CHAPITRE VIL

De Ift propriété foncière urbaine, sa part dans l’inégalité

des conditions.

Dn caractère de la propriété foncière urbaine. — Du rôle du propriétaire urbain et de l’accapareur de terrains. — Du prix des terrains dans les prandes villes. Projet d’achat par l’État ou par les villes de toute la propriété foncière urbaine.

— Vices de ce projet. — Les latifundia urbains. — De l’expropriation, au profit des municipalités, des terrains non bâtis. — De l’imposition des terrains urbains.

De l’élévation des loyers. — Les cinq causes de la hausse des loyers.

Exemples de développement rapide des grandes villes. — Les quatre causes naturelles ou économiques et les trois causes artificielles de cet accroissement des villes.

— Les causes politiques. . ' • i

La croissance des grandes villes existantes ne pourra être aussi énergique dans

l’avenir que dans le passé. ..... u

Des effets de l’accruissement des villes relativement à la répartition des richesses.

— Exemples de la hausse des terrains à Paris.

De la statistique des logements et des loyers de Paris. — Nombre des loyers de

chaque catégorie en 1872, en 1889 et en 1896. - Conclusion qu’on en peut tirer pour la répartition des richesses. — Très faible proportion des grandes fortunes.

Très faible étendue territoriale de la ville de Paris.

Hausse du loyer moyen par tête à Paris depuis 1817. — Cette hausse correspond-elle à une amélioration du logement? — De 1 importance relative du

lover dans les dépenses du ménage. ...

Les « garnis » ; augmentation de leur nombre à Paris. — Enquête sur la situation des garnis. , . ^

Des causes qui menacent la propriété foncière urbaine. — De quelques edits

réduisant les loyers au dix-septième siècle. — Des modes par lesquels 1 Etat et les

villes contribuent à la hausse des loyers.

Les impôts qui font renchérir les loyers : droits sur les matériaux, sur les voilures publiques et les entreprises de transport urbaines, snr les fourrages — Droit de mutation. — De l’imperfection des communications urbaines à Pans.

De la construction de maisons ouvrières. — Exemple de Mulhouse. — Details sur les opérations de la Société des maisons ouvrières de cette ville. — Des prêts de l’État ou des municipalités pour ces entreprises. — Utilité de restreindre les obligations à lots aux Sociétés qui se créent pour cet objet. — De la suppression des taxes sur les transports urbains et du droit de mutation.

De l’assainissement des maisons insalubres.

Résumé de ce chapitre ; situation probable, à l’avenir, de la propriété foncière urbaine.

La propriété foncière rurale a été seule ju.squ’ici l’objet de nos recherches; des questions tout aussi importantes et d’un , examen aussi délicat se rattachent à la propriété foncière ur-

baine, à la propriété bâtie et aux terrains des villes. Il semble à première vue que cette nature de propriété doive être plus à l’abri d’attaque que la propriété rurale ; la part du travail v est en effet, plus manifeste, plus apparente. Les maisons sont incontestablement l’œuvre de l’homme, et l’on ne peut soutenir, comme pour les terres, que c’est un don gratuit et commun de la nature à l’humanité. Cependant depuis quelques années la propriété foncière urbaine a soulevé d’aussi vives critiques et , compte d’aussi redoutables adversaires, si ce n’est d’aussi nom-

breux, que la propriété foncière rurale.

La cause de ces critiques, c’est que l’on est frappé, dans les grandes villes, de la hausse presque constante des loyers. On a cru remarquer que les propriétaires, une fois leur maison construite ou après l’avoir acquise par héritage ou par une vente, voient périodiquement, régulièrement, leurs revenus croître sans qu’ils contribuent par aucun travail à cet accroissement. La fortune les comble de faveurs pendant leur sommeil. Quand la maison est édifiée, le propriétaire n’a rien à faire, affîrme-t-on, qu’à recueillir chaque trimestre ou chaque semestre les loyers qui lui échoient et qu’il augmente à chaque renouvellement du bail. Il est bien chargé, sans doute, de l’entretien, mais c’est si peu de chose; pour une maison solide cela représente une si faible part du revenu brut. Puis ces soucis vulgaires, indignes de troubler l’esprit des grands propriéi taires urbains, ne sont-ils pas délégués, moyennant une mi-

nime redevance, à des intermédiaires, des architectes, des régisseurs, des sociétés anonymes pour la gestion des immeubles comme il en est tant éclos dans ces dernières années? N’estce pas les mêmes intermédiaires qui prennent maintenant la peine de recueillir le montant des loyers? Il n’est pas, d’après l’opinion générale, d’oisiveté plus complète que celle du propriétaire urbain ; et cependant cette absolue oisiveté est plus lucrative que le plus énergique et le plus ingénieux travail*

C’est cet être adonné à la fainéantise, ce privilégié, qui impose à l’ouvrier ce qu’on a appelé la « servitude du loyer, » joug dont le poids s’accroît chaque année. Cela est-il juste? Dans une de ces réunions publiques si bruyantes de la fin du second empire nous entendions, à la salle de la Redoute, un socialiste de quelque éloquence, M. Brionne, s'écrier que le loyer devait disparaître, et que, bien loin que le locataire dût quelque chose au propriétaire, c’était ce dernier qui était redevable au premier : le locataire, en effet, d’après cet ingénieux raisonnement, rendait service au propriétaire en entretenant la maison de celui-ci, puisqu’une maison habitée se conserve mieux qu’une inhabitée. Il est sans doute superflu de s’attacher à répondre à des pauvretés de ce genre, et de faire remarquer que la plupart ' des maisons dans les grandes vilhis n’étant construites que pour être louées, on n’en bâtirait plus une seule si on ne se croyait assuré d’en retirer profit, si bien que ceux qui ne seraient pas assez riches pour se construire une maison à eux-mêmes devraient coucher à la belle étoile.

