Indemnité d'occupation. - Plan de travail

66. — L'organisalion de Ja propriété commerciale ayant élé instaurée par le législateur en vue de porter remède à des situations sociales assez diverses, il ne faut pas s'élonner de voir juxlaposés dans le texte des lois de 1926 et de 1933, en un désordre qui n'est qu'apparent, les principes de plusieurs séries d'indemnités très différentes entre elles. I! y à le plus grand intérêt à grouper l'étude des indemnilés, ‘à raison même des similitudes de caractères qu’on retrouve dans leur fondement juridique.

I n'est pas inulile de brosser un lableau rapide de ces indemnilés, sans autre prétention, actuellement, que de jeler un coup d'œil d'ensemble sur la question ou d'en tracer, si l'on veut, un tableau Synoptique.

67. — A) L'indemnité d'éviclion, la principale de celles que prévoit la loi de 1926-1933 est celle qui doit être versée au locataire lorsque son bail n'est pas renouvelé, sans que le bailleur ait justifié son refus par une cause admise par lo

1°). La loi du 13 juillel 1933 réglemente minulieusement| l'indemnité d'éviction dans Son article 4, précisant d'abord,

dans l'alinéa premier, la finalité qu'elle doit atteindre, c'està-dire la réparation du «préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. »

2) Le législateur a consacré les trois alinéas suivants à la procédure de la demande en justice tendant à l'obtention de l'indemnité d’éviction ; un dernier alinéa est consacré à une modalité de l'obligation du bailleur, l'existence même de cette obligation étant soumise à une condition suspensive : le locataire a le droit, avant de quitter sa boutique, de faire évaluer une indemnité d’éviction éventuelle ; son droit naïîtra si le bailleur se trouve un jour placé dans les conditions rendant injustifié un refus de renouvellement, considéré aujourd’hui comme légitime.

L'indemnilé de l’article 4 est dûe au locataire lorsque le bailleur refuse de renouveler le bail sans donner de motifs, Ou si ces motifs ne sont pas jugés graves et légitimes à l'encontre de ce locataire. Un refus de renouvellement pour relouer à un autre locataire est considéré par la loi de 1926-1933 comme n'étant pas suffisamment motivé pour dispenser le bailleur de l'indemnité. C'est mème une sorte de cas-type du refus générateur du droit à l'indemnité d'éviction. É PS

La reprise des locaux par le bailleur en vue de son occupation personnelle ou, s'il s'agit d'une société, en vue de l'établissement du siège social, est considérée comme un motif suffisant pour juslifier le refus du bailleur. L° indemnité s’'évanouit dans ce cas.

3) Autour. de cette indemnité de base de l’article 4, gravitent un certain nombre d’hypothèses où le législateur prévoit d’autres indemnilés d'éviction. ;

C’est ainsi qu'un refus de renouvellement de bail, destiné à permettre au bailleur l'agrandissement de son établissement, envisagé par lui au moment de son acquisition, autorise le locataire à réclamer une indemnité d'éviction (arti- NRE TRS RARES

4°) Dans le même ordre d'idées, la loi estime que le fait de démolir un immeuble pour le reconstruire est générateur d’un droit à des dommages-intérêts au profit du locataire évincé, lorsque cette démolition n’est pas fondée sur

le seul fait que l'immeuble est insalubre ou menace ruine (art. 5, $ 12).

5°) Le propriétaire devra encore une indemnité d’éviction si, après avoir exercé la reprise des locaux, il commet une fraude aux droits du locataire, dans le sens où la loi de 1933 définit les droits du locataire.

La reprise personnelle devant être effective et durer cinq années consécutives, sera considérée comme une fraude le fail de relouer à des tiers, après une année d'occupation par exemple, et sans raison majeure, les locaux repris (art 5, $ 13).

6°) La loi du 30 juin 1926 étant construite, comme nous l'avons démontré, sur le droit de préférence à l'égard des tiers, à offres égales, il peut se faire qu'un tiers désirant à tout prix occuper les locaux, propose des offres jugées excessives eu égard à la valeur locative des locaux. Le locataire évincé a alors droit à une réparation que la loi qualifie avec raison d’indemnité d'éviction. Mais, dans ce cas, c'est le nouvel occupant qui en est responsable. Le bailleur n'engage sa responsabilité qu’à titre subsidiaire, si le tiers n'a pas versé l'indemnité à laquelle il est tenu, avant son entrée en jouissance.

