Robert-Marün et René Maus, op. cit., n

sous-locataire, elle n’a point prévu toutes les siluations, et de multiples difficultés peuvent encore se présenter.

55. — 1°) Le locataire principal dispose d'une durée de bail suffisante pour lui permettre de renouveler le bail du sous-locataire. En ce cas, le sous-locataire a droit à un renouvellement pour une durée égale à celle de son bail, sans pouvoir dépasser neuf années. La durée du bail renouvelé sera de trois ans si le sous-locataire est en location verbale.

De toute manière, le propriétaire doit être appelé au renouvellement, sans d’ailleurs que sa présence puisse l’assujettir au paiement d’une indemnité d’éviction, si le locataire principal ne croit pas devoir renouveler le bail.

Le locataire principal ne peut opposer le droit de reprise à la demande de son sous-locataire : la loi n’accorde ce droit de reprise qu'au propriétaire.

56. — 2°) Le sous-locataire a droit à un renouvellement de neuf ans ; par exemple, le locataire principal ne dispose plus lui-même que de trois années de bail.

Le locataire principal doit accorder le renouvellement pour trois années ; le refus de renouvellement pour cette période est sanctionné par l'indemnité d'éviction, dans les conditions de l’article 4 de la loi. Mais une question fort délicate est alors celle de savoir si le Sous-locataire, à qui la jurisprudence à reconnu un « droit direct» contre le propriétaire, peul demander, en même temps, à celui-ci le complément nécessaire pour parfaire son bail renouvelé.

La Doctrine et les arrêts paraissent adopter aujourd'hui une attitude négative sur cette question, le propriétaire n'élant pas tenu de prendre un parti avant que le bail principal ne soit lui-même arrivé à la période du renouvellement.

La jurisprudence admet done sur ce point qu'il ne saurait êlre question d'exercer directement d’autres droits que ceux du locataire lui-même, solution assez analogue à celle qu'on eûl obtenu par l'exercice de l’action oblique.

Or, ce principe, simple d'apparence, n’est pas suivi dans toutes les conséquences qu'il entraîne :

-57. — 3°) A l'expiration du bail du locataire principal, le sous-locataire s'adresse alors directement au propriétaire. Que va-t-il lui demander ?

Le sous-locataire va-t-il demander directement au propriétaire, comme il serait logique, le renouvellement du bail principal ? C’est à cette solution que l'article 1166 conduirait normalement. Ou bien, au contraire, le sous-locataire va-t-il demander au propriétaire, en vertu de son droit direct, un renouvellement portant sur la seule fraction des locaux loués qui lui sont nécessaires ?

Si le sous-locataire a encore droit à six années de bail lui revenant sur le renouvellement partiellement consenti, trois ans auparavant, doit-il demander seulement ces six années au propriétaire ?

La Doctrine se montre généralement réservée sur celte hypothèse. Il devient fort difficile d'affirmer maintenant que le sous-locataire exerce les droits du locataire principal, car la jurisprudence a formellement décidé que le locataire principal n’a plus lui-même aucun droit au renouvellement de son bail principal, s’il a sous-loué l'intégralité des locaux, même à différents sous-locataires : la loi protège le fonds de commerce (1). Il y a donc un conflit entre la règle du droit commun, appelant le sous-locataire — même en vertu d’un droit direct né de l’article 1166 — à exercer les droits du locataire principal, et la règle posée dans la loi de 1926-1933 de protection exclusive du fonds pris en lui-même.

Il y a ici, évidemment, une transmission et un fractionnement du droit du locataire principal que le droit commun des obligations ne suffit peut-être plus à expliquer.

57. — (1) Paris, 7 mars 1931 D.H. 1931.290. Jallet et époux David c. Etablissement Dubonnet ; Robert-Martin et René- Maus, op. cit. n° 389. Il est certain que toutes ces difficultés deviennent plus faciles à trancher si l’on admet avec nous que le droit de renouvellement du bail est un droit réel s’exerçant au profit du fonds et à l'encontre du droit de propriété sur l'immeuble. On se débarrasse ainsi de tout ce que cette terminologie d'action directe, d'action oblique ou de représentation peut apporter de contradictions dans la justification de l'article 21.

Tout n'est pas dit lorsqu'on affirme que le sous-locataire a un droit direct : il exerce un droit personnel, il réclame ce qui lui est personnellement nécessaire, ce qui est nécessaire à son fonds : on ne s’expliquerait point, s'il en était autrement, comment le bailleur peut opposer au sous-locataire, à titre d'exception, l’indivisibilité matérielle ou convenue des locaux loués précédemment au locataire principal (2).

$ 3. CONDITIONS DU RENOUVELLEMENT ATTACHÉES A LA PERSONNE DU LOCATAIRE (ÉTRANGERS)

58. — L'articlé:19 de la loi du 13 juillet 1933 tient compte de certains éléments personnels, mais ce ne sont point de véritables modifications aux condilions du droit de renouvellement, ce sont plutôt des fins de non-recevoir que la qualité du demandeur permet d'opposer, avant toute défense au fond.

La qualité d'étranger a, en la matière, spécialement attiré l'attention du législateur.

L'article 19 pose le principe de la réciprocité législative.

On se bornera à citer les dispositions fort claires de l’arlicle 19 dont l'interprétation excéderait, malheureusement, les limites que nous nous sommes {racées en cette étude :

«€ La présente loi ne pourra être invoquée par les commergants où industriels, de nationalité étrangère, appartenant à des pays où n'existe pas, au profit des Français, une législaion analogue protégeant la propriété commerciale, à moins qu'ils ne soient dans l’un des cas prévus par les alinéas 1%, 3 el # du paragraphe 5 de l'article 8 du Code Civil, ou qu'ils n'aicnt combattu dans les armées alliées, où qu'ils n'aient des'enfants ayant la qualité de Français. »

«Les dispositions de l'article 3 ci-dessus, exception faile pour le cas prévu au dernier Paragraphe de cet arlicle, ne S'appliquent pas aux bailleurs de nalionalité étrangère quelle

(2) En-ce sens, V. Caëén, 18 janvier 1933,:G.P. 1933. 1.869, Tricorre &. Fleury ét Levacher, biréinen aise

PROPRIÉTÉ COMMERCIALE sv

que soil d’ailleurs la date de leur possession, à moins qu'ils ne $e trouvent’ dans les conditions prévues «in pue » au pré cédent paragraphe. »

« Les dispositions des deux premiers alinéas: demeurent applicables au cas où les bailleurs et locataires de nationalité étrangère agiraient par personne interposée. » |

La Cour de Cassation a affirmé, à différentes reprises, le pouvoir souverain des tribunaux judiciaires pour apprécier le caractère de réciprocité législative dont la preuve incombe au demandeur.

. Le législateur a cru devoir res(reindre la portée de À loi en ce qui concerne les locataires étrangers. Il était également nécessaire de protéger le commerce contre les bailleurs étrangers et c’est pourquoi l’article 19 leur interdit l'exercice du droit de reprise. Les tribunaux auront donc à rechercher, conformément aux règles du droit commun, la nationalité des bailleurs, principalement lorsqu'il s'agira de sociélés étrangères.