NOUVEAU CRÉDIT DE X... FRANCS SOIT AVEC LE PRÉCÉDENT X... FRANCS

et à la colonne des totaux actuels, de placer un report du tableau précédent, puis de continuer les inscriptions.

Bien entendu d'ailleurs, je ne puis donner ici que des indications générales, qui varieront suivant la nature de l'affaire et des circonstances qui pourront être spéciales. Voyez donc dans ce qui précède une méthode et non des formules invariables. L'esprit d'ordre et de clarté est ce qui importe, les moyens sont toujours relatifs.

Je vous ai parlé de bordereaux : il est toujours utile, lorsque vous faites un envoi de plusieurs mémoires ou de plusieurs certificats, de les comprendre dans un bordereau totalisé, dont vous conservez le double. Là il n'y a pas à suivre un ordre particulier, c'est en quelque sorte un simple avis d'envoi.

Si dans vos livres vous êtes obligés de faire des ratures, paraphez-les.

Les certificats de paiement devront sauf conventions contraires être remis à l'entrepreneur, et comme je vous l'ai déjà dit, il est nécessaire qu'il vous en accuse réception. Il vaut mieux éviter toujours les feuilles volantes et les bouts de papier. Je crois donc mieux d'ouvrir à la suite de chaque chapitre une pao-e pour la remise de ces certificats où vous aurez les colonnes suivantes :

Nom del'entrepreneur

Numéro et date du certificat

Montant du certificat

Total .

à ce jour.

Accusé de réception

(Signature)

Enfin, il est utile de compléter chaque chapitre par le tableau des honoraires qui s'y rapportent. Là, vous aurez à mentionner :

La date de l'envoi de chaque note d'honoraires;

Le montant de la note ;

Les numéros des mémoires auxquels elle se rapporte ;

La date de la réception des honoraires.

Tout cela, c'est simplement un peu d'ordre indispensable. L'ordre est une qualité qu'on possède plus ou moins, mais qu'on peut toujours acquérir pourvu qu'on soit convaincu de sa nécessité. Et cet ordre, vous devez l'apporter aussi à l'arrangement de vos archives.

Vous pensez bien en effet qu'une affaire de quelque importance, et même une affaire modeste, ne se fait pas sans produire une quantité de papiers : plans et dessins, devis, marchés, mémoires, correspondance. Tant que l'affaire est en cours, ces documents doivent être à votre portée immédiate, car ils peuvent être consultés à tout moment. Vous aurez donc prés de vous des cases à dessins et des cartons affectés aux affaires en cours. Puis, pour les affaires terminées, après avoir fait un choix de ce qui doit être gardé et de ce qui peut être détruit, vous aurez à constituer des dossiers qui seront vos archives. Au besoin, car il faut compter avec la place, ces archives seront reléguées dans une pièce de débarras ; il faudra cependant qu'en cas de besoin on puisse les retrouver sans avoir à tout explorer. Pour cela, vous devez suivre la même méthode déjà indiquée : classer les documents par affaires. Pour le bon ordre, il faudrait trois cartonniers : travaux d'entretien ; travaux de grosses réparations; travaux neufs; dans chacun, un ou plusieurs cartons étiquetés : M. X... 19.. à 19... ; et dans ces cartons des liasses pour chaque bâtiment ; dans chaque liasse, des chemises intitulées : Marchés et devis; — Correspondance ; — Mémoires. De même

pour les plans et dessins, mais en raison de leur dimension ils ne pourront pas en général être disposés dans ces dossiers. Puis après quelques années, vous pourrez faire des éclaircies notables dans ces amas de papiers. Au début, n'en sacrifiez pas trop : on ne sait pas d'avance ce qui peut servir un jour; surtout, conservez avec soin tout ce qui porte des signatures, spécialement celle de votre client.