7°) Le domaine déjà assez vaste de l'indemnité d'éviction a été encore accru par deux innovations de la loi du 13 juillet 1933, dont la justification ne laissera pas de présenter de sérieuses difficultés : il s’agit de l'indemnité d'éviction que doit verser le bailleur qui cumule sa situation de propriétaire avec celle de vendeur du fonds lorsqu'il désire reprendre ses locaux. Le législateur a cru bon de mettre à la charge de ce baïlleur particulier une obligation étendue de garantie à l'égard de son acheteur, estimant peut-être choquante l'attitude d'un vendeur qui reprend une fraction de la chose vendue.

8) Enfin, l’art. 18 de la loi met acluellement à la charge des collectivités une indemnité forfaitaire de deux ans de loyer, lorsqu'elles reprennent des immeubles loués par elles à usage Commercial, dans une fin d'utilité publique.

L'indemnité prend également le même caractère forfai-

taire lorsqu'elle est dûe par un propriétaire désirant démolir et reconstruire son immeuble.

68. — Comme il est facile de s'en rendre compte, toutes ces hypothèses disparates sont nées de la pralique et du milieu social. Une jurisprudence de sept années sur les bases de l’ancienne loi avait montré au législateur les imper-fections de son œuvre. Le travail jurisprudentiel s'est trouvé en quelque sorte homologué par la loi de 1933, qui a agrégé dans le texte législatif nouveau les réformes dont les jugeinments et arrêts avaient montré la nécessité.

69. — B) A côté de l'indemnité d’éviction, traduction juridique du conflit entre le commerçant et son propriéaire, la loi a organisé le conflit possible entre le locataire sortant et le commerçant locataire postérieur ou le bailleur lui-même, qui vient se livrer, dans les mêmes locaux, à une activité de même nature que celle précédemment exercée. C'est l'indemnité de commerce similaire, autrefois dénommée indemnité d’enrichissement, car le locataire entrant dans les locaux n'était tenu qu'à concurrence de son enrichissement. L'art. 8, alinéa 1%”, de la loi de 1933 a modifié celte conception, et le locataire pourra désormais agir contre le baïlleur «en dommages-intérêts », sans autre précision, sauf au bailleur à appeler éventuellement au procès son nouveau locataire.

70. — C) Dans un esprit très différent, le législateur à réglementé deux situations parallèles, où l'équité commandait le rétablissement d’un équilibre rompu entre deux patrimoines.

C'est ainsi que le commerçant locataire à la fois de l’immeuble et du fonds de commerce, peut, sous le couvert d'une disposition législative contenue dans l'art. 6 de la loi de 1933, réclamer une indemnité de plus-value en fin de bail, s'il a augmenté la valeur du fonds ou de l'immeuble.

Le propriétaire doit également compte, à son locataire, d'une indemnité de plus-value lorsque le baïlleur n'a aucun 'roit sur le fonds lui-même. Il s'agit de l'hypothèse sui- ‘ante : le locataire a subi un refus justifié de relocation de

la part de son propriétaire, ef il n’a droit à aucune indemnité d'éviction. Sauf dans le cas où le contrat prévoyait expressément que le propriétaire demeurerait maître des aménagements et améliorations en fin de bail, le locataire a le droit de se faire allouer une indemnité de plus-value.

On peut se demander si ces solutions n'eussent pas été accordées par la jurisprudence au bénéfice des principes du droit civil, et sans l'intervention du législateur. Ce n'est pas du tout certain, et c'est là un des problèmes les plus délicats de la propriété commerciale, qui a de bonne heure passionné les auteurs. |

71. — D) La variété des situations, la diversité des procès soulevés par la «propriété commerciale » a conduit le législateur à organiser une dernière catégorie d'indemnités que les lois de prorogations d'après-guerre avaient rendues familières. C’est de l'indemnité d'occupation qu'il s'agit.

. Le locataire, pendant le déroulement du procès, -doit être dans bien, des cas, amené à occuper légalement les locaux à une époque où aucun bail re lie les parties : il ne peut, cependant, prétendre à se maintenir dans les locaux sans indemniser un bailleur consentant à le maintenir chez lui.

La loi de 1933, apportant une considérable innovation en la matière, a décidé que les locataires devaient continuer à payer cerlaines sommes périodiquement à leurs bailleurs. Le législateur a donné aux rapports du preneur et du bailleur une forme identique à celle qu'ils revêtent pendant la durée du bail ; le locataire doit «continuer à payer les loyers échus. au prix du bail lorsque les parties sont d'accord sur Je principe du renouvellement (art. 2-6) sauf compte .à faire postérieurement lorsque le prix du nouveau bail sera déterminé,

72. — Telles sont les principales indemnités dont Ja loi règle le judicieux enchevêtrement.

Il y à lieu, Maintenant, d'essayer, à l’aide des notions appliquées actuellement en droit français, d’en déterminer, si possible, le fondement juridique et de tenter de dégager ‘: pensée du législateur le plus complètement possible.