Lorsqu'une personne confère plusieurs fois

conséculivement un droit de pleine propriété sur le même immeuble à plusieurs acquéreurs, le premier en date est préféré. Mais le second n’en conserve pas moins, du fail de son éviction, le droit de demander des dommagesintérêts.

A considérer le problème capilal de la propriété commerciale, le refus de renouvellement du bail, comme un conflit de deux droits de propriété, on est conduit à se demander si l'on peut prévoir à l'avance un plafond aux indemnités que la loi va mettre en mouvement.

A la vérité, le, problème actuel ne mérite. d'être posé qu'en ce qui concerne l'indemnité d’éviction. Les indem-

nités de plus-value reposant sur un fondement d’enrichissement sans Cause, comportent par elles-mêmes une sorte d’autolimitation tenant à leur essence même. La limite de l'enrichissement ne saurait être dépassée. La loi précise elle-même comment cet enrichissement doit être calculé. Il semble que la valeur du fonds de commerce puisse être considérée comme une limite à ces indemnités, qui, non seulement ne saurait être dépassée, mais ne saurait jamais être atteinte. .

Encore peut-on même ajouter que les articles 6 et 7 de la loi du 13 juillet 1933 ne posent pas réellement des conflits entre deux droits de propriété. L'article 6 n'existe qu'au profil des locataires de fonds de commerce, le bailleur étant à la fois propriétaire de l'immeuble et du fonds. Il est donc hors de discussion. Il n’en est pas autrement pour l'article 7. Celui-ci suppose que le conflit des droits de propriété est déjà résolu au profit du bailleur, l'indemnité d'éviction ayant élé définitivement écartée.

Quant à l'indemnité d’enrichissement, devenue depuis 1953 l'indemnité de commerce similaire, elle ne pose qu'une question de concurrence déloyale. I est rare qu'une .concur-rence, si grave soit-elle, ait pour effet de déposséder complètement un commerçant de sa clientèle, À la vérité l'étude des limites de cette indemnité ne pose aucun problème juridique particulier : elle n’est en rien distincte de l'étude de l'indemnité elle-même. Elle ne retiendra donc pas encore notre attention. Il n'en saurait être autant de l'indemnité d'éviction, de nature et d'origine plus complexes.

L'éviction consécutive au refus de renouvellement pose une question de limites, le législateur s'étant borné à des idées directrices laissant le champ indéfiniment libre au caprice des faits et à l'appréciation des juges. La doctrine et une jurisprudence des plus copieuses ont dégagé de bonne heure l'importance de premier plan qui s'attache pour le locataire comme pour le bailleur à la valeur du fonds de commerce. De nombreuses décisions estimant comme impossible la réinstallation dans des conditions analogues, d'un locataire évincé, ont pu considérer le fonds comme perdu el ont condamné le bailleur à en payer la valeur. La notion de la valeur du fonds a alors revêtu un relief surpre-

nant : elle est apparue à de nombreux auteurs comme constituant une limite supérieure à l'indemnité d’éviction, chiffre

fatal ne pouvant être dépassé par le juge en aucune circonstance, mais pouvant toujours être atteint. |

La jurisprudence, après avoir dégagé l'importance très réelle, en matière de propriété commerciale, du rôle de la valeur des fonds de commerce, paraît s'être arrêtée sur cette constatation et n'en avoir pas approfondi le contenu, parce que trop hétérogène. Il importait assurément de déterminer en tout premier lieu comment on estime la valeur d'un fonds de commerce. Le raisonnement doctrinal et jurisprudentiel ne conservail sa valeur qu’à la condition d'en admettre les bases pour vérifiées, à condition d'être assuré que les chiffres adoptés comme l'expression de la valeur du fonds fussent l'expression mathématiquement certaine de cette valeur.

je problème n'intéresse pas seulement les juristes. Il a passionné les commerçants ; il a été l’objet également d'une doctrine pour nous précieuse, émanée des experts, architectes et ingénieurs, appelés à fournir des rapports aux tribunaux. |

On consacrera donc cette étude à la détermination de là valeur du fonds de commerce comme limite supérieure de l'indemnité d’éviction.