Le sujet manque de poésie, j'en conviens. Certes, il est plus intéressant d'étudier une proportion ou de résoudre un problème de construction; mais toute profession a ainsi ses corvées de métier. Et en vous astreignant à cet ordre, vous faciliterez beaucoup votre fonction. Quelques-uns s'en affranchissent : ils ne savent jamais où ils en sont, les questions qui leur sont très naturellement posées par les intéressés les prennent au dépourvu, et alors pour répondre sur un fait aussi simple que l'établissement d'une situation à jour dit, il leur faut des journées de recherches fastidieuses, parfois sans résultat. Notez d'ailleurs que si tout cela est aride à exposer, et si cette exposition dégage un ennui dont je m'excuse, en fait il n'y a rien là de difficile : cette besogne de classeur peut parfaitement être confiée à un employé, et c'est ce qui a lieu en effet chez tout architecte dont les affaires sont de quelque importance. Mais au début de la carrière on est son propre employé ; et d'ailleurs tout travail d'employé doit être dirigé et surveillé. 11 est donc nécessaire que vous ayez une notion générale de ces choses, en sachant bien que, ici encore, l'expérience et la pratique vous rendront facile ce qui d'abord exigera de vous un peu d'application. L'essentiel est de ne pas se laisser déborder, de ne pas procéder par à-coups. Un peu d'ordre chaque jour, ce n'est pas une grande peine ; et grâce à cette sagesse, vous arriverez presque sans vous en apercevoir à avoir toutes vos affaires parfaitement en ordre : c'est une des nécessités de notre profession.

SOMMAIRE. — Gérances. — Estimations de propriétés. Mitoyennetés. — Murs mitoyens. — Comptes de mitoyenneté. États de lieux. — ■ États de réparations locatives.

Jusqu'ici, j'ai considéré l'architecte compositeur de projets et directeur de travaux. C'est en effet sa fonction principale et sa première raison d'être. Mais sa compétence le fera souvent charger de missions diverses dont il convient de vous entretenir brièvement.

Parfois, un client lui confiera la gérance de sa propriété. Encore bien que ce soit là l'exercice d'une autre profession, c'est chose qu'il n'est pas interdit d'accepter. Du détail de toutes les questions qui peuvent se présenter vis-à-vis de locataires, de voisins, de concierges, des administrations, je ne vous dirai rien; cela me conduirait trop loin de l'architecture ; et si vous acceptez de vous charger de gérances, vous devrez certainement vous y préparer par l'étude de livres spéciaux. Je tiens seulement à bien vous avertir que le mandat d'architecte et le mandat de gérant sont absolument distincts, et que s'ils se trouvent réunis sur une seule tête, la fonction n'en reste pas moins double. Pour gérer au nom d'autrui il faut un pouvoir régulier pouvant être représenté aux tiers, sans préjudice de la convention qui

régira les conditions de la gérance et les honoraires du gérant, lesquels dans le cas présent seront naturellement distincts de ceux de l'architecte.

En général le propriétaire qui ne gère pas lui-même est ou un absent, ou un homme riche qui veut avant tout s'éviter les ennuis de la gérance. Résigné à une moins-value représentée par les frais de gérance, il veut qu'on le laisse tranquille, et volontiers il laisse lui-même au gérant la bride sur le cou; vous pouvez en quelque sorte tout faire, pourvu que vous ne lui parliez de rien. Cependant, il se présentera des cas assez sérieux pour que sa décision soit nécessaire : elle le sera d'autant plus s'il s'agit de travaux d'architecture de quelque importance. Légalement et de par une procuration en régie, l'architectegérant ou le gérant-architecte aurait le droit d'engager de coûteuses opérations : pour n'être pas condamnable, il n'en serait pas moins blâmable. Il est certain que la situation n'est pas très nette, et qu'on s'y trouve en posture délicate. Je ne vais pas jusqu'à dire que l'architecte qui se charge de la gérance d'une maison doive cesser d'en être l'architecte; mais au fond je le pense bien un peu. En tout cas, il doit tout au moins excepter de ses pouvoirs le droit de décider des travaux, et n'en commander qu'après approbation explicite du client.

Il vous sera souvent demandé des estimations d'immeubles. Ceci rentre beaucoup plus dans votre compétence. Les estimations présentent un caractère plus ou moins sérieux suivant qu'elles sont plus ou moins définitives. Ainsi, une personne ayant quelque idée d'acquérir éventuellement une propriété en désirera une estimation sommaire et approximative, sauf à regarder les choses de plus près ensuite. Au contraire, on vous demandera en vue de partage après succession d'estimer

trois ou quatre propriétés, afin de former des lots entre cohéritiers, avec balance, soultes, et tout ce qui s'ensuit. Il faudra ici que votre estimation soit aussi certaine que possible. Et c'est toujours chose très difficile.

Toute propriété a une valeur vénale. Elle peut aussi avoir une valeur d'affection ou de souvenir pour certaines personnes. La valeur vénale doit seule compter dans votre estimation; quant à l'autre, il appartiendra aux intéressés d'en tenir compte en majorant à leur idée l'estimation. Notez que tel souvenir qui pourra être une cause de plus-value pour l'un sera un motif de dépréciation pour l'autre. Si cependant vous supposez que le fait seul d'un souvenir attaché à une maison est de nature à augmenter sa valeur vénale, vous devrez en tenir compte : votre estimation doit chercher à établir l'équivalent en argent de la valeur de la propriété, en faisant état de tout ce qui peut la constituer.

