H. et L. Mazeaud, op. tit. n
ne correspondant pas à l'installation des locaux abandonnés (1).
272. — Evaluation du préjudice. — La difficulté pratique la plus considérable que l’on rencontre dans l'étude de l’indemnité d’éviction est certainement celle de son évaluation. Les éléments du préjudice sont, en effet, d’une extrême variété et, en général, les décisions rapportées se bornent à spécifier que dans l'espèce considérée, il sera tenu compte d’un élément de préjudice particulier.
Mais, ici encore, les décisions publiées de manière éparse, ne sauraient donner qu'une idée tout à fait incomplète de la complexité de la matière présentée, sans ordre apparent, et sous un aspect fragmentaire.
Dans la pratique, les Tribunaux ne fixent eux-mêmes directement l'indemnité d'éviction que lorsqu'elle est facile à évaluer. Dans le cas contraire, l'expérience montre que le calcul de l'indemnité d’éviction est bien plus l'œuvre des experts que celle des Tribunaux. Il est d’ailleurs intéressant d'enregistrer dans cet ordre d'idées la proportion considérable d’affaires transigées soit par les experts, soit par les parties elles-mêmes (1).
271. — (1) V. à cet égard Lecocq, op. cit., pages 137 a 147. En ce sens :
Paris, 26 juillet 1930, G.P. 1930.2.530, Sifflet de Berville c. Galeries Lafayette.
Paris, 2 juin 1930, R.L. 1930.1047, Balatier c. Peltereau.
Paris, 24 novemibré 1930, R.L. 1931173, de Clermont-Tonnerre €. Audouard et Velsh.
Paris, 9 mars 1931, R.L. 1931.488, Pelavilain c<. Feinstein.
272. — (1) Nous l’avons personnellement constaté par la juridiction du Tribunal Civil de Nice. Le nombre des rapports effectivement déposés ne dépasse par 5°, du nombre des jugements nommant les experts en matière d'indemnité d'éviction. I} ne faut donc nullement s'étonner que les recueils d’arrêts et jugements ne donnent ‘qu’un aperçu BEA et extrèmement désordonné du problème.
La fixation de l'indemnité est essentiellement une question de fait. En conséquence, la Cour de Cassation a toujours refusé d'examiner au fond les espèces qui lui étaient soumises. Il en est résullé, pour les tribunaux, une absence de directives, traduite par une grande liberté d'interprétation. Jusqu'à ce jour pourtant les tribunaux et les cours n'ont pas réalisé vraiment une œuvre prétorienne et réellement constructive en la matière. Il est aisé de répertorier les divers éléments dont les tribunaux déclarent tenir compte ; il l’est moins de déceler dans les décisions de justice le fil directeur permettant de grouper scientifiquement et logiquement les divers éléments susceptibles de jouer un rôle dans l'indemnité d’éviction.
Il en est tellement ainsi que le législateur de 1933 avait essayé, lors des travaux préparatoires, de donner une énuméralion des divers facteurs devant guider le juge dans son Calcul ; devant les difficultés soulevées au sein même des assemblées, cette tentative dut être abandonnée.
273. — Nous essaierons cependant de grouper les éléments de l’indemnité d'éviction en deux termes : d’une part, on étudiera ceux qui peuvent faire l'objet d'une évaluation par experts ; On examinera, d'autre part, comment le tribunal doit coordonner les éléments mis à sa disposition en les colorant de notions juridiques destinées à donner à chaque élément sa véritable importance, son relief propre dans le calcul définitif.
$ I. — Mission des experts dans la détermination de l'indemnité d’éviction.
274. — Dans la majorité des demandes en indemnités d'éviction jugées recevables, les tribunaux commencent par s'entourer de {ous renseignements, par voie de mesures d'instruction. Un jugement interlocutoire intervient et donne aux experis désignés les directives nécessaires pour l'accomplissement de leur mission.
Il est possible de grouper, de la façon suivante, les éléments demandés aux experts :
A) Données objectives relatives à là valeur du fonds abandonné.
B) Possibilité d'un transfert. Sa réalisation matérielle.
C) Données objectives relatives à l'acquisition et à l’aménagement d'un nouveau fonds.
A. — Eléments relatifs au premier fonds.
On a étudié, dans le problème des limites, l'importance de la valeur du fonds, importance de premier plan, dominant l’ensemble de notre matière.
Les experts commencent donc, en restant dans le cadre absolument objectif de leur mission, par dresser un tableau de tous les documents intéressant le fonds :
1) Valeur d’achat du fonds, s’il a été acheté en bloc.