Laissons de côté ces sophismes dont l’exagération est trop flagrante. Il n’en est pas moins vrai que la propriété urbaine est critiquée pour la plus-value presque constante qu’on croit constater dans les revenus qu’elle fournit à son heureux propriétaire. Puis la propriété d’une maison ne se compose pas seulement d’un édifice, qui est l’œuvre de l’homme. Les lois de la gravitation empêchent que cet édifice ne repose dans l’air et s’y soutienne. Il y a une part de sol incorporée dans la maison ; or ce sol devrait être, d’après les critiques, une propriété commune. Il ne devrait avoir aucun prix : il ne devrait entrer pour rien dans le loyer ; car ce n’est pas le propriétaire de la maison qui a créé ce sol ; il n’y a même rien fait, en général ; ce n’est pas lui qui a percé les voies de communication ou rues grâce auxquelles seules le sol devient propice à recevoir des maisons.

Le sol urbain, beaucoup plus encore que le sol rural, devrait donc être propriété commune. Il n’en est rien; le sol urbain, devenu approprié, et morcelé en carrés ou en rectangles que l’on appelle terrains, prend une valeur énorme dont le travail

DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URBAINE. 18i

des propriétaires n’est nullement l’origine. Le vignoble le plus fertile et produisant les vins les plus fins est bien loin d’atteindre le prix de vente des moindres terrains d’une grande ville. Dans les districts les plus écartés, ceux de la périphérie des capitales, 100 ou 200 francs le mètre, soit un ou deux millions l’hectare, mille fois la valeur d’une terre arable, sont les prix habituels des terrains. Au centre des villes on arrive à 1,000 francs, 1,500 francs, 1,800 francs, 5 ou 6,000 francs le mètre. Or, qu’a fait le propriétaire du terrain pour s’attribuer la totalité de cette valeur sociale, car c est bien la une valeur sociale dans toute la force du mot, une valeur due à l’activité collective, à la prospérité collective? Qu’a-t-il fait le propriétaire de terrains, si ce n’est attendre et s’abstenir de bâtir? Mais cette attente et cette abstention, bien loin d’être un mérite comme pour l’épargne, sont uniquement des entraves au bien-être social. Pendant des dizaines d’années le spéculateur de terrains, bien ou mal guidé par ses calculs ou son instinct, a accaparé de vastes espaces et les a soustraits à la construction. Il a empêché de pauvres gens d’y élever des huttes ou de modestes maisons. Il a forcé l’ouvrier, le petit bourgeois, à chercher un gîte dans des quartiers plus éloignés encore. Il les a privés des douceurs de la possession d’un jardin. Il a apporté des obstacles au peuplement continu de la ville. Voilà ce qu’a fait le propriétaire de terrains, car quel autre travail à signaler de sa part? et c’est pour cette œuvre singulière qu’il obtient une rémunération énorme. Des fortunes colossales se sont faites de cette façon, simplement en dormant, après un acte d’accaparement du sol dans la périphérie d’une grande ville, seulement par la force d inertie qui a soustrait pendant longtemps ces terrains aux constructions et qui a maintenu des îlots nus au milieu d’une ville grandissante. A New-York on a vu une famille, la famille Astor, gagner ainsi une fortune que l’on évalue à quelques centaines de millions de francs, uniquement parce que, New- York étant située dans une île, un ingénieux et prévoyant ancêtre des Astor actuels avait pris la précaution d’acheter presque tout le territoire non bâti de l’ile. A Paris, de considérables fortunes

ont été faites dans les mêmes conditions : l’accaparement suivi de l’abstention prolongée.

Avouons-le, ces critiques ont beaucoup de force. C’est surtout en ce qui concerne les terrains des villes que la théorie de Bastiat sur la valeur et sur la rente de la terre est fausse. Il prétend que toute valeur vient du travail. Quel est le travail humain qui justifie un prix de 200, 500, 1,000 francs, de 2,000 francs le mètre pour un terrain situé dans une grande ville? Il faut abandonner l’explication de Bastiat.

On peut dire, sans doute, qu’au point de vue esthétique, cet accaparement des terrains dans les mains des particuliers riches, ces hauts prix qu’ils atteignent, ont parfois d’assez heureuses conséquences. C’est par ce moyen seulement qu’on peut obtenir de beaux quartiers, d’où soient bannis les huttes misérables ou même les logements exigus et plus ou moins délabrés. Le prix des terrains distribue les habitations des villes suivant les catégories, met l’ordre à la place du chaos, empêche la confusion et la proximité des palais et des chaumières, crée les beaux quartiers et les quartiers ouvriers. Si le terrain de la ville appartenait à tout homme qui y veut bâtir, nos grandes capitales auraient un aspect sordide qu’elles n’ont pas; c’en serait fait des avenues ou des boulevards peuplés de grandes et de belles constructions. L’esthétique en souffrirait, sans aucun doute.

Ce n’est paslà, toutefois, une justification de ces prix énormes qu’atteignent les terrains dans les villes et de l’attribution de la totalité de ce prix au propriétaire, c’est-à-dire à la personne qui a eu la première l’idée de s’établir sur le sol ou plutôt de l’acheter, de le soustraire pendant longtemps à la culture et à la construction.

La justification de la propriété du terrain des villes se rattache à la justification de la propriété foncière en général. La propriété privée perpétuelle et Individuelle a des avantages si grands pour la production qu’on doit en respecter partout le principe : là où il n’a pas d’avantages, où il présente, au contraire, des inconvénients, — et l’on peut soutenir que c’est le

cas pour la propriété des terrains urbains, le principe est néanmoins respectable, en considération de l’utilité générale et habituelle de la propriété individuelle. La propriété privée a, d’ailleurs, le mérite de dégager l’État de beaucoup de soins, de le délivrer d’attributions très compliquées : les quelques abus qu’elle comporte sont le prix des avantages énormes dont elle est la source pour la société.