L'estimation d'une propriété de rapport est plus certaine ou moins incertaine que celle d'une propriété d'agrément ; l'une et l'autre plus certaines dans une ville qu'à la campagne. Supposons d'abord que vous deviez estimer une maison de rapport dans une ville : la méthode générale consiste à faire d'une part une estimation par la valeur du terrain et des constructions, d'autre part une estimation par le revenu, enfin à prendre entre ces deux estimations une moyenne qui suivant les données particulières de l'affaire pourra s'approcher de l'une plutôt que de l'autre. Pour la valeur du terrain, il y aura souvent des précédents à consulter; mais rien n'est plus illusoire que la question qu'on vous posera souvent : combien vaut le terrain dans tel quartier ? Cela varie énormément : un terrain d'angle, une forme régulière, de l'étendue de façade et peu de profondeur, la nature favorable du sol, voilà des éléments de plus-value; au contraire

peu de façade et beaucoup de profondeur, des obliquités ou des irrégularités, voilà des dépréciations. Il faut considérer aussi la largeur de la rue, ce qui en résulte pour les règlements de voirie; les servitudes s'il y en a, les voisinages. Deux terrains contigus pourront varier de valeur du simple au triple ou au quadruple.

Quant à la valeur des constructions, il faut examiner d'abord s'il y en a une en effet à estimer. Bien souvent, dans les transformations rapides des villes, l'existence sur un terrain de constructions anciennes, même en bon état, n'ajoute à la valeur du terrain que la valeur de matériaux de démolitions. Et plus nous irons, plus il en sera ainsi. Souvent même, par l'existence de baux encore longs, l'existence des constructions ne fait que déprécier la valeur du terrain, en s'opposant à son utilisation immédiate. Il n'y a donc lieu d'estimer la valeur des constructions que lorsque ces constructions sont à garder. Ici aucune régie n'est possible ; vous examinerez si la construction vous paraît sérieuse ou de pacotille, durable ou précaire; si vous pouvez savoir quel en a été l'architecte, quels les entrepreneurs, ce seront parfois de sérieux indices dans un sens ou dans l'autre. Et il faudra tenir compte aussi de l'intelligence de la composition ; une maison peut être très bien construite, avec luxe même, et avoir coûté fort cher; être d'ailleurs incommode, mal éclairée, en un mot mal conçue. Or, ce n'est pas le coût que vous devez rechercher, c'est la valeur : choses souvent très différentes.

Mais, à part peut-être des cas tout à fait exceptionnels, une estimation ne comporte pas des opérations aussi minutieuses que des règlements de travaux. Ainsi, il serait excessif de faire des relevés minutieux ou des métrés. La connaissance des contenances de terrain et des surfaces de constructions, à langueur quelques sondages, ce sera tout. Si vous vous aperceviez que pour arriver à une estimation motivée il serait nécessaire de

dépasser les errements ordinaires, et par suite les frais ordinaires d'estimation, il faudrait en aviser les intéressés.

L'estimation par le revenu implique la connaissance exacte du retenu net. Pour cela, il faut d'abord connaître le revenu brut, c'est-à-dire le chiffre des loyers perçus; s'il y a des locaux non loués, estimer leur valeur locative brute actuelle par analogie ou en se référant à ce qu'ils ont été loués précédemment et eu égard aux variations de circonstances. De ce revenu brut, on déduit les charges ; celles-ci sont en partie à peu prés fixes, au moins pour quelque temps, en partie aléatoires. On peut considérer comme fixes : les impositions et taxes diverses ; les redevances pour l'eau, le gaz, l'électricité, etc. ; les abonnements de diverses natures; les frais de gérance, les gages de concierge ou autres; les assurances, la vidange, le chauffage. Dans les prospectus ou affiches de vente, on n'énonce ordinairement que ces charges fixes. Il y en a d'autres cependant : les dépenses d'entretien ou de réparations et les risques de non-valeurs. Souvent on est mal renseigné sur les charges, et il faut les évaluer. Elles ne sont guère jamais moins du cinquième du revenu brut, et dans des maisons habitées pour ainsi dire violemment elles peuvent atteindre jusqu'au tiers. Cela dépend d'ailleurs de l'élévation des loyers : deux maisons pareilles, habitées de même, auront sauf pour les impositions les mêmes charges. Si à cause du quartier le revenu de l'une est le double du revenu de l'autre, il est évident que les charges ne seront pas proportionnelles. Mais enfin, de votre mieux, vous avez dégagé le revenu net, qui sera par exemple de 10.000 francs. Quelle estimation en déduirez-vous ? Ici, il vous faut apprécier le taux de capitalisation applicable. Et d'abord ce taux variera parallèlement avec celui des fonds d'Etat : votre estimation de propriété ne saurait être la même suivant que la rente produit 3 % ou 6 °/0. Puis,

