CHAPITRE II. — Madagascar

Après la conquête de Madagascar une des premières et plus importantes questions qui aient sollicité l'attention de la Métropole, a été celle du régime foncier applicable à la grande ile africaine.

L'éclatant succès du système Torrens en Tunisie devait inciter le législateur à en renouveler l'expérience à Madagascar. Un décret du 16 juillet 4897 à reproduit les dispositions de la loi tunisienne. Comme elle, il constitue un véritable code de la propriété immobilière. Le décret du 16 juillet 1897 semble calqué sur la loi tunisienne du 5 juillet 1885. Mèmes divisions, mêmes dispositions, même rédaction. Aussi nous bornerons-nous à en faire une rapide analyse.

L’immatriculation n’a pas le caractère absolument facultatif qu'elle a dans la loi tunisienne. Dans 2 cas elle est obligatoire exceptionnellement : 1° lorsqu'il s’agit de vente, de location ou de concession de terrains domaniaux ; 2° pour tous les cas où des Européens ou assimilés se rendent acquéreurs de biens appartenant à des indigènes (art. 14). Nous approuvons ces tempéraments apportés au caractère facultatif de l’immatriculation. Peut-être aurait-on mieux fait de la rendre obligatoire

comme aux Straits Settlements, le développement in-

COLONIES FRANGAISES ET PAYS DE PROTECTORAT 153 tellectuel des indigènes n'étant pas suffisant pour leur faire discerner les bienfaits du système; sans doute on a craint de violenter leurs habitudes, indépendamment des raisons budgétaires.

Avant d'immatriculer immeuble, il est procédé à une purge des droits réels qui peuvent le grever et dont voici la marche. Le requérant adresse une déclaration au conservateur de la propriété foncière,en y joignant tous ses titres à l’appui,avec la description de l'immeuble. La réquisition est insérée au Journal officiel de la colonie, un placard est affiché dans la localité de la situation de l'immeuble dans les 48 heures. Alors commencent les opérations de bornage. Un géomètre assermenté y procède. Le public est averti vingt jours à l’avance des opérations (art. 20). Si des oppositions apparaissent, elles sont relatées sur un registre tenu par le conservateur. Elles peuvent se produire pendant un délai qui part du jour où la réquisition d’immatriculation a été insérée au Journal officiel, et qui expire deux mois après l'insertion dans ce journal de lP’avis de clôture du procès-verbal de bornage.

Le tribunal civil ou la justice de paix à compétence étendue statuent s'il y a des oppositions ; s’il n’y en a pas, le président du tribunal ou le juge de paix rend une ordonnance d'immatriculation ; dans le cas contraire, le conflit est tranché par un jugement. L'appel est porté devant la Cour de Tananarive. La décision n’est pas susceptible d'un recours en cassation (art. 28, 29, 30, 31, 32). Les intérêts des incapables sont placés sous la sauvegarde du président

du tribunal civil.

L'article 35 décide que, si malgré cette procédure de purge une personne est lésée dans ses droits, elle n’aura d'action en dommages-intérèts qu’en cas de dol et seulement contre l’auteur du dol.

Le conservateur de la propriété enregistre la décision intervenue ; ordonnance, jugement ou arrêt (art. 37).

Toute cette procédure aboutit à la délivrance d’un titre de propriété en langue française, véritable charte Juridique de l’immeuble ; il porte un numéro d'ordre, il est suivant l'expression de la loi,« définitif et inattaquable »; c’est le point de départ unique de la propriété (art. 39). Les titres sont établis sur un registre foncier (art. 40). L’article 42 décide que le titre de propriété et Les inscriptions conservent le droit qu'ils relatent, tant qu’ils n’ont pas été annulés, rayés ou modifiés. Seul le propriétaire a droit à une copie du titre, elle doit mentionner comme en Tunisie toutes les modifications survenues à la propriété ; Les demandes en résolution seront révélées par une prénotation sur le livre foncier. Tout fait ou toute convention, qui modifie la propriété, n'est opposable aux tiers, que s’il est inscrit. Tous les actes juridiques sont donc sujet à inscription : déclaratifs ou translatifs, à cause de mort ou entre vifs.

Le régime hypothécaire adopté par le décret est le même qu'en Tunisie. Les charges générales et occultes disparaissent, l’hypothèque judiciaire n'existe plus. Les incapables, femmes mariées, mineurs et interdits sont protégés par

une hypothèque forcée, doublement spécialisée et quant

au gage et quant à l'importance de la créance. Le principe de spécialité s'applique a fortiori à l'hypothèque conventionnelle. Le décret ne dit pas comme la loi tunisienne si un simple acte sous seing privé peut lui donner naissance, il y a là une lacune regrettable.

On le voit, les principes de publicité et de foi due aux registres en ce qui touche l’immatriculation sont rigoureusement appliqués. Leur mise en œuvre nécessite, outre le registre des titres, un registre d'ordre des formalités préalables à l’immatriculation, un registre de dépôt de toutes les décisions de justice et documents à fin d’inseription. Le conservateur tient encore deux tables alphabétiques, l’une des titulaires de droits réels et des baux inscrits à la conservation, l’autre des titres de propriété. Le conservateur doit maintenir une concordance absolue entre le registre et la copie du titre. Il délivre à tous requérants des certificats établissant cette conformité, ou des copies littérales de toutes mentions concernant un droit réel immobilier ou un certificat s’il n’en existe pas (art. 191).

