I. — NÉCESSITÉ D'UN BAIL

45. — La loi énonce, dans l'article. 1%, la nécessité d'un bail à loyer existant entre un bailleur et un commerçant exploitant un fonds dans les lieux loués. Rompant avec les regreltables traditions des lois précédentes, la loi de 1926 a entendu exclure tous les occupants, même les occupants de bonne foi, à l’origine de la possession desquels existait un titre depuis lors expiré.

Sans doute des lois postérieures d'application toute temporaire ont accordé de nouveaux sursis aux expulsions des occupants, mais la loi de 1926 n’a pas voulu consacrer par des situations juridiques ces occupations de pur fait et donner ainsi une prime à la faute des locataires restés dans les locaux.

On ne saurait malheureusement retrouver les mêmes scrupules dans les fextes de la loi du 13 juillet 1933.

Cette dernière loi, dans un article 23, vient apporler une mesure de c'émence à certains localaires ou occupants, définitivement déchus du droit au renouvellement. On laissera cependant de côlé l'étude — fort difficile — de l'arti-

cle 23, lequel n’est plus en vigueur depuis le 13 octobre 1933.

Un bail est donc exigé à la base de toute demande de renouvel'ement ; il faut assimiler à l’inexistence d'un bail le fait que le contral a été résolu où annulé. Dans les deux cas le titre est censé n'avoir jamais existé.

La nécessité du bail permet d'écarter encore du bénéfice de la loi les locations à titre précaire, ou les contrats de concession à condition que cette dernière application ne masque pas un véritable bail.

De même, les baux emphythéotiques ont été formellement exclus par l’article 11 du bénéfice de la loi. L’emphytéose est un droit réel d'occupation à longue durée : le locataire emphy-

théote a toule faculté d'amortir son capital pendant le temps qui lui est accordé et l'esprit de la loi n’est nullement de modifier les obligations réciproques des parties dans ce contrat spécial, comportant en lui-même un juste équilibre des prestations de chacun des contractants. Au demeurant les commerçants n’acceptent pas volontiers, sauf peut-être les grandes entreprises, de se lier el de lier leurs héritiers, pour une durée d’un siècle, au sort d’une entreprise commerciale toujours sujelte à évolution.

46. — En principe, le bail dont la loi souligne la nécessité est un bail portant sur les locaux où s'exerce le fonds. Il est la contrepartie de l'occupation immobilière du commerçant. Il pourrait cependant comprendre, outre la location de l'immeuble, celle du fonds de commerce lui-même, si le bailleur est en même lemps propriétaire de ce fonds. Le bénéfice de la propriété commerciale est encore reconnu à ce localaire : le bailleur n'a pas cependant, à son égard, les mêmes obligations qu'à l'égard d'un locataire exploitant son propre fonds. Le refus de renouvellement ne l'obligera qu'au versement d'une indemnité représentant la plus-value conférée au fonds el au local abandonnés.

47. — La loi de 1933 distingue, du point de vue des condi- {iGns d'application de la loi, deux calégories de baux, qu'elle soumet à des règles de droit différentes : ce sont, d’une part, les baux verbaux, ou à durée indéterminée, conclus généralement sans écrit ; les baux écrits, d'autre part, sont faits, soit pour une durée fixe, déterminée, soit à périodes successives, permettant à l'une des parties ou aux deux, de mettre fin à la location, à l'expiration de l'une de ces périodes, par une dénonciation.

A) Baux verbaux. — L'article 17 de la loi du 13 juillet 195: : uniliant, au point de vue de la forme de Ja demande, la légis, lation antérieure, a soumis les localaires verbaux aux conditions suivantes : «Les locataires qui pourront invoquer, en verlu d'un bail verbal, une jouissance consécutive d'au moins six ans pourront demander un renouvellement de bail pour une durée de {rois années, dans les conditions de l'article 8.

PROPRIÉTÉ: COMMERCIALE à 49

. « Gette demande de renouvellement devra être formée par acle extrajudiciaire ou par lettre recommandée, avec avis de réception dans le mois qui suivra le congé donné par le propriétaire. »

La Doctrine et la Jurisprudence interprètent cet arlicle 17 de manière stricte : il est nécessaire, dit-on, que l'objet de la location soit resté rigoureusement le même pendant les six années. En théorie, on semblerait même exiger que le prix de la location n'ait pas varié. Une pratique assez généralisée d’accroissement lent et continu de la valeur localive des immeubles, au cours des dernières années, à permis aux Tribunaux de décider, dans la plupart des-cas, que la location verbale s’est continuée, sans novalion, malgré ces paliers successifs. Une modification brusque du prix de localion, sans rapports avec les événements économiques du moment, autoriserait cependant les juges à considérer qu'une nouvelle localion est venue remplacer la précédente.