il faut considérer la valeur durable de la construction, l'avenir du quartier, l'exagération ou la modération des loyers actuels. Pour une maison dans un beau quartier, appelé à devenir de plus en plus recherché, si la construction est de tout repos, les loyers plutôt relativement modestes, les chances de non-valeurs presque nulles, on atteindra le taux de 4%, 3,50 et peut-être même 3 %. Si au contraire on tire ce revenu de 10.000 francs d'une bâtisse sans durée, presque irréparable, sujette à retranchements, dans un quartier abandonné, avec des non-valeurs probables et des difficultés certaines pour le recouvrement des loyers, peut-être sera-ce de l'optimisme d'admettre le taux de 8 ou io°/0.

Il faut prendre garde aussi qu'on ne peut vraiment assigner une valeur courante qu'à des constructions et à un revenu de nature courante. Dans l'habitation, les locataires se succèdent plus ou moins facilement ; dans ce qui est spécial, c'est beaucoup moins à espérer. Ainsi par exemple le propriétaire d'un terrain aura, sur la demande d'un locataire, fait construire des bâtiments à usage de pensionnat ou d'établissement industriel, ou encore un théâtre, ou même un hôtel particulier ; il faut que le loyer permette pendant sa durée l'amortissement presque complet de ces dépenses de construction, car il y a bien des chances pour qu'on ne puisse pas les louer de nouveau telles quelles. En tous cas, cela est à examiner avec soin dans une estimation.

Une propriété de rapport à la campagne s'estimera de même en tenant compte de la valeur du terrain, des constructions, et de ce qui en fait de matériel est spécifié immeuble par destination; d'autre part, en dégageant le revenu net, et en le capitalisant à un taux admissible. Mais cela variera absolument suivant les régions, et on peut dire que l'estimation de biens de campagne est une affaire d'usages locaux ; si donc vous êtes appelés

à faire de ces estimations au loin, c'est en vous renseignant le mieux possible et au besoin en vous faisant adjoindre un praticien du pays que vous pourrez y parvenir.

Et quant aux propriétés d'agrément, ou simplement d'habitation personnelle de leur propriétaire, comme vous n'aurez pas d'indications par le revenu, vous serez réduits à l'estimation de la valeur intrinsèque. S'il y a un terrain étendu, la valeur est presque uniquement là. C'est ainsi que tant d'anciens hôtels à Paris ont été démolis et le sont encore chaque jour pour la seule valeur du terrain. Si le terrain est petit, il se peut que la construction y ajoute quelque chose. Rien ici n'est général, autant de cas, autant de solutions.

L'architecte sera souvent un intermédiaire entre son client et un voisin avec qui il y aura à régler des questions de mitoyenneté ou d'adossements, d'écoulement d'eaux, de jours de souffrance, d'évacuations de fumées, etc. Dans tout cela il agit comme conseil et au besoin comme mandataire, et je ne vois guère que les questions de mitoyenneté qui puissent appeler des réflexions générales. Et encore, il est bien entendu que je ne vais pas faire ici un traité de mitoyenneté. Je vous renverrai pour l'application au Manuel des Lois du Bâtiment publié par la Société Centrale des Architectes français. Au point de vue purement général la mitoyenneté comprend deux opérations : la construction du mur séparatif et l'établissement des comptes de mitoyenneté.

La construction du mur séparatif se fait soit entre deux terrains libres, soit comme reconstruction en remplacement d'un mur devenu insuffisant et auquel des bâtiments sont adossés d'un côté — quelquefois des deux.

Entre terrains libres, l'architecte constructeur doit appeler

l'architecte du voisin à contrôler des repères de limites, et, lorsque le mur est arrivé à hauteur du rez-de-chaussée, à en vérifier la plantation. Bien entendu, si on peut tomber d'accord sur la nature des matériaux, l'épaisseur du mur, etc., cela est préférable; de même pour la jambe étrière en tête du mur. Si les deux voisins construisent simultanément, il va sans dire que l'un d'eux fera le mur à lui seul, mais le voisin lui fera connaître ce dont il peut avoir besoin comme piles, dosserets, liaisons de murs de refend, et comme silhouette des combles. Si toutes ces questions ne se réglaient pas à l'amiable, il faudrait l'intervention de la justice. Ici encore, la signature de l'architecte n'engageant pas son client à moins de pouvoir spécial, il est nécessaire que toutes les conventions soient passées entre les propriétaires.

