ELÉMENTS D'INDEMNITÉS NÉS DU CONFLIT DE DEUX DROITS DE PROPRIÉTÉ

118. — La diversité des situations juridiques créées par le refus de renouvellement d’un bail commercial montre qu'il est assez difficile d'attribuer à priori à une indemnité un fondement juridique déterminé, reposant sur un prin-

cipe de droit unique, à l'exclusion de tous autres.

Lorsque le conflit entre deux droits est de nature, d’une part à se traduire sous la forme d'indemnités, et d'autre part à se résoudre en une disparition complète de l’un des droits, absorbé par l’autre, les indemnités sont susceptibles d'atteindre des «limites», théoriques généralement, mais souvent aussi d’un intérêt pratique évident. Qu'on le veuille ou non, celui qui recherche dans la jurisprudence l’expression vivante des indemnités de la propriété commerciale, * est tout d'abord frappé par la modicité des sommes accordées par les Juges : Plus ou moins involontairement, et malgré que leurs jugements énoncent les principes légaux ou prétoriens qu'ils vont appliquer, les magistrats sont liés par des règles de droit dont l'effet sera d’enfermer le montant des indemnilés entre un maximum el un minimum, insusceptibles de variations subjectives.

En matière d'indemnité d'éviction, on constalera ainsi en maintes hypothèses l'existence d’un plafond, dont l’origine se rattache à des sources très diverses, mais dérivant toutes de ce fait qu'il y à conflit entre deux droits de propriété, entre les éléments à caractère réel. Peu importe que lin-

demnité elle-même repose sur une idée de responsabilité. L’étendue du préjudice permettra le dosage des dommagsintérêts. Mais les droits réels en présence permettent d’assurer que l'étendue de ce préjudice ne. dépassera pas certaines limites. | A :

C'est celte recherche du plafond éventuel des indemnités que nous appellerons le problème des limites.

Au ‘contraire, si le conflit des deux droits réels est de nature, sans détruire complètement l'un d'entre eux, à produire des inégalités patrimoniales injustifiées, alors se posent des problèmes d’enrichissement sans cause : l’ampleur de ces mouvements est moins sensible que dans le cas précédent ; mais par contre l'évaluation juridique de Ja réparation est généralement plus délicate.

On consacrera donc, au seuil même de notre étude, un premier titre à la recherche des limites des indemnités. On consiatera que ces limites tiennent précisément à la jJuxt{aposition. des deux droits de propriété, celui du bailleur sur l'immeuble et. celui du locataire sur son fonds, ces deux droits étant reliés entre eux par le droit réel de renouvellement.

Un titre deuxième sera affecté à l'étude de l'application à la propriété commerciale des notions d’enrichissement( sans cause. Ainsi seront justifiées certaines indemnités accordées aux preneurs lorsque ceux-ci ont abandonné certains éléments de leur propriété au profit du bailleur qui en tire avantage,

TITRE PREMIER