintes de liquider]. *[C’est seulement lorsque la loi sur les sociétés de 1889 autorisa leur responsabilité limitée et lorsque également les ressources des caisses d’assurances contre la vieillesse et l’invalidité furent mises à leur disposition, que leur nombre s’accrût rapidement. En 1903, il en existait 491, en 1909 déjà 847, et en 1910, elles étaient parvenues à 1.056. Le chiffre de leurs membres s’élevait, en 1909, à 162.469, et le total de leurs responsabilités atteignait 51.701.078 marks. Parmi les 182 sociétés de construction affiliées à l’Union générale Schulze-De-

avec 41.581 membres qui, depuis la fondation, avaient édifié 4.691 maisons d’une valeur de- 86.999.369 marks. Parmi 193 appartenant à l’LInion des sociétés de construction allemandes fondées sur le principe de la propriété collective, qui édifient exclusivement des maisons de rapport, on en comptait 188 avec 72.797 membres ayant bâti 2.543 maisons d’une valeur de 155,000.903 m.arks {Zeitschr. f.

ohnungsweseyi 10, n®® 4,5). Comme bailleurs de fonds pour les sociétés de construction viennent à côté de l’Empire et des Etats confédérés, en première ligne les caisses nationales d’assurances (Landesversicherungsanstallen). Aux termes du § 164 de la loi sur l’assurance contre l’invalidité, ces dernières sont auto-

■liai

INTRODUCTION

'■ i 'il

risées à placer le quail de leurs fonds avec l’assentiment de leur conseil de surveillance, ou même la moitié avec le consentement des Unions de garantie, dans des entreprises profitant exclusivement ou principalement à la population assujettie à l’assurance obligatoire. Comme parmi ces entreprises se place en première ligne l’édification des logements ouvriers, les caisses nationales d’assurances ont, de façon croissante, prêté leurs capitaux moyennant un intérêt modeste à l’activité constructive se manifestant dans un but d’utilité générale. Jusqu’à la fin de 1910, les caisses avaient consacré aux logements ou^Tiers 320,1 millions de marks, dont 301,3 millions affectés à la construction de logements familiaux et 18,8 à celle de hotnes pour célibataires. Les sociétés de construction éprouvent certaines difficultés à emprunter sur secondes hypothèques lorsque celles-ci sont refusées par des caisses publiques. En Autriche, on a, pour en faciliter la construction, créé un fonds de prévoyance des logements, destiné à donner sécurité aux secondes hypothèques au moyen d’une acceptation de garantie (W. Vos- BEiiG, Die deutsche Baugenossenschaftsbewegung, I9ii] J. Füchs, Das neue Wohnungsjürsorgegeseiz^ dans les Annalen für soziale Polüik und Gesetzgebung, 1911, I, JaJirg., p. 94 et suiv.)].

(13) *[Même si l’activité constructive des sociétés augmente de façon très considérable, elle ne sera pourtant pas en mesure de satisfaire à elle seule le besoin de logements. La création de ceux-ci restera toujours, pour la plus grande partie, l’œuvre de l’entreprise de constructions privées. De très grandes difficultés sont rencontrées par cette dernière pour se procurer des capitaux. Les particuliers entrepreneurs ne possèdent, la plupart du temps, que peu de fonds personnels et sont obligés de payer des intérêts et des commissions très élevés pour obtenir de l’argent pour construire et pour contracter des hypothèques. En outre, en période d’ascension économique, l’argent destiné à l’activité constructive est, en général, impossible à se procurer, parce qu’à ces moments les banques hypothécaires voient s’arrêter le placement de leurs lettres de gages, et que les caisses -d’épargne assistent à des retraits de fonds très importants. Les

institutions qui entrent en ligne de compte pour les premières hypothèques, ne refusent d'wdinaire de l’argent que dans le seul cas d’une forte tension du crédit. Par contre, les secondes hypothèques, même lorsque les circonstances favorisent le marché monétaire, ne peuvent être trouvées que sous des conditions onéreuses. Parmi les moyens qui ont été proposés pour remédier à ces difficultés, le plus accessible paraît être la fon- ^ dation d instituts municipaux de crédit en secondes hypo-

■1 thèques. Un grand nombre de communes ont déjà créé des ins-

j tituts hypothécaires semblables. Ceux-ci servent principale-

ment à favoriser la petite maison et la maison bourgeoise, et le prêt n est pas consenti lorsqu’il s’agit de casernes à locataires. A côté de ces instituts municipaux de crédit en secondes hypothèques, il faudrait créer, d’autre part, des instituts hypothécaires publics et reposant sur des bases plus larges. L’État et ^ avec lui également les provinces, les cercles et les syndicats