S'il s'agit de reconstruction d'un mur séparatif, gardez- vous d'une erreur fréquente. On s'imagine qu'il y a une épaisseur réglementaire des murs mitoyens, et vous entendrez dire journellement qu'il doit avoir om 50. C'est inexact, aucune dimension n'est prescrite, et si le mur ancien a par exemple om 30 ou o m 40 d'épaisseur, vous devez ou le reconstruire à la même épaisseur, ou prendre la surépaisseur chez vous. Cela ne change pas — un peu fictivement — la ligne séparative des deux propriétés, mais votre voisin est absolument en droit d'exiger que le parement de son côté reste ce qu'il était. Seulement, si l'ancien mur surplombait d'un côté ou de l'autre, il ne peut s'opposer à ce qu'il soit monté à plomb. Il pourra en résulter chez lui, aux étages supérieurs, soit des diminutions d'espace dans les pièces, soit au contraire des augmentations et dans ce cas des pièces de planchers et de charpente trop courtes. C'est à lui à y remédier.

Au surplus, lorsqu'il y a des constructions adossées à un

mur séparatif ou mitoyen, il y a aussi des occupants, et à moins que ce ne soit le propriétaire voisin qui occupe lui-même toutes les parties adossées de son immeuble, ces occupants seront des locataires. De ce fait, il résulte presque inévitablement l'intervention de la Justice. En effet, lors même que les deux propriétaires se seraient mis entièrement d'accord sur toutes les questions relatives à la reconstruction du mur : matériaux, époque des travaux, étalements, raccords, répartition des dépenses, cela ne servira de rien et personne ne pourra introduire un ouvrier chez un locataire qui s'y opposera. Il faudrait donc que tous les locataires intervinssent à la convention, chose peu probable. Et dans ce cas même, si l'un d'eux se ravise et refuse sa porte, personne ne peut la franchir de force, excepté celui qui en a mission du Tribunal, « et ce, avec l'assistance au besoin « du Commissaire de police et de la force armée. » D'ailleurs, les locataires se font volontiers illusion sur l'importance des indemnités qui pourront leur être dues, les propriétaires sont souvent en désacord sur les attributions de dépenses. Bref, il est bien rare qu'une reconstruction du mur mitoyen ne nécessite pas une expertise. Et je vous le répéterai ici, du moment où des questions de procédure et de contentieux se soulèvent, restez dans votre fonction d'architecte, remplissez-la tout entière, mais laissez au conseil contentieux de votre client le soin de le diriger. Si vous avez à intervenir comme technicien dans les travaux, outre l'examen très attentif des questions de solidité et de sécurité des habitants de la maison qui va être l'objet de démolition partielle et d'étaiements, questions sur lesquelles vous avez le devoir d'être intransigeants, vous devez aussi tout faire pour rendre ces travaux le moins désagréables possible aux occupants. C'est toujours très dur de subir pendant un temps assez long un retranchement d'une partie de son appartement ou de

ses magasins ; de devoir entasser ses meubles au hasard, de subir le passage des ouvriers, la poussière, le bruit ; d'être séparé de l'air extérieur par une cloison précaire : efforcez-vous de réduire ces désagréments au minimum ; résistez s'il le faut aux objurgations économiques : si de deux façons de faire, l'une plus coûteuse, l'autre moins, c'est la première qui causera le moins de trouble aux malheureux qui devront la subir, c'est cette première qui doit être adoptée. Mais vous comprenez bien que l'opposition entre ce devoir d'humanité et le devoir réel aussi de rechercher les économies, place l'architecte dans un singulier embarras ; c'est une raison pour que lui aussi désire en pareil cas l'intervention d'un expert commis par Justice qui, étranger à tous les intérêts en présence, sera mieux placé pour prescrire librement les mesures indispensables.

Les établissements de comptes de mitoyenneté ont lieu dans l'un des quatre cas suivants : lors de la construction d'un mur séparatif entre deux propriétés qui se construisent simultanément ou dont l'une seulement se construit ; lorsqu'il est fait par l'un des voisins seul une surélévation d'un mur déjà mitoyen ; lorsqu'un voisin vient après coup adosser des constructions à un mur séparatif, resté jusque là propriété d'un seul ; lorsqu'un état de choses ancien est réglé tardivement ; et ce moyennant que l'acquéreur présumé ait obligation d'acquérir.

