CHAPITRE II. — Algérie

L'histoire de la propriété foncière a eu en Algérie des

fortunes diverses que nous allons rapidement passer en

CÔLONIES FRANÇAISES ET PAYS DE PROTECTORAT 143 revue. Au moment de la conquête, la propriété en Algérie présentait une véritable confusion, et son acquisition était pour l’Européen une source de complications. Diverses mesures furent prises pour assurer la sécurité des transactions. Dans l’histoire dès documents législatifs relatifs à la propriété algérienne, il faut d'abord signaler l'ordonnance du 1% octobre 1844 (1), celle du 21 juillet 1846 (2), enfin laloi du 16 juin 1851 (3) et le sénatus-consulte du 22 avril 1863 (4). Pour ne parler que de ce dernier acte législatif, qu’il nous suffise de dire qu'il avait pour but d'assurer aux tribus la propriété des territoires dont elles avaient la jouissance, et de répartir ces territoirés entre leurs difrérents membres pour permettre des transactions immobilières à la fois sûres et simples. La loi du 26 juillet 1873 (5) a donné la formule d’une première ébauche d'organisation sérieuse. Elle créait une procédure administrative destinée à donner aux indigènes un titre de propriété, qui devenait la base de leurs droits. La loi ordonnait la constatation de la propriété dans les territoires appartenant à des particuliers, et la constitution de la propriété individuelle dans ceux possédés par les tribus. Un commissaire enquêteur était chargé de dresser les plans, de vérifier l'identité et la capacité des parties, enfin de préparer les

éléments d’un futur titre de propriété. Si dans un délai

(1) Collection des lois et décrets, t (2) L (Ses = t. 51, p. 218.

de trois mois qui suivait la clôture des opérations, les titulaires de droits réels ne faisaient pas connaître leurs droits sur l'immeuble, la transcription en opérait la purge.

Dans les régions où la propriété n'était pas organisée administrativement, on avait créé une purge spéciale, qui permettait à l'Européen acquéreur d’un indigène d’affranchir son immeuble de toutes les charges antérieures, qui pouvaient le grever.

La loi de 1873 a été suivie d’un échec dontlacause principale est l'état de la propriétéindigène : cette dernière végète dans une obseurité et une confusion très grandes. Les fonds n'ontpasde limites précises,les droits réels sontnombreux, enfin des régions tout entières sont encore placées sous un régime de propriété collective. Le champ d’expérience d'une loi foncière présentait donc beaucoup plus d’obstacles en Algérie qu’en Tunisie. Il y avait une cause d’insuccès qui tenait à la loi même. La purge ne liquidait que les charges du passé, et la loi n’avait pris aucune précaulion pour sauvegarder l’avenir. Après une ou deux mutations, la propriété retombait dans le chaos d’où elle était sortie. Les caïds avaient en effet le droit de dresser les actes de transfert concernant les indigènes : au titre primilif en élaient substitués d’autres qui laissaient peser sur les tiers de multiples chances d'éviction. Enfin les événements de 1870,en interrompant les mesures édictées

par le sénatus-consulte de 1863, eurent leur répercussion

sur la loi de 1873 et contribuèrent ainsi à l'échec de la procédure qu’elle organisait dans son titre I (1).

La loi du 28 avril 1887 a édicté la reprise des opérations prescrites par la loi de 1873 en les simplifiant. Elle a de plus ajouté une disposition à celles déjà existantes, en décidant que les immeubles soumis à la loi de 1873 seraient désormais, dans les ventes, partages et licitations, régis par la loi française (art. 4).

- Cependant malgré ces efforts les deux lois de 1873 et de 1887 sont restées pour ainsi dire lettre-morte et en 1891 on ne signale plus aucune immatriculation. Les procédures de purge spéciale n’ont fonctionné que d’une façon intermittente. Par contre le sénatus-consulte de 1863 a été appliqué d’une façon constante et M. Franck Chauveau a pu dire que les opérations cadastrales avaient été complètement menées à bien dans la région du Tell (2).

L'état précaire de la propriété foncière a donc sollicité l'attention des pouvoirs publics : deux rapports ont été rédigés par M. Franck Chauveau sur cette question au Sénat les 29 mars et 8 juin 1893. Ces rapports ont abouti au vote de la loi par le Sénat en 1894, la Chambre des députés, sur le rapport de M. Pourquery de Boisserin, l’a adoptée à son tour Le 6 février 1897, mais en ne laissant subsister pas grand’chose du projet primitif ainsi que nous le verrons plus loin en étudiant le projet de M. Franck

(1) Rapport de M. Burdeau (annexes du Journal officiel, 1891, p. 2288 ets),

(2) Documents parlementaires, 1893, annexe n° 121, p. 268. E. — i0

Chauveau. La loi de 1897, qui est le dernier document législatif sur la matière, décide d’abord que les opérations commencées en vertu des lois de 1873 et 1887 seront continuées jusqu’à la délivrance des titres. Puis elle édicte qu’à partir de la délivrance du titre, tous les droits réels non maintenus à la suite des procédures organisées par la loi, seront abolis.