48 — Une seconde conséquence que la Jurisprudence déduit de l’article 17 est l'impossibilité — admise par certains arrêts — de cumuler avec une location verbale, d’une durée insuffisante, la durée d’un bail écrit antérieur portant sur les mêmes éléments, objet et prix (1).

A la vérité, celle conséquence paraît quelque peu excessive et il ne nous semble pas que la loi ait exigé l'unité de titre, matériellement. Nous ne croyons pas qu'il y ait lieu, les conditions de fond restant inchangées, de refuser à un localaire verbal le bénéfice de la propriété commerciale, s'il joint à quatre années de location verbale trente années de location suivant un bail écrit antérieur, par exemple. Et il nous apparaît bien plus conforme à la pensée du législateur d'interpréter le texte de l’article 17 de la manière suivante : Les localaires qui, à défaut de baïl écrit actuel, pourront invoquer, en vertu d’un bail verbal en vigueur au jour de la demande de rencuvellement, une jouissance conséculive de

48. — (1) Paris, 23 mars 1933, Gaz. Trib., 29 mai 1933, cité par Roberi-Martin et René-Maus, op. cit., n° 229.

six années, pourront invoquer le bénéfice des dispositions légales.

49. — B) Baux écrits. — Les baux écrits peuvent se présenter sous plusieurs formes:

1°) Baux en vigueur ;

oc

2°) Baux renouvelés, conformément à la loi de 1926-1933, en vigueur ;

3°) Baux à périodes, dénoncés à l'expiration d’une période: 4°) Baux résiliés par l'effet d'une clause contractuelle.

Tous ces baux — malgré des controverses que la loi de 1933 à partiellement tranchées — donnent droit au bénéfice de la propriété commerciale.

Le cas d'une résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur doit être cependant mis à part; peu importe, d'ailleurs, que la demande de renouvellement soil où non recevable ; il est certain que le non paiement du lover, après un commandement, ou la non-exéculion de travaux rendus contractuellement obligatoires pour le preneur seront autant de motifs graves aulorisant le bailleur à ne pas relouer.

L'hypothèse d'une résiliation fautive devant donc être laissée de câté, la loi a subordonné le droit au renouvellement dans tous les autres cas à une condition commune : il faut que le bail ait duré au moins deux années au jour de son expiralion. Et on doit entendre par expiration, non point! la date convenue pour la fin du bail, mais le jour où, en réalité, la convention cesse d'exister entre les parties, soil par l’exXpiralion normale de la durée du contral, soit par l’arrivée de l'événement qui le résilie, soit par la dénoncialion à l'expiration d'une période.

50. — La demande de renouvellement ne s'introduit poin| de même manière pour tous les baux écrits.

Lorsqu'un bail arrive à son expiration normale, le Jocalaire doit faire sa demande de renouvellement « dans le délai maximum de deux années et minimum de dix-huit mois

avant l'expiration du bail, ou avant l'expiration de la prorogalion, s’il en existe une » ; la forme de la demande, comme pour les baux verbaux, doit être l'acte extrajudiciaire ou la lettre recommandée avec avis de réception.

Au contraire, les conditions relatives aux baux à périodes où aux baux résiliés sont clairement énumérés par l'article 2 (alinéas 2 el 3) : |

(rs UNS aSit. d'un bail comportant plusieurs périodes et que le bailleur dénonce le bail à l'expiration de l’une des périodes autres que la dernière, ou d'un bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation, la demande de renouvellement devra être formée dans le mois qui suivra le congé ou la demande de résiliation. »

« Si la résiliation doit s’opérer de plein droit, le délai d'un mois partira de la notification faite au locataire par acle extrajudiciaire de l'événement qui l’aura déterminée. Celte notification devra, à peine de nullité, indiquer que faute par lui d’avoir formé la demande de renouvellement dans le délai d'un mois, il sera déchu du bénéfice de la loi du 30 juin 1926. »

« La même indication devra être fournie en cas de congé ou de demande de résiliation. »

Mais le bail passé entre le propriétaire et le locataire n'est pas le seul titre que la loi prenne en considération, et d'autres personnes que le locataire lui-même peuvent avoir une vocalion personnelle au bénéfice de la propriété commerciale.

