D.IT. 1927.264, Vacher c. Charret

obligation est aussi strictement personnelle au propriétaire, qu'à l'inverse le bénéfice du droit de reprise... » (2)

114. — Mais si cet arrêt est confirmé dans la jurisprudence par une série de décisions (1) indiquant simplement et sans autre précision que le droit à indemnité s’analyse en un droit personnel, garanti par une action personnelle, il en est qui sont allés plus loin et qui donnent le caractère personnel à l’action parce que le locataire n’a pas le droit de rétenlion. Ge sont en général des décisions qui prononcent l’expulsiôn du locataire. I1 en est aimsi notamment pour un arrêt typique de la Cour de Dijon (2) déclarant que le propriétaire ne peul être tenu que de conséquences pécuniaires consistant en une indemnité, mais jamais des conséquences ayant un caractère réel ou se traduisant par un droit d'occupation du locataire : celui-ci, continue la Cour de Dijon, devient après l'expiration de son bail un occupant sans titre avant un droit hypothétique subordonné à la décision des juges du fond.

Or il eût été particulièrement intéressant de connaître si cetle Cour eût rendu un arrêt semblable après la loi du 13 juillet 1933. nus

La ‘loi de 1933 à assorti en effet l'indemnité d'éviction d'un véritable droit de rétention, dans son nouvel article 22, alinéa 1.

«Le locataire ne se trouvant pas dans l’un des cas formellement exclus par la loi du droit à l'indemnité prévue à l’article 4.ne peut être obligé de quitter les lieux avant de

(2) Cour de Paris, 11 janvier 1930. DIT. 1930.153, R.L. 1930.720, Société Anonyme de Garage €: Fromént et Latreille-Bennard. Poe

414. — (1) Trib. Civ. Seine, 9 novembre 1932, Vve Font c. Pidegarran, Fédération Nationale des Travailleurs du Chemin de Fer et Valentin, R.I. 1933.66 ; Seine, 21 juin 1934,: Mirra c. Kohlmann, R.L. 1934870 : Cour de Paris, 9 février 1934 : Monsignon c. Gouget, R.L, 1934.388.

(2) Dijon, 1° Ch., 17 juillet 1928 ; Rec., Dijon 1928, n°477; R.L. 1999851. | 4:

l'avoir reçue, ‘à moins que le propriétaire ne lui vérsé une indemnité provisionnelle à fixer par le juge conciliateur.

ll est d’ailleurs à noter que depuis cette loi les jugements ‘et arrêts, el notamment le jugement Mirra c. Kohlmann et l'arrêt Monsignon c. Gouguet (8) décident encore que le droit à indemnité est, et demeure un droit personnel, mais sans invoquer le droit de rétention, et sans réchercher même si le droit de rétention est ou non une sûrété. Cette recherche semble à première vue sans grand intérêt, car ce qui importe n'est pas tant de savoir si le droit à indemnité est ou non assorti d'une sûreté réelle indépendante, conférée pâr la loi, mais bien plutôt de connaître si ce droit a recueilli les éléments réels du droit au renouvellement : Sur ce point la jurisprudence paraît répondre catégoriquement par la négative.

115. — Nous pensons qu'il ne faut la suivre que partiellement sur ce lerrain. D'abord si le droit à l'indemnité. est Fautre face du droit à renouvellement, il n°v a pas coincidence entre les contenus des deux catégories d'obligations : Le droit au renouvellement s’analyse en une série de rapports de droit entre le titulaire du droit de propriété sur l'immeuble et le titulaire du droit de propriété sur le fonds, l'exploitant. Le droit à l'indemnité concerne ces litulaires personnellement, et ce droit une fois éteint par le versement d'une indemnité ne peut plus en aucune façon donner droit à une nouvelle créance entre les mêmes parties. Tous rapports de droit sont donc juridiquement anéantis entre elles. Tout ce qui à été exposé au point de vue de la perpéluité du droit de renouvellement, du droit de suite, du droit de préférence, s'est évanoui ; le droit du bailleur a repris la force qu'il avait autrefois. Cest en faveur d’un nouveau locataire que renait le droit au renouvellement. L’indemnilé d’éviction est donc un droit de créance véritable qui lie pour la dernière fois, le bailleur et le locataire sortant.

Mais si le droit à indemnité paraît s’analyser en un droit personnel, ef si tel est le seul aspect que la jurisprudence lui

(3) Voir Supra, note 444 (1), jugement et arrêt précités.

reconnaît, il ne faut pas oublier que son origine réside dans la violation d’une obligation à caractère réel dont bénéficie le fonds de commerce au détriment de l'immeuble. C’est dans un but de sauvegarde du droit de propriété immobilière que le propriétaire peut transformer par une simple déclaration de volonté émanant de lui seul, chaque manifestation du droit réel de renouvellement en un simple droit à indemnité, qui ne produit d'effet qu'entre les titulaires des deux droits de propriété. Mais, pensons-nous, ces: déclarations du bailleur doivent être émises à chaque renouvellement, et n'altèrent point les éléments de réalité contenus dans le droit du

locataire commerçant.

Or le lien nécessaire pour faire perpétuer un caractère réel dans un droit à indemnité, n'est-il pas précisément le droit de rétention dont la loi du 13 juillet 1933 a assorti la créance du locataire sortant ?