La loi nouvelle prescrit avant l'établissement du titre de propriété une procédure de purge, qui est la reproduction presque complète des dispositions de la loi de 1887. Si aucune réclamation ne se produit, Le titre devient inattaquable, sauf pour la victime d'une erreur ou d’une fraude. Il a droit à un recours à des dommages-intérêts contre l’auteur du dommage (art. 8). à

. Nous nous trouvons ici en présence d'applications partielles de l’Act Torrens. Une procédure de purge destinée à faire apparaître les droits sur l'immeuble s’il en existe, enfin le principe que le titre de propriété une fois établi est inattaquable, et la substitution d’une action en dommagesintérêts à l’action en revendication.

C’est l'Administration des domaines qui délivre le titre, les conflits sont en effet tranchés par l'autorité judiciaire ; constatons qu’il n’existe pas en Algérie de registres fonciers. D’autres dispositions de la loi visent les licitations et partages et ont pour but surtout de protéger les indigènes contre les fraudes dont ils pourraient être victimes.

En tout cas, il est regrettable que la loi nouvelle n'ait

pas consacré le projet de M. Franck Chauveau, elle eût

résolu définitivement, au lieu de la poser seulement, la question de la mobilisation du sol en Algérie. Des rapports si remarquables de M. Dain (1) et de M. Franck Chauveau (2) il ne reste qu'un débris, et les solutions sont ajournées. Le problème foncier est cependant pour l’Algérie une question vitale el c’est pourquoi il importe de faire une rapide analyse des deux rapports que nous venons de signaler. |

La commission instituée Le 10 mars 1886 par M. Tirman, alors gouverneur général, et dont M. Dain résumait les travaux, rendait obligatoire l’immatriculation des immeubles pour les titres délivrés en exécution de la procédure d'ensemble du titre IL. R

Les autres litres étaient l'objet d'une purge spéciale, et leur inscription subordonnée à cette formalité. L’Administration des domaines délivrait des titres dont les doubles restaient au bureau de la conservation pour constituer le livre de la propriété foncière. Une concordance parfaite devait exister entre le titre et le registre.

Nous passons rapidement sur les formalités qui précédaient l’immatriculation. Qu'il nous suffise de dire que, comme dans la loi tunisienne (3), le conservateur jouait le rôle d’un agent d'exécution, et que le notaire ou l’Administration des domaines remplissaient à peu de chose près Le rôle du tribunal mixte.

(1) Dain, Revue algérienne, 1887, T. f.

(2) Franck Chauveau, Rapport, imprimerie du Sénat, annexe n° 121.

(3) On sait que les attributions du conservateur en Tunisie ont été depuis la loi de 1892 singulièrement étendues.

Quellesétaient lesconséquences juridiques de l’immatriculation dans ce projet ? Il ne faut pas y voir le triomphe absolu des principes australiens. C’est une transaction : les constitutions et transmissions de droits réels s’opèrent entre les parties par le seul consentement, à l’égard des tiers l'inscription seule vivifie le droit : un système de prénotations vient avertir ces derniers des causes de résolution qui menacent la propriété. Le projet spécialisait les hypothèques judiciaires, légales ou conventionnelles. Les. actes donnant naissance aux droits réels pouvaient être passés sous seing privé. La partie vraiment originale du projet de 1886 était celle concernant la mobilisation des créances hypothécaires. Le conservateur était autorisé à délivrer des bons, détachés d’un registre à souches. Cette délivrance supprimait la nécessité d’un acte notarié. Elle avait lieu dans deux cas : 1° avec le consentement du débiteur, quand le créancier était déjà nanti d’un titre hypothécaire ; 2° sur la demande du propriétaire désireux de se ménager du crédit pour l'avenir et en vue d’un emprunt futur. Un endossement au profit du prêteur suffisait à vivifier cette hypothèque virtuelle.

Le bon hypothécaire devait indiquer :

1° La somme en principal pour laquelle il était émis, les intérêts échus, l’époque et le lieu du paiement ;

2° La description de l'immeuble ;

3° Le détail des autres bons émis en même temps ;

4° La mention des charges qui grevaient l’immeuble au

moment de la délivrance.

