en

Quoique l’on puisse affirmer que la tendance à l’accroissement de la population des villes n’est pas prés de disparaitre, il n’est pas possible de supposer qu’elle se manifeste à l’avenir avec une énergie aussi intense que pendant le dernier demisiècle. Le nombre d’habitants de Paris ayant doublé en ce siècle tous les quarante ans environ, s’il devait toujours en être

(I) Les premiers résultats du recensement de 1896 sont aujourd’hui connus; mais les chiffres publiés ne sont pas encore a'sez définitifs ni assez détaillés pour que nous puissions en faire la base d'une étude scientifique. (Note de la 4* édition).

ainsi, notre capitale aurait 5 millions d’âmes vers 1936, 10 millions vers 1976, SOmillionsvers l’an 2016, 40millionsvers20o6,

c est-à-dire dans quelques générations. Or, d’après la faible vitesse de l’accroissement général de la population française, c’est a peine si en l’an 2013 notre pays compterait 42 millions d’habitants. Il est donc de toute impossibilité que Paris double tous les quarante ans. L’avenir ne verra pas une augmentation proportionnellement aussi considérable du nombre des habitants des villes. On doit admettre — et c’est une pensée qui reviendra bien souvent dans cet ouvrage — que les trente ou quarante dernières années écoulées, de 1840 ou 1830 à 1880, ont eu au point de vue économique un caractère tout particulier : la découverte de moyens de commun ication rapides et peu chers, la création de la grande industrie, ont transformé en un demisiècle la face du monde civilisé plus qu’elle ne l’avait été dans les deux siècles précédents. 11 s’est produit alors une crise de croissance et de renouvellement qui, pour n’être pas encore terminée, ne pourra durer toujours avec autant d’énergie.

Les villes dont la population est absolument stationnaire ou décroît n’ont été dans le récent passé que de très rares exceptions. Pour les unes, la décadence absolue ou relative est due à des causes politiques, c’est le cas de Florence et de Versailles ; pour d’autres, à des causes sociologiques, c’est le cas de Rouen et de Caen où la vieille « prudence normande » s’applique à diminuer le nombre des enfants et arrive au bout de quelques générations à 1 extinction d’un grand nombre de familles ; pour

quelques-unes enfinà des causes économiques, àun changement

de culture ou à une modification d’industrie. En France, Montpellier et Avignon, victimes du phylloxéra, de la maladie des vers à soie et de l’invention de certaines couleurs artificielles, en ont fourni, de 1876 à 1891, des exemples.

Dans les villes où la population décroît, il y a naturellement une forte baisse des loyers, surtout de ceux de quelque importance. Les grandes et belles maisons n’ont que peu de valeur dans les petites villes stationnaires ou dans les villages : un modeste bourgeois peut alors se loger dans le vaste hôtel d’une

ancienne famille seigneuriale. Il en est de même aussi dans les grandes villes pour les quartiers qu’abandonne 1a mode et que le commerce ne recherche pas : les galetas s’y installent dans les palais, formant un attristant contraste d’intérieurs sordides dans des murs d’une architecture imposante ou élégante. Quoi qu'il en soit, la baisse des loyers dans les rares villes qui déchoient ne profite qu’à bien peu de gens ; il en est autrement de la hausse, qui nuit presque à tout le monde.

Relativement à la répartition des richesse, qui est l’objet de ce livre, l’accroissement rapide des villes a ce double effet, ou du moins il l’a eu dans le passé : il augmente considérablement la fortune et les revenus des propriétaires urbains, il accroît les charges des rentiers ou des ouvriers pour leur logement. Ainsi

de ces deux manières il rend plus grand l’écart entre les conditions des hommes.

La hausse des terrains est particulièrement énorme. Un rapport fait en 1826 par Daubenton, inspecteur général de la voirie de Paris, sur les entreprises de construction dans la capitale de 1821 à 1826, fixe comme il suit le prix moyen du mètre carré à cette epoque dans différents quartiers : dans le deuxième arrondissement, le plus recherché, le prix du mètre variait de 160 à 430 fr. ; dans le neuvième, de 18 à 210 fr.; dans le huitième arrondissement le maximum était de 33 fr. Il y a quelques années on estimait à 900 fr. le prix du mètre dans le deuxième arrondissement, à 720 fr. dans le premier, à 391 fr. dans le sixième. Les maxima sont aujourd’hui bien plus élevés. Les terrains de 1 avenue de 1 Opéra se sont vendus couramment, il y a cinq ans, 1,800 fr. le mètre; on a pu vendre à 2,000, 3,000, même à 5,000 fr. le mètre des terrains autour du nouvel Hôtel des postes ou sur la place de la Bourse. Dans les avenues encore en partie inhabitées qui rayonnent autour de l’Arc de triomphe, le prix va de 3 à 700 fr. ; et de 150 à 300 fr . dans les petites rues adjacentes. Le long des fortifications, à Passy et à Auteuil, il s’élève encore, en general, à 80 ou 100 fr. Ce sont les quartiers excentriques qui ont le plus gagné (1). Ici toutes les explications de Bastiat

(l) Le journal Le Temps, du 29 mars 1880 publiait la note suivante;

sur

1 origine unique de la valeur - qui serait le travail de l’homme

- se trouvent fausses. C’est d’un ensemble de circonstances exté-

f valeur découle dans ce cas : de l’affluence des habitants, de la sociabilité qui les porte à s’entasser les uns près

des aulres, de l'insuffisance des moyens de transport qui ne leur permet pas d'aller se loger plus loin. Cette valeur, qui n'esî P lait des propriétaires, n'en est pas moins respectable cornme on 1 a démontré plus haut, parce qu'il y aurait beaucoup p us d inconvements a vouloir la supprimer ou à la confisquer qualaisserlepremier occupant ou ses ayant droit en bénéficier

L augmentation considérable de la charge du loyer pour les rentiers non propriétaires, pour les pensionnés ou les retraités, les employés et les ouvriers, est un fait que chacun sent et qu'il est presque superflu que les statistiques viennent démontrer 11 se trouve a Pans, comme dans toutes les grandes villes deuv categor.es d'habitants : celle qui occupe des logements régulier^ '

appelle des garnis. La première est la population sédentaire ■ la

seconde est en général la population nomade. Occupons-nous d abord de celle-là.

„,i;r T'®’ ^ “ue com-

P ete exactitude, sont cependant, sous la réserve de quelques

eo.rect.ons, instructives et dignes de foi. Il y a, pour les dres-

er, tiois sources de renseignements : d'abord l'impôt mobilier,

.. I-1-. les .rois saaée.

« pvri.d., relevé, pe.r cl..“'e lier»., «le

« prix moyen du mèlre superficiel du terrain •’

. ï„'o ™ "■> 3*.rr..d»e™en.,

« dis.e.„.„i, 415 fr.i 1“?,“"“..'.!'° .rr.ndi.,en,e.l Î78 fr.; ».„re„.