æ) Valeur des éléments constitutifs séparés s’il a été constitué par le locataire évincé lui-même (1).
a) valeur du matériel.
b) prix et durée du bail ou des baux, prix d'achat du droit au bail en cas d’agrandissements dans les locaux contigus.
c) valeur des marchandises.
d) valeur d'achat d’une clientèle, s’il y à lieu.
3) Documents relatifs à l'exploitation du fonds.
a) taxes fiscales. Elles n'ont d'autre intérêt que de fournir une évaluation officielle au tribunal des éléments d'exploitation du fonds (chiffre d’affaires, palente, impôt cédulaire, impôt sur le revenu).
274. — (1) Certains experts décident qu'il y a lieu de vérifier au Registre du Commerce les mentions relatives à l’établissement du fonds et toutes les mentions rectificatives de nature à révéler des modifications dans l'exploitation.
b) évaluation par les livres du chiffre d'affaires réel, des frais généraux, et par conséquent : des bénéfices.
4°) Valeur actuelle du fonds :
a) inventaire et recollement avec les inventaires primitifs.
b) amortissement des éléments primitifs suivant l’ancienneté du fonds.
c) détermination de l'importance de Ia clientèle, discrimination chiffrée de la clientèle (clients répétés: plusieurs fois) et de l’achalandage (2).
d) licences, brevets, marques, etc...
B. — Possibilité d’un transfert.
C'est la partie la plus délicate de la mission de l'expert. Celui-ci dispose de moyens d'investigation spéciaux pour connaître le prix des locaux susceptibles de convenir à la nouvelle installation. Parfois même il peut évaluer comme probable ou improbable la réinstallation dans un certain rayon, mais cette évaluation présente assurément une incertitude: considérable.
Si le transfert est possible ou même déjà réalisé, l'expert évalue, sans difficulté, les frais de déménagement.
C. — Données objectives relatives à l'acquisition et à l’aménagement du nouveau fonds.
1°) Le locataire peut avoir acquis un nouveau fonds.
L'expert doit rechercher la valeur de ces éléments carcertains d’entre eux sont étrangers au préjudice causé par lepropriétaire précédent.
(2) Sur ces différents points, V, notamment, parmi les rapports déposés au Greffe du Tribunal Civil de Nice : -* Rapport Carlo, 15 avril 1932: D... e. DS Rapport Frère, 10 janvier 1933, B... ©. B...
a) le matériel et l'installation doivent être pris en considération par les experts dans la mesure où ces. aménagements correspondent à ceux de l’ancien local. Dans le cas contraire, une ventilation sera faite.
b) le droit au bail. Si le droit au bail est évalué dans. l’acte, l'expert en tient compte dans l'indemnité d'éviction, au moins dans la mesure où il correspond à l’ancien. Une réduction proportionnelle sera opérée dans le cas contraire.
c) la nouvelle clientèle, achetée par le locataire n’a pas à être remboursée.
d) licences, brevets, marques ; l'expert n'aura généra-lement pas à en tenir compte au propriétaire.
2°) Le locataire sortant reconstitue lui-même son fonds :
a) achat séparé d’un droit au bail ou pas de porte ; les. tribunaux et les experts en tiennent compte:
dans toute la mesure où le pas de porte n’est pas la consécration juridique de la dissimulation d’unefraction d’un loyer, et correspond à un accroissement sincère et capitalisé de la valeur locative.
Les experts n'ayant pas à se faire juges en:
devront tenir compte dans leur évaluation, sur jusüfication du demandeur.
b) acquisition d’un matériel, nouvel aménagement. L'expert en tiendra compte, sous les mêmes réserves que celles que nous venons d'indiquer.
4°) Perte de clientèle :
L'examen d’une notable quantité de rapports prouve que les experts donnent, sur le vu des documents pratiques qui leur sont communiqués, des évaluations généralement très. approximatives de la perte de clientèle.
La perte de clientèle est la différence mathématique expri-mée en capital des bénéfices de l’ancienne et de la nouvelle exploitation, toutes conditions d'exploitation étant égales. d’ailleurs : il ne faut pas s'étonner, dès lors, que l'évaluation des experts soit approximative et même assez arbitraire, cette-
perte étant généralement hypothétique au moment de l'évaluation. |
Tels sont les résultats objectifs. Les experts ayant le plus souvent à fixer eux-mêmes le chiffre de l'indemnité proposeront une évaluation au Tribunal.
Quel est alors le rôle des juges ?
$ II. — Rôle du Tribunal dans l'évaluation de l'indemnité d'éviction.
275. — Le Tribunal vérifie d'abord les données objectives fournies par les experts, dans leurs différents chapitres.
De plus, il doit prendre en considération certains éléments juridiques susceptibles de modifier le quantum de l'indemnité.