Il n’en est pas moins vrai que la propriété foncière urbaine semble entachée d’un antagonisme profond, radical, entre l’intérêt du propriétaire et l’intérêt général ? Dans aucune des relations sociales l’antagonisme n’est aussi marqué qu’ici. L’accroissement des revenus du propriétaire urbain semble tenir uniquement à l’accroissement des charges des locataires, c’est-à-dire de la grande majorité de la population, des gens modestes et des petites gens. Ne sont-ce pas deux faits certains, presque universels, concomitants, ayant entre eux la relation de cause à effet, que l’accroissement constant sans travail de la fortune du propriétaire urbain, et que l’élévation constante du loyer payé par le locataire, c’est-à-dire souvent par l’homme sans capitaux, notamment par l’ouvrier? N’est-il pas vrai aussi qu'il est beaucoup plus malaisé à l’ouvrier des villes de devenir propriétaire de sa maison qu’à l’ouvrier des champs, qu’il y a môme une impossibilité presque absolue à ce que ce légitime désir soit satisfait pour tous les ouvriers des villes, puisqu’on donnant seulement un carré de deux cents mètres à chaque ménage parisien et en ménageant les rues, les promenades et les espaces occupés par les bâtiments publics, on aurait une surface très supérieure à celle du département de la Seine?

Toutes ces considérations, qui n’échappent à aucun esprit réfléchi (mais dont quelques-unes, cependant, sont exagérées, comme on le verra plus loin), ont conduit des hommes distingués à des solutions qu’il faut examiner. Un professeur bien connu de l’Université de Berlin, M. Wagner, s’est prononcé pour un projet de rachat par l’État de la propriété urbaine (1).

(1) Nous trouvons celte idée de M.Wat^ner relatée dans Touvrage de M. Jourdan, Épargne et capital.

C’est une idée analogue à celle de M. de Laveleye pour le rachat de la propriété rurale. Le plan de M. Wagner serait, à nos yeux moins injustifiable que celui de M. de Laveleye; parce que la part de la rente de la terre dans le loyer des maisons est infiniment plus forte que la part de la rente de la terre (déduction faite de l’intérêt des capitaux engagés) dans le produit brut du sol. La propriété urbaine est une cause beaucoup plus intense d inégalité de richesses que la propriété rurale.

Sans aller aussi loin que M. Wagner, un journal anglais, qui

défend en général les doctrines scientifiques les plus orthodoxes,

VEconomist (de Londres) émettait en 1879 cette idée que l’État

ou les villes devraient construire des maisons pour les louer

aux artisans, aux ouvriers, des refuges pour la nuit, et qu’à ce

prix seulement on pourrait obtenir la paix sociale. On allègue,

à l’appui de cette opinion, un précédent, celui de la subvention

accordée par le second Empire à la Société des cités ouvrières de Mulhouse.

Le plan du docteur Wagner ne nous offre aucune séduction Ce n’est pas qu’en soi-même il soit directement opposé aux principes de la science. L’État a le droit d’expropriation dans interet public; or, s’il était prouvé que sans aucune espèce de travail de leur part, les revenus des propriétaires urbains augmentent sans cesse, l’État pourrait se substituer à eux en leur accordant une juste indemnité préalable, calculée sur le revenu actuel et sur les chances d’augmentation prochaine, et il bénéficierait lui-même, c’est-à-dire que par des remises d’impôts il ferait bénéficier la société, de toutes les plus-values ultérieures. Mais d’abord on peut alléguer que la plus-value des immeubles urbains est moins constante et moins régulière qu’on ne l’annonce; on peut même affirmer que cette plus-value ininterrompue et rapide tient à certaines circonstances exceptionnelles qu il serait aisé de modifier ou de supprimer. Enfin on doit ajouter qu’il n’est pas désirable de voir l’État et les municipalités se transformer en de gigantesques sociétés immobilières

Bien des déceptions les attendraient, sans doute, dans ce rôle nouveau.

S’il est un fait démontré par l’expérience, c’est que les sociétés immobilières sont exposées à de grands risques et que la plupart au bout de quelques années font naufrage. C’est ce qui est arrivé à la célèbre Société immobilière fondée en France sous le second Empire. En Allemagne et en Autriche la plupart de celles que l’on créa dans la période des Fondations (Grunderthum), qui suivit la guerre de 1870-1871, eurent le même sort. Il faut une singulière prudence, une vigilance de tous les instants pour qu’une société immobilière échappe aux mauvaises chances, pour qu’elle arrive à la prospérité et surtout pour qu’elle s’y maintienne. Rien, en effet, n’est aléatoire, décevant comme les placements en terrains; l’imagination, l’entraînement qui dans les périodes de bas prix des capitaux ou d’essor des affaires portent à édifier des quartiers entiers, conduisent d’ordinaire à de prompts et de cruels déboires. On ne peut supposer à l’État ni aux villes plus de sagacité, plus de tact, plus de circonspection en même temps, qu’à toutes les sociétés anonymes qui se sont créées pour la construction et l’exploitation d’immeubles et dont la plupart ont si misérablement échoué. Puis l’extension indéfinie des attributions de l’État ou des municipalités n’est désirable ni pour l’équilibre des finances et la clarté des budgets, ni pour l’indépendance des citoyens, ni pour l’impartialité de l’administration. Le courant actuel qui porte à investir l’État de tant de nouvelles fonctions, celles des transports, de l’assurance, de l’éclairage, etc., menace singulièrement les libertés publiques et la dignité des moeurs politiques. L’État devient une trop riche proie : la lutte des partis tourne en lutte pour l’existence; l’instabilité déjà si grande des fonctions publiques, sous tout régime démocratique et parlementaire, en devient un véritable fléau.