« 12* arrondissement 95 fr • IV irrnnVr^* ^ V ‘•'''«"‘l'ssement, 122 fr.;

« 54 fr.; 15' arrondissement *46 fr • ir* 3*’''<""lissement,

« ment, llOfr.; 18® arrondissement 8‘' fr • arrondisse-

(. dissemenl. 50 fr. f*--. 19‘ arrondissement, 57 fr ; 20- arron-

Tous ces prix ont été de beaucoun dénassé^ ilanc u oa j s'est emparée de Paris et des princÎDales ville, a. v fiirre de conslpiiction <iui de 1892 à 1896. Ainsi dans les’Zdêl veÏÏ^ pris

Pa.ssï) le prix du mèlre moule, en 1896 à 5 nu snn^ '"’''**"*l‘sséi''ent (celui de paroi, à 800 fraurii. Dan. lea qnlS. urine ufux rains y baissent depuis 1890, le prix de 2,000 francs n^rpas

qui est proportionnel à la valeur locative de l’habitation ; en second lieu pour les très petits logements, les rapports ou les mémoires de l’assistance publique; en troisième lieu enfin, les recensements quinquennaux. L’on sait, en outre, que depuis la guerre de 1870 tous les baux doivent être enregistrés. L’assistance publique est une vaste administration qui, dans les années ordinaires, étend ses secours, nous ne voulons pas dire ses largesses, sur environ 40,000 ménages.

On a constaté qu’avant 1856 un dixième des ménages d’indigents, c est-à-dire des personnes secourues par la charité officielle, occupaient des logements de 50 francs ou de moins encore; que la moitié se trouvait dans des logements de moins de 100 francs de loyer. En 1878, il n’y avait plus que 1.5 p. loo des indigents qui habitaient des logements de moins de 100 francs, et 52 p. 100, des logements de moins de 200 francs ; ainsi, près de iv moitié des indigents à Paris se trouvait subir un loyer de plus de 200 francs. Les tout infimes logements tendent à disparaître, et surtout l’assistance est plus large.

Il existe plusieurs statistiques fort intéressantes des'’ logements de Paris; l’une a été dressée en 1872 d’après les roîes de la contribution mobilière. On comptait alors dans cette ville 70,000 maisons environ ayant 682,000 logements; il y avait un peu plus de 26 personnes par maison et moins de trois personnes par logement. Près des deux tiers de ces 682,000 logements, soit 436,000, étaient classés comme d’un loyer moindre de 250 francs; les trois quarts de l’ensemble des logements, en y comprenant ces deux premiers tiers, soit 560,000 restaient au-dessous de 400 francs de loyer. La classe que’ l’on peut considérer comme simplement aisée, celle qui, s’élevant au-dvssris des ouvriers ordinaires, occupe des appartements de xOO francs à 1,000 francs, était représentée par 86,000 ménages, formant le huitième de la population. La classe riche (ce mot est encore bien ambitieux), celle qui occupait des appartements au-dessus de 1,000 francs, ne comptait que 36,000 ménagés, soit le quinzième de la population. Sur ces 36,000 il n y en avait que 15,000 à occuper des logements de plus de

208 de la répartition des richesses

2,000 francs, et seulement 2,200 installés dans des appartements de plus de 6,000. Voilà les résultats de la statistique de 1872; ils montreraient combien les très grandes fortunes sont moindres qu’on ne le pense. Il faut, toutefois, tenir compte de deux circonstances : l’une, que ces constatations furent faites en 1872, au lendemain de la guerre, alors que certains loyers pouvaient avoir décru; l’autre, qu’elles ont eu pour base les valeurs locatives admises pour l’impôt mobilier qui sont d’environ 20 p 100 au-dessous du loyer réel.

Avec une nouvelle classification des locaux d’habitation à Paris au 1®' janvier 1889, et un relevé de même nature arrêté à la date du l®" janvier 1896, que nous a communiqué M. Fontaine, président de la Commission des contributions directes de la Ville, nous avons formé le tableau qui suit (1):

VALEUR LOCATIVE RÉELLE DES LOCAUX d'hABITATION A PARIS

Catégories de loyers snivant la valeur réelle.

Francs.

De là 99. )

Au l«r janvier 1889.

Valeur

Nombre locaiive

des totale

locaux de

d'habita> cûaijue

lion. catégorie.

Francs.

Au lor janvier 1896

Nombre

des

locaux

d’habita-

tion.

Valeur

locative

totale

de

chaque

catégorie.

Fsancs.

proportion

p. 100 du noutbre des locaux de chaque catégorie au nombre total.

Ensemble de 1 à 299.

— 20,000 fr. et au-d.

Totaux... 804,011 446,624,656 862.879 501.397,403 Tüô

(1) Ils'agillà de la valeur locative réelle^ c’est-à-dire parfaitement exacte, et non de la valeur matricielle ou imposable.

de la propriété foncière urbaine. 209

Sur ce nombre, en 1896, on compte 46,739 locaux vacants, soit en moyenne 5 1/2 p. 100; jusqu’à 300 francs de loyer, la proportion des vacants était de 4 p. 100, tandis qu’elle s’élevait à 9 ou 10 p. 100 au delà de 2,000 francs. D’une manière générale, les loyers n ont nullement augmenté à Paris de 1863 ou 1870 à 1896; les gens qui veulent se contenter des mêmes logements qu’autrefois peuvent les avoir à meilleur marché.

Tandis que, en 1871, près des deux tiers des appartements parisiens (436,000 sur 682,000) étaient classés comme d’un loyer moindre de 230 francs de valeur matricielle correspondant environ à 300 francs de valeur réelle, en 1896 ce n’est pas la moitié des logements qui est dans cette catégorie (413,430 sur 862,879). Plus des quatre cinquièmes des loyers en 1871 (360,000 sur 682,000) étaient au-dessous de 400 francs de valeur imposable, soit de 300 frarcs de valeur effective; en 1896 moins des deux tiers (637,723 sur 862,879) est dans ce cas. On ne comptait en 1871 que 86,000 locations de 400 à 1,000 francs de valeur matricielle (300 à 1,230 de valeur réelle) ou le huitième de 1 ensemble des logements; en 1896, on recense 146,967 locaux, plus du sixième du total, dans cette catégorie. Les appartements au-dessus de 1,000 fr. de valeur matricielle (1,230 de valeur réelle) n’étaient qu’au nombre de 36,000, moins du seizième de l’ensemble des locaux, en 1871; en 1896 on compte 70,000 locaux de plus de 1,300 francs de valeur réelle, presque le double. Les très grands appartements sont moins nombreux qu’on ne croit : 6,098 au-dessus de 7,000 francs de valeur réelle en 1896, contre 2,200 de plus de 6,000 fr. de valeur matricielle ou 7,300 de valeur réelle en 1871 ; mais il y a, en 1896, environ 10 p. 100 de vacances, chifire qui n’était pas atteint en 1871 (1)

Un fait remarquable, c’est la trèspetite étendue de la ville de Paris, qui na que 31,300 mètres de circonférence; de Notre- Dame aux extrémités, c’est-à-dire à l’enceinte fortifiée la distance varie de 3,780 à 4,420 mètres au sud et à l’est, et’à 3,000

OU 6,300 mètres au nord et à l’ouest. La ville n’a donc que

10 kilomètres de largeur et de longueur. Un bon système de voies de communications urbaines et suburbaines permettrait aux ouvriers d habiter les campagnes environnantes. La plupart des ateliers étant situés dans la périphérie, et non pas dans le centre de la ville, il serait possible aux travailleurs manuels d’avoir une maison et un petit jardin à une distance de 3 à 7 ou 8 kilomètres des fortifications dans des endroits où le terrain ne coûte souvent que 1 ou 2 francs le mètre.

