Décision du Président du Tribunal. Signature du

nouveau bail.

59. — On a montré, chemin faisant, comment le problème dé la propriété commerciale «strieto sensu », c'est-à-dire la réglementation du droit au bail à l'expiration de la location,

s'était historiquement cristallisé autour des deux principes fondamentaux consacrés par les lois du 30 juin 1926 et 13 juillet 1933.

1°) Le droit au renouvellement du bail, basé sur le droit de préférence.

2°) Le droit du localaire à diverses indemnités sanctionnant le refus d’un nouveau bail, quand ce refus n’est pas motivé, est mal justifé ou utilisé dans une finalité illicite (fraude aux droits du locataire, ouverture d’un commerce similaire).

Le locataire réunissant donc les conditions exigées par la loi a formé, en temps utile et dans les formes voulues, une demande de renouvellement.

En quoi consiste donc ce renouvellement ?

60. — Le preneur, à l'expiration de son contrat de location, a le droit de le faire renouveler pour une égale durée, sans que cette durée puisse excéder neuf années. Cette règle est énoncée par la loi pour les baux écrits.

Il en est autrement en matière de location verbale.

Une location verbale prolongée pendant six ans donne droit à un bail écrit de trois années. Tels sont les résultats prévus par la loi, auxquels peuvent prétendre les Jocataires commerçants. Les baux, une fois renouvelés, en vertu de la loi de 1926-1933, sont considérés comme des baux ordinaires el peuvent être l'objet de renouvellements successifs. On s'aperçoit immédialement que le Système ainsi établi tend à consolider la situation du locataire dans les lieux OCCUPÉS : de toutes façons un bail obtenu par le jeu normal de la loi est lui-même un bail renouvelable.

61. — La loi de 1926 ne rassemble point les règles de fond du droit relatives au renouvellement, pour en organiser ensuile les règles procédurales. Le législateur nous fait part directement de la réalisation de son idée, juxtaposant un peu trop matériellement peut-être, règles de fond, règles de procédure, conditions de recevabilité ou fins de non recevoir.

Le locataire a donc adressé Sa demande de renouvellement en temps utile au Propriétaire ou au bail'eur. La loi

oblige les parties à attendre maintenant un délai de deux mois avant de commencer la procédure, pour permettre la réalisation de solutions amiables.

L'arlicle 2 pose alors le principe d’une convocation des parties devant un magistrat conciliateur : «Faute d'accord entre les parties dans les deux mois de cette notification, le bailleur et le locataire comparaîtront, à la requête de la parie la plus diligente et quel que soit le montant du loyer, devant le Président du Tribunal Civil de la situation de l'immeuble, lequel aura pour mission de concilier les parlies en vue du renouvellement sollicité et de faire consigner, le cas échéant, leurs prétentions respectives et notamment les molifs de refus opposés par le bailleur ».

En réalité, il résulte bien de ce texte, présenté trop modestement comme l’énonciation d’une simple formalité de procédure, que cette comparution préalable et obligatoire des parties est la pièce principale de tout le mécanisme de la propriété commerciale. Dans un procès ordinaire la tentative de conciliation ne comporte que deux solutions : ou les parties se sont réconciliées ou elles sont toujours face à face. Dans ce dernier cas, la tentative de conciliation n'a en rien changé la siluation respective des parties.

En matière de propriété commerciale, la comparution devant le juge conciliateur entraîne, au contraire, une conséquence juridique fondamentale. En sortant de cette audience, les parties savent non seulement si une procédure doit êlre engagée, mais encore comment elle doit l'être.

A ce moment, en principe,.le bailleur a dû se prononcer : deux partis s'ouvrent à lui, en dehors d’une conciliation définitive avec son locataire. Le bailleur a-t-il accepté le principe du renouvellement, sans être pourtant d'accord avec le locataire sur toutes les stipulations de l’ancien bail, c'est une procédure d'arbitrage qui commence. Le propriétaire entend-il, au contraire, reprendre les lieux loués, c’est l'autre face du problème qui apparaît. Seule la question indemnitaire peut se poser ; la seule procédure à envisager est un procès devant le Tribunal Civil.