Par une imitation des lois hypothécaires de la ville de Brème, les bons pouvaient être créés dans un ordre déterminé et invariable.

La cession des bons n’était opposable aux tiers qu'après une notification au conservateur, destinée à être inscrite sur le registre foncier. Cette notification se faisait sous la forme suivante : on détachait du bon une formule que cédant et cessionnaire signaient ensemble.

On le voit, ce projet importait en Algérie Le système de l’hypothèque sur soi-même. C’eût été un levier puissant pour une colonie qui a besoin de capitaux. C'était aussi pour les banques algériennes l'occasion d'opérations financières nouvelles, car elfes auraient servi d’intermédiaires entre Les capitalistes et les propriétaires.

Le projet de 1886 ,qui organisait un système complet de mobilisation du sol, fut repris en 1893. C’est M. Franck Chauveau qui, dans un remarquable travail où l'histoire des vicissitudes de La propriété foncière en Algérie est longuement racontée, a refondu l’œuvre de la commission de 1886.

L’article 48 du projet élaboré par M. Franck Chauveau abroge les procédures d'ensemble établies par les lois de 1873 et 1887. Cette abrogation s'explique par l'avortement des tentatives antérieures. L’immatriculation des immeubles devient facultative. M. Franck Chauveau veut associer les propriétaires à l'œuvre, ils’en remet à eux pour apprécier la haute valeur de la réforme et l'intérêt qu'ils

ont à la faire triompher.

Le conservateur n’est plus réduit à un rôle passif : il immatricule les immeubles sous sa responsabilité personnelle. S'il y a des oppositions elles sont jugées par les tribunaux de droit commun, une procédure de purge a lieu à ce moment, dans le détail de laquelle il est inutile d’entrer : à la suite de cette procédure un titre est délivré dont le double est déposé à la conservation, l’ensemble de ces doubles constitue le livre de la propriété foncière.

Le titre est en langue française et divisé en 4 sections, il porte un numéro d'ordre. Une concordance absolue doit exister entre le registre et le titre.

Quelle est la valeur légale du titre qui reste aux mains du propriétaire ? Elle n’est pas absolue comme dans l’Act Torrens et, ainsi que nous l'avons dit précédemment, les principes de publicité et de foi due aux registres ne recoivent qu'une demi-sanction.

Si la purge éteint les droits réels non inscrits à la suite de l’immatriculation (art.15) et ne laisse subsister au profit du propriétaire dépossédé qu’une action personnelle, en ce qui concerne la constitution ou la mutation des droits réels, les tiers seuls, qui se sont soumis aux exigences de la loi, peuvent invoquer les effets de l'inscription. Dans les rapports des parties elles-mêmes, le projet n’a pas voulu bouleverser les principes du droit français et appliquer jusqu’au bout le système matérialiste de l’Act Torrens.

Le projet de 1893 reprend les dispositions si intéressantes de celui de 1886 sur les cédules hypothécaires.

C'est un système complet de mobilisation du crédit de la terre.

Aux mentions du bon hypothécaire que nous avons déjà signalées, le projet, imitant les lois prussiennes, ajoute :

4° L’indication du prix de vente de l’immeuble si elle remonte à plus de dix ans, sinon les prix des diverses ventes dont il a été l’objet dans les dix dernières années ;

2° La mention des contrats d’assurance afférents à l’immeuble.

Il décide en outre que la créance hypothécaire ne pourra pas être divisée en plus de cinq bons et que l'émission de ces titres ne dépassera pas les 3/4 du montant total de la créance. Les bons recoivent sur l'indication du créancier un numéro par ordre de préférence. Plusieurs bons peuvent avoir le même rang d’hypothèque.

La loi de 1897,faite avec des éléments pris dans un projet transitoire de 1894, que nous passons sous silence, n’a pas la portée de la réforme préconisée par MM. Dain et Franck Chauveau. Les préoccupations politiques, le peu de goût que manifestent les assemblées pour l’étude calme et réfléchie de ces questions, sont les causes de l'avortement partiel de la réforme foncière en Algérie (1). Rien de plus important cependant que la transmission facile des immeubles et le développement du crédit de la terre. A ce titre, la création de la cédule hypothécaire avec lingénieuse conception de l'hypothèque sur soi-même renou-

velée du décret de messidor,eût été une mesure de nature

(1) La loi de 1897 sur le rapport de M. Pourquery de Boisserin a été votée

au début d’une séance à la Chambre sans discussion,

à favoriser l'essor économique de la colonie ; les circons-

tances ne l'ont pas vonlu.