-communaux leur serviraient de soutien. Même au cas de tension monétaire, ces instituts pourraient se procurer les moyens d exercer leur activité créditrice plus facilement et à meilleur compte que les banques hypothécaires et les caisses d’épargne. Quelques communes ont déjà pris les devants pour la fondation de semblables instituts municipaux de crédit, et, parmi elles, Düsseldorf, Magdebourg, Dresde, etc. Pour obvier aux difficultés des prêts sur les terrains concédés à titre de droit héréditaire de bâtir, on a proposé de fonder des banques spéciales pour cet objet. Une caisse municipale de prêts sur concessions en propre fonctionne déjà avec le plus grand succès à Francfort-sur-le- Mein {Schriften d. V.f. Sozialp., 96, 1901 -, Bericht üher den II deutschen Wohniingskongress, 1911 ; H. KRUscmviTz, Die Baiigeldbeschaffung für staedtische Wohnhausbauten in Dresden und Bautzen, 1911 ; J. Feig et W. Mewes, Unsere Wohnungsproduktion und ihre Regelung, 1911 ; A. Pohlman.v, Erbbanrecht und Kredii, Jahrb. d. Bodenreform, vol. V, fasc. 4., 1909)].

(14) [L’idée de remédier, au moyen d’une législation convenable sur les logements, à la misère sanitaire et morale, a ren- <;ontré à l’époque moderne de plus en plus de succès. Cette lé-

108 INTRODUCTION

gislation devrait comprendre à la fois des dispositions de droit public, par exemple sur le minimum d espace de logement, sur l’obligation patronale de pourvoir à celui-ci, et des dispositions de droit civil relatives au contrat de bail, aux droits et aux obligations du bailleur, aux effets du non accomplissement des obligations de part et d’autre. La France et l’Angleterre ont pris les devants sous ce rapport, mais sans toutefois obtenir avec leurs lois, non cependant dépourvues de toute utilité, des succès bien éclatants. En Angleterre, on a institué dans les communes les plus importantes un droit d expropriation pour les logements malsains, avec, comme corollaire, l’obligation d’affecter l’espace devenu libre, en totalité ou en partie, à des logements ouvriers {Torrens A et de 1868, modifié en 18/9 et 1882 et 1885 ; Cross Act de 1875, 1879, 1882). Le Public Health A et de 1875 a introduit la surveillance et l’inspection des logements. Ün a cru apercevoir la raison du peu de succès obtenu, dans la composition des autorités locales, formées de propriétaires de maisons, et dans la circonstance que les fonctionnaires chargés d’appliquer les règlements, les Medical officers of Health, et les Inspeeiors of nuisances se trouvent sous la dépendance de ces autorités]. *[Ce sont seulement les lois promulguées dans les dix dernières années du xix® siècle, le Public Health Acts

l’art, ainsi qu’un membre du bureau de bienfaisance et du conseil des prud’hommes. Sont réputés insalubres les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants. Les logements malsains de cette nature peuvent être interdits à titre d’habitation, ou des travaux d’assainissement peuvent être enjoints aux propriétaires. Le peu de succès obtenu par cette loi est ramené à quatre causes : à son caractère facultatif ; à ce qu’elle ne considère que l’insalubrité du logement au point de vue de sa construction, de sorte que son surpeuplement laisse la commission désarmée ; à ce qu’elle n’a trait qu’aux logements en location, de sorte que de nombreux autres endroits servant à l’habitation ne peuvent être atteints par elle ; enfin aux lenteurs de la procédure et a 1 insuffisance des movens de contrainte. Le 1er décembre 1894 a été promulgué une loi relative à l’encouragement à la construction de maisons salubres et à bon marché. Dans chaque département peuvent être créés un ou plusieurs comités locaux, ayant pour mission d’encourager la construction de maisons salubres et à bon marché, susceptibles de recevoir des subventions à cet effet, d’ouvrir des concours d’architectes et de distribuer des prix. II a été constitué auprès du ministre du Commerce et de l’Industrie un Conseil supérieur des habitations à bon marché. Des facilités sont accordées pour contracter des emprunts et des exonérations d’impôts consenties aux constructeurs d’habitations à bon marché {Soz. Pr., 4, p. 204). En Belgique, une loi de 1889 a institué des comités’ de patronage provinciaux, qui, toutefois, n’exercent leur activité qu’à titre d’intermédiaires, notamment ce qui concerne l’édification de maisons ouvrières]. *[En Allemagne, on a déjà, lors de l’assemblée générale de la Société de politique sociale ( Verein für Sozialpolitik), en 1886, réclamé l’intervention de l’autorité pour réglementer l’occupation des logements. Cette réclamation a été ensuite présentée surtout par la Société pour la préservation de la santé publique ( Verein fur oeffenüiche Gesundheitspflege) qui a demandé que la législation sur les conditions des logements et leur occupation soit unifiée pour l’en-

