CHAPITRE PREMIER

Capital Foncier

Le premier mot qui vient sous la plume n'est pas celui de capital foncier, mais de capital Immobilier. On serait tenté d'étudier dans un même chapitre le sol el la consiruclion.

En réalité, en procédant ainsi, on serait victime d’un préjugé juridique : économiquement parlant, les bâtis ses sont des immeubles par destination, et à ce titre elles constituent une partie du capital d'exploitation. C'est donc sous ce chef qu'il faut les étudier, et que nous les étudierons.

Quelle est l'importance du capital foncier ?

Et d’abord ce capital représente en quelque sorte trois valeurs :

1° La valeur originaire du sol;

2° La valeur actuelle du sol et des avances, bref son coût de production;

3° Enfin sa valeur marchande, que l’on peut obtenir en capitalisant les intérêts et les profits.

Pour l'Hérault, M. Marès évalue :

Lrpqres

1° le prix originaire du sol à 4.000 fr.‘ ;

2° Le coût de production à 7.000 fr. (ainsi obtenu : plantation el mise en culture : 2.150 fr., pus l'intérêt de 4.000 fr. pendant trois ans, soit 600 — {otal du coût de production : 7.000 fr. en chiffres ronds) ;

3° La valeur marchande atteignait, d’après lui dans la même région, avant la crise jusqu’à 8 ou 10.000 fr.

Quelle est donc la valeur originaire du sol dans notre région, sa valeur coût de production, enfin sa valeur marchande ?

1° La valeur originaire du sol. — La valeur originaire est faible. Le sol, même dans les endroits les plus fertiles, a toujours été d’un prix insignifiant. Pour la propriété E, 200 hectares de vignes plus 300 hectares de terres diversement labourables se sont payés 500.000 francs, soit 1.000 francs par hectare. Notons que cette propriété est très rapprochée d’Arles (1? kil.) et est desservie par le chemin de fer. Ce prix représente donc certainement un prix maximum.

Quelles sont les causes du bon marché du sol? C'est d’abord l'éloignement de toute agglomération rurale. Les trois angles de la Camargue sont isolés par des distances respectives de : 43 kilomètres d'Arles aux Saintes-Maries, de 45 kilomètres d'Arles à Saint-Louis, de 70 kilomètres des Saintes- Maries à Saint-Louis. De même, Aigues-Mortes est à plus de 30 kilomètres des Saintes-Maries.

4 D'après M. A. Berget, « Viticulture Nouvelle,» p. 125.