Si les sociétés immobilières à proprement parler offrent des chances si modiques de réussite, les sociétés pour la gestion des immeubles en présentent, dit-on, de plus sérieuses; on sait que plusieurs sociétés anonymes se sont constituées pour cet objet en France dans l’année 1879. Se substituer au propriétaire, administrer à la fois mille immeubles au lieu d’un ou deux, épar-

gner sur les frais généraux, cela paraît bien aisé. Nous croyons, cependant, que le propriétaire urbain individuel, tel qu’on en rencontrait autrefois de si nombreux types dans nos capitales, tel qu’il s’eu trouve encore un bon nombre aujourd’hui, remplit un rôle sérieux, utile, économique auquel une société a moins d’aptitudes. Qui n’a connu l’ancien propriétaire parisien, cet homme qui ne comptait pour rien son temps, qui lui-même recevait ses loyers, lui-même louait ses appartements, qui les inspectait, faisait faire les réparations sous sa propre direction, dont 1 esprit était à l’affût de toutes les améliorations utiles en même temps que de toutes les économies possibles? Il se trouve encore à Paris des légions de propriétaires de ce genre, et l’on peut dire que des sociétés anonymes, à plus forte raison l’État, les villes, n’auraient pas la même expérience, les mêmes soins constants et minutieux. Quant à la prétendue économie des frais généraux, c’est un avantage d’autant plus mince que le propriétaire individuel sérieux n’a aucun frais de ce genre ; il surveille lui-même et ce lui est un plaisir, de même qu’il fait construire lui-même, sous sa surveillance assidue.

Il y a sans doute, à côté de la propriété urbaine individuelle, la propriété urbaine collective. On rencontre, il se constitue même des urbains ; c’est naturel et nécessaire pour

certaines grandes constructions, comme les gigantesques hôtels à voyageurs que l’on édifie dans les grandes villes. Les compagnies d’assurances, celles sur la vie surtout, qui reçoivent d’énormes capitaux et qui sont embarrassées pour en retirer un intérêt rémunérateur, bâtissent ou achètent des quartiers entiers. Dans d’autres pays, en Angleterre, la propriété du sol des districts nouveaux des grandes villes appartient souvent à quelque lord, et les constructions doivent lui faire retour en même temps que le sol dans un certain nombre d’années. On a vu dans le mois de janvier 1880 le singulier spectacle, chez nos voisins, d'une ville entière de plus de 10,000 âmes, aux environs de Kochdale, vendue à l’encan et adjugée à un particulier.

Ces exemples, si nombreux qu’ils soient et qu’ils deviennent, ne nous amènent pas à la conclusion qu'il serait bon que l'État

OU les municipalités achetassent ou gérassent toute la propriété bâtie des villes. La gestion en serait sans doute fort défectueuse. On en peut donner un exemple. On sait que la ville de Paris fait faire de grands travaux depuis une trentaine d’années : pour les exécuter et régler les salaires, l’administration dresse périodiquement ce que l’on appelle « la série des prix de la ville de Paris; » on a remarqué que cette série des prix avait une tendance à s’élever plus rapidement que les prix payés par les particuliers. Quand un corps d’état se met en grève pour réclamer une augmentation de salaire ou une diminution de travail, il s’adresse d’abord à la ville de Paris pour que celle-ci admette ses prétentions dans sa nouvelle série de prix ; il est rare que l’administration résiste avec quelque ténacité. Comme elle s’inspire, d’ordinaire, d’idées démocratiques, il lui semble plus conforme à son mandat de se soumettre aux exigences de la partie la plus remuante de ses électeurs : en tout cas elle apporte beaucoup de mollesse dans la défense, et un manque d’opiniâtreté. C’est ce que l’on a vu dans les grèves récentes de l’industrie du bâtiment à Paris en 1879. La Ville a été une des premières à capituler dans la grève des fumistes, et, donnant ainsi une sorte de consécration officielle aux prétentions des ouvriers, elle les met dans une position très avantageuse et rend difficile aux particuliers de repousser les demandes des grévistes (1). Aux États-Unis pour la réduction des heures de travail, c’est l’État qui le premier a admis dans ses chantiers la journée de huit heures : on ne peut se dissimuler que cette faiblesse de résistance que nous signalons chez l’État ou les municipalités est une des grandes objections que l’on peut faire à l’extension de leur rôle et de leur activité industrielle. L’État n’est pas un énergique défenseur des intérêts du contribuable ou de ceux du consommateur.

Parfois l’État donne prise à des critiques opposées qui ne dé-

(l) Au moment où nous écrivons (printemps de 1880) la révision des Séries prix de la ville de Farts donne lieu aux plus grandes difficultés. Il n*est pas bon qu'un Etat ou qu'une municipalité soit le grand régulateur des salaires. (Note fie la l**éd.)' Eln 1887, et chaque année depuis, ta série de prixdela villedeParisasuscitéde nouveaux débats au Conseil municipal qui en veut rendre l'application obligatoire.

V te

DE EA répartition DES RICHESSES.

truisent pas la portée des critiques précédentes. Les contraires, en effet, très souvent se rencontrent et coexistent. Si l’État ou les municipalités rachetaient, comme quelques personnes le leur proposent, toute la propriété bâtie des villes, il est incontestable qu au bout de peu de temps, après une génération si vous voulez, le loyer perdrait, aux yeux de la majeure partie de la population, le caractère de rémunération d’un service rendu et qu’il prendrait 1 apparence d’un impôt. L’ouvrier qui subit souvent avec une médiocre résignation ce qu’il appelle la servitude du loyer n y verrait plus qu’un prélèvement abusif et exagéré de 1 État. La diminution des loyers, surtout des petits loyers, deviendrait le mot d ordre des élections populaires; on en arriverait, comme pour notre impôt mobilier, à exempter presque de tout loyer les très petits logements et à augmenter considérablement le loyer des grands. L’arbitraire administratif ou l’arbitraire législatif, qui ne vaut guère mieux, se substituerait ainsi à la proportionnalité des valeurs entre elles; les loyers des petites gens seraient, en définitive payés par les contribuables, cest-à-dire par tout le monde, ou plutôt parles gros contribuables : ce serait une forme du socialisme.

Aussi doit-on repousser les projets de rachat par l’État ou par les municipalités de toute la propriété bâtie dans les villes. On pourrait mieux admettre le rachat par les municipalités ou par l’État, sous la forme et par les procédés de l’expropriation publique, des terrains non bâtis. Quand une ville naît ou qu’elle s étend, il n y aurait que de minces inconvénients à ce que, en ouvrant de larges voies, elle acquît tous les terrains vagues qui les avoisinent, et à ce qu’elle les revendît ensuite par parcelles aux enchères, avec l’obligation de bâtir dans un délai déterminé.