Il. — DES TITRES AUTRES QUE LE BAIL PRINCIPAL QUE LA LOI DE 1925-1933 PREND EN CONSIDÉRATION

51. — La loi nexige point que le locataire, auteur de la demande de renouvellement soit celui-là même qui a signé le bail primitif : une cession de bail est donc autorisée, et Ia loi soumet ce contrat à des conditions de validité particulières.

De même, les ayants-cause, d'une manière générale, ont le droit d’invoquer la propriété commerciale au lieu et place de l'exploitant.

Enfin, la loi reconnaît aux sous:locataires certains droits au renouvellement de leur propre bail. On constatera que la silualion du sous-locataire entraîne des répercussions sur celle du locataire principal et entraîne des situations juridiques fort complexes.

52. — 1) Le cessionnaire : La loi de 1933 accorde au cessionnaire le droit au renouvellement, dans les conditions où l'eût obtenu lui-même le précédent locataire cédant : il est nécessaire, pour cela, que la cession soit régulière et qu'elle ail élé portée à la connaissance du bailleur conformément aux dispositions de l'article 1690 du Code Civil. Pratiquement, les tribunaux se contenteront souvent de la présentation du cessionnaire au bailleur, et de la délivrance des quittances au nom du cessionnaire directement.

L'article 9 de la loi du 13 juillet 1933 a cependant soumis celle cession à une condition supplémentaire. Lorsqu'elle intervient après un renouvellement du bail, il doit être écoulé au moins une année depuis le renouvellement. Le cédant doil lui-même avoir exercé le commerce pendant trois années dans l'immeuble. L'inobservation de ces condilions entraine l'annulation du titre : le renouvellement sera considéré comme nul ct non avenu.

53. — Il) Les ayants-cause : Les créanciers, el plus parliculièrement le Syndic, en cas de faillite du locataire, peuvent demander le renouvellement du bail aux lieu et place du locataire : il s'agit d’un droit essentiellement patrimonial que l'arlicle 1166 leur permet d'exercer en représentalion de leur débiteur,

Les ayan{s-cause à titre universel, trouvant cette valeur dans le patrimoine de leur auteur, ont également le droit de se prévaloir du bénéfice des lois du 30 juin 1926 et du 15 juillet 1933.

MM. Robert-Marlin el René-Maus admeltent cependant que l'esprit de la loi étant la protection du fonds de commerce, la situation de l'héritier peut être meilleure que celle de son auleur. Le défunt, étranger, a pu laisser à ses héritiers un contrat régulier el une exploitation conforme à la

loi. Pourtant l’auteur n'eut pas obtenu personnellement le renouvellement de son bail. MM. Robert-Martin et René- Maus admettent que les héritiers, de nationalité française, pourront, cependant, si la demande de renouvellement n'a pas encore été introduite, obtenir ce renouvellement ou une indemnité d’éviction (1).

54, — III) Les sous-locataires : Deux litres, de la même nature, sont ici à considérer, le bail du propriétaire au loca- {aire principal, et le bail conclu entre le locataire principa et le sous-locataire. Ces deux baux n'ont peut-être ni 11 même durée, ni le même objet, ni les mêmes conditions. Ils doivent, en toutes circonstances, constituer tous deux des titres réguliers et le titre du sous-locataire peut être, tout aussi bien que celui du locataire principal, un bail déjà renouvelé, fût-il le renouvellement d’un bail résilié, conformément à la loi de 1926.

Considérons la situation du sous-locataire dans ses rapports avec le locataire principal d'abord, avec le bailleur ensuite: L'art. 21 précise cette double situation :

.« Le sous-locataire est recevable à demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que celui-ci tient lui-même du propriétaire. Getle demande devra être débaltue en présence du locataire principal et du propriétaire. »

« À l'expiration du bail principal, le propriélaire n'est tenu au renouvellement que s'il a directement ou indireclement aulorisé ou agréé la sous-location et si, matériellement ou dans la commune intention des parties, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible. »

Le localaire principal se trouve donc tenu lui-même au renouvellement, à l'égard de son sous-locataire, Mais n'ayant plus la jouissance des locaux à l'expiration du bail principal, il sera limité dans les droits qu'il pourra lui conférer. On conslatera que si la loi de 1933 a éclairci déjà la situation du