ÉTUDE SUR LE DOMAINE CONGÉABLE SE

et que c’est là ce que nous appellerions aujourd’hui une prohibition d'ordre public, à laquelle on ne peut donc pas déroger. Tandis que dans le domaine congéable, le plus souvent, le propriétaire a concédé au colon une assurance de 6 ans ou 9 ans, c’est-à-dire qu'il s’est engagé à ne pas exercer le congément pendant 6 ans ou 9 ans, suivant les différents usages du pays, et cet engagement est valable ; il est presque devenu une clause de style dans les baux à domaine congéable et dans les baillées de renouvellement.

Le concédant ne devra jamais au précariste le remboursement d'aucune impense. Le propriétaire doit rembourser au domanier les améliorations qui ne rentrent pas dans la classe des novalités.

Les novalités sont les améliorations et dépenses faites sur le fonds, sans le consentement exprès ou implicite du propriétaire foncier.

Le précaire est gratuit ; le bail à domaine congéable est à titre onéreux.

Une dernière observation nous montrera la distance qui sépare ces deux contrats, différents par leurs caractères et différents par leur origine. Tandis que le domanier est investi d’un véritable droit, transmissible à ses héritiers, le précariste, dans le premier état du droit, ne peut pas avoir d’ayantscause à titre universel, ni même d’ayants-cause à titre particulier : le précaire ne confère qu'un sim-

ple droit d'usage, droit incessible de sa nature.

D'ailleurs, les mêmes besoins n’ont pas fait naître le précaire et le bail à domaine congéable.

Festus nous apprend (au mot Patres) que c'est à titre de libéralité que les patriciens concédaient à leurs clients des terres et des sommes d'argent.

Et nous lisons dans Baudoin de Maisonblanche qu'au contraire QC le but des propriétaires bretons « ne fut point de s'attacher une milice fidèle par des « bénéfices gratuits, mais suivant l'expression de « Gatechair, de former un simple contrat de ména- « gement et labourage. » {Institutions convenancières, chapitre préliminaire.)

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Comparaison du domaine congéable et de la superficie.

Avec la superficie notre contrat présente une analogie plus grande.

Ilest permis, avec Baudoin, d'appliquer au domaine congéable la maxime par laquelle d’Argentré définit

les caractères de la superficie : « Concedo tibi fundum C precario, el superficiem jure proprio. » (Notes sur l’ancienne coutume, art. 266, ch. 1, n° 16.)-Le domanier et le superficiaire ont des droits semblables sur le fonds et sur la superficie. On peut ajouter que ces deux contrats confèrent au preneur un droit réel et immobilier.

Le droit du domanier est bien un droit réel, puisqu'il s'appelle propriété. C'est bien un droit immobilier : les édifices et superfices sont immeubles par nature.

C'est ici le lieu de signaler une des grandes originalités du bail à domaine congéable, qui va nous montrer ce contrat comme bien différent de la superficie.

Les droits réparatoires sont bien immeubles d’après le droit commun, ils sont immeubles vis-à-vis du colon, immeubles au respect des tiers. Mais ils ne sont pas immeubles erga omnes : Vis-à-vis du propriétaire foncier, les droits réparatoires sont meubles.

Cette assertion peut paraître étrange. Elle est cependant un principe en matière de bail à convenant ; principe assurément fondé sur une fiction, mais on le sait, ce procédé est légitime et fréquemment employé dans le domaine du droit.

«Nous avons aussi en Bretagne, dit Poullain Dupare, « des immeubles qui sont meubles par fiction « savoir, les édifices et superfices des domaines

« congéables, qui perdent respectivement au sei- « gneur foncier leur qualité d'immeubles réels, et « qui la conservent à l'égard de toutes autres per- « sonnes. » (Principes du Droit français, t. IT, ch. 11, n°497

En quoi consiste exactement cette fiction, et pourquoi y a-t-on eu recours en notre matière ?

Elle est le résultat logique de la distinction essentielle du fonds et des édifices et superfices.

La nature du domaine congéable explique très bien comment on à pu attribuer à un même droit le caractère tantôt mobilier, tantôt immobilier.

Les édifices, en effet, ne sont immeubles que par accession; ils sont immeubles en vertu de la maxime romaine : Omne quod solo inædificatur solo cedit. « Par où l’on voit, dit Baudry Lacantinerie, que les « bâtiments sont immeubles par incorporation ou « accession, plutôt que par nature ; il n’y a de tels, € à proprement parler, que les fonds de terre. » (Précis de dront :crvil, 41, n°1242.)

Or, les édifices, vis-à-vis du propriétaire foncier, ne sont point l'accessoire du fonds ; nous avons déjà dit que les principes du domaine congéable dérogeaient à ce point de vue aux règles de l'accession. Le foncier à un droit sur le fonds, il n’en à aucun sur les édifices et superfices.

Dès lors, il est très naturel d'admettre que les droits réparatoires à Fégard du propriétaire foncier

soient meubles et n’empruntent point son caractère immobilier au fonds, dont ils sont absolument séparés. Ils sont, à l'égard du foncier, tant que dure le bail, comme une chose n’existant pas sur le fonds.

On le voit, ce caractère mobilier des droits réparatoires, qui parait étrange au premier abord, est très conforme aux principes qui régissent le domaine congéable.

Et nous n’approuvons pas le raisonnement de Poullain-Duparc :

« Ne pourrait-on pas, dit-il, les comparer (les « édifices et superfices des domaines congéables) « aux maisons bâties sur le fonds d’autrui, pour un « temps limité, qui sont meubles, sans aucune « fiction, parce que le propriétaire de ces édifices « n'a aucun droit dans le fonds. Cet exemple pour- « rait conduire à décider que les édifices et super- « fices des domaines congéables n’ont qu'une immo- « bilité fictive respectivement à tous autres que le « seigneur foncier, puisque le domanier n’a aucun « droit dans le fonds. » {Principes du droit français, livre II, ch. 11, n° 20.)

Cette comparaison est inexacte, car les édifices des domaines congéables sont bâtis sur la superficie qui appartient au domanier.

Faisons remarquer d’ailleurs que Poullain-Duparc contredit ici le passage précédemment cité.

Ce qui est fictif, ce n’est pas le caractère immo-