ORIGINES ET PRÉCÉDENTS DE L'ACT TORRENS

Il est toujours intéressant d'examiner une loi récente à la lumière de l’histoire : le développement du droit contemporain se trouve en germe dans telle ou telle institution du passé et grâce à cette confrontation le légiste, l'économiste éclairent certaines parties. obscures du droit qui sans elle auraient échappé à l'analyse. Nous n'avons pas dans ce travail, qui n'a pas un caractère historique, la prétention de pousser à fond l’étude des systèmes fonciers auxquels on pourrait rattacher l’Act Torrens. D'autres auteurs ont déjà suffisamment traité la question pour que nous songions à notre tour à fouiller un terrain si exploré (1). Nous nous contenterons d’exposer les hypothèses. ;

Le transfert d'un droit réel peut être un fait clandestin ou officiel, et dans cette dernière hypothèse si l'État ou le pouvoir judiciaire intervient pour garantir à l'acquéreur la propriété, nous aurons un régime foncier qui reposera sur le principe de légalité et l’institu-

tion de la prescription n'aura plus de raison d'être. En

(1) E. Besson, Les livres fonciers el la réforme hypothécaire, Paris, 1891, — Rondel, De la mobilisation du sol en France, 1888. Paris.

n HISTORIQUE

droit romain certaines formalités étaient nécessaires pour transférer la propriété : on y procédait par un procès fictif ln jure cessio où par une mancipatio en présence de cinq témoins. Voilà, dira-t-on, un mode d’aliénation public, solennel, qui garantit son acquisition à l’acheteur. En apparence oui, en réalité non. Dans l'in jure cessio le prêteur se contente de constater que le défendeur n’est pas propriétaire de la chose. Dans la mancipatio les cinq témoins attestent la réalité du transfert. C’est insuffisant, on l’avouera pour établir le droit de propriété de l’aliénateur. Ce droit formaliste n’avait pas pour but de protéger les intérêts des tiers, car la raditio qui était un mode de transfert plus simple et plus rapide finit par absorber les autres: l’idée de mobiliser la propriété foncière, de garantir les droits des acquéreurs contre des aliénalions clandestines, de donner à l’acheteur un titre inattaquable est si peu en germe dans ces institutions que le droit de propriété repose en définitive sur l’usucapion. L'existence d’hypothèques occultes exclut aussi toute intention de mobiliser le crédit du sol que les conceptions économiques du temps ne réclamaient d’ailleurs pas. La propriété apparaît de bonne heure sous la forme individuelle, la puissance publique n'intervient pas dans les transferts, la mutation de propriété s'opère par la remise de la chose. Si dans l’in jure cessio et la mancipatio, elle est entourée de formes symboliques, ce n’est que pour donner une sorte « d'authenticité » à la mani-

festation des volontés.