Le nombre des constructions parisiennes n’a pas suivi exactement la même proportion que celle de la population. Ainsi en 1817 on comptait dans l’ancien Paris 27,000 maisons et 224,000 logements pour environ 700,000 habitants; ;en 1831, toujours dans l’ancien Paris, 30,000 maisons et 384,000 logements pour une population d’environ 1,100,000 âmes. En 1872,

11 y avait 70,000 maisons et 682^000 logements; en 1876 un peu moins de 73,000 maisons et 683,000 appartements environ ; en 1889, 83,717 propriétés bâties, dont 80,919 maisons, 896 usines et 1,902 constructions mixtes, à la fois maisons et usines. D autre part, le nombre total des locaux était de 1,133,539, dont 138,144 magasins, boutiques, ateliers, établissements d instruction , 14,894 écuries, remises, etc.; 130,110 hôtels ineublés et garnis ; 28,400 locaux d’usines et 804,011 locaux d habitation (1). Depuis lors, le nombre de ceux-ci est passé a 862,879. La moyenne des logements par maison destinée à être habitée était de 8 environ en 1817, elle s’élève maintenant à 11 ou 12 (2). On est donc loin de l’idéal social qui voudrait que chaque famille possédât une demeure à soi, un home. Cet idéal, on n’y arrivera jamais; il répugnerait même aux habitudes et aux goûts de beaucoup de gens ; mais si l’on savait

(i; muietin de Statistique et de législation, 1890, t. II, p. 338 à 342 • // / rues et les maisons de Paris d’après tes

r^ultatsducadaslrerémsé(DulletindelaSociéléeU^^^^^

les locaux d’habitation par maison parisienne, à 4,5 le nombre moyen des locaux industriels également par maison, et à 2,9 le nombre moyen d habitants par local d’habitation. Ce dernier chiffre ne paraît guère avoir change, mais le nombre des locaux d'habitation par maison s’est sensiblement accru; en 1896, il est d’une douzaine environ.

profiter, ce que l’on ne fait pas à Paris, des progrès de la locomotion, môme les classes modestes pourraient abandonner les vastes casernes pour de riantes petites habitations ' dans la périphérie.

Les 6 à 700,000 logements qui existaient autrefois dans 1" ville de Paris étaient l’objet d’une constante recherche de la part des anciens et des nouveaux habitants. L’offre des apidai^ tements semble être restée dans le passé d’une manière chronique au-dessous de la demande. En 1836, par exemple il v avait seulement 3,600 locaux vacants, soit 1 1/4 ou 1 1/2 p loo du nombre des appartements à cette époque; on a v*^u que en 1896, la situation était tout autre : sur 862,879 locaux d’habitation, 46,739 étaient vacants, soit une moyenne de vacances de 3 1/2 p. 100; il est vrai que pour les appa^’tements au-dessous de 300 francs, elle tombe à 4 p. loo seulement et monte à 7 p. 100 de 500 à 1,000 francs, à 8 p. 100 de 1 300 a 2,000 et à 9 ou 10 p. 100 au-dessus de 2,000. Néanmoins on peut dire que, aujourd'hui, pour toutes les classes de là population parisienne, l’oflre des logements tend de plus en

plus à dépasser la demande; la cause en est la baisse de 1 interet et les constructions qu’elle suscite

Le loyer moyen par fête n’a pas cessé <ie s’élever; il était de 90 Irancs en 1817, de 110 en 1829, de 180 en 1872 de 189 en 1889 cl de 190 environ en 1896. H a donc doublé en quatrevingls ans ; les salaires ont augmenté davantage

De tous les articles indispensables qui composent le budget du petit bourgeois, de l’employé et de l’ouvrier, le loyer est celui qui a le plus augmenté; la progression en a été plus rapide que celle de la dépense en nourriture et que cdle surtou de la dépense en vêtements. Cette élévation correspond-elle a une amélioration un peu sensible du logemenf’

L employé et l’ouvrier paient-ils plus cher pour être mieux ou pour etre comme auparavant? Cette augmentation du loyer est-elle simp ement un bénéfice net pour le propriétaire, ou represente-t-elle le prix d’une habitation plus confortable, plus spacieuse, mieux aménagée et plus saine? 11 est presque cer-

tain que, dans la plupart des cas, cette hausse du taux du loyer correspond, pour la plus grande partie, à une amélioration du logement, au point de vue de l’espace, du confortable et de l’hygiène ; vers le milieu de ce siècle, les loyers, sans se modifier, haussaient, procurant une augmentation de bénéfices aux propriétaires, mais la situation est changée depuis 1880 environ par l’excédent de l’offre des logements sur la demande (1).

La proportion de la dépense du loyer au revenu paraît s’élever avec le développement du bien-être. M“* de Maintenon, en dressant le budget de son frère, le comte d’Aubigné, qui faisait une dépense de 12,000 livres de rente (la livre correspondait alors à 1 fr. 52) inscrivait 1,000 livres pour le loyer d’un hôtel près du Louvre : c’était le douzième du revenu ou du moins de la dépense. D’après un axiome de la sagesse de nos pères, le loyer ne doit pas dépasser le dixiéme du reveriu.

Aujourd’hui toutes les classes de la population - à l’exception des personnes que leurs goûts ou que leur avarice portent à se distinguer - mettent à leur appartement une proportion plus forte. D’après le D' Eiigel, directeur du bureau de

A * ' va 1 * T • a • seraient du hui-

tième au dix-huitiéme du revenu à Londres, du quart au cinquième à Berlin, du tiers à Vienne, de plus du quart à Paris. Nous acceptons pour Vienne et Berlin les renseignements du Statisticien allemand ; pour Paris la proportion qu’il donne est certainement trop élevée. En tenant compte de toutes les classes de la population, le loyer nous paraît prélever en

moyenne à Paris le septième ou le huitième du revenu ou du moins de la dépense. ^

Les écarts qu’offre la proportion du loyer avec le revenu dans

SSiiESSSEiSïïr

les principales villes tiennent aux degrés inégaux de sociabilité des peuples, de rapidité de croissance des villes, de facilité des communications urbaines et suburbaines, à l’inégalité des impôts qui renchérissent directement ou indirectement les constructions.