120. — Le problème du dosage de l’indemnilé qui, en matière d'éviction, reste avant tout un problème de responsabilité, se confond avec la détermination des limites de la réparation. Le cadre dans lequel est enfermée l'indemnité est devenu si étroit qu'il ne laisse plus aucune place à l'appréciation des Juges.

En réalité, cette évaluation forfaitaire du préjudice, demeure bien l’expression d’une responsabilité objective et il est impossible de trouver dans la seule considération des droits réels en présence la justification d’une indemnité égale à deux années de loyer, plutôt qu’à tout autre chiffre. On renverra donc létude de la reprise pour la démolition el pour cause d'utilité publique à l'examen des responsabilités objeclives. Il n’en demeure pas moins, — il est capital-de le souli-

gner — que la limitation de l'indemnité et sa fixité tiennent ‘encore au conflit des droits de propriété des parties, “droits particulièrement respectables en eux-mêmes, et que:là loi entend laisser au-dessus de toute discussion, en dehors de tout débat. ares Grid st 121. — L'indemnité d'éviction, aux termes de la loi du

30' juin 1926, est égale au préjudice causé au locataire évincé par Je refüs de renouvellement 4). Peut-on admettre que le dommage subi, considéré ici objectivement, ét en dehors de toute idée de faute ou de responsabilité subjective, doive être limité à la valeur du fonds de commerce ? |

‘ Selon MM. Robert-Marlin et René-Maus (@), «la valeur du fonds est évidemment l'évaluation maximum de l'indemnité d'éviction, car il ne peut pas être causé de plus grand préjudice au locataire que de le priver de l'intégralité des éléments qui constituent son fonds de commerce que la loi vêut proléger ». |

M. Esmein (3) ne veut même pas envisager une perte totale du fonds dont il subsiste toujours quelque élément, si faible soil-il ; l'auteur accorde cependant à la valeur du fonds une importance incontestable : il évalue l'indemnité

en retranchant de la valeur du fonds les éléments qui subsistent. |

M. Lecocq (4) partage cette Opinion en des lermes affirmalifs : «En bonne logique, on peut répondre que l’indemnité ne pourra être Supérieuré à la valeur du fonds dé ‘commerce. En effet, il est impossible de concevoir, du moment qu’on considère le préjudice sous l'angle du fonds et non Sous celui de la personne du commerçant, que le dommage

424. — (1) L'étude générale de cette disposition sera traitée au chapitre IV, n° 241 à 224.

(2) Robert-Martin et René-Maus, op. cit. n° 1.089. __ (G} P: Esmein, Le Renouvellement des baux commerciaux, L.N, 1932.14, page 297 et s. ; V. page 373, n° 114. 14 (4) P. Lecocq, Les Eléments de l'indemnité d’évielion, thèse Paris 1933, page 105.

PROPRIÉTÉ COMMERCIALE : 1Al

causé à ce dernier D être on dnshehie à la AE 1e son fonds de commerces » Éretah 4 : g!

« Une indemnité représentant la valeur vénale du: fonds serait celle dûe au cas où celui-ci disparaitrait tolalement. Fait extrêmement rare, car en admettant que l'évielion entraine irrémédiablement la perte de clientèle, il peut subsister le nom commercial, l'enseigne, les brevets qui ont une valeur en eux-mêmes. On ne voit donc pas de quels éléments de préjudice les juges pourt raient tenir comple pour évaluer le dommage au- -dessus du, prix du fonds ».

De nombreuses décisions adoptant cette conception, ont rejeté les conclusions de rapports d'experts, proposant d'ajouter à la valeur du fonds celle d’autres éléments de préjudice, estimant que les experts avaient ainsi «cumulé le droit à deux indemnités incompatibles entre elles ». (5)

Toutefois, bien que de nombreux jugements aient estimé que l'indemnité ne pouvait même atteindre le prix du fonds, la Cour de Cassation a admis finalement le principe (6) que

(5) Seine, 13 mars 1930, D.H. 1930.310, Jane Briault c. Panhard ; Paris, 7 avril 1930, G.P. 1930.2.27, Veuve Ceraso €. époux Angensheidt ; Paris, 29 janvier 1931, D.H. 1931.138, Jane Briault c. Panhard.