Si les jurys d’expropriation étaient équitables, s’ils n’étaient pas portés à faire parfois des avantages exagérés aux propriétaires, de semblables opérations pourraient être fructueuses. Les municipalités profiteraient ainsi delà plus-value des terrains éloignés : mais ce n’est guère qu’au moment où l’on va établir

des voies nouvelles qu’il serait profitable de procéder de la sorte.

Une autre mesure encore qui pourrait être prise par les municipalités ou par l’Etat, ce serait de taxer les terrains des villes d’après leur valeur réelle ou du moins d’après une estimation approchant de leur valeur réelle. On empêcherait ainsi l’accaparement dans les mains des spéculateurs et la soustraction des terrains à la construction. Un terrain valant 1,000 francs le mètre devrait payer l’impôt sur un revenu de 30 ou 40 francs.

Ce que l’on peut surtout demander aux municipalités et à l’Etat, c'est de ne pas contribuer par leurs agissements à la hausse des loyers ; or, il est facile de prouver que cette hausse est en grande partie leur fait.

L’élévation des loyers est sensible dans la plupart des villes. Elle a des causes naturelles, d’autres qui peuvent être artificielles; des causes physiques et des causes morales. Les circonstances qui en général la déterminent sont les suivantes : d’abord, le privilège de situation des terrains et des maisons du centre semble aller sans cesse en croissant plus une ville

(s’étend; nous montrerons tout à l’heure que cette tendance peut être compensée par des tendances opposées; quoi qu’il en soit, pour les maisons du centre il n’y a aucun rapport entre le loyer et le coût de construction de la maison, ces immeubles ayant un véritable monopole de situation qu’on ne peut réduire que par les procédés que nous indiquerons plus loin. Une seconde circonstance qui peut contribuer à la hausse constante des loyers, c’est que la main-d'œuvre pour la construction de maisons nouvelles peut-être plus considérable, mieux rétribuée que ne l’avait été la main-d'œuvre pour la construction des maisons anciennes; or, la hausse des salaires renchérit non seulement les immeubles nouveaux, mais encore tous les immeubles anciens qui ont été édifiés, cependant, avec des tarifs * plus bas. C’est ainsi que les dernières grèves des corps d’état

du bâtiment ont fait élever, affirme-t-on, de 25 p. 100 le prix du mètre de construction à Paris qui, par d’autres causes, avait déjà renchéri. Tous les immeubles, non seulement les nouveaux, mais les anciens, se trouvent avoir une valeur de 40 p, 100 sunérieure à celle qu’ils auraient eue si depuis trente

ans les salaires effectifs et les matériaux n'avaient pas augmente de prix. Une troisième circonstance encore peut contribuer a la hausse des loyers: c’est que, en général, l’offre des mai.ons, la construction de maisons nouvelles, va plus lentement dans les villes prospères que la demande même des maisons. Le capital employé à une construction est, en effet un capital incorporé, immobilisé, qui ne peut plus se retire’r ni se dégager; ce n’est donc pas un capital susceptible d’une appropriation exacte et rapide de l’offre à la demande. D’ordinaire l’augmentation de la population précède toujours un peu dans les villes grandissantes l’augmentation des constructions. Il est rare que l’une et l’autre aillent exactement du meme pas. Quelquefois, cependant, une spéculation audacieuse multiplie les constructions en devançant les besoin-

cest ce qui est arrivé à Marseille et à Florence; mais c’est là un cas exceptionnel.

Si l’on voulait analyser d’une manière complète les causes de la hausse des loyers, on pourrait fiire la classification suivante : Me problème des loyers et de la propriété foncière urbaine est intimement lié à l’accroissement des villes les oyers ayant une tendance à s’accroître au fur et à mesure que la population de la cité grandit, mais ce n’est là qu’une tendance que bien des faits peuvent annuler.

2“ La situation des loyers et de la propriété foncière urbaine est singulièrement influencée par les mœurs et le degré de sociabilité du peuple. Plus un peuple est sociable, aime les spectacles, les promenades fréquentées, plus les loyers hausseront La population voudra, en effet, s’agglomérer au centre des villes près des beux habituels de réunion ou de distraction ; le privilège de situation des immeubles ou des terrains du centre et des quartiers à la mode ira en augmentant. Si un peuple est au contraire, médiocrement sociable, qu’il se soucie peu des amusements en commun, que l’esprit de famille y soit très développe et diminue le goût des réunions entre étrangers, les loyers devront être moins élevés, parce que le privilège de situation des immeubles du centre ou de certains quartiers sera moindre

3“ Le taux des loyers a un certain rapport avec les facilités dont jouit la population pour les transports des personnes dans l’intérieur et dans la banlieue des villes. Quand ces facilités sont faibles, les loyers doivent être très élevés; quand elles deviennent plus grandes, ils doivent diminuer ou du moins rester stationnaires.

4° Le taux des loyers est encore en rapport avec les charges spéciales qui grèvent les constructions, les matériaux. La vîue de Paris recueille annuellement 8 à 10 millions de francs des droits d’octroi sur les matériaux. Si l’on construit en moyenne à Paris 1,200 ou 1,S00 maisons par année, cette taxe représente 7 à 8,000 francs par maison, soit 5 à 6 p. 100 du prix moyen d’une maison parisienne (1) ; ce ne sont pas seulement les maisons nouvelles, mais, par voie de conséquence, les maisons anciennes qui se trouvent renchéries d’autant. Si l’on supprimait cette taxe, on faciliterait l’édification de maisons nouvelles, ce qui contribuerait à fair«> baisser tous les loyers ou à les empêcher de hausser.

Le taux des loyers subit l’innuence de tous les impôts généraux qui portent sur la population ouvrière et qui renchérissent la main-d’œuvre. Les droits d’octroi qui font hausser les salaires ont pour conséquence directe de rendre tous les travaux plus chers, d’élever le coût des constructions nouvelles et, par voie d analogie, des constructions anciennes.