L’importance relative du loyer dans le budget d’une famille n’est, d’ailleurs, pas toujours un mal. Plus un peuple civilise, instruit, délicat, plus le loyer tient de place dans les dépenses des individus qui forment ce peuple. Les rapports des consuls anglais sur la situation des classes ouvrières à l’étranger donnent d instructifs renseignements sur la proportion de la dépense du loyer aux salaires. Elle n’est nulle part plus forte qu’aux États-Unis d’Amérique, et c’est un bien. Les villes américaines ont pour la plupart une énorme étendue qui forme un contraste avec l’étroitesse des grandes cités françaises et particulièrement de Paris. De même que Londres, suivant l’heureuse expression de M. Guizot, est une province couverte de maisons, ainsi Buffalo, la Nouvelle-Orléans, Philadelphie et bien d’autres s’étendent sur une superficie considérable; le terrain, tout en y étant aussi cher, parfois plus qu’à Paris, dans les quartiers du centre consacrés aux affaires, y est à bien meilleur marché dès que l’on s’éloigne un peu de ces districts privilégiés. La plupart des ouvriers habiles y possèdent de petites maisons, comprenant deux ou trois chambres, une salle, une cuisine et entourées d’un jardin; cela leur coûte 7 ou 800 francs, parfois un millier de francs par an, le quart ou le cinquième de leur rémunération annuelle. Mais ils sont ainsi chez eux, logés comme de petits bourgeois, avec des tapis, des fauteuils, des gravures, un piano parfois. La décence du loyer relève 1 esprit et le cœur; c’est une des meilleures conditions'de moralité. Ce qui rend cette organisation possible dans les villes américaines, cest la facilité et le bon marché des transports urbains et suburbains, deux conditions dont on n’avait aucune idée en France il y a quelques années et que l’on commence seulement à apprécier depuis peu.

En dehors de la population urbaine sédentaire, il y a la po-

pulation nomade, qui est nombreuse et le devient chaque jour da\antage : c est elle qui loge dans le « garni » ou l’appartement meublé. Quelle est sa situation, s’améliore-t-elle? Ce qui est d abord certain, cest que cette population nomade augmente sans cesse; c’est là un des inconvénients peut-être de notre chilisation; la facilité même des transports, les chômages de beaucoup d’industries, l’activité soudaine succédant pour certaines branches de travail avec une sorte de régularité à la stagnation, amènent des recrues nombreuses à la population flottante des grandes villes, tandis que les mêmes circonstances créent dans les campagnes des légions errantes d’ouvriers qui exécutent les travaux de chemins de fer, ou bien encore qui viennent faire la récolte et la vendange dans les plaines. A côte de la population purement nomade, il y a une population sédentaire, qui ne quitte pas la même ville, mais qui, n’ayant aucun goût du foyer, aucune recherche du confortable, aucun amour de la décence de la personne ou du logement, habite dans des garnis dont elle change suivant ses fantaisies. La clientèle du garni est donc toujours allée en augmentant.

En 1832. l’enquête faite par M. Villermé avec tant de soin et d exactitude recensait à Pans 3,106 logeurs qui recevaient 32,414 individus. Plus d’un demi-siècle plus tard, en 1893, le nombre des logeurs avait triplé, étant de 10,491; la population des garnis avait presque sextuplé, s’élevant à 174,535. Parmi ces clients des garnis, certains appartiennent à la classe riche ou aisée, les voyageurs étrangers ou provinciaux se logeant à la semaine ou au mois, les étudiants, etc. D’autres sont les allants et venants de la population ouvrière, les gens des métiers ne fonctionnant qu’une partie de l’année : maçons, fumistes, marchands de marrons et autres qui travaillent 3, 4, 6 ou 8 mois dans la capitale et ont leur domicile ailleurs.

La moitié, toutefois, de ces 174,555 personnes peuvent être considérés comme des gens n’ayant pas du tout de foyer domestique ; et dans ce nombre ne sont pas compris les vagabonds qui couchent à la belle étoile, sous les arches des ponts dans les carrières, etc. ’

Ce développement de la population nomade est le point le plus important peut-être de ce que l’on appelle la question sociale. A défaut de propriété terrienne, il est bon de posséder au moins sa maison ; à défaut encore de cette propriété plus répandue, il y a une propriété rudimentaire, essentielle, dont tout individu devrait jouir, qu’il devrait avoir le désir et les moyens de se procurer et de conserver : c’est la propriété de ses meubles, de son lit, de sa table et de tout ce qui forme le mobilier le plus simple; 2 ou 300 francs y suffisent, 5 à 600 francs au plus; avec un millier de francs on a le superffu et un commencement de luxe. Tous les salaires d’ouvriers permettent l’acquisition en une année ou deux de cette propriété essentielle. Mais l’imprévu de notre production, le désordre et l'irrégularité des travaux publics entrepris par l’État ou par les grandes villes, créent on augmentent la population nomade.

Fléau pour ceux qui les occupent d’une manière permanente, ces garnis des dernières classes en sont un aussi pour la cité tout entière. Villermé remarquait en 1832 qu’ils étaient les gites favoris du choléra; en temps ordinaire, on a constaté que la mortalité y est quadruple; en temps d’épidémie, souvent décuple de ce qu’on la voit dans les autres appartements. Le célèbre docteur Trousseau faisait, à l’Assemblée de 1848, le navrant tableau de ces chambrées où couchaient 20, 25, 30 et même 40 locataires dans un espace qui eût dû n’en contenir que 3 ou 4 (1). Depuis quarante, surtout depuis vingt ans, cette situation s’est notablement améliorée; elle reste encore cependant bien triste, et parfois lugubre. La question du logement de l’ouvrier et de l’employé est toujours l’une des plus graves qui puissent préoccuper le philanthrope et même le politique.

(1) Au point de vue, non pas des garnis, mais des logements en général, on a, en 1878, réparti les arrondissements de Paris en quatre groupes, suivant qu’ils possèdent la plus forte proportion de petits logements relativement au nombre total des locaux d'habitation. Le premier de ces groupes se compose des 13*, '20*, 19®, tôe et 14* arrondissements; le second, des 12®, 18®, 11«, 5®, 17e; le troisième groupe, des 4*, 7®, 10e, 3' et 16e arrondissements ; le quatrième eioupe, des 6*, 2*, l", 9* et 8* arrondissements; or, la mortalité pour chacun de ces quatre groupes était respectivement de 2,94; 2,62, 2,37 et 1,74 pour 100 habitants.

Les maux que nous venons de rapidement constater sont, cependant, plutôt moindres, à Paris que dans les autres capitales, Londres, Berlin, Vienne, Pest, Saint-Pétersbourg (1),

N’y a-t-il pas un remède à appliquer? et au cas où la loi, l’État, les villes devraient ne pas intervenir, quelle sera l’influence en cette matière, dans l’avenir, du libre jeu des lois économiques?

L’État et les municipalités ne doivent pas céder aux suggestions de M. Wagner, professeur à l’Université de Berlin, qui voudrait leur faire racheter la propriété urbaine. On a démontré plus haut tous les inconvénients de ce remède, qui serait pire que le mal. Si la liberté moderne et le gouvernement parlementaire n’aboutissaient qu’à mettre de plus en plus, et pour les détails les plus intimes de sa vie, l’individu dans la dépendance de l’État, à le soumettre à une réglementation de plus en plus minutieuse et à réduire peu à peu le champ de l’initiative privée, ce serait une triste issue d’une grande entreprise. La liberté se dévorerait elle-même en créant le monopole de l’État ou des municipalités dans tous les domaines importants de la vie sociale et industrielle.