Le premier cas est simple : c'est le partage de la dépense commune dans la limite des héberges communes, et sous déduction d'un droit de surchage à payer par celui des deux qui élève plus haut ses constructions. Ce droit de surcharge, inscrit dans la loi, doit évidemment être appliqué; mais dans le cas présent de constructions neuves de part et d'autre, il doit à mon avis être très minime, car je ne vois guère en quoi le fait de

monter de quelques métrés de plus un bon mur peut le rendre plus précaire et diminuer sa valeur dans la partie commune.

La règle du partage de la dépense subira cependant quelques exceptions. Si l'un des voisins a besoin de piles en pierre inutiles à l'autre, si la jambe étrière doit porter de son côté des saillies de dosserets ou de harpes plus grandes, les suppléments qui en résultent doivent rester à son compte. Quant aux enduits intérieurs, corniches ou décorations, adossements de tuyaux de cheminée, etc., ce n'est plus le mur mitoyen et cela regarde chacun.

Je me suis servi exprés des mots « partage de la dépense ». On commet souvent une grave erreur ; celui qui construit le mur, et qui par conséquent aura une contribution à réclamer à l'autre, aura traité je suppose ses travaux de maçonnerie avec un rabais de 1 5 %, et cependant il présentera à son voisin un compte de remboursement à prix de série, sans rabais ; c'est insoutenable. Le compte doit comprendre la dépense réelle, c'està-dire déduction faite du rabais, mais y compris les honoraires de l'architecte qui a dirigé la construction. Mais souvent la construction de ce mur sera comprise dans un marché à forfait; la question devient plus délicate : certainement le forfait est consenti à des prix qui restent au-dessous de ceux de la série, mais de combien pour cent? Cette difficulté indique que la construction du mur séparatif ne devrait pas être comprise dans le forfait, et devrait soit être réservée dans les travaux traités sur série, soit même, ce qui serait d'une régularité parfaite, faire l'objet d'un marché spécial entre l'entrepreneur et les deux propriétaires intéressés, marché qui dès lors pourrait être un forfait si on le préfère. Comme cependant cette précaution n'est généralement pas prise, il ne reste d'autre ressource que d'arbitrer d'un commun accord le rabais normal et équitable qui peut être appliqué dans l'espèce.

6o8 ÉLÉMENTS ET THÉORIE DE l' ARCHITECTURE

S'il s'agit d'une construction d'un côté seulement, la propriété voisine restant terrain nu, et si l'on se trouve dans une ville où la clôture soit légalement obligatoire, le propriétaire constructeur est en droit de réclamer à son voisin la participation à la construction du mur, dans la hauteur légale de clôture, mais comme mur de clôture seulement, et conformément à ce que les usages locaux admettent pour la construction des murs de clôture. Si plus tard le voisin vient à s'en servir pour des adossements, il devra parfaire la différence en payant la valeur qu'aura alors le mur de construction, sous déduction de ce qu'il aura déjà payé.

Lorsqu'un mur déjà mitoyen sépare deux propriétés et que l'un des deux propriétaires veut le surélever pour ses besoins personnels, il en a le droit, à charge de supporter seul le coût des travaux, et de payer un droit de surcharge, qui équitablement doit être d'autant plus élevé que le mur commun inférieur est plus précaire. C'est donc une habitude illogique d'évaluer le droit de surcharge en fonction de la valeur de la surélévation, on devrait l'évaluer en fonction de la valeur du mur inférieur : question d'espèce, qui échappe à toute régie. Naturellement, si le voisin vient à son tour se servir de la surélévation, ne fût-ce que pour adosser des tuyaux de cheminée, il doit l'acquisition de la partie de mur en surélévation dont il profite, et le remboursement de la surcharge correspondante.

