CHAPITRE CINQUIÈME

Des préDotatioDS.

Des cas où il y a lieu de faire des prénotations.

Sommaire : 516. Objet des prénotations. — 517. Cas où la prénotation peut être demandée. — 518. Légataires. — 519. Architectes ou entrepreneurs. — 520. Titres non encore susceptibles d'inscription définitive. — 521. Conséquence du défaut de prénotation. — 522. Prénotation d'office.

516. — Les prénotatîons ou annotations préventives, comme on les appelle en Espagne, ont été essentiellement imaginées pour remplacer les hypothèques judiciaires. Elles n'ont pas pour objet de convertir en un droit réel une créance purement personnelle à l'origine, ni d'engendrer une action hypothécaire, mais seulement de sauvegarder le droit du créancier tel qu'il est, pour le cas où la chose viendrait à périr ou le débiteur à tomber en déconfiture; c'est une simple mesure conser — vatoire. Il y a aujourd'hui une seconde classe de préno— tations destinées à garantir certains droits réels existants, mais non encore susceptibles d'inscription définitive, soit parce qu'ils ne sont que provisoires, soit parce que la véritable importance n'a pu encore en être déterminée.

517. — Une prénotation peut être demandée (42): 1» Par toute personne qui revendique en justice

un immeuble ou qui demande la constitution, la déclaration, la modification ou l'extinction de quelque droit réel.

2^ Par celui qui obtient un mandat de saisie (mandamiento de embargo) sur les immeubles de son débiteur (48 ; C. pr. civ., 958).

3^ Par toute personne qui obtient un jugement exécutoire, emportant condamnation contre la partie adverse (42 ; G. pr. civ., tit. VII).

¥ Par toute personne qui, poursuivant en justice son débiteur, obtient que ses biens soient mis provisoirement sous séquestre; dans les trois derniers cas, la prénotation assure un droit de préférence à celui qui l'a obtenue par rapport à tout créancier, postérieur en date.

h^ Par celui qui intente une action en interdiction, ou en déclaration de décès d'un absent; le juge peut, d'ailleurs, dans ce cas , l'ordonner d'office (43).

6° Par les légataires à titre particulier, qui n'ont pas le droit d'intenter l'action en exécution testamentaire (juicio de testcmientaria) (42; cfr. C. pr. civ., 406).

7° Par celui qui a réparé un immeuble et se trouve encore créancier du prix de ses travaux.

8^ Par toute personne qui présente au bureau un titre dont l'inscription définitive ne peut se faire tout de suite, soit parce que le titre renferme un vice réparable, soit à raison d'un empêchement provenant du conservateur.

Nous devons revenir brièvement sur ces trois derniers

cas.

518. — Le légataire d'immeubles déterminés, de créances hypothécaires ou de rentes foncières peut faire faire une prénotation relativement aux biens sur lesquels il a des droits, mais sur ceux-là seulement (46). Si le legs consiste en un objet désigné non ,dans son individualité, mais seulement quant à son genre ou à sa quantité, le légataire peut faire faire, dans les 180 jours qui suivent la mort du testateur, une prénotation sur l'un quelconque des immeubles héréditaires de valeur suffisante pour garantir ses droits, à l'exception de ceux qui ont été spécialement légués à une autre personne (47). S'il y a

plusieurs légataires dans la même situation, ils peuvent faire la prénotation sur les mêmes biens et sont placés sur la même ligne, pourvu qu'ils se soient pourvus, les uns et les autres, dans le délai indiqué; la prénotation leur confère, à tous ensemble, un droit de préférence par rapport aux ayants-droit moins diligents (48, 51), légataires ou créanciers de l'héritier (50); elle empêche la confusion des biens sur lesquels elle porte avec le patrimoine de l'héritier.

La prénotation peut avoir lieu d'un commun accord entre les parties ou par ordre du juge, les intéressés entendus (56). •

Si l'héritier est disposé à exécuter rapidement les dernières volontés du défunt et désire éviter les obstacles que la prénotation des légataires mettrait à sa libre disposition des biens héréditaires, il a le droit de demander que ces biens soient inscrits en sa faveur, à charge d'obtenir des légataires une renonciation expresse à leur droit de prénotation ou, à défaut, de leur notifier son intention avec invitation d'user de leur droit dans les 30 jours à peine de déchéance (49).

519. — L'architecte ou l'entrepreneur qui fait de» avances pour la réparation d'une maison jouissait naguère, en Espagne, d'un privilège analogue à celui que lui accorde la loi française. La Loi hypthécaire n'a pas maintenu ce privilège ; le législateur a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'accorder une garantie légale dans un €as où il était facile aux intéressés de se la procurer conventionnellement. Elle décide seulement, — et cela suffisait pour protéger des intérêts respectacles, — que le refaccionaro qui se trouve dans ce cas a le droit d'exiger une prénotation sur Timmeuble par lui réparé, pour les sommes qu'il a dû avancer en une fois ou successivement, sous la seule condition de présenter le traité qu'il avait passé à cet effet avec son débiteur (59), et

^^''^s qu'il soit nécessaire que ce traité précise d'avance ^^ sommes à garantir , pourvu qu'il contienne des don- ^^€s suffisantes pour les fixer après achèvement des ^^avaux (60).

D'après le droit antérieur, le privilège de l'entrepreneur primait toutes les autres créances hypothécaires plus anciennes, hormis celles du fisc et de la femme mariée, qui jouissaient d'un privilège analogue. Le législateur a craint, en maintenant cette faveur, de sacrifier trop souvent l'intérêt des créanciers déjà inscrits à une manie de restaurations coûteuses et peu nécessaires, faites à leur insu. Pour obvier à ce danger, il exige que, si l'immeuble" à réparer est affecté à la sûreté d'obligations réelles inscrites, la prénotation elle-même ne se fasse qu'en vertu d'une entente, authentiquement constatée, entre les créanciers et le propriétaire, relativement aux travaux à exécuter et à la valeur actuelle de l'immeuble, ou bien, avec autorité de justice, tous les intéressés ayant été dûment cités (61). La valeur actuelle de l'immeuble à réparer, c'est-à-dire, celle qu'il a avant le commencement des travaux, est mentionnée dans l'inscription, et les créanciers antérieurement inscrits conservent leur rang par rapport à Tentrepreneur jusqu'à concurrence de cette valeur. Au delà de cette valeur, l'entrepreneur est considéré comme un créancier hypothécaire (63, 64).

520.— En principe, on ne doit inscrire sur le registre que des obligations civilement efficaces. Pour celles qui ne le sont pas, il y a lieu d'examiner si le vice dont elles sont entachées est réparable ou ne l'est pas. Sont considérés comme des vices réparables ceux qui compromettent la validité du titre sans entraîner nécessairement la nullité de l'obligation elle-même. Dans ce premier cas, le conservateur sursoit à Tinscription et se contente de faire une prénotation si la partie intéressée

le lui demande ; si les parties ne réclament point de prénotation, elles ont, pour faire rectifier le titre, 80 jours pendant lesquels la mention de la présentation suffit à sauvegarder leurs droits; si elles Tout réclamée, elles ont, pour se mettre en règle, de 60 à 180 jours, suivant les circonstances.

Sont considérés comme non réparables les vices qui entraînent nécessairement la nullité de l'obligation ellemême. Dans ce second cas, le conservateur refuse tout à la fois d'inscrire et de prénoter, sauf le droit des parties d'attaquer sa décision devant l'autorité compétente et de se pourvoir devant les tribunaux en validation tant du titre que de l'obligation. Si, sur le refus d'inscription, l'intéressé se pourvoit dans les 80 jours, à cet effet, devant les tribunaux, il peut demander la prénotation de sa demande et lui faire donner rétroactivement la date de la présentation primitive ; passé les 80 jours, la prénotatîon ne vaut qu'à partir de sa propre date. Si l'intéressé a préféré agir par la voie administrative (gobernativamente), tous les délais sont suspendus depuis le jour de l'introduction de sa requête jusqu'à solution définitive (65, 66).

521. — Quiconque, ayant qualité pour demander la prénotation d'un droit, ne le fait pas dans le délai voulu, est déchu de la faculté de le faire inscrire au préjudice, de tiers qui auraient requis l'inscription du même droit après l'avoir acquis d'une personne qui, d'après le registre, paraissait capable de l'aliénei* (69).

522. — Aux diverses espèces de prénotations dont nous venons de nous occuper, il convient d'en ajouter une autre, dont nous avons déjà dit un mot à propos de l'inspection des registres (n^ 470). Lorsque le conservateur a un doute pour lequel il croit devoir recourir aux lumières de ses supérieurs hiérarchiques, il doit faire provisoirement une prénotation pour sauvegarder les

intérêts des parties ; cette prénotation produit exceptionnellement son effet, même au delà du terme ordinaire de 60 jours, jusqu'à ce que le conservateur ait reçu les instructions qu'il désirait (277, 278).

DSi effets de la prénotation.

SoHMAJiie : 523. Principe général. — 521. Causes de nullité d'une prënoUtioa.

323. — Lorsque les prénotations ne conatitueat qu'une mesure préjudicielle ordonnée par le juge pour assurer les conséquences d'un jugement, elles ont un caractère tout transitoire et ne se convertissent jamais en inscriptions. Mais, en dehors de ce cas , elles sont les précurseurs des inscriptions et confèrent au créancier, en vertu de la loi, un véritable droit hypothécaire dans le CBS où, par les divers motifs exposés plus haut, l'inscription déHnitive ne peut encore être prise. Aussi, du moment que les obstacles qui s'opposaient à cette inscription sont levés et que l'annotation préventive se convertit en une inscription régulière, tous les effets légaux de celle-ci rétroagissent au jour de la prénotation. C'est là le premier et le principal effet de la prénotation (70).

524. — Une prénotation est nulle et de nul effet lorsqu'il n'est pas possible de savoir exactement h quel immeuble, à quel droit ou à quelle personne elle se rapporte, ou quelle en est la data (76).

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527. — La radiation (cancelacion) des inscriptions et prénotations peut être totale ou partielle (L., 78).

La radiation totale peut être demandée et doit être ordonnée :

1° En cas de destruction complète de l'immeuble sur lequel portait le droit inscrit, c'est-à-dire, lorsque, par suite d'un accident naturel, tel qu'inondation, ruine i'un bâtiment élevé sur le sol d'autrui, etc., l'immeuble 1 .totalement disparu (79, Règl., 66) ;

2° En cas d'extinction totale du droit inscrit, par suite soit de la renonciation de celui qui en était investi, soit i'une convention spéciale entre les parties, soit de l'exécution même du contrat primitif (L., 79 ; Règl., 67) ;

3^ En cas d'annulation du titre qui avait servi de base k l'inscription (Règl., 68);

4° En cas d'annulation de l'inscription à laquelle manque un de ses éléments substantiels (L., 79).

528. — La radiation partielle peut être demandée et doit être ordonnée (80) :

10 En cas de réduction de l'immeuble auquel se rapporte l'inscription ou la prénotation, soit par un événement qui en fait disparaître une partie , soit par la volonté du propriétaire qui le morcelle (Règl., 69).

2^ En cas de réduction, au profit du maître de l'immeuble, du droit inscrit, par suite soit d'une renonciation de l'ayant-droit, soit d'un arrangement entre les parties, soit de l'accomplissement partiel de l'obligation garantie, soit d'une annulation partielle du titre qui avait servi de base à l'inscription (R., 70).

L'amplification ou le développement d'un droit inscrit ne donne pas lieu à la radiation de l'inscription ; on se contente d'en prendre une nouvelle qui tienne compte de ce développement (L., 81).

529. — En principe, la radiation totale ou partielle exige le concours des. mêmes conditions que l'inscription

elle-même. Ainsi, une inscription prise en vertu d'un titre authentique ne peut être rayée qu'ensuite d'un jugement passé en force de chose jugée ou de la production d'un autre titre authentique constatant qu'elle est consentie par le bénéficiaire du droit ou ses ayantscause (82); à plus forte raison faut-il un jugement pour pouvoir rayer une inscription ou une prénotation ordonnée par justice (82, 88).

580. — La Loi hypothécaire révisée détermine également le mode de radiation des inscriptions hypothécaires prises pour sûreté de titres transmissibles par endossement ou de titres au porteur ; nous devons nous borner à renvoyer au texte même (art. 82), pour les formalités assez minutieuses que comporte cette opération. Pour les hypothèques légales, elle distingue deux cas : celui où l'inscription avait été prise sans mandat de juge, et celui où le juge était intervenu. Dans le premier cas, le conservateur ne fera la radiation, ou une autre inscription qui impliquerait radiation, que s'il résulte de l'acte authentique qu'on lui présente que la responsabilité à laquelle l'inscription servait de garantie n'a plus de raison d'être, ou que l'on a rempli toutes les formalités prescrites par la loi en matière d'aliénation ou de libération d'immeubles hypothéqués (Règl., 73). Dans le second cas, la radiation n'est opérée qu'ensuite d'un nouveau mandat du juge (Règl.,- 73).

531. — La radiation des prénotations faites sans acte authentique, quand il ne s'agit pas de les convertir en inscriptions définitives, peut être opérée au moyen de pièces de même espèce que celles produites pour obtenir la prénotation elle-même (L., 85).

532. — La prénotation en faveur de tout légataire autre que celui d'un objet déterminé in specie s'éteint de plein droit au bout d'une année à partir de sa date. Toutefois, si le legs n'est pas exigible dans les dix mois,

la prénotatioQ vaut pendant douze mois à compter da jour où il est devenu exigible (86); ce délai est suffisant pour permettre au légataire soit de se faire délivrer le legs , soit de requérir une inscription hypothécaire pour sûreté de ses droits. Le legs est réputé exigible lorsqu'on peut légalemet en réclamer en justice le paiement ou la délivrance, soit parce que les délais et conditions auxquels il était subordonné sont accomplis, soit parce qu'il n'existe aucun empêchement légal à son exécution (Règl, 79).

La prénotation en faveur de l'entrepreneur qui a réparé à ses frais la maison d'autrui devient caduque au bout de 60 jours après l'achèvement des travaux ; c'est à lui qu'il appartient de la faire convertir en une inscription, s'il n'a pas été payé avant l'expiration de ce délai (L., 92, 98). L'inscription présuppose nécessairement la liquidation de la créance et la rédaction d'un acte notarié qui en précise le chiffre (94). En cas de contestations judiciaires entre les parties à propos de cette liquidation , la prénotation continue à sortir effet jusqu'à ce qu'elles aient été tranchées (95).

La prénotation devient également caduque au bout de 60 jours lorsqu'elle a été faite pour suppléer provisoirement à une inscription ajournée à raison d'un vice réparable dans le titre produit à cet effet. Toutefois ce délai peut être prorogé jusqu'à 180 jours s'il y a des motifs valables et en vertu d'une décision du juge (L., 96; Règl., 81).

588. — Conformément aux principes qui dominent tout le nouveau système hypothécaire, la radiation n'éteint, quant aux tiers, les droits inscrits auxquels elle se rapporte que si le titre en vertu duquel elle a lieu n'est ni faux, ni nul; ou si l'on a fait à ceux qui auraient qualité pour faire valoir cette fausseté ou cette nullité la notification prescrite en l'article 84; ou si l'article du

registre relatif à la radiation ne contient pas un vice extérieur de la nature de ceux que nous allons indiquer (97).

La radiation est nulle (98) :

1° Lorsque Tinscription ou la prénotation qu'elle concerne n'est pas clairement indiquée ;

2® Lorsque le document en vertu duquel on Topère ne donne pas les noms des parties, le nom du notaire et la date de l'acte ;

3» Quand il n'indique pas le nom de la personne qui consent à la radiation ;

4® Lorsque la main-levée étant requise par un autre que le bénéficiaire du droit inscrit, l'article relatif à la radiation n'indique pas nettement en vertu de quels pouvoirs il a agi ;

o» Lorsque, en matière de radiation partielle, l'article n'indique pas exactement la partie de l'immeuble qui a péri et la partie de l'obligation qui est éteinte ou qui subsiste ;

6° Lorsque, la radiation d'une prénotation ayant été faite au vu d'un titre privé, le conservateur ne certifie pas qu'il connaît les souscripteurs ou , à leur défaut, les témoins ;

7« Lorsque la radiation n'indique pas la date de présentation dans le registre du titre dans lequel la radiation est convenue ou ordonnée.

D'un autre côté, la radiation peut être annulée, au préjudice des tiers, en dehors du cas où a été faite la notification de l'art. 34 : 1° lorsque le titre en vertu duquel elle a été opérée est reconnu faux, nul ou inefficace; 2^ lorsqu'elle a été opérée par erreur ou par fraude; 3»^ lorsqu'elle a été ordonnée par un juge incompétent (99).

534. — Les conservateurs sont appelés à vérifier» sous leur responsabilité,jla validité extrinsèque des actes

:eur sont présentés en vue d'une radiation, ainsi que ipacité des parties (100) ; il en est de même à cet d qu'en matière d'inscription. Ils vérifient aussi la pétence du tribunal qui ordonne une radiation, quand 'est pas le même que celui qui avait ordonné l'in- )tion ou la prénotation, sauf à prendre, en cas de e, les instructions du président de la Cour d'appel )us réserve d'un recours éventuel en appel, puis en Uion contre la décision de ce magistrat (101-103).