Est-il bien certain, d’ailleurs, que la propriété urbaine doive toujours continuer à croître en valeur, au moins dans les proportions constatées jusqu’à ce jour ? Est-il certain que les lovers doivent hausser à l’avenir dans une mesure plus forte que l’amélioration même des logements ou que la hausse des salaires? Nous pourrions dire que nous ne le savons pas; mais nous ne croyons pas être téméraire en disant que nous ne le croyons pas. 11 ne faut pas juger de l’avenir d’après l’extraordinaire période de 1840 à 1870, l’une des époques les plus fécondes en applications de découvertes industrielles. Il est probable que dans le dernier quartier du siècle et surtout dans le siècle prochain cette hausse de toutes les valeurs immobilières sera beaucoup plus lente qu’elle ne l a été jusqu’ici; quelques mesures

(1) Le Dr J. Bertillon, chef de la statistique de la Ville de Paris a fait en I8'»4 une très intéressante étude sur l’encombrement des logements à Paris et dans les autres grandes villes. (Voir VÉconomisle français du 10 novembre 1804 et plus loin la note de la page 228). ’

administratives, simples, légitimes, pourraient aider au cours naturel des choses et prévenir ce qu’a d’excessif l’élévation constante des loyers (1).

La propriété foncière urbaine est menacée aujourd’hui de deux côtés à la fois : d’une part, le développement des grands magasins, dont nous parlerons plus loin, et la disparition des petites boutiques enlèveront en partie aux quartiers du centre une de leurs destinations les plus rémunératrices. Les bureaux, il est vrai, dont le nombre va croissant pourront dans bien des cas prendre la place des magasins. Ce qui est plus grave, c’est que le développement des voies de communication urbaine permettra de plus en plus aux personnes de toutes classes d’aller demeurer au loin dans les quartiers non bâtis, où le sol est moins cher et où les maisons sont mieux aérées ou plus ensoleillées. II arrivera à à l’intérieur des villes ce qui est arrivé pour les campagnes : la facilité et le bon marché des communications amoindriront le privilège des quartiers les plus anciennement habités et placés le plus près des lieux de réunion ; si ce privilège n’est jamais détruit, du moins ne grandira-t-il plus aussi rapidement que jadis.

Dans ces conditions, si l’État et les villes suivaient les conseils du professeur Wagner, il serait à craindre que leur intervention ne fût trop tardive, qu’ils vinssent à acheter une propriété, ayant toujours jusque-là augmenté de valeur, au moment même où cette valeur aurait une tendance à devenir stationnaire, au moment, du moins, où le revenu de cette valeur ne s’accroîtrait plus.

Quant aux mesures impératives pour empêcher les loyers de croître, il est à peine besoin d’en parler. Plusieurs fois on y a recouru dans l'histoire, toujours avec le même insuccès. On a vu plus haut l’énorme accroissement de la ville de Paris dans la

(l) Nous avons maintenu ce paragraphe et les suivants lels qu'ils parurent dans la 1'* édition de cet ouvrage (1880); les renseignements que nous avons donnés plus haut, sur la situation en 1896, prouvent que nos prévisions n’ont pas été démenties par les faits. En 1896, les vacances des appartements sont triples de ce qu’elles étaient en 1856; de plus, les petits logements deviennent beaucoup plus confortables et leurs prix tendent à baisser. (Note de la 4* édition.)

période de 1605 à 1705; la population y passa de 200,000 âmes à 500,000 pour rester depuis lors presque stationnaire jusqu’à la Révolution. Cet afflux d’habitants devait faire hausser les loyers; le pouvoir se crut le droit et le devoir d'intervenir. En 1622, une ordonnance avait la prétention de réduire les loyers d’un quart; en 1633, on rendit une autre ordonnance pour le même objet, puis cinq autres en 1649; cette répétition même est la preuve que ces actes d’intervention administrative eurent le succès qu’ils ont toujours.

Ce que l’on peut reccommander à l’État et aux municipalités, ce que les électeurs devraient exiger de l’un et des autres, c’est simplement qu’il s’abstinssent par leurs agissements irréfléchis de contribuer à la croissance anormale et subite des grandes villes et à la hausse des loyers. Or, depuis trente ans, toute la politique municipale, en France du moins, semble s’être proposé ce but et, en tout cas, l’a atteint.

La municipalité parisienne est arrivée de deux façons, à ce résultat regrettable : par des travaux publics soit exagérés, soit entrepris avec trop de hâte, par des impôts excessifs ou mal assis. On se fait en général une très fausse idée du rôle de l’État et des villes en matières de travaux publics; aussi l’action de ces grands corps est-elle devenue un des éléments perturbateurs de l’industrie moderne. L’État et les villes ont singulièrement contribué à accroître l’inégalité des richesses, de même qu’à augmenter l’instabilité de l’industrie. Les travaux publics doivent être exécutés sans hâte, avec régularité et continuité, de façon que l’État ou les villes ne jettent aucun trouble dans le marché du travail; on ne doit entreprendre que ce que l’on peut continuer, non seulement pendant deux ou trois ans, ni même pendant huit ou dix ans, mais pendant vingt ou trente. Rien n’est plus aisé, à coup sûr, pour un État ou pour une ville que d’emprunter 2 ou 300 millions, 5 à 600 millions, 1 milliard ou 2, et de s en servir pour faire de la ville ou même du pays tout entier un vaste chantier. Mais ces travaux énormes exécutés en peu de temps ont autant d’inconvénients pour la répartition des richesses que pour la stabilité industrielle. L’État et les grandes

DE LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE URBAINE 2l»

villes sont de trop gros clients pour qu’ils puissent se jeter à corps perdu dans de vastes entreprises, sans que toute l’économie sociale s’en ressente.

A Paris, on s’est départi, de 1860 à 1870 et une seconde fois à partir de 1880, de cette sage prudence. Des travaux trop soudains ont amené tout à coup une beaucoup trop nombreuse population flottante se composant non seulement des ouvrie«'S, mais des parasites des ouvriers, c’est-à-dire des débitants et petits commerçants. Des emprunts trop répétés par le procédé des souscriptions publiques ont multiplié les bénéfices des banquiers, des coulissiers, etc., tandis que le lent écoulement à la Bourse de titres d’obligations, suivant le procédé adopté par les grandes compagnies de chemins de fer, n’aurait pas eu ces mauvais effets. Les profits des entrepreneurs aussi ont été démesurément grossis par cette hâte à détruire et à reconstruire. Les ouvriers que l’on convoquait enfin en grandes masses et qui trouvaient plus de maisons rasées que de nouvelles maisons construites ont formé cette clientèle des garnis dont nous décrivions, il y a un instant, la pénible situation.

Voilà le premier mode par lequel l’État et les villes ont contribué à l’inégalité des richesses et à l’instabilité du travail. L’énormité des impôts a eu des effets du même genre.

La dette de la ville de Paris dépasse aujourd’hui 2 milliards de francs, et le budget municipal ordinaire approche de 300 millions. Il y a une quinzaine d’années chaque exercice produisait des excédents de recettes, parfois de 12 ou 15 millions de francs; mais on n’en faisait pas remise aux contribuables, on s’en servait pour augmenter les dépenses. Aujourd’hui ces excédents ont disparu et font place à des déficits fréquents. Il en résulte qu’on paye à Paris 100 francs, en moyenne, d’impôts municipaux par tête; comme tout Français paie déjà près de 80 francs d’impôt en moyenne à l’État, et qu’il faut encore y joindre les impôts départementaux, on arrive à une taxation moyenne de 200 francs par chaque Parisien, de 800 francs par famille de quatre personnes. C’est écrasant et inouï.