Il est intéressant d examiner de près quelques-unes de ces cinq causes qui dans le passé ont tant contribué à la hausse des loyers et aux plus-values constantes de la propriété foncière urbaine. La croissance des villes est un phénomène universel et qui ne souffre que peu d’exceptions. Il y a des causes naturelles et des causes artificielles de l’augmentation des agglomérations humaines; et celles-ci ont à la fois des effets bien-

(1) L’enquête administrative ne 1889 sur la propriété bStie recensait à Paris 83,315 constructions avec un revenu net de 578,.'^48,215 fr., soit une valeur vénale de 10 milliards {Bulletin de Statistique et de législation comparée, 2* vol. de 1890, p. 78). D’après un autre document (même vol., p. 338 à 342), la valeur locative brute des constructions à Paris serait de 305 millions de fr. pour les locaux commerciaux, 446 millions 1/2 pour ceux d’habitation et 23 millions 1/2 pour les usines, ensemble 775 millions. La valeur vénale serait de 11 milliards 15 millions.

ïaisants et des effets malfaisants. Il y a un siècle ou deux chez les nations les plus florissantes de l’Europe les villes avaient une importance très faible : on ne trouvait guère de grandes cités; Macaulay, dans sa magnifique introduction à l’histoire d’An« gleterre, nous apprend que lors de la Révolution de 1688 la seconde ville d’Angleterre, Bristol, ne comptait pas plus de 25,000 habitants; nulle autre dans le pays n’approchait de ce chiffre que l’on considère aujourd’hui comme très modeste et qui n’équivaut qu’à un de nos chefs-lieux de préfecture de troisième classe.

C est surtout depuis un demi-siècle que le développement des villes a été rapide. En France la population urbaine — et l’on entend par là celle des communes ayant plus de 2,000 âmes de population agglomérée — formait, en 1851, seulement 25 1/2 p. 100 de la population totale du pays ; en 1866, elle atteignait 30 1/2 p. 100 ; en 1876, 32 1/2 ; en 1891, 37,4. De 1872 à 1876, les statistiques comptaient 417,000 individus ayant émigré des campagnes dans les villes. L’accroissement des villes au-dessus de 10,000 âmes, les seulesqui méritent vraiment ce nom, est beaucoup plus accentué ; le recensement de 1876 relève 204 villes de cette catégorie : leur population totale était de 7,397,236 âmes en 1872, elle s’est élevée à 7,898,914 en 1876, soit un accroissement moyen de 6,78 p. 100, plus de 1 1/2 p. 100 par an; enl891, le nombre des villes de plus de 10,000 âmes est de 232, soit 14 p. 100 de plus qu’en 1876 et l’accroissement de la population est encore bien plus considérable (1).

La France est, cependant, un des pays où. l’on trouve le moins de grandes villes relativement à la population totale. La petite propriété retient dans les campagnes plus d’habitants que la grande, et la petite industrie qui laisse vivre, pour beaucoup de branches de production, l’atelier domestique prospère en France plus qu’ailleurs. Le développement des villes est plus rapide dans beaucoup d’autres contrées. Un statisticien dis-

(I) Statistique de la France, Résultats généraux du dénombrement de 187G, iiiiroiliiciion, page xx. Voir aussi V Annuaire statistique de la France I8'J1, pp. lOet 11. ’

tingué, M. Kôrosi, a publié de très intéressants renseignements sur la situation des principales villes de l’Europe; nous lui empruntons ceux qui suivent. Berlin, qui n’avait que

702.000 âmes en 1867, en comptait plus de 1 million en 1877, soit une augmentation de près de 50 p. 100 en dix ans. Breslau était passé du chiffre de 166,000 habitants, en 1867, à celui de

234.000 en 1875, soit 40 p. 100 d’accroissement en huit ans. Moins favorisée de la fortune. Vienne avait cependant grandi dans des proportions assez remarquables : elle avait, en 1874,

670.000 habitants, tandis qu’elle n’en possédait en 1865 que 550,000.

Les villes qui descendent ou déclinent sont une rare exception ; on en trouve pourtant : Florence, par exemple, qui comptait 191,000 âmes en 1866 et qui n’en avait retenu dans ses murs que 177,000 en 1875. C’est un cas semblable, et pour les mêmes raisons, à celui de Versailles qui perdit après la Révolution une partie de ses habitants.

Il y *a à l’accroissement des villes des causes économiques, naturelles, dont l’action se fait presque universellement sentir; à côté de celles-là se rencontrent des causes politiques qui sont d’ordre contingent et variable; puis enfin des causes artificielles ou factices.

On peut distinguer quatre causes économiques de la croissance des villes. En premier lieu, plus un pays s’enrichit, plus les voies de communication se perfectionnent pour la rapidité et le bon marché, plus les grandes villes deviennent les centres de dépôt et les appareils de distribution des produits dans tout le pays. Le grand commerce s’y établit, les entrepôts s’y créent, les vastes magasins de détail y naissent et s’y développent, déversant leurs marchandises à des centaines de lieues de distance. En second lieu, les grandes villes sont les centres de direction des administrations générales; c’est là que réside la bureaucratie, or, comme on le verra plus loin, la société moderne a une tendance à prendre de plus en plus une organisation bureaucratique. Nous ne parlons pas seulement de la bureaucratie de l’Ëtat, mais de celte de toutes les grandes sociétés, des chemins

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de fer, des banques, des assurances, de tous les principaux établissements industriels. Ce sont là des légions dont le nombre augmente chaque jour. Troisièmement, malgré les charges qui pèsent sur la population ouvrière et qui renchérissent les salaires, malgré le prix des terrains et des constructions, les grandes villes conviennent mieux que les campagnes à beaucoup d’industries. C est ainsi que Paris et sa banlieue constituent peutêtre le centre manufacturier le plus important du continent, non seulemcntpour la petite industrie et les métiers de luxe, mais pour la grande. Il y a à Paris des ateliers de construction de premier ordre. L habileté et le goût de l’ouvrier, le talent des directeurs et des ingénieurs, les facilités et les avantages qu’offre la juxtaposition de tous les métiers, ont permis d’établir et de conserver à Paris plusieurs des usines de construction mécani(|ue les plus importantes de l’Europe. Enfin une quatrième cause naturelle d accroissement des grandes villes, c’est l’attraction qu’elles exercent sur la classe des oisifs, des personnes ayant acquis une fortune ou terminé leur carrière. De toutes parts ces personnes affluent dans les grandes villes, d’autant plus qu’elles ont perdu dans la campagne l’influence et l’autorité primitivement attachées à la richesse.

