MOBILITÉ DU CENS ET DE LA RENTE

Le cens foncier fut rapidement entraîné comme valeur vénale dans la circulation des richesses. On peut même dire que la vente du cens fut un premier moyen pour le seigneur foncier de s’acquérir un capital et pour le capitaliste de s’assurer un revenu.

A Cologne, la circulation du cens se manifeste dès la fin du XII e siècle, un premier exemple remonte aux années 1183-1188 (2); à Worms et à Bâle dans le courant du XIII e siècle (3); à Ypres au commencement du même

(1) Petit Gart. de Gand.II, p. 46, XXV.

(2) Hœniger, Schreinsurk., Mart., 10, V, 12; a° 1198, 3® fasc. p. 285 note I; - a® 1202. Nied., 12, III, 32; — ibid. 12, IV, 16; — ibid. 13,

(3) Arnold, Eig., Worms a° 1283 p. 352; — id. a° 1285 p. 354 Bâle a° 1284 p. 353 - Pour Lubeck, voyez Pauli, W. R. p. 12.

siècle (i). L’exemple le plus ancien que nous possédons pour Gand remonte à l’année 1255 : le châtelain donne à dame Immesoete différents cens très modios avene .... et sex planstrata feni .... annui redditus ( 2 ). Deux actes de 1296, relatifs à la dotation d’une chapellenie, fondée dans l’église de Sainte Pharaïlde par maître Volker Maesch, nous parlent de cens fonciers, achetés pour cette chapellenie. Dans l’un, on mentionne l’achat de 28 sous 5 den. de cens fonciers, sis dans la ville de Gand, principalement dans la rue Haut-Port, sur la censive de Pierre Speliaert; dans l’autre, l’acquisition de 24 sous, sis dans la rue du Paradis, sur le terrain (hofstede) de Ydier Pots, pour 8 sous; dans la même rue, sur la censive de Jean Vos pour 8 1/2 sous; dans la rue longue de la Monnaie sur le censive de Bernard van Musole pour 7 1/2 sous (3).

En mai 1313, l’hôpital Saint Jean achète un cens foncier de 22 sous et 6 den. par., situé dans la ruelle aux Loups (près du marché du Vendredi), à Jean de Pape, fils de ser Thierry de Pape, pour 13 liv. par., et 11 sous 6 den. de cens situé dans la terre Sainte Marie, devant le Béguinage de Sainte Elisabeth, aux héritiers de Nicolas Glinkaerd, pour le prix de 7 liv. par. (4).

En mars 1357, Elisabeth van der Most déclare devant échevins avoir vendu à Philippe d’Audenarde 5 chapons de cens foncier, grevant le terrain sur lequel s’élève la maison des enfants de Henri Wayens dans la rue du Paradis (s).

( 1 ) Biblioth. Jd’Ypres, Reg. Rubrum fol. 43, a 0 1214 : Ego Michael Rucginvot... ob remedium anime mee et uxoris mee Adelise contuli in elemosinam ecclesie de Grimbergha duas marcas et dimidiam redditus in mansura quam tune inhabitabat Willelmus in Angulo, que nec minui nec augeri poterunt... Publié dans les Analectes hist. eccl. tome XI, 1874 n° 13 et dans le Gart. de la Prévôté de Saint Martin d’Ypres, n<> 83.

( 2 ) V. Van der Haeghen, Klooster te Walle, Pièce n 0 8.

( 3 ) Vaderlansch Muséum, V, p\ 289.

(*) Arch. Gom. Gand, F., Hôpit. Saint Jean, Cart. III.

(3) Même dépôt, Reg. Keure I, fol. 29.

Le censitaire trouve dans l’aliénation du cens foncier un moyen de libérer son fonds. Nous avons parlé ailleurs suffisamment de ce mode de libération ( 1 ).

BACHAT DE LA BENTE FONCIÈBE.

Les lois sur le rachat des rentes foncières se divisent en deux grandes catégories : celles qui avaient pour but d’alléger les charges qui pesaient sur la propriété, et celles qui visaient la destruction de toute directe seigneuriale et la libération définitive du sol.

I. Le mouvement de création de rentes foncières avait été si intense dans les villes que les charges dépassaient la valeur de l’immeuble frappé et que les maisons abandonnées tombaient en ruines. Au milieu de l’expansion inouïe de la richesse économique, on s’était laissé aller librement au bien-être du moment, sans songer que les revers pouvaient suivre la fortune. Bruges, si riche au XIII e siècle et au commencement du XIV e , n’avait certainement pas prévu l’ensablement du Zwyn et la destruction de son commerce qui devait en être la conséquence.

Cette situation fit voir, dès la fin du Moyen-Age, tout ce qu’elle avait de désastreux pour la prospérité de la ville. Le pouvoir central s’en émut. Les Brugeois réclamèrent un moyen pour remédier à la désolation qui régnait dans leur ville, et remirent à cet effet au duc une supplique disant : Comment a l’occasion des grans cens tant fonciers

(i) PP. 42 et suiv. Pour la divisibilité, cf.p. 314.

que autres rentes heritables et perpétuelles, dont pluseurs maisons, heritaiges, terres, possessions, molins et autres parcelles situées en nostre dicte ville et eschevinage de Bruges sont chargées, et que ceulx a qui appartiennent lesdis cens et rentes maintiennent et veulent dire quelles ne sont a rachater sans leur gre ou consentement; les dictes maisons, heritaiges, terres, possessions, molins et parcelles diminuent très fort pour ce que ohstant lesdictes charges, qui sont grandes, Ion ne tient compte de les entretenir, ains les laisse venir et cheoir en ruyne et désolation, au très grant desemparement de nostre dicte ville, laquelle par ce moyen serait taillee de cheoir, par succession de temps, en désolation et ruyne. Le duc Philippe comprit la situation et, le 13 mai 1466, il édicta que dorénavant tous et quelzconques cens, tant fonsiers, comme heritables et autres reddevances, dont les maisons et possessions étaient chargées, pouvaient être rachetés comme suit : les rentes instituées, qui avaient cours avant la Chandeleur 1435 au denier 24 “ à compter à livres et solz de gros; „ les autres au denier 20, si le rachat se faisait dans les 30 années de leur création, et après ce délai, au denier 24. Désormais toutes les rentes qu’on établirait sur les maisons ou les possessions à Bruges soit pour pourvoir au service divin soit pour les employer à la table des Pauvres ou autrement, seraient toutes rachetables au denier 20, dans les 30 ans de leur assignation, et au denier 24, passé ce délai. Sont exceptées les rentes et redevances appartenant au duc et à la ville ; celles qui ont été amorties et qui sont inféodées et réputées fief; celles qui ont été données aux églises ou aux chapelles et qui servent à l’entretien et à la célébration du service divin; celles qui appartiennent aux tables des Pauvres à titre de fondation, avant la date des présentes (1).

En avril 1529, l’empereur Charles-Quint publie un

0) Invantaire des Arch. de Bruges, V, 454 à 456.

mandement pour toute la Flandre touchant les rentes non rachetables. Les motifs sont les mêmes que dans l’édit de Philippe le Bon accordé aux Brugeois : comme a cause que pluissieurs maisons, censes , molins et terres situées audit pays de Flandres estoient chargées des rentes non rachatables, icelles maisons, censes et molins alloient en ruyne et demoroient les terres vages et non cultives par ce que les propriétaires nen puissent payer lesdicte rentes les abandonnèrent non seullement a leurs domaiges mais aussy a nostre et noz demaine aydes et aulters droictz et de la chose publique de nostre dit pays et conte de Flandres. Pour ces motifs, l’empereur, accédant à la requête des quatre membres du pays, permet le rachat des rentes foncières ( 1 ).

De multiples rentes avaient été créées comme fondations pieuses. Gomme il se trouvait entre les mains des marguillers une infinité de rentes, dont l’origine était incertaine ou dont le montant était devenu insuffisant pour assurer le service religieux, les notables de la ville de Gand, par décision du 3 décembre 1544, autorisèrent le remboursement ou denier 24 de toutes les rentes, ne s’élevant pas au delà de 4 esc. gros ( 2 ).

A Leyde, les échevins prennent des mesures pour empêcher la constitution de nouvelles charges. Leur but est d’arrêter la ruine des maisons ten einde die huysen binnen Leyden niet en vervallen noch die erven desolaet blyven leggen (3).

A Lille ; on accorde la permission en 1293 de racheter les rentes foncières à 18 marcs le marc ( 4 ).

En Allemagne, nous trouvons aussi des ordonnances * (*)

(0 Arch. Com. Gand, Gart. Saint Pierre, Zwarteboec fol. 20 v°

(2) Diericx, Mém., I, p. 131, note 1.

(3) Hamaker, Keurboek 1450, III, XLVI, 206 ; — ibidem, Keurboek 1545, III, I, III, 376.

(*) Taillar, Actes en langue Wallonne p. 364.

interdisant la création de charges irrachetables ; déjà en 1441 et 1488 le mouvement se manifeste à Bâle (4).

Jusqu’ici en autorisant le rachat des charges foncières, le pouvoir n’avait pas songé à contester les droits du seigneur foncier ni à réclamer la libération du sol au nom de la liberté. De pures considérations économiques avaient guidé le législateur. Il appartiendra aux temps modernes de réaliser la liberté foncière.

IL Propriété du seigneur foncier avec simple droit réel concédé au censitaire, propriété du censitaire avec cens foncier rachetable, voilà les deux points entre lesquels se meut toute l’évolution de la censive du Moyen-Age en propriété moderne. La perpétuité de la tenure devait inévitablement opérer la déchéance du droit de propriété du censier au profit du censitaire. Dès le XVB siècle les droits du seigneur foncier se résument en un simple droit au cens; au XVIII e siècle, ce droit au cens n’est plus qu’une servitude du sol, dont il faut s’affranchir.

Par ordonnance du 6 novembre 1734, Charles VI permet aux Gantois le remboursement des cens perpétuels appartenant à la ville, non pas en vertu des motifs exposés dans les édits de Philippe le Bon et de Charles-Quint, mais parce que ces cens constituent une infinité de très petites sommes, dont le recouvrement difficile et frayeux donne lieu à d’incessants procès (2).

(i)En 1441, le conseil de la ville de Bâle défend de créer des rentes irrachetables. En 1448 il obtient de l'empereur Frédéric III un privilège déclarant rachetable non seulement la rente mais aussi le cens. Arnold, p. 302. En 1504, le conseil renouvelle sa défense, ibidem p. 294. A Lubeck, le conseil autorise le rachat à la suite d'un incendie qui désola la ville à la fin du XIII» siècle. — Sur le rachat des rentes et cens voyez en outre von Maurer, Stadverfassung, 1869 tome I p. 399; — Joh. Hôpken, Bremisches Jahrbuch. Vol. VII, p. 147; — Stobbe, Zur Gesch. und Théorie des Rentenkaufes (Zeitschr. für deutsches Recht, XIX, 1859) pp. 214-217.

(,) Coutume de Gand, tome II, p. 672. Ordonnance de Charles VI, Chap. XXI §§. 175 et 176.

Par les décrets des 15-28 mars 1790, 18-29 décembre 1790, 25-28 août 1792, 17 juillet 1793 et la loi du 11 Brumaire an VII, la rente foncière perpétuelle fut déclarée essentiellement rachetable et disparut de la France. Les seigneurs fonciers furent forcément expropriés et la liberté du sol proclamée (i). Ces lois eurent aussi leur effet dans les Pays-Bas. A Gand, capitalisés au denier XX, les cens ont été successivement rachetés par les particuliers dans la première moitié de notre siècle. Il en existe néanmoins encore aujourd’hui, qui sont régulièrement perçus par l’administration communale et dont quelques uns se rencontrent déjà dans le plus ancien registre (1337) et même dans les listes des premiers comptes communaux antérieures à cette date ( 2 ). En Allemagne, les lois provoquées par la révolution de 1848 consacrèrent la liberté foncière (3).

Nous interrompons ici notre étude sur la propriété urbaine au Moyen-Age. Nous sommes bien loin de penser avoir fait œuvre complète. Nous n’avons rien dit ou presque rien de la juridiction foncière, de la rente, de la vente et de ses formalités, de la donation, de l’hypothèque et de bien d’autres points encore. Dans cet essai, nous avons seulement tâché de retracer l’évolution de la propriété urbaine depuis la fin de la période carolingienne jusqu’au XVe siècle, en recourant principalement à l’histoire et à la critique historique. Nous avons repoussé cette

(0 Voyez E. Garsonnet, Histoire des Locations perpétuelles et des Baux à longue durée, Paris, 1879. pp. 535 et suivantes.

(2) Voyez V. Van der Haeghen, Inventaire des archives de la ville de Gand. Catalogue méthodique général, p. 93 note 2 où cet auteur donne ces intéressants détails.

(3) Arnold, Gesch. des Eigenthums. pp. 296 et suiv. .

méthode, qui n’est que trop souvent celle de la plupart des juristes modernes, et qui consiste à étudier le développement du droit dans les lois et les coutumes écrités. Nous avons constamment songé à cette vérité qu’Arnold exprime en terminant son livre : L’histoire est une source du droit, le droit une source de l’histoire. „