Ces impôts pèsent sur le loyer de l’ouvrier; ils contribuent à

le faire renchérir. Les taxes d’octroi fournissent, en effet, près des trois cinquièmes du revenu de la ville et contribuent à élever les salaires qui à leur tour par leur élévation font renchérir le prix des constructions.

11 y a plus encore : parmi ces taxes d’octroi les plus funestes ne sont peut-être pas, comme on le croit généralement, celles qui grèvent le vin, si excessives qu’elles soient. Nous serions tentés de considérer comme plus préjudiciables encore les taxes sur les matériaux de construction, sur les fourrages, ainsi que les droits établis par la ville sur les entreprises de transports urbains. L’impôt sur les matériaux à l’octroi rapporte une dixaine de millions et fait considérablement renchérir le prix de revient des maisons. L’impôt sur les fourrages produit 5 millions 1 2; chaque voiture de place paie un franc par jour et chaque voiture d’omnibus acquitte 2,000 francs par an de droit de stationnement, sans compter des droits accessoires. La ville de Paris tire 6 millions de francs des taxes sur les voitures publiques.

Qu en résulte-t-il? Cest que les communications urbaines sont à Paris très défectueuses ; c’est à peine si elles ont commencé à s’améliorer par les tramways. Supposez que les transports ne fussent grevés d’aucune taxe (1), le nombre de voitures mises en service serait peut-être doublé; le prix des places descendrait à 20 ou 25 centimes pour l’intérieur et à 10 centimes pour le dehors ; des abonnements pourraient être consentis à l’année. Les ouvriers pourraient faire une lieue et demie ou deux lieues pour se rendre à leur travail et pour en revenir, ce qui leur permettrait d’habiter à une lieue, parfois même à plus des fortifications.

Ajoutez qu à Paris les chemins de fer ne pénètrent pas dans la capitale, et c est un grand mal. S’il y arrivaient, on aurait des trains qui transporteraient en une demi-heure les ouvriers de deux, trois ou quatre lieues à l’entour. Les transports j^ar chemins de fer sont grevés aussi de taxes absurdes qui s’éle-

(l) Si l’on ne veut pas abolir tous les impôts sur ies transports, on devrait du moins supprimer absolument ceux sur les fourra;;es et réduire des trois quarts toutes les autres redevances imposées aux voilures publiques.

vaient à 23 p. 100 et sont encore de 11 p 0/0 du prix des places. La question du loyer serait simplifiée si le bon marché des communications urbaines et suburbaines permettait à l’ouvrier, travaillant à Paris, d’habiter dans cette banlieue éloignée où l’on peut acheter du terrain à 50 centimes ou 1 franc le mètre ! Il n’eût dépendu, il ne dépend encore que de l’État et de la Ville d’obtenir un résultat si désirable. Que l’on supprime tous les droits sur les transports de voyageurs, que l’on fasse pénétrer les chemins de fer plus avant dans la capitale, on pourra alors stipuler des réductions de tarifs, et l’ouvrier, s'il le veut, habitera dans les champs; il pourra posséder une maison et un jardin. Paris, on l’a vu, est une des grandes villes du globe qui sont le plus ramassées sur elles-mêmes ; elle n a guère que 9 kilomètres de diamètre dans un sens et 10 kilomètres et demi dans l’autre. Elle pourrait sans inconvénient s’étendre sur un espace double, même triple et occuper 25 ou 30 kilomètres de diamètre; toute la périphérie serait alors une campagne parsemée de maisons ou de cottages. La réduction du temps de travail à 9 ou dix heures par jour rendrait très facile à l’ouvrier, comme à l’employé, de partir de chez lui le matin à sept heures ou sept heures et demie et d’être de retour pour son dîner, ayant toute sa soirée à consacrer dans sa propre demeure aux occupations, aux distractions, aux nobles soins de la vie de famille.

L’œuvre des maisons ouvrières est l’une des plus philanthropiques que l’on puisse encourager. On en a construit maintenant en un grand nombre de villes industrielles; l’Alsace a donné la première l’exemple à Mulhouse, à Colmar, à Guebwil- 1er; on connaît le type de la maison ouvrière mulhousienne : c’est une construction isolée, divisée par tranches du haut au bas en quatre logements, dont chacun a un petit jardin, un grenier, une cave; quelquefois cette habitation n’a qu’un rez-de-chaussée; d’autres fois, ce qui vaut mieux, on y joint un étage. La grande difficulté pour cette entreprise est double : c’est d’abord d’établir un prix de revient modéré, qui soit accessible aux simples ouvriers; c’est ensuite de satisfaire les exigences du fisc qui, avec ses droits de mutation, de timbre et autres, prélève 10 p. 100 envi-

ron du montant du prix. C’est une chose triste à dire, que toute mesure destinée à améliorer le sort de la population ouvrière rencontre un adversaire obstiné, le fisc. La solution de ce qu’on appelle la question sociale consisterait à supprimer ceux des impôts qui empêchent l’ouvrier de devenir propriétaire ou capitaliste de transmettre à sa famille par héritage son patrimoine, sans que le fisc en prélève une trop grosse part. La réduction à un demi pour cent des droits de vente d’immeubles est un des dégrèvements les plus utiles; il rendrait de bien plus grands services que la diminution des impôts de consommation.

' A Mulhouse le prix de revient d’une maison ouvrière est de 3 ou 4,000 francs. Aux environs de Paris et à cause du renchérissement de la main-d’œuvre ou pourrait évaluer la dépense à 6,000 francs au maximum, en comprenant un jardin de 150 à 200 mètres par habitation. Le prix du terrain ne dépassant pas dans les localités encore désertes des environs de Paris i ou 2 fr. le mètre, ce ne serait pas là un grand surcroît de frais. En comptant 500 francs pour le terrain, soit de3à4francs le mètre, il resterait encore 5,500 francs pour l’habitation. En attendant qu’elles fussent achetées, ces maisons pourraient être louées moyennant un'intérêt de 4 1/2 p. 100, qui est largement rémunérateur dans les conditions actuelles du marché des capitaux; ce serait un loyer de 270 francs, très inférieur à ce que payent beaucoup de familles d’ouvriers. Pour acquitter immédiatement le prix, l’ouvrier devrait trouver des établissements de crédit foncier qui lui

feraient l’avance de la moitié ou des deux tiers de la valeur du petit iauueuble moyeimaut un intérêt de 3 3/4 à 4 p. 100,

amortissement compris en quarante ou cinquante ans. Ainsi, tout ouvrier qui aurait économisé 2,000 francs pourrait devenir acquéreur d’une maison en valant 6,000, et pour laquelle il n’aurait plus à payer qu’une annuité de 160 francs au maximum, comme intérêt et amortissement du restant du prix de vente. La première condition pour une semblable amélioration dans le logement de l’ouvrier, c’est que les moyens de transport de toute nature soient absolument affranchis de toute taxe; la seconde, c’est que l’État réduise à 1/2 p. 100 au plus les droits de muta-

tion ou d’achat. A l’heure actuelle l’ouvrier qui veut acheter une maisonnette de 6,000 franes doit commencer par en payer 6 ou 700 au fisc; ensuite tous les moyens de transport étant singulièrement rencnéris et raréfiés par les taxes de toute nature, il subit, pour se rendre à son ouvrage et pour en revenir, une surcharge qui est peut-être de 100 ou de 200 francs par an; il s’expose aussi à ne pas trouver de place dans les omnibus et’ à perdre du temps. Dans les conditions présentes l’amélioration du logement des ouvriers est un problème presque insoluble.