A coté de ces quatre causes naturelles et économiques d’accroissement des grandes villes, il y a de temps à autre des causes politiques qui favorisent certaines cités et diminuent certaines autres. Les conquêtes qui augmentent la population d’un pays doivent accroître en peu de temps le nombre d’habitants de sa capitale; tel a été le cas de Berlin. Le transfert de la capitale d une ville à une autre doit nuire au développement de la cité abandonnée par les pouvoirs publics; tel a été successivement le cas de Versailles, de Turin, de Florence.

S’il n’y avait à l’accroissement des villes que les causes qui , viennent d’être indiquées, la population urbaine aurait présenté une moindre proportion d’accroissement que celle qu’on a constatée. Il faut tenir compte aussi des causes artificielles dont l’action ne laisse pas que d’être importante. On peut citer trois causes artificielles principales qui contribuent à l’agglomération

des habitants dans les grandes villes. La première, c’est le régime fiscal qui s’oppose à la complète liberté des transactions. Les contributions indirectes et les douanes ont produit une organisation du travail et des ateliers qui n’est pas l’organisation naturelle. Les facultés d’entrepôt, soit réel, soit fictif, les abonnements que la régie accorde pour le paiement des droits aux grandes exploitations et qu’elle refuse aux petites, donnent à l’industrie et au commerce un degré de concentration qu’ils n’auraient pas s’il n’y avait ni contributions indirectes ni douanes. Il existe encore dans notre temps des privilèges locaux, quoi qu’on dise, car la faculté d’entrepôt et d’abonnement a incontestablement ce caractère, et les grandes villes seules en profitent. Bien des marchandises viennent s’entasser à Paris, au Havre, à Marseille, sans être destinées à la consommation de ces villes ou de leur banlieue; mais elles y séjournent en franchise de droits jusqu’à ce qu’elles aient trouvé le moment favorable pour acquitter les taxes et se répandre au dehors. Un économiste anglais, M. Cliffe Leslie, a parfaitement décrit l’influence des contributions indirectes et des douanes sur la concentration de l’industrie et du commerce. C’est là une des causes importantes de l’accroissement des villes. Le régime fiscal rend impossible la création ou le maintien de certaines industries dans les campagnes ou dans les petits ateliers.

Une seconde cause artificielle qui produit des effets analogues, c’est l’exagération des grands travaux publics de luxe. Paris, par exemple, n’a pas cessé depuis trente ans d’être un vaste chantier où des ouvriers par dizaines de mille étaient occupés à renverser de vieux quartiers et à en édifier de nouveaux sur les débris des premiers. On peut presque dire qu’il suffit de deux ou trois ouvriers pour amener un petit commerçant, qui les suit comme leur ombre, pour les nourrir, les abreuver surtout, les distraire et les loger. Une fois habituée à la vie de la grande ville, une notable partie de cette population flottante s’y fixe et y prend racine.

La troisième cause artificielle d’accroissement des villes, c’est le service militaire, ce sont les garnisons. Chaque année plus de

cent mille jeunes pns, dont les deux tiers sortent des campagnes, sont enrégimentés ; où les rassemble-t-on et les fait-on vivre ? Dans les grandes villes ou dans les villes moyennes. Il n y a pas de garnisons dans les campagnes, et il n’y en a qu’ex- ‘

ceptionnellement dans les très petites villes. Ces cent mille jeunes gens, dont les deux tiers sont des ruraux, se trouvent transformés en citadins, traînent à leur suite aussi des quantités de petits commerçants, d’employés de toutes sortes. Il leur faut, en effet, non seulement la nourriture, les distractions, mais 1 armement, l’équipement; il leur faut de vastes locaux, de grands batiments, dont la construction et l’entretien occupent beaucoup de monde. Plus le contingent militaire augmente, plus la population des villes a tendance à s’accroître. Beaucoup de ces ruraux qui vieunent passer comme soldats trois, quatre ou cinq années, dans les garnisons des villes, se font à la vie urbaine !

en prenant le goût et ne retournent plus à leurs champs.

Ces diverses causes soit économiques, soit politiques, soit ‘"f

naturelles, soit artificielles, n’exercent pas toutes leur action sur la croissance de toutes les cités. Le prodigieux développement des villes des pays neufs n’a que des causes économiques. New- York, Chicago. Saint-Louis, Melbourne, ces cités dont les trois dernières sont nées d’hier et qui ont une population égale à celle de grandes villes européennes vieilles de vingt siècles, doivent I

leur importance à ce qu’elles sont des appareils de distribution des produits. Dans ces pays où la production est si abondante relativement à la population et où la circulation est si rapide, les appareils de distribution doivent être nombreux et considérables Près de la moitié de la population de la colonie de Victoria

est contenue dans trois villes, dont pas une seule n’a un demisiècle d’existence.

Sur le continent européen, dans nos pays militaires et de fis- j

cahte a outrance, en France notamment, la croissance des villes subit toutes les influences réunies des diverses causes économiques, politiques, naturelles et artificielles, qui viennent d’être décrites. Paris et les autres grandes villes de notre pays donnent 1 exemple de l’intensité de ces causes. Jetons les yeux sur Paris

et considérons le mouvement de sa population depuis dix siècles et demi. Notre capitale comptait ;

En 1220 sous Philippe Auguste 120.000 habitants.