62. — La procédure du renouvellement apparaît donc par elle-même d'essence extrajudiciaire. Le principe est que

chaque parliè désigne un arbitre dont là mission est-assez différente de la mission d'experts : les arbitres représentent les parties (1), On ne doit d’ailleurs pas davantage comparer cet arbitrage à celui prévu par le Code de Procédure Civile. C'est, en effet, le Président du Tribunal Civil qui statue, en définitive, homologant l'accord des arbitres ou slatuant en l’état de leur désaccord. ?

Les arbitres ont pour mission légale de déterminer le prix du nouveau loyer. La loi se borne, sur ce point, à indiquer des directives générales : «Les arbitres devront tenir compile de toutes considérations de fait et, notamment, de la situation économique (2) ». C'est une réadaptation du loyer à un prix équitable.

.63. — À ce moment intervient Ja notion juridique du droit de préférence, longuement développée au cours des (ravaux préparatoires, et dont on a vu le rôle considérable dans l'élaboration de la loi (1). |

62. — (1) MM. Robert-Martin et René-Maus estiment que, depuis la loi de 1933, ils ne représentent plus les parties et que leur rôle est simplement celui d'experts officieux. Nous ne pen- Sons pas pouvoir aller jusqu'à ce point car, S'ils parviennent à une même solution, le juge n'a qu'à constater leur accord sans pouvoir le modifier.

(2) L'alinéa 10 de l'art. 3 complète la mission de la recherche du prix du loyer : « Les autres conditions proposées par le propriétaire ou par le locataire, dans un intérêt légitime, seront laissées à l'appréciation des arbitres el, en cas de désaccord, à l'appréciation du Président du Tribunal, sauf à en lénir compile dans la détermination du prix ».

63. — (1) Cf. la définition imagée de AM. Raynaldy à Ja Uhambre, le 22 mai 1923 : « Le droit de priorilé ge, n’est pas.le droit au renouvellement à prix égal. Le droit de priorité est une obligation dont l'exécution s'impose au propriélaire, Si locataire tlpropriitaire ne sont pas d'accord sur le prix, c'est la justice qui fixera ce prix en dehors des parties. Quand la justice se sera prononcée sa décision sera opposable au propriétaire et au locataire, Voilà ce qu'est le droit de priorité. , .

& Le droit de préférence est tout autre. Dans le droit de

Le 6% alinéa de As 3 (alinéas 1 et 2) pose le principe des offres * ï

« Si le propriélaire justifie, six mois au mois avant l'expiration du bail, d’une offre faite par un tiers, les arbitres vérifieront la sincérité et la réalité de celle offre que le-propriétaire pourra accepter si le DOS ne peut faire ‘une offre égale. »

Le prix du loyer sera alors fixé au montant de l'offre reconnue sincère et réelle.

La recherche des offres soulève des difficultés praltiques ; on admet que‘le propriétaire peut faire de la publicité, s'adresser aux agences, pour indiquer que le local est « à louer ». Le propriétaire peut même faire visiter les locaux, mais un jugement a décidé que l'apposition d’un panneau était préjudiciable aux intérêts du localaire commerçant (@)

Il incombe aux arbitres de vérifier eux-mêmes effeclivement la réalité et la sincérité des propositions de location émanant des tiers. Le Président du Tribunal écoutant ensuite le rapport des arbitres, vérifiera à nouveau, personnellement, les offres dont il a été fait état.

Si les offres étaient tardives, elles ne sauraient produire les effets juridiques attachés au droit de préférence, mais les tribunaux se réservent souvent d'en lenir compile comme élément d'apprécialion du prix 6).

64. — Parfois, il advient que l'offre soit disproporlionnée avec la‘valeur locative réelle.

préférence vient s'ajouter un élément nouveau. C’est l'offre faite au propriétaire par un Uers. Le propriétaire lent au locataire Ie raisonnement suivant : « Je veux bien vous renouveler votre « bail. Vous m'offrez 1.800 francs de mon local. J'en trouve « 2.500. C'est à prendre où à laisser. Donnez-moti 2.500 francs, « vous aurez la préférence. »

(2) Trib. Civ. Grenoble, 21 février 1930 R.L. 1930. 618, Plauseu c. Tellier.

(3) V. sur ces points Robert-Marlin et René-Maus. op. cit. n° 609, 700 et la nombreuse jurisprudence citée.