Des statistiques récentes ont établi qu’à Mulhouse une famille ouvrière consacre environ 15 p. 100 de ses recettes à son logement, 16 p. 100 au vêtement, 61 p. 100 à la nourriture,

8 p. 100 aux frais divers. Le logement prélève parfois jusqu’à 250 francs sur les salaires de l’ouvrier et de sa famille mais il est rare qu’il ne s’élève pas à 150 francs. A Paris une famille d wu\rieis emploie, à se loger, une somme qui varie entre 200 et 400 francs; dans presque tous les cas, pourvu qu’elle ait une petite avance de 1,000 à 2,000 francs, l’annuité qu’elle aurait a payer pour devenir propriétaire d’une maisonnette ne serait

pas plus élevée que son loyer actuel ; il est même probable cjue C6lte ânnuitc serait inférieure. •

De 1354 à 1877, la Société des maisons ouvrières de Mulhouse a vendu 945 maisons, coûtant ensemble 2,780,000 francs- les frais accessoires de contrat, de contributions et autres se sont élevés a 1,300,000 francs, presque la moitié du prix principal, soit en tout un peu plus de 4 millions de francs, ou 4,317 francs par maison. D’après ces chiffres on voit que, si le gouvernement réduisait a 1/2 p. 100 les droits de vente, une maison ouvrière pourrait ne coûter que 6,000 francs dans la banlieue de Paris tout en étant fort confortable. Les 945 maisons créées par là société de Mulhouse ont été achetées par des ouvriers, et on calcule que le quart environ de la population ouvrière de cette vil e s y trouve logé. En vingt-trois ans les ouvriers de Mulhouse

^ d’immeubles,

130,000 francs par an.

Cet exemple a été imité à Guebwiller et à Colmar avec un peu

moins de succès. A la fabrique de produits chimiques de Tliann le propriétaire, M. Scheurer-Kestner, fait aux ouvriers des prêts pour achats de maisons, si bien que parmi les 333 travailleurs de l’usine 103 sont devenus propriétaires de leur habitation.

Avec le taux actuel des salaires qui atteint dans certains corps d’état 7 ou 8 francs par jour, il ne serait pas impossible que les ouvriers d’élite arrivassent à posséder des maisons d’une importance même bien supérieure à celle que nous venons de décrire, des habitations, par exemple, valant 7, 8 ou 10,000 francs, et ayant des jardins de 4 ou 500 mètres. L’ouvrier français serait alors logé comme l’ouvrier américain (1).

L’État et les villes, en dehors des mesures que nous avons indiquées et qui sont de leur devoir absolu, ne peuvent-ils pas

faire davantage encore ? Peut-être. L’état et les grandes villes ont un crédit particulièrement élevé, ils empruntent à 3 p. 100,

à 3,40 p. 100 amortissement compris dans un délai de cinquante ou soixante ans. Ils pourraient mettre ce crédit à la disposition des sociétés qui veulent construire des maisons ouvrières. Ce serait diminuer d’autant le coût du loyer, sans que les contribuables en souffrissent le moins du monde; ce ne seraient pas là des subventions, ce qui prêterait à la critique, ce seraient des avances remboursables sans perte pour le Trésor. L État et les villes ont bien fait des prêts de ce genre pour aider certaines industries à traverser des crises, pour le drainage, pour les irrigations, etc. En dehors des prêts directs, faits au taux habituel de leur crédit, l’État et les villes pourraient atteindre par un autre moyen le même but : ce serait de n’accorder le privilège des lots qu’aux emprunts émis par les sociétés philanthropiques et absolument désintéressées qui construiraient des maisons destinées à l’habitation des ouvriers. On sait qu’un emprunt à lots, y compris l’intérêt, les lots et l’amortissement, peut ne revenir qu’à 3 1/2 p. 0/0 d’annuité. Les lots

(1) On peut consulter lur Les habitations économiques l’ouvrage de MM. Millier et Ciirlicux.

sont une faveur que l’État a octroyée sans discernement ou par complaisance à des sociétés de spéculation. Il serait moral de réserver ce privilège aux sociétés qui s’interdisent absolument toute distribution de dividende au delà d’un très mince intérêt, et qui se consacrent à une œuvre d’utilité sociale.

L’État et les villes n’ont pas le devoir de faire des sacrifices pour rendre plus égales les conditions humaines; ils n’en ont même pas le droit. Mais rien ne leur interdit, par des prêts ou par d’autres mesures qui ne coûtent rien au contribuable, de venir en aide à l’amélioration du sort des classes laborieuses.

L’État a encore un autre rôle. Il n’est pas seulement le gardien de la sécurité et de la liberté des transactions ; il l’est aussi de la moralité et de l’hygiène. A ce point de vue il ne saurait être trop attentif à la situation des « garnis » où s’entasse la population nomade. Une ordonnance de 1832 a placé ces logements sous la surveillance de la police; irais on ne se préoccupait alors que de procurer une plus grande sécurité à la capi-

tale, les hôtes des garnis étant naturellement suspects. En 1830 on se dégagea de ce matérialisme, et on résolut de s’occuper des petits logements non seulement pour assurer le repos de l’ensemble de la métropole, mais pour soustraire à des conditions pernicieuses d’existence les habitants de tous ces appartements de la dernière classe. On rendit la loi relative à l’assainissement des logements insalubres. Ce fut là une extension de l’action de l’État sans qu’il sortît de ses attributions naturelles. La Commission pour l’assainissement des logements insalubres fonctionne régulièrement et avec zèle ; malheureusement les moyens dont elle disposait étaient, à l’origine, très restreints. De 1831 à 1876 elle a visité à Paris 30,000 maisons ; or il s’en trouve 83,000 dans notre capitale ; il est vrai qu’un grand nombre, étant destinées à la classe riche, n’ont guère besoin d’être inspectées; beaucoup d’autres, au contraire, devraient être l’objet de visites fréquentes, se renouvelant à chaque intervalle de quelques années. De 1871 à 1876 on n’a point prescrit moins de 13,000 mesures d’assainissement; on a déterminé aussi le volume d’air minimum que doit contenir chaque

chambre relativement au nombre des personnes qui y couchent * on l’a fixé à 14 mètres cubes par tête. Ce n’est qu’à la longue,’ par 1 exemple, par une habitude invétérée, par la disparition des maisons les plus anciennes, par le complément des égouts, que toutes ces prescriptions peuvent devenir efficaces (1). Un jour, quand les concessions d’eau et de gaz aux compagnies seront expirées, ce qui arrivera dans une dizaine ou une vingtaine d’années, on pourra encore, en perfectionnant la canaliLtion et en abaissant le prix de ces deux articles dans des proportions considérables, obtenir des résultats plus décisifs (2) Tous les progrès de l’industrie et de la science, on peut dire aussi tous les progrès de la finance, c’est-à-dire de l’art de manier les capitaux, tendent à diminuer l’écart entre les conditions humaines; bien loin que le paupérisme en soit le fruit il se trouve peu à peu éliminé par ces induences diverses Parmi les œuvres qui peuvent encore rendre des services on doit citer les asiles de nuit, qui sont destinés à fournir un abri passager aux personnes momentanément sans gîte. La charité privée commence à édifier de pareils refuges ; peut-être est-il sage de lui abandonner ce soin. Si l’État ou les villes s’en mêlaient, il serait à craindre que, multipliant outre mesure ces institutions, ils n’aboutissent qu'à augmenter la population nomade

et le vagabondage. La charité légale, quand elle devient systématique et qu elle reconnaît à l’assisté un droit, crée autour d elle dans la classe laborieuse l’imprévoyance et la misère l’indifférence dans la classe riche.

En résumé, la hausse des loyers et l’état défectueux des

petits logements, qui ontcaractérisélepassé, tiennentbeaucoup

0) En 1893 la Commission des Logements in.saiubres à Paris a ■

7,6-8 affaires sfafisliçue de la ville ,1e ,893, J. 595 f

elles-mêmes l’industiies du gaz et des eLx cc oui s^efait il l exploiler

plus à certaines circonstances économiques, sociales, fiscales, \

d’un caractère passager qu’à des causes permanentes. L’accroissement des grandes villes ne peut continuer avec la rapidité et l’intensité qu’on a constatées dans la dernière période de 60 ou 70 ans. Le développement des voies de communication urbaines et suburbaines, la suppression de tous les impôts sur les transports, sur les fourrages, sur les matériaux, la prolongation des chemins de fer dans la capitale, permettraient à la population ouvrière d’habiter des maisons confortables dans un rayon de deux ou trois lieues du centre de Paris; le terrain n’y valant guère plus d’un ou deux francs le mètre, ou bien encore au maximum 4 ou 5 francs le mètre, l’établissement de maisons ouvrières, sur le type de celles de Mulhouse ou des habitations d artisans dans les principales villes d’Amérique, serait aisé (\).

La baisse de l’intérêt du capital, la suppression ou la réduction à un taux insignifiant des droits de mutation, les prêts d’institutions de Crédit foncier populaires auxquelles serait réservé l’avantage de pouvoir émettre des emprunts à lots, faciliteraient à l’ouvrier l’acquisition et le payement de ces demeures confortatables, salubres et gaies. D’autre part, la diminution des goûts de sociabilité exagérée, le développement, qui est très sensible depuis quelques années, de la vie de famille, induiront de plus en plus toutes les classes de la population urbaine à se répandre dans la périphérie des grandes villes et même dans les campagnes avoisinantes. Le privilège de situation des immeubles du centre en sera vraisemblablement atteint. La constitution des grands magasins qui remplacent très avantageusement les milliers de petites boutiques à faible clientèle et à haut prix pourra encore diminuer les revenus de ces mêmes immeubles jusqu’ici privilégiés ; du moins elle en arrêtera l’accroissement.

Pour la propriété urbaine, comme pour la propriété rurale, le perfectionnement incomplet des voies de communication dans la période jusqu’ici écoulée a augmenté les privilèges de situa-

(1) Il s’est fondé depuis 15 ans, dans les principales villes de France de «ombreuses sociétés d un caractère rai-philanthropique, limitant leurs dividendes à

ÎIi/m! MaSgrà ‘

tion; mais le développement ultérieur et le complément de ces mêmes voies, rabaissement des prix de transport, réduiront à l'avenir l’importance de ces mêmes privilèges; la banlieue des villes et même toutes les campagnes environnantes feront concurrence aux districts les plus anciennement habités.

La tacilité et le bon marché des moyens de transport, quand ils atteignent un certain degré, sont un grand obstacle a tous les privilèges, à tous les monopoles naturels et artificiels; ce sont

aussi de puissants agents de rapprochement des conditions humaines (1).

(l) Ces observations, que nous avons conservées absolument telles que dans la P* édition de cet ouvrage (1880), commen.-ent à se vérifier d’une manière éclatante, quoique les taxes et le régime administratif continuent de contrarier l’expansion des voies de tran&port économiques

De nouveaux perfectionnements, comme les vélocipèdes, les tramways électriques les voitures automobiles, se joignant à la diminution des heures de travail, élargiïsent considérablement le rayon où les ouvriers pourront habiter; ils le porteront à 10, 12, peut-être 15 ou 20 kilomètres, comportant une baisse énorme des terrains à bâtir et une amélioration considérable du logement populaire, même par voie de répercussion au centre des villes. ’

La propriété immobilière urbaine n’est pas plus assurée désormais d’une hausse constante que la propriété rurale; la vieille propriété urbaine, celle qui n'est ni confortable ni hygiénique et encombre le centre des villes, se trouve même très menacée. (Voir notre Traité théorique et pratique d'économie poliliquei passim et notamment tome IV, pages 710 à 712).

Dans une étude fort intéressante, à laquelle nous avons déjà fait allusion, M. Bertillon, chef de la statistique de la Ville de Paris, a établi, en 1894, que sur 884,345 ménages existant à Paris, il y en a 272,431 composés d’une seule personne; 236,179 de deux personnes; 164,120 de trois; 101,079 de quatre- 55,421 de cinq; 28,286 de six; 23,105 de sept ou de huit; 3.724 de dix et plus' D'autre part les logements se décomposent ainsi : 315.286 d’une seule pièce- 226,504 de deux pièces; 154, i31 de trois; 83,997 de quatre; 38,597 de cinq' 23,873 de six; 13,679 de sept; 9,147 de huit; 5.540 de neuf, enfin 13,291 dé dix pièces et plus. M. Bertillon a relevé, en outre, que parmi les locaux d’une seule pièce, 192,824 (plus des deux tiers) sont habités chacun par un individu vivant seul; sur les locaux de deux pièces. 75,473 le sont par un ménage de deux personnes, et 45,988 même par un seul individu. Il en conclut que, sur les 541,790 logements de une ou deux pièces qui sont dégrevés de l’impôt 'mobilier parce qu’ils ont une valeur locative ne dépassant pas 400 fr. de valeur matricielle et 500 fr. de valeur réelle, il y en a 400,000 au moins dont le faible loyer n’est pas un indice de pauvreté, où les habitants ont un nombre de pièces suffisant et pour lesquels l’immunité de l’impôt mobilier n’est nullement justifié. Par contre le nombre de Parisiens logés dans des conditions éi" encombrement excessif setAXi

de 331, 9i6 soit de seulement 14 p. 100 de la population. (Voir VÉconomisle Fra?içais du 10 novembre 1894).