1545 sous François I" 175,000 —

1605 sous Henri IV 200,000 —

1715 à la mort de Louis XIV.. 500!000 —

Depuis 1860, il est vrai, on a réuni à Paris une partie de sa banlieue ; mais les communes annexées, qui étaient de pures campagnes ou de gros villages au commencement de ce siècle, font bien partie de Paris puisqu’il n’y a pas d’interruption dans les constructions, Paris déborde de nouveau au delà de son enceinte devenue trop étroite; il s’estreconstituéune banlieue(l); et 1 on peut attribuer à l’agglomération parisienne, en y réunissant tout ce qui en dehors des fortifications se rattache à Paris par des constructions continues, environ 3 millions d’habitants.

Le tableau que nous venons de donner montre combien il s’en faut que les causes naturelles et artificielles de la croissance des villes aient agi avec la même intensité dans tout le cours de notre histoire. Pendant trois siècles, de Philippe-Auguste à François l’accroissement de la population de notre capitale est très lent ; il l’est encore de François P' à Henri IV ; puis il devient énorme pendant l’ére de paix intérieure que consacre le règne de Louis XIV. De nouveau, il reste presque stationnaire pendant un siècle ; il augmente plus rapidement de 1810 à 1831,

1 accroissement du nombre des habitants est de 30 p. 100 en vingt ans ; de 1831 à 1846 le progrès est plus accentué encore ; mais jamais il ne l’a été comme dans la période de 1846 à 1880 ; c’est alors que toutes les causes naturelles et artificielles

(1) Paris se prolonge, au delà du mnr d’enceinte, par des quartiers continus qui wment des communes distinctes et dont plusieurs, comme Levallois-Perret, Neuilly, Boulogne, Cllchy, ont de 20 à 40,000 h.ibitants. Cette banlieue nouvelle est certainement plus peuplée que ne l’était l’ancienne avant l’annexion de 1860.

que nous avons énumérées opèrent avec une énergie sans pareille. L’annexion de la banlieue n’explique rien, puisque la banlieue n’a commencé à se peupler que vers 1830, et qu’il s’est formé autour de la banlieue ancienne, aujourd’hui partie intégrante de la ville, une banlieue nouvelle dont la population dépasse celle qu’avait la première.

Les autres principales villes de France ont bénéficié d’un progrès analogue à celui de Paris, quoique moindre. En dehors de sacapitale, la France compte aujourd’hui douze villes ayantplus de cent mille habitants : Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Saint-Étienne, Nantes, Rouen, le Havre, Roubaix, Reims et Nice. Les huit premières n’avaient ensemble que 505,000 âmes en 1789, elles en comptaient 1,444,000 en 1872, et près de 1,600,000 en 1876. Elles avaient donc triplé en quatre-vingtsept ans. L’accroissement s’est accentué depuis. Lyon est passé de 139,000 âmes en 1789 à plus de 450,000 en 1896; Marseille, qui n avait que 76,000 habitants à la première de ces dates, en comptait 440,000 à la seconde ; Bordeaux offrait à ces deux époques les chiffres respectifs de 83,000 et de 256,000. Pour les ports de mer ily ades causes exceptionnelles d’accroissement : le développement du commerce extérieur et l’avantage qu’ont certaines industries à s’établir sur les côtes. Le plus merveilleux exemple d’augmentation de population en France est fourni par Saint-Étienne que l’exploitation des mines de houille et la métallurgie ont transformée de petite ville en grande cité manufacturière : de 9,000 âmes en 1789, elle s’est élevée à 126,000 en 1876. Lille s est presque aussi rapidement accrue : elle comptait, lors du recensement de 1896, 214,853 habitants au lieu de 13,000 en 1789(1); si l’on y joignait Roubaix et Tourcoing, qui ne sont guère que des faubourgs de Lille, la jjremière avec 125,000 âmes et la seconde avec 73,000 en 1896, on arrive à une agglomération industrielle comptant plus de 400,000 âmes. A côté de ces

du^3 ï P"*’’'® P®'’ ^'^<=onomiste français

du 3 mars 1877. Lille était déjà a la fin du dernier siècle une ville d'une ceiiaine

importance; seulement une grande pariie de la population résidait dans la lianlieue qui était administrativement distincte de la ville. En 1824, probablement à la •uite d annexions, la ville de Lille comptait 64,000 habitants. ^

exemples de progrès, il y en a quelques-uns d’état stationnaire, d’autres même, mais en très petit nombre, de décadence. Nantes et Rouen se sont moins accrues et la première est redevenue stationnaire. Chacune d’elles avait le même chiffre d’habitants à peu près en 1789, soit 65,000; Nantes en comptait, en 1876, 122,000 et seulement 121,703 en 1896, Rouen

105.000 à la première date et 112,000 à la seconde; en près d’un siècle la population de la première n'avait que doublé à peine; celle de la seconde ne s’était accrue que de 60 p. 100.

Dans l’intervalle des deux recensements de 1872 à 1876 l'accroissement de la population n’avait été pour la France entière que de 2.22 p. 100. Or, l’ensemble des villes de plus de 10,000 âmes s était accru pendant lamême période dans une proportion trois fois plus élevée. En 1866, quand la France possédait encore l’Alsace et la Lorraine, il n’y avait dans notre pays que 186 villes ayantplus de 10,000 âmes, avec une population totale de 7,214,834. En 1872, dans notre patrie diminuée, le nombre des villes de plus de 10,000 âmes s’élevait à 190 ; en 1876, il était de 204, comptant 7,898,914 habitants. En 1891, il y en a 232. Telle est la rapide croissance des villes, même dans un pays comme la France où la population est presque stationnaire (1).

Le mouvement est à plus forte raison plus intense dans les contrées où les habitants sont proliliques. Londres a passé de

2.803.000 âmes en 1861 à 4,392,000 en 1896 ; Berlin, de 347 ,000 en 1861 à 1,677,000 en 1893 ; Vienne, de 476,000 en 1857 à 817,000 en 1890 et, avec la banlieue annexée, à 1,341.000 à cette dernière date; Saint-Pétersbourg, de 861,000 habitants en 1881 à