OBS

2° D'un loyer en rapport avec leur traitement ou salaire.

Cette situation qui, d’ailleurs, n’est pas particulière à la France, a fait l’objet de la Question 16 «Habitations ouvrières» de la neuvième session du Congrès international des Chemins de fer qui a eu lieu à Rome, du 18 au 28 avril 1922. Comme suite à cette question ainsi conçue :

Quelle est la solution donnée par les chemins de fer à la question des habitations pour leurs ouvriers et leurs employés subalternes? —— Quelle part les Administrations prennent-elles aux efforts individuels tentés par le personnel, notamment en ce qui concerne la construction de maisons pour le compte d'ouvriers ou d'employés ? -

L'assemblée plénière adopta les conclusions suivantes : |

«1. Il est à désirer que tout agent de chemin de fer » jouisse d'un logement salubre et convenable.

» 2, Il est à désirer que les Administrations de che- » mins de fer s’'emploient, le cas échéant, à procurer » ces habitations à leur personnel.

» 3. L'intérêt des Administrations est, pour parve- » nir à ce but, de s'adresser de préférence aux insti- » tutions privées, favorisées ou non par l'Etat suivant » la législation de chaque pays, qui ont pour objet » la construction de maisons ouvrières, en concluant » avec elles les arrangements financiers nécessaires. » Il sera avantageux pour les Administrations de » favoriser la création d'institutions de ce genre de la » part de leur personnel.

» 4, Il est désirable que les Administrations de che-

DA

mins de fer pourvoient directement au logement agents affectés à un service de sécurité qui ne trouveraient pas à se loger dans le voisinage du lieu de leur emploi. » | D'autre part, il résulte de la discussion qui précéda la rédaction de ces conclusions, que :

Il vaut mieux construire, par groupes, de petits immeubles de quatre logements que de grandes casernes locatives;

Il faut, autant que possible, fournir au personnel une certaine surface de terrain à cultiver et lui faciliter par des constructions adéquates l’entretien d'une basse-cour. | |

Il convient d'examiner quel à été l'effort fait en France, par les différents Réseaux.

1° Nord. — Un Rapport du Conseil supérieur des habitations à bon marché au Président de la République pour l’année 1923, publié au «Journal Officiel» du 23 septembre 1924, donne des renseignements très intéressants sur l'effort considérable accompli par la Compagnie des Chemins de fer du Nord, au cours des années qui Ont suivi la guerre, en ce qui concerne la construction de cités-jardins pour son personnel. Ce rapport indique tout d’abord l'importance des résultats matériels obtenus. Fin 1923, les cités-jardins de la Compagnie du Nord étaient au nombre de 32, abritant 9.053 ménages comprenant 31.435 personnes. Ces cités-jardins ne laissent d’ailleurs rien à désirer au point de vue de l’hygiène et du confort, ainsi que l'indique le Rapport :

«Tout ce qui aurait pu rappeler l’ancien coron en a été banni. La voirie y est soignée; le tracé des rues

y est souple et varié. Les logements ne comportent aucune communauté, aucune gêne pour les voisins; tous comprennent quatre pièces au moins y compris la cuisine, et quelques fois cinq et six pièces.

» Dés jardins de quatre ou cinq ares sont mis à Ja disposition de chaque famille; de grands squares publics et des stands de jeux occupent des emplacements bien choisis et excluent toute monotonie de la cité; des locaux communs et appropriés permettent à la jeunesse de se livrer aux exercices physiques; enfin, l’eau potable est à discrétion et le tout à l'égout et l'éclairage électrique constituent pour la population des conditions d'hygiène et de confort tout particulièrement appréciables.. »

» Presque toutes les cités possèdent, à l'heure

actuelle, des écoles largement aérées et ensoleillées que fréquentent plus de 3.000 enfants. & » Elles comprennent également des centres de visites médicales où le médecin est assuré du concours d’une infirmière visiteuse, dont l’action décuplel’efficacité et la sienne propre. Toujours, il y a près du dispensaire, des bains-douches. »

La Compagnie du Nord s'est donné pour règle de ne pas faire gérer ses cités et ses œuvres sociales par ses chefs locaux; elle entend laisser aux cités ie soin de s’administrer elles-mêmes. Elle se borne à les subventionner et à servir de lien entre elles et leurs œuvres.

«Un triumvirat céntral, dit Comité de gestion. des cités, qui fonctionne en dehors de tous services et qui n'a aucun caractère administratif, appelle et stimule les initiatives locales. Il distribue notamment les cré-

dits d’édilité, les augmente ou les réduit selon que la cité est bien ou mal gérée.

» D'autre part, dans chaque cité de plus de 50 logements existe un Conseil d'administration qui est composé de trois fonctionnaires nommés par le Comité de gestion et d'agents élus par leurs camarades, à raison d’un membre par 50 ménages. C’est un véritable Conseil municipal. Ces Conseils ont d’ailleurs effeetivement dans les cités les droits et les devoirs d'un Conseil municipal ordinaire, et, comme on l’a si bien dit, si les maisons sont la création de la Compagnie, les cités sont l'œuvre de ceux qui les habitent. Aussi n’a-t-on pas manqué d'y remarquer, au bout de peu de temps, une mentalité nouvelle faite d'initiative et de raison pratique. »

2° P.L.M. — Le Bulletin du Ministère du Travail, dans son numéro d’avril-juin 1924, donne de très intéressants renseignements sur les efforts faits par les autres Réseaux pour assurer le logement de leur personnel.

Le P.L.M. a édifié des cités ouvrières dans une quinzaine de localités où sont installés des dépôts (Laroche, Saint-Germain des Fossés, Paray-le- Monial, Miramas, Vénissieux, Châlon-sur-Saône, Montchanin, Les Laumes, etc...). Ce sont, soit des maisons à un étage comprenant quatre logements de quatre pièces, soit des maisons à un ou deux étages avec quatre ou six logements de cinq pièces. Au 31 décembre 1922, le nombre de ces logements s’élevait à 12.728. En outre, les agents chefs de famille avec ou sans enfants, commissionnés depuis 83 ans, peuvent obtenir, pour construire ou acquérir une

maison (de trois pièces au moins) avec jardin (de 1.000 mètres carrés au plus) : soit des avances à court terme inférieures ou au plus égales à 10.000 francs, remboursables en 5 ans au maximum et au plus tard à l’âge normal de la retraite; soit des prêts hypothécaires jusqu'à concurrence de 25.000 francs remboursables en 25 ans et au plus tard à l’âge de la retraite. L'intérêt pratiqué en 1922 était de 3 % pour les avances el, pour les prêts hypothécaires, de 3, 3 1/2, 4 ou 5 % selon que l'agent a : plus de 5 enfants, 4 enfants, 3 enfants ou moins de 3 enfants.

3° Midi. — La Société d'habitations à bon marché, fondée en mai 1913 sous les auspices de la Compagnie du Midi, au capital d’un milion, n’a pas fait édifier de nouveaux immeubles après la guerre. La Compagnie avait en outre constitué deux Sociétés de : Crédit immobilier, l’une pour Paris, l’autre pour le réseau, en vue.de consentir des prêts aux agents, mais ces Sociétés n’ont pas fonctionné. Par contre, la Compagnie du