Le jugement du Tribunal Civil de la Seine mentionne que Les experts avaent ainsi fixé le montant de l'indemnité d’éviction : Prix du fonds : 425.000 francs ; dépense et nouvelle installation : 140.000 francs ; déménagement et réadaptation du mobilier 20.000 francs ; augmentation de loyer : 180.000 francs ; trouble commercial : 500.000 franes. Le Tribunal a cru devoir réduire le chiffre de l'indemnité aux sommes suivantes : Valeur du fonds, 450.000 francs et. faisant lui-même une entorse à la règle qu ‘il pose, il y ajoute les frais de déménagement, soit 20.000 francs.

La Cour de Paris, sur appel, a confirmé le jugement le 29 janvier 1931, mais sans détailler son évaluation et tout en estimant inexactes les appréciations du Tribunal de la Seine, elle a néanmoins estimé justifiée et équitable l'indemnité de 470.000 francs.

(6) Req. 14 novembre 1932, R.L. 1933.72, Pilet c. Richier.

Dans le même sens, Seine 22 février 1929 R.L. 1929.637,

Camus c. Beardall. |

l'impossibilité de trouver un local dans le quartier équivalait à la perte totale du fonds, si la clientèle en était exclusivement localisée. :

On ne saurait nier qu’en pratique il est assez rare que le refus de renouvellement entraîne la disparition totale et définitive d'un fonds de commerce.

En dehors des brevets d'invention ou des marques cle fabrique, qui sont quelquefois détachés du fonds au profil du commerçant lui-même, il resté (oujours quelque élément susceptible d'être évalué au jour de la terminaison du bail : Le fonds de commerce ne se vide pas de son matériel et de ses marchandises jusqu'à devenir progressivement un local nu au dernier jour de la location.

Mais nous éludions des cas limiles, et il faut envisager des hypothèses extrêmes : l'expérience prouve qu'elles sont d’ailleurs plus fréquentes qu'on ne le croirait tout d’abord : H+-Gour de Cassation avait envisagé notamment l'hypothèse d'un établissement d'enseignement pour jeunes filles. L'impossibilité absolue de se rétablir, s'agissant d'une c'ientèle de quartier, entrainait la perte complèle du fonds. La Cour Suprême a estimé que le locataire devait recevoir du bailleur une somme égale à la valeur du fonds, fixant à ce chiffre exactement, le monlant de l'indemnité d'éviction. Dès lors, on est amené maintenant à se poser la question : le locataire est-il (otalement indemnisé par le remboursement de la valeur du fonds ?

122. — Les. affirmations un peu: {rop persuasives de là jurisprudence ne paraissent pas cependant absolument convaincantes, et on accueillerait plus volontiers une démonslration stricte, fut-elle conteslable, que cet ensemble de solutions dont l'évidence apparente dispense peul-être de démontrer la justesse.

Que faut-il entendre en effet par valeur d'un fonds de commerce ? C'est le problème préliminaire qu'il convient de se poser. L'examen des arrêts démontre que les juridictions qui les rendent supposent généralement ce premier problème résolu. La diversité des solutions apportées prouve

cependant bien vite qu’on l'a résolu en faisant appel à l'intuition plutôt qu'au raisonnement.

Il est assez exceptionnel en effet que les tribunaux évaluent formellement la valeur du fonds de commerce, en partant des éléments objectifs qui le composent.

Néanmoins, il existe des décisions faisant appel pour la fixation de la valeur du fonds à la détermination du chiffre du bénéfice annuel. Mais ce chiffre est affecté de coefficients si variables, qu'il est difficile d'en déduire une règle, même très imprécise. Et si l’on trouve un certain nombre de décisions fixant la valeur du fonds à trois fois environ le chiffre des bénéfices annuels, il est possible de citer un jugement du tribunal civil de la Seine, attribuant à un fonds de parfumerie une valeur égale à douze fois le bénéfice annuel ! ().

Au surplus, la jurisprudence marque une certaine tiédeur à donner trop de précisions dans les arrêts, el préfère trouver dans les éléments de la cause les éléments nécessaires pour admettre comme justifiées et équitables les indemnités qu'elle fixe (2).

Il y à donc une cerlaine contradiction, qu'on ne saurait cacher, à ne point vouloir d'une part dépasser le chiffre de la valeur du fonds de commerce dans la fixation de l’indemnité d’éviction et d'autre part à ne point définir celle valeur du fonds de commerce qui apparaît déjà conme fort déli-

cate à préciser.