L'inscription indique pour le droit de propriété le nom du propriétaire ; pour l'usufruit, l'emphytéose, l'usage et l'habitation, l’usufruitier, l’'emphytéote, l'usager et le superficiaire ; pour les servitudes foncières, le fonds servant sur le titre de propriété du fonds dominant et réciproquement ; pour l’antichrèse et l'hypothèque, le propriétaire, le créancier et le montant de la créance (art. 205).

La corrélation entre la copie du titre et Le titre, est as-

surée par la même sanction qu'a établie la loi tunisienne.

Le conservateur refusera l'inscription tant que la copie ne lui aura pas été produite. Dans les autres cas, il fera l’inscription en la notifiant aux détenteurs visés par les artieles 45 et 46 du décret, et jusqu’à ce que la concordance soit rétablie entre la copie et le titre, il refusera toute ins- “cription prise de leur consentement (art. 210).

Le décret organise d'une façon sévère la responsabilité du conservateur. Toute omission de sa part sur le registre, le titre ou les copies d’inscription régulièrement requises, donne ouverture contre lui à une action en dommagesintérêts. Il est de plus passible d’une amende de 100 à 20 00 francs, lorsqu'il contrevient aux dispositions du décret. Elle peut être portée au double en cas de réeidive {art. 212, 213, 214).

Le décret comprend encore quelques dispositions additionnelles sur l’immatriculation des immeubles vendus à la barre des tribunaux et celle qui est faite après adjudication.

Le décret tel qu’il nous apparaît par cet exposé, n’est qu'une application mitigée des principes de publicité et de foi due aux registres. Sans doute après la procédure de purge, le titre qui en sort est « définitif et inattaquable » et il ne reste au propriétaire injustement dépouillé qu’un recours en dommages-intérêts, mais pour les faits qui viennent modifier ultérieurement l’état de la propriété, l'inscription n’a de force absolue que vis-à-vis des tiers de bonne foi. Entre les parties, c’est le consentement qui reste

la cause efficiente du transfert. Les principes de notre Code

civil ont encore inspiré les auteurs du décret, et toutes les réformes de la propriété foncière de nos colonies sont comme imprégnées de la tradition spiritualiste de l’aliénation par l'échange des volontés. Nous ne croyons pas, quant à nous, qu'il eût été dangereux dans un pays neuf d'imposer le principe de publicité avec toute la valeur légale qu'il a en Australie. On remarquera que le conservateur n'est qu’un agent d'exécution. Il enregistre l’immatriculation à la suite d’une décision judiciaire, ordonnance, Jugement ou arrêt. Il n’y aurait pas d’inconvénients à donner à un fonctionnaire exercé, à qui les questions de propriélé foncière seraient familières, le droit de juger luimême la demande sauf appel. La spécialisation du travail serait un gage de compétence et dans les cas douteux, l’autorité Judiciaire aurait le dernier mot.

On a vu que les personnes injustement dépouillées par le fait de la purge, n’ont qu’un recours en dommages-intérêts contre l’auteur du dol seulement.Nous souhaiterions qu’à l’image de l’Act Torrens, on étendit le recours à d'autres cas. Nous ne ferons pas, par contre, un grief au décret de n'avoir pas créé un fonds d'assurance.

Le système semble pouvoir s’en passer, ainsi que le démontrent Les expériences des colonies australiennes et de la Tunisie, où il a été supprimé, d'autant mieux que les principes de publicité et de foi due aux registres ne sont pas entièrement appliqués.

D’autres dispositions du décret visent l’organisation de

la propriété foncière de la colonie. C’est un Code civil de

la propriété immobilière pour Madagascar, il est donc inutile d’en parler ici ; qu’il nous suffise de dire que toutes les dispositions du Code (hypothèques générales, privilèges, etc.) qui sont inconciliables avec le régime nouveau ont été mises au point.

Il est regrettable que le décret de 1897 n’ait résolu qu’en partie le problème vital pour une colonie naissante de la mobilisation du erédit de la terre . Il n’est rien dit en effet de la faculté donnée au propriétaire de créer une hypothèque sur soi-même, par la délivrance de bons hypothécaires. Le décret passe également sous silence tout ce qui concerne l’endéssement par la clause à ordre des créances hypothécaires. Ses dispositions sont aussi muettes sur la constitution de l’hypothèque par acte sous seing privé. Néanmoins les inconvénients qui résultent de ces lacunes sont palliés par la réalisation facile de prêts à court terme, résultant de la remise de la copie du titre au créancier - comme cela se fait en Australie et en Tunisie. D'autre part la fixité du droit de propriété de l’emprunteur, l’absence de charges occultes sont de nature à inciter les prè-

teurs à se dessaisir de leurs capitaux