INTRODUCTION

semble de l’Empire ou, tout au moins, pour chacun des Etats confédérés. Pour arriver à la solution de ces questions par l’Empire, il s’est fondé, en 1898, une société particulière pour la loi d’Empire sur les logements {Verein ReicJiswohnungsgesetz). Obéissant à cette impulsion, le Reichstag a formulé avec insistance des réclamations en ce sens près du gouvernement impérial, mais celui-ci a observé juscju’à présent une attitude négative quant à la question de la création d’une loi d’Empire sur les logements. Les États confédérés sont euxmêmes fort loin d’avoir tous pris des dispositions uniformes pour l’ensemble de l’État, en ce qui touche la surveillance des loffements. C’est seulement dans le Grand-Duché de Hesse, à Hambourg et à Lübeck, qu’il existe des lois nationales paa-ticuhères organisant celle-ci. Dans le Grand-Duché de Bade, l’ordonnance nationale sur les constructions de 1907 a toutefois édicté des prescriptions générales et réglementé cette surveillance : dans les communes au-dessus de 10.000 habitants, il est institué des inspections permanentes de logements. En Württemberg, une ordonnance du 21 mai 1901 a introduit la surveillance obligatoire des logements dans toutes les villes chefs-lieux de sous-préfecture et dans toutes les autres communes de plus de 3.000 habitants. En Bavière, l’ordonnance du 10 fé\Tier 1901 prévoit, pour les plus grandes villes et les localités où la population est particulièrement dense, des commissions de logements particulières, auxquelles peuvent être adjoints des inspecteurs des logements. En Saxe, la loi sur les constructions donne aux communes la possibilité d’établir la surveillance ; mais parmi les grandes viUes saxonnes, seules Dresde et Chemnitz avaient, en 1912, fuit usage de cette faculté. En Prusse, une réglementation uniforme fait défaut sur la matière. Un projet de loi sur les logements a été déposé, en 1903, mais il a été retiré par le gouvernement. La plupart des villes de Prusse ne possèdent pas de surveillance organisée, des inspections sont seulement faites à l’occasion par les commissions sanitaires. C’est seulement dans les di^it.Gcts de Düsseldorf, Lünebourg, Münster et Coblence qu’il a été

§ 8. RE.MÈDES A LA CRISE DU LOGEMENT Hf

rendu des ordonnances sur les conditions des logements et leur occupation. Le meilleur système adopté est celui du Grand-Duché de Hesse, où chaque logement soumis à la surveillance doit être inspecté une fois tous les deux ans. En Hesse ainsi qu’en Bavière, en Württemberg et dans le Grand-Duché de Bade, il existe, pour exercer la surveillance, des inspecteurs nationaux particuliers des logements, qui s’occupent également de la prévoyance à l’égard de ceux-ci (Voir Die Wohnungsfürsorge im Reiche und in Bundesstaaten, mémoire émanant du ministère d’Empire de l’intérieur, 1904 ; Wohnungsfürsorge in deutschen Staedten {Reitraege ziir Arbeüerstatistik, n9 11, 1910)].

(15) [Pour l’application de dispositions législatives sur les logements, des offices des logements {W ohnungsaemter) et des inspecteurs des logements {Wohmingsinspektoren) sont indispensables. Les attributions des premiers ont été l’objet d’une série de principes élaborés par la Société allemande pour la préservation de la santé publique {Verein füroeffentliche Ge~ sundheitspflege), (17e Vers, zii Leipzig, 1891, p. 58-61). Ils seraient subordonnés aux autorités administratives communales, et comprendraient tout au moins chacun un membre pris dans la profession médicale et dans celles touchant à la technique de la construction. A des époques déterminées, ils organiseraient une inspection des logements, aussi bien à l’égard de leur situation au point de vue construction, qu’à celui de leur occupation, en particulier de leur surpeuplement éventuel. Ils ne de\Taient fonctionner à titre d’institution obligatoire que dans les villes de plus de 25.000 habitants. On peut toutefois faire observer que des locahtés industrielles ayant une densité de population moindre, et même les campagnes souffrent de la crise des logements. La France et la Belgique possèdent, dans les commissions ci-dessus mentionnées, des offices des logements analogues. En Suède, les commissions sanitaires sont, aux termes des lois du 25 décembre 1874 et 6 novembre 1885, responsables de l’occupation des logements insalubres ; eUes peuvent s’opposer à leur location et prescrire des améliorations. Comme organe de l’office des logements, U