116. — Ce serait sans doule dépasser le cadre de cette élude que de rechercher si le droit de rétention est ou non un droit réel, el si ses conceptions classiques cadrent avec le problème de la propriété commerciale (1). Le nouvel article 22 confirmant les idées directrices de la loi de 1926. incomplètement exprimées, pose nettement le principe que le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir

116. — (1) Sur les caractères généraux de droit de rétention. V. notamnient Planiol, Ripert et Esmein, op. cit, n° 629 et s. Colin et Capitant, tome 2, page 777. estiment que l’on confond le caractère de réalité avec la notion d'opposabilité aux tiers : Ce sont assurément deux questions bien distinctes, mais au point de vue de la propriété commerciale c’est Fun des principaux problèmes dont l'étude s’est imposée, que celni de lopposabilité aux tiers. V. encore sur l'historique de ce droit de rétenon Robert-Martin et René-Maus, Op. cit, page 547. V, la jurisprudence antérieure, Civ., 2 décembre 1931. G.P. 1932.1.276, OEuvres Sociales de Belleville c. Bégard : Req. 17 février 1931. G.P, 1931.1.690, Société Laguionie c. Hamelot et Hermann : Req. 1* février 1928. D.H. 1928.113. G.P. 1928.1.312, Foult e. Labevrie, décidant qu'il n'y a pas pour lé locataire le droit de rétention garantissant l'indemnité d’éviction.

reçu l'indemnité à laquelle il a droit.-Ce principe subit deux exceptions : La première n’en est pas une en réalité, ce n’est qu'une précision des modalités de son applicalion : 11 faut que le locataire ne se trouve pas dans l’un des cas formellement exclus du droit à indemnité. Le bailleur peut — c'est la seconde exception de l’art. 22 — empêcher l'exercice de ce droit de rétention par le versement d’une indemnité provisionnelle.

Sans doute cette estimation, au sujet d’une question de maintien en possession, de la gravité du motif de non relocation donne lieu à de sérieuses difficultés (héoriques. MM. Robert-Martin et René-Maus résolvent rapidement le problème posé, en indiquant que le juge des référés dans des cas semblables se réserve d'apprécier si les motifs sont sérieux, notamment lorsqu'il est saisi de demandes d’expulsions de locataires. La question paraît en réalité singulièrement plus complexe, car ce droit de rétention sera apprécié obligatoirement par le juge conciliateur qui préjugera donc HAONd 2:

Or la Cour de Cassation n'a-(-elle pas décidé dans de récentes décisions que les motifs de refus élant des moyens de défense pouvaient être opposés en tout élat de cause ? La juridiction suprême n’a-t-elle pas admis que l'acquisition de l'immeuble par une collectivité pour des raisons d'utilité publique, même survenue en cours d'instance supprimail le droit à indemnité du preneur sortant (à) ?

Si.la loi à insisté sur le caractère provisionnel]l de l’indemnité en prévoyant le remboursement de l'excédent par la par-

(2) Seine, 8 juillet 1927, R.L.1927.562.

>aris, 20 octobre 1930. R.L. 1931. 274. Marabel c. Junel et Blanc,

Seine, 24 juin 1930, R.L. 1930.1051, Cordier c. Peletit et Flicoteaux.

Seine, 1* juillet 1930, R.L. 1930.1051 ; Chambéry, 13 juillet 1931, RL. 1932.911, confirmé par Req. 19 juillet 1932, Salvat c. Georges.

Paris, 4 juillet 1931, R.L. 1931.835; Civ. 21 février 1934, G. P. 1er avril 1934, Mossé c. Laugier et Ville de Marseille.

Et, en sous note :

Paris, 1* mars 1934, Compagnie Parisienne de Distribution

d'Electricité c. Delfau.

tie qui en serait reconnue débitrice, il semble. bien que la loi dans son désir de protéger le droit du locataire n'ait pas prévu le cas où un renversement de situation obligerail celui-ci à rembourser la totalité de l'indemnité provisionnelle reçue. Sans doute, en aucun cas le propriétaire n’est muni d’un titre exécutoire, et il faut de toute façon assimiler l'hypothèse du remboursement total de l'indemnité à celle au remnboursement partiel.

Mais n'apparail-il pas qu'une mesure aussi grave, que celle de l’article 22 établie dans. l'intérêt du locataire peut être consitlérée comme une:manifestation, dans le droit à indemnité, du caractère réel du droit de renouvellement ? #}

Gelte idée s'appuie sur ce fait qu'il y a, à n’en pas douter. une certaine interdépendance entre la procédure du renou-, vellement et celle de l'indemnité : D'une part aux termes de l'article 4, $.4, le bailleur peut dans un délai de quinzaine de la signification du jugement définitif se dérober au paiement de l'indemnité en renouvelant le bail à condition que le locataire soit encore dans les locaux, et n'ail pas déjà acheté ou loué un autre local.

D'autre part, l’article 22 suppose bien que le locataire est encore dans les locaux s'il n'a pas au moins reçu le montant de l'indemnité provisionnelle. Combinons ensemble les deux dispositions : Le locataire dispose donc, et c’est bien là que nous voulions en arriver — nous apercev ons ici la charpente même du système de la loi de 193: iritable réseau de proteclion lui permettant, même dans la Hé indemnitaire de pouvoir exercer une pression sur le propriélaire par des moyens d'action in rem, pour oblenir le renouvellement si le propriélaire se refuse à payer l'indemnité. N'est-ce pas une prolongation de la règle «Prior tempore, potior jure » ?

117. — Nous pensons donc suivre un ordre absolument logique en recherchant le fondement juridique du droit à indemnité d’abord dans le conflit entre les deux droits de propriété, et ensuite seulement dans les sources classiques des obligations, les conlrats et quasi-contrats, et plus spécialement l'enrichissement sans cause. les délits et quasi-délits, qui reliendront plus spécialement notre attention sous la rorme de l’abus de droits.

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