Quant aux deux dernières hypothèses, elles n'en forment qu'une au point de vue qui nous occupe : c'est l'acquisition par l'un de ce qui jusque là était la propriété de l'autre seul : c'est donc une vente, mais une vente d'une nature particulière en ce qu'elle est obligatoire. Ici, il ne s'agit plus de remboursement; peu importe ce que le mur a coûté ou ce qu'il coûterait aujourd'hui ; que vaut-il ? C'est l'unique question à examiner. Si donc on se sert d'une série de prix, si l'on applique des modes de métrage

usités dans les travaux, on n'y doit voir que des renseignements propres à éclairer sur la valeur du mur, en tenant compte d'ailleurs de tous les éléments de dépréciation qui peuvent résulter de la vétusté, d'une construction imparfaite, et aussi du cours actuel des travaux. Ces opérations de détail se justifient, mais on peut aussi convenir tout simplement qu'on assigne au mur en général une valeur moyenne entre ses diverses parties, et qui sera 10 fr., 20 fr., 30 fr. le métré cube. En somme, au lieu d'acheter ou de vendre un cheval, une voiture ou un meuble, vous vendez la co-propriété d'un mur, c'est une marchandise comme une autre; vous en demandez un prix, on vous en offre un autre, vous finissez par tomber d'accord, il n'en faut pas plus, pourvu bien entendu que cet accord ait lieu entre les intéressés, le vendeur et l'acheteur. L'accord entre leurs architectes n'est que préparatoire.

Mais je vous citais l'exemple de meubles vendus et achetés : en fait de meubles, possession vaut titre. Il n'en est pas de même en fait d'immeubles, la propriété s'en justifie par des titres. C'est l'objet du compte de mitoyenneté, et surtout de la figure qui y est jointe : cette figure avec sa légende et des teintes différentes suffit à marquer ce qui est mitoyen, ce qui reste la propriété de l'un ou de l'autre, ce qui a subi un droit de surcharge. En bonne régie, on devrait toujours déposer ces comptes et figures chez son notaire pour y être annexés au titre de propriété.

Sur ces divers cas, j'ai posé une réserve : moyennant, ai-je dit, que l'aquéreur présumé ait obligation d'acquérir. C'est en effet la première question à examiner, et elle pourra parfois se résoudre par la négative, non seulement par suite de titres ou conventions, mais même par le droit commun et l'équité. Ainsi, deux maisons sont séparées par un mur mitoyen assez vieux, assez

Éléments et Théorie de l'Architecture. — IV. 59

médiocre, mais qui cependant n'est pas incapable de remplir sa fonction. L'un des voisins, soit en vue d'une surélévation, ou d'une construction neuve, le juge insuffisant et décide de le démolir et de le remplacer. C'est son droit. Mais son voisin plus modeste, qui garde sa vieille maison, prétendra qu'il n'a nul besoin de cette réfection. A moins que le mur ne soit dans un état dangereux avant les constructions nouvelles à édifier, la jurisprudence lui donnera raison. Mais si plus tard il veut à son tour profiter delà construction plus durable et meilleure qu'aura faite son voisin, il sera juste qu'il achète alors la plus-value que celui-ci aura donnée au mur, c'est-à-dire qu'il acquière la mitoyenneté du nouveau mur pour ce qu'elle vaudra au jour de cette acquisition, et sous réduction de la valeur, peut-être minime, qui aura été reconnue à l'ancien mur, d'accord ou par Justice. Il est donc nécessaire de fixer la valeur du vieux mur ; quant au mur neuf, c'est inutile ; sa valeur se déterminera plus tard et pour ce qu'elle sera alors, dans vingt ans peut-être.

Les questions de mitoyenneté sont infinies. A chaque instant il s'en présente d'imprévues, et les traités spéciaux eux-mêmes, c'est-à-dire des volumes, ne sauraient vous donner des solutions pour tous les cas, d'autant plus que les usages locaux jouent ici un rôle considérable. Dans certaines régions vous trouverez non seulement les murs mitoyens, mais les planchers mitoyens, avec propriété plus ou moins indivise des fondations, des escaliers, des toitures, descours : source d'ailleurs de procès inextinguibles. Ailleurs, le mur mitoyen n'existe pas, chacun fait son mur chez lui, et les deux murs se touchent ou laissent entre eux un intervalle impossible à entretenir ou simplement à nettoyer. La jurisprudence elle-même ne peut pas avoir d'unité parmi toutes ces variations. Je n'ai donc pas la prétention de vous taire un cours de mitoyenneté ; mais je crois pouvoir vous affirmer que

FONCTIONS SECONDAIRES DE LARCHITECTURE 6ll

dans la multitude des questions qui se poseront pour vous, vous ne risquerez pas beaucoup' de vous égarer si vous vous pénétrez bien d'une définition et d'un principe : la définition, c'est qu'un mur mitoyen (qu'il ne faut pas confondre avec un mur simplement séparatit) est la propriété indivise des deux voisins. Le principe, c'est que nul ne peut s'enrichir aux dépens d'autrui.