ITRNODUCTION

faudrait créer un inspecteur des logements qui serait un employé •salarié au courant de la technique des constructions ; des surveillants bénévoles, recrutés parmi la bourgeoisie par analogie avec le système d’Elberfeld pour l’assistance, seraient en effet insuffisants]. *[La surveillance des logements ne doit avoir aucun caractère policier, il faut qu’elle soit à la fois protectrice et éducatrice dans ses effets. C’est pour cette raison que la collaboration de l’élément féminin, à titre actif aussi bien qu’honoraire, est à recommander en ce qui la concerne. La ville de Halle-sur-Saale et le cercle de Worms-campagne ont attaché à leur office principal des inspectrices de logements. Pour servir de base à la surveillance de ceux-ci, il sera rendu des ordonnances spéciales, déterminant le minimum d’exigences quant aux conditions qu’ils devront remplir. Dans le but d’en faciliter aux locataires la recherche et de contrôler constamment leur marché, on a souvent adjoint aux offices des logements avec bureau municipal de location. Dans quelques villes, ces offices se sont transformés en organes de prévoyance locative v. Kalckstein, Die im Deutschen Reiche erlassenen Vorschriften über Benutzung und Beschaffenheit çon Wohnungen, 1907 ;Das Charlottenburger Wohnungsamt, 1911)].

(16) Une théorie excellente sur la crise des loyers a été formulée par ScHAEFFLE dans son System (3, II, 475, 548 et suiv.). Il y recommande instamment que les terrains à bâtir, propriétés de la ville ou expropriés par elle, soient ou construits par elle-même ou donnés par elle à bail (555). *[K. v. Max- -GOLDT propose de combiner le droit d’expropriation avec une taxe d’extension urbaine. Tout le terrain situé dans la zone d’extension et généralement estimé comme devant être bâti dans l’intervalle de cinquante ans sera taxé dans le présent selon sa valeur actuelle. Puis, lorsque l’extension urbaine rendra l’expropriation nécessaire, la valeur généralement déterminée par la taxe d’extension urbaine, augmentée d’un supplément modéré, sera admise lors de l’expropriation, comme chiffre d’indemnité maximum {Staedtische Bodenfrage, p. 478 et ôuiv.)].

(17) Une opinion publique teintée de socialisme peut produire chez les propriétaires de maisons une inquiétude susceptible d’aggraver encore la crise des loyers. A Paris les grèves multiples des ouM-iers du bâtiment ont amené un 'renchérissement de 40 0/0, non seulement sur les logements nouveaux, mais naturellement aussi sur les anciens (Leroy-Beaulieu, Répartition, etc., 193).

(18) Au moyen âge, l’essentiel, dans la liberté d’établissement, était la faculté de déguerpir. Aujourd’hui c’est la faculté de s installer qui est devenu le principal. Ad. Smith appelle le refus d admission d’un étranger une violation manifeste de la

hberte naturelle et de la justice {Wealth of Nations, I, ch x 2 p. 219 bas). ’ ’

(19) La loi fédérale pour l’Allemagne du Nord du l«r novembre 186/ interdit aux communes toutes taxes d’immigration, et non seulement ainsi celles que dicterait un esprit de chicane dans l’intention de barrer le chemin aux nouveaux venus, mais encore celles parfaitement justes dont ceux-ci devraient acheter le droit de profiter des augmentations du ca-

Lhlis'^^î’*'" P®" citoyens plus anciennement

établis. L exemption même d’un trimestre d’impôts au profit

des immigres (art. 8), dont les . liquidateurs . de terrains ont

r, ■ ‘ ”“1"'“'"" “u Fintes

attribuées a la partie flottante de la population aux dépens de

d II, 13o, § 70) a exprime tort justement cette idée que ere des chemins de fer n’aurait pas dû assister à la suppres-

setde f Tl f T anciennes, mais à leur atténuation

„ considérer au fond comme douteux

q amelioration des logements puisse justement accélérer d une maniéré artificielle l’immigration urbaine. Ce n’est pas en effet, la liberté d’établissement qui a causé la crise des’ oyers. Cette liberté n’était que la suite nécessaire des chanee-

iTatnT^r “-équence de la généra-

lisation des chemins de fer et des machines à vapeur. Un tait

experimental est que l’immigration, dans ces dernières dizaines

Roscher

114 INTRODUCTION

d’armées, a été partout très importante, et même en présence de logements mis^ables. La cause de ce phénomène réside dans les circonstances économiques gteérales. Si, pour ce motif, on ne peut justement empêcher l’afflux des immigrants, l’intérêt général commande certainement de combattre la transformation des classes populaires en prolétariat, en maintenant celles-ci dans des conditions sociales aussi saines que possible].