Le législateur n'a pas voulu empêcher le bailleur d'en tirer profit, mais à charge de réparation au profit du locaaire. È

« Les arbitres devront, en outre, examiner si cette offre est hors de proportion avec la valeur du loyer sur lequel le propriétaire pouvait raisonnablement compter: Dans ce cas, le locataire qui renoncera au renouvellement du bail pourra réclamer une indemnité d'éviction dans les termes de l'article 4 ci-après. »

L'appréciation des arbitres est absolument libre pour déterminer si la valeur locative offerte est ou non excessive. La loi sur la propriété commerciale a généralisé certaines méthodes de calcul de la valeur locative des locaux commerciaux, soit en partant de la valeur vénale de l'immeuble et de son revenu, soit en se basant sur les locaux commerciaux Voisins, comple tenu de tous éléments de comparaison. Les arbitres sont donc souverains appréciateurs de l'exagération de l'offre des tiers.

Par voie de conséquence, la jurisprudence paraîl admel{tre une règle nouvelle dans l'hypothèse où l'offre est reconnue excessive. Pour être déclarée sincère, l'offre réputée excessive doit comporter, en outre, l'offre de payer l’indemnité d’éviction (1) ; si le tiers n'offre pas de payer cette indem- -nité, sa proposition est jugée inexistante.

65. — Les parties reviennent après l'arbitrage devant le Président du Tribunal : celui-ci détermine le prix, et les Condilions du nouveau bail.

La loi de 1933 apporle ici une modification très importante au texte de 1926, et dont on n'a pas assez souligné l'importance : il introduit une sorte d'exécution forcée du renouvellement, Sans doute jusqu'au dernier moment le

6%. — (1) Colmar, 19 février, cité par Robert-Martin et Rens- Maus, n° 708 ; Seine (ord.), 16 février 1928 R.L. 1928.536, Oury €. Pertin ; Seine, 29 mars 1928 R.L. 1928.602, Vve Girard-Darey €. Mme Thevenard : Paris (rélérés), 18 mars 1929 RL. 1929- 893, Vve Marchal «ce. consorts Prunier ; Paris, 14 Janvier 1931 R.L. 1931.485, Virot c. Vangasse.

propriétaire peut se refuser à signer le nouveau bail. La loi de 1926, comme celle de 1933, ne l’astreint encore qu'au paiement de l'indemnité d’éviction.

Mais si le propriétaire laisse écouler, sans manifester un refus formel de relocation, le délai qui lui est imparti, il est désormais passé outre à sa négligence et le renouvellement est imposé.

Art. 3, alinéa 14: « Dans le délai d’un mois qui suivra la significalion de la décision définitive, les parties dresseront un nouveau bail dans les conditions convenues et arbitrées, si mieux n'aime le locataire renoncer à sa demande de renouvellement, à charge par lui de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans le délai, à la signature du preneur, le prcjet de bail confcrme à la décision susvisée, ou faute d’acccrd dans le mois de cet envoi, l'ordonnance cu l'arrêt fixant les conditions du nouveau bail vaudra bail. »

C’est le seul cas où la décision judiciaire peut se substituer à la volonté librement consentie du baïlleur pour accorder le renouvellement (1). Il ne sera pas inutile de se rappeler cette solution lorsqu'on recherchera si le droit de renouvellement constitue aujourd'hui un droit réel ou un droit de créance.

Dans toules les autres hypothèses de refus de renouvellement par le bailleur, la seule réparation à laquel'e le loca- (aire puisse prétendre sera de nature indemnitaire.

Il] convient donc, avant d'en terminer avec cet aperçu

65. — (i) À la vérité on ne peut affirmer qu'il s'agisse d’une véritable exécution forcée : Si le bailleur a accepté de laisser continuer la procédure de renouvellement jusqu'au bout, sans protester, c’est qu'il accepte tacitement la décision du Président du Tribunal, Il n’y a pas lieu, en pareil cas, d’obliger le locataire à assigner en indemnité d’éviction dans le seul but d’obliger le baulleur à envoyer le projet de bail à la signature du locataire. Cette méthode serait désastreuse à tous points de vue ; il apparaît done infiniment préférable d'avertir le bailleur à l'avance que son silence équivaudra à une acceptation définitive du bail renouvelé.

(04 PROPRIÉTÉ: COMMERGIALE

rapide de la législation, de. dresser une sorte de tableau Synoplique des diverses indemnités par lésquelles le législaleur complète la protection dela propriété commerciale.

TABLEAU DES INDEMNITÉS PRÉVUES PAR LES LOIS SUR LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE