LA ÉTUDE SUR LE DOMAINE CONGÉABLE

bilier des droits réparatoires à l’égard des tiers, c’est leur caractère mobilier vis-à-vis du propriétaire foncier.

Pourquoi la superficie elle-même et les droits réparatoires sont-ils immeubles vis-à-vis du domanier et au respect des tiers ?

Leur caractère immobilier est né de la convention et de l’usage :

« Accoutumés à jouir longtemps de leurs tenues « améliorées, les colons donnèrent insensiblement « aux droits superficiels qui faisaient leur unique « patrimoine, la qualité d'immeubles héréditaires, « ils les partagèrent entre eux, les hypothéquèrent, « les vendirent comme immeubles. L'on voit, dans « Lefrat, Dufail et d’Argentré, que cette immobilité « ne devint certaine qu'assez tard. » (BAUDOIN DE Mai- SONBLANCHE, Inslilulions convenancières, t. II, p. 12.)

Cet usage d’ailleurs avait de justes motifs de s’établir. Laissons Baudoin nous les indiquer :

« La propriété des droits convenanciers jusqu’au «€ remboursement, la détention utile du fonds pour € un temps indéfini et le revenu annuel que l’un et « l’autre produisent, ont fait attribuer à ces super- « fices une immobilité entière respectivement à tous « autres que le seigneur foncier. » { Inslitulions convenancières, L. Il, livre II, n° 336.)

A légard du domanier, les édifices et superfices sont l'accessoire du fonds sur lequel il a un droit de

jouissance; il est donc très naturel d'admettre qu’ils empruntent au fonds son caractère immobilier.

Et voilà ainsi justifiée cette singulière distinction qui veut qu'un même droit, le droit de propriété du colon, soit mobilier à l'égard d’une personne, et immobilier à l'égard des autres.

C'est un principe duquel sortiront d'importantes conséquences :

Il donnera naissance à une procédure spéciale : la vente sur simples bannies, voie d'exécution intermédiaire entre la saisie immobilière et la saisie mobilière.

Les droits d'enregistrement ne seront pas les mêmes, suivant que l’aliénation des droits réparatoires sera une vente de meubles ou une vente d'immeubles.

Cette distinction est assez étrange, pour qu’on ne la retrouve dans aucun autre contrat.

Nous comparions le domaine congéable au contrat de superficie. Indiquons les autres différences qui existent entre eux.

On ne retrouve dans la superficie, rien d’analogue au congément, avec remboursement des améliorations. À cet égard, le superficiaire a un droit plus absolu que le domanier : son droit de propriété prendra fin par les modes du droit commun ; il n’est point sujet, comme celui du colon, à une clause de résolution dépendant du propriétaire foncier.

Le superficiaire n’a point à payer de redevance.

Enfin, la superficie est un état de choses résultant d’une convention, qui n’a point pour but la mise en valeur de terres.

> III

Comparaison du domaine congéable et de l’emphytéose.

La destination agricole était au contraire la raison d'être de l’emphytéose, un autre contrat avec lequel on a comparé souvent le domaine congéable. On rencontre la même idée dans les concessions d’agri vecligales faites par les cités romaines et dans la concession de nos domaines congéables faite sur le sol breton par des propriétaires qui n’ont point le temps de s'occuper de leurs terres.

L'une et l’autre convention autorisent les propriétaires à percevoir une redevance qui s'appelle dans un cas : vecligal ; dans un autre cas : rente convenancière.

L'une et l’autre concession attribuent au colon tous les avantages pratiques de la propriété.

Ces rapports de grande ressemblance qui existent entre les deux contrats ont fait définir le domaine congéable : ( Une espèce de contrat emphytéotique, « par lequel les seigneurs ont excité les laboureurs € à entreprendre les défrichements et culture. » (Supplément à l’usance de Broërec ; Extrait des mémoires de Gatechair.)

Et l’on comprend que M. Derôme ait pu dire que « le domaine congéable de la Basse-Bretagne n’est « autre chose qu'une dégénérescence de l’emphy- « téose romaine. » {De l’usement de Rohan el du domaine congéable ; Revue critique de législation et de Jurisprudence, année 1862.)

On verra dans le chapitre suivant que nous avons une opinion différente sur l’origine du domaine congéable.

Si une grande analogie existe d’ailleurs entre l’'emphytéose et le bail à convenant, les différences entre la situation de l’emphytéote et celle du domanier sont encore plus frappantes.

Il n’y à dans le bail emphytéotique aucun des caractères originaux qui constituent la nature du domaine congéable :

— Ni le congément : l’'emphytéote ne peut pas être expulsé suivant le bon plaisir du baileur ; tant qu'il paie régulièrement le vectigal il doit être maintenu en possession ;

— Ni le remboursement des améliorations : au

temps où l’emphytéose n'était pas perpétuelle, à l'expiration du temps convenu, le bailleur rentrait dans sa propriété sans payer aucune indemnité ;

— Ni le droit de propriété du preneur : l’emphytéote ne peut ni aliéner, ni hypothéquer ;

— Ni le droit de jouissance pour un temps indéfini : (1) « Le droit de l’emphrytéote, dit Baudoin « de Maisonblanche, expire au terme préfixe du bail « emphytéotique, sans reprise de ses améliorations » (Institutions convenancières, t. IT, n° 239) ;

— Ni la distinction du fonds et des édifices et superfices : l'emphytéote n’a qu'un droit unique, un droit de jouissance d’une nature spéciale, se rapprochant beaucoup de celui de fermier ; il n’a pas, comme le domanier, la double qualité de fermier du fonds et de propriétaire de ses améliorations.

Si le domaine congéable à été, comme le veut M. Derôme, une transiormation de l’emphytéose, il faut avouer que la transformation a été bien complète.

(1) Le Trailé de Rosmar (art. 3) dit des anciennes concessions à convenant, qu’elles sont « sans limitation de durée... et peut en jouir le preneur à perpétuilé ». Expression que justifie d'Argentré [Traité des lods et rentes, S 40) : « Suflicit enim habilu perpetuas esse posse, et si aclu non contingat esse perpeluas propler incertum resolutionis gradum. »

e IV

Comparaison du domaine congéable

et de la vente à réméré.

Nous avons déjà dit qu'il y avait dans le bail à convenant une vente : le foncier concède au colon, alors même qu'il n’y a pas d’édifices et superfices, la superficie du sol. Et le colon paie comme prix les deniers d'entrée.

Cette vente est affectée d’une modalité ; elle est soumise à la condition résolutoire d’un congément. Cette clause résolutoire peut-elle être assimilée à une autre clause de même nature, que l’on rencontre souvent dans les ventes du droit commun : le pacte de rachat dont parle Particle 1659 du Code Civil ?

A notre avis, l'assimilation n’est pas possible, il y a simplement analogie entre le congément et le réméré, c’est-à-dire des ressemblances et des différences.

Le congément et le réméré ont ceci de commun,

que l’un et l’autre sont un retrait conventionnel, que l’un et l’autre étant une condition résolutoire, on appliquera à tous deux la règle : resolulo jure dantis, resalvilur jus accipientlis, en ce sens du moins que toutes les charges et hypothèques consenties par le domanier et par l’acheteur à réméré seront considérées comme non avenues, lorsque la condition résolutoire sera accomplie.

Mais le congément et le réméré n’ont pas les mêmes effets, et les conséquences de la résolution du contrat seront tantôt plus rigoureuses, tantôt moins rigoureuses dans le congément que dans le réméré.

C'est ainsi qu'aux termes de l’article 1673, GC. C. in fine, le vendeur qui rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat est tenu de respecter les baux faits sans fraude par l'acquéreur.

Nous pensons, au contraire, que le congément ne laisse pas subsister les baux consentis par le domanier.

Mais tandis que le réméré, conformément à l’article 1183 du Code Civil, remet les choses au même état que si la vente n'avait jamais eu lieu, le congément n’efface point la propriété du colon; on ne peut pas dire qu'il rend non avenue la vente des édifices et superfices.

Il en résulte qu'un droit de mutation n’est point dù par le vendeur qui exerce le rachat, tandis que

le propriétaire qui congédie devra payer un droit dér2r/e.

Le propriétaire foncier, en effet, rachète des meubles, si l’on se rappelle le principe posé plus haut, relativement au caractère des droits réparatoires ; le vendeur à réméré recouvre des immeubles.

Le vendeur qui exerce le rachat d’un immeuble, et le foncier qui congédie ne sont ni l’un ni l’autre assujettis à transcrire ; mais cette similitude de situation tient à une grande diversité de cause.

Si le vendeur ne transcrit pas, c’est en vertu de l'effet rétroactif du réméré et parce qu'il est censé n'avoir Jamais cessé d’être propriétaire de la chose vendue. Il est certain, au contraire, que le domanier congédié aliène ses droits réparatoires ; on ne peut pas effacer rétroactivement sa propriété. Mais si le congément est un acte translatif de propriété, c’est un acte translatif de propriété mobilière, et c’est pour ce motif que le propriétaire foncier ne sera point soumis à la formalité de la transcription. La publicité à l’égard des tiers sera d’ailleurs suffisamment établie par les formes du congément.

Les obligations du vendeur à réméré et celles du propriétaire qui exerce le congément sont bien différentes. Le premier doit accomplir une prestation connue d'avance ; le second ne connaîtra qu'après l'estimation des experts la somme qu'il devra fournir.

Pour se convaincre de cette diversité de situation,

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il suffit de comparer l’article 1673 du Code Civil avec l’article 11 de l'Usement de Rohan ainsi conçu : « Toutefois, au cas que les deniers auraient esté « baillez au seigneur pour le prix des édifices, il ne « serait pas tenu rembourser que la valeur des édi- « fices. »

Les droits de l’acheteur sont loin d’être aussi étendus que ceux du domanier : il doit conserver la chose telle qu’elle est et ne peut rien modifier.

Le domanier est propriétaire pour un temps illimité. La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années (art. 1660, C. C.).

Nous trouvons encore une autre différence entre le congément et le réméré en rapprochant l’article 1672 du Code Civil de l’article 3 2n fine de la loi du 6 Août 1791. Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l’action en réméré ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part. Au contraire, les héritiers du domanier sont solidaires ; c’est le principe de l’indivisibilité de la tenue. |

Le principe de l’indivisibilité de la tenue est traditionnel en matière de domaine congéable.

On le rencontre dans les Usements. « Et ne se « peuvent lesdites tenues diviser sans le consente- « ment du seigneur et du détenteur tenancier, » disait l’article 19 de l'Usement de Rohan.

Baudoin le formulait en ces termes : « Le bail- «leur n'est pas tenu de morceler ni sa rente, ni

« son héritage. » (Institulions convenancières, t. IT, n° 253.)

La loi du 6 Août 1791 le consacre formellement dans son article 3.

Et maintes fois la jurisprudence a fait l’application du principe de l’indivisibilité de la tenue, qui permet au propriétaire foncier d'exercer le congément contre l’un quelconque des colons, ou de demander à l’un seulement d’entre eux le paiement intégral de la redevance. (Voir notamment : Arrêts de la Cour de Rennes du 25 Janvier 1866 et du 5 Mars 1868. Bulletin des Arrêts de la Cour de Rennes, t. TI, pp. 46 et 346.)

Le principe de l’indivisibilité de la tenue a été étendu par la jurisprudence au profit des domaniers. Des arrêts de la Cour de Rennes du 15 Avril 1811 ; du 5 Mai 1813 ; du 28 Mars 1831 {Bulletin des Arrêts deNdiICOourdenRennes CIN p:4419 > 1: V;"p. 80 ; t. IX, p. 159) ont permis à l’un des co-domaniers de provoquer sans le concours et contre le gré des autres, le remboursement des édifices et superfices conformément à l’article 11 de la loi du 6 Août 1791, autorisant ainsi ce que M. de Villeneuve appelle avec beaucoup de raison «une expropriation pour cause « d'utilité privée. » (De ViLLENEUVE, du Domaine congéable, p. 373.)

Enfin, la faculté de congément est une clause qui existe de plein droit dans le bail à domaine con-

géable, tandis que le réméré ne fait point partie du contrat de vente, c’est un simple pacte qui peut lui être adjoint.

EN

Comparaison du domaine congéable et de la censive.

Comparons encore le domaine congéable avec un autre contrat, la censive, qui fut très usité dans les mêmes pays et qui est aussi très ancien.

Le bail à domaine congéable, comme le bail à cens, constitue au profit du possesseur de la tenue un démembrement de la propriété grevé d’une redevance annuelle. L'un et l’autre confèrent au preneur le domaine utile.

Mais il faut se garder de confondre ces deux contrats. Si le domanier et le censitaire doivent payer une rente, cette obligation ne représente pas pour les deux tenanciers les mêmes avantages : car le censilaire est propriétaire de la totalité de la tenue, le fonds compris, tandis que le domanier n’a la pro-

priété que de la superficie. Le bailleur à domaine congéable a le fonds et la rente convenancière ; le seigneur de censive ne retient que le cens. C’est ce que nous dit Dufail : « Ce n’est censive, in quo domi- € nium transfertur, et le bailleur ne retient que la « rente ; Car en contrat de domaine congéable, le « bailleur demeure seigneur. » (Arrêts, livre Ier, ch. 243.)

La propriété du domanier, moins étendue que celle du preneur à cens, est aussi moins stable et plus précaire, puisqu'elle est résoluble par l'effet du congément.

Inversement, le censitaire devait reconnaître la seigneurie du concédant, le seigneur de censive le bail à cens est un afféagement roturier ; tandis que le domanier était, comme dit M. Henry, « libre de tout lien seigneurial. » Le bail à domaine congéable n’a en lui-même rien de féodal et le mot seigneur foncier souvent employé n’est qu'une traduction peu précise de dominus fundi.

Et nous arrêterons là nos comparaisons, pensant avoir suffisamment fait ressortir les éléments essentiels du domaine congéable, et démontré le caractère à part de ce contrat sui generis. Qu'on le remarque bien, son analyse révèle des traits tellement originaux qu'il n’est pas possible de penser qu'il est un contrat dégénéré ayant emprunté à d’autres institu-

tions leurs principes.

Nous pourrions continuer encore nos comparaisons, mais cela nous entraînerait trop loin en dehors des limites de notre véritable sujet qui est la condition du domanier. En montrant que cette condition ne ressemblait à aucune autre, nous avons pu mieux l’étudier et l’analyser, car c’est la meilleure méthode celle qui procède ainsi en indiquant les analogies et les divergences. Il nous semble que nous aurons par ce procédé mieux fait connaître celte intéressante institution, dont il faut déplorer le déclin.

Avant d'indiquer dans le détail les droits du domanier, nous allons rechercher les origines du contrat qui leur donne naissance.