L'architecte sera encore l'intermédiaire entre son client propriétaire et les locataires — ou réciproquement. Je laisse de côté la gérance que je suppose exercée directement par le propriétaire ou par un mandataire. Au début d'une location intervient Y état de lieux, document qui dans les usages ordinaires est dressé par l'architecte du propriétaire et vérifié par celui du locataire. L'état de lieux est surtout nécessaire au locataire, puisque à son défaut il est présumé avoir reçu tout en parfait état. Mais il est utile aussi au propriétaire, en constituant une sorte d'inventaire de tout ce dont le locataire prend charge vis-à-vis de lui. Cela n'est peut-être pas toujours assez compris : supposons par exemple dans un salon une belle cheminée en beau marbre, sculptée, revêtue de bronze, etc. ; à la sortie du locataire, on trouve une cheminée en parfait état, mais d'une valeur moindre : où sera la preuve du délit ou du quasi-délit ? J'ai vu un propriétaire réclamer le rétablissement de tapisseries des Gobelins qui d'après lui avaient disparu d'un salon ; il y avait bien des portes-tapisseries en menuiserie, et des étoffes tendues ; l'un affirme, l'autre nie, qui a raison ? Franchement, si l'on donne en location un appartement où se trouvent des tapisseries des Gobelins, cela mérite bien d'être constaté.

Mais dans les états de lieux vous ferez bien d'éviter le fatras des phrases de remplissage, des descriptions inutiles, de tout ce

qui, il faut le dire, est là parfois pour tirer au rôle. Description concise, et indication exacte des dégradations, voilà la rédaction loyale de tout état de lieux. En général les baux portent que les frais de rédaction de l'état de lieux, c'est-à-dire en d'autres termes les honoraires qui de ce chef seront dus à l'architecte du propriétaire, seront supportés par le locataire. L'état de lieux se fait en double, et quoique le bail en stipulant qu'il sera fait par l'architecte du propriétaire donne ainsi une valeur reconnue à ses constatations, il est nécessaire cependant qu'il soit signé, comme le bail lui-même, par le propriétaire ou son mandataire, et par le locataire.

La contrepartie à certains égards de l'état de lieux est l'état des réparations locatives qui peuvent à l'issue du bail être réclamées au locataire, que l'architecte du propriétaire établit, et que l'architecte du locataire vérifie. On ne peut établir cet état sans se reporter à l'état de lieux, s'il existe. S'il n'existe pas, le locataire est, comme je vous l'ai dit, réputé avoir tout reçu en parfait état; mais dans l'application d'un principe d'ailleurs sage, il faut se garder de l'absurde. Il y a en pareille matière des dictons prudents : « summum jus, summa injuria ; — qui veut trop prou- « ver ne prouve rien ; — à trop tirer sur la corde, on la casse..., « etc. » Et ici encore les usages locaux sont à consulter. En tous cas, il se pose tout d'abord une question difficile à résoudre. Légalement, et aux termes de tous les baux en général, le locataire doit rendre les lieux en bon état de réparations le jour de l'expiration de son bail. C'est donc une obligation dont il doit s'acquitter en nature et non en argent. S'il le fait, l'architecte n'a qu'une mission de constat. Mais le plus souvent le locataire ne peut s'acquitter ainsi, car il habite jusqu'au dernier moment, et alors après sa sortie les travaux sont à faire, qui demanderont des jours, des semaines ou des mois, tandis que peut-être

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un nouveau locataire va entrer immédiatement. Si la location est de quelque importance, il est rare qu'il ne faille pas un terme de non-valeur : qui en supportera la perte ? Cette question n'est pas à vrai dire de votre ressort ; mais suivant les instructions qui vous seront données vous pourrez avoir à dresser soit un état simplement descriptif des travaux qui seront réclamés en nature, soit un état chiffré des travaux dont la valeur sera demandée en argent. Dans les deux cas, il y aura examen contradictoire et discussion entre les deux architectes, puis après entente, s'ils y arrivent, ils remettront le même travail à leurs mandants respectifs. Dans tout cela, il faut une certaine légèreté de main, de la bonne foi et du bon sens; pas de consigne quand même, la liberté d'accomplir loyalement votre mandat.

Certains baux imposent au locataire non seulement les réparations locatives, mais l'entretien usufruitier. Vous agirez de même en tenant compte des obligations spéciales qui résultent alors des conventions.

Enfin, l'architecte du propriétaire est souvent chargé de surveiller, parfois même de faire exécuter certains travaux autorisés par le bail. Cela rentre de tous points dans sa fonction normale d'architecte, et n'appelle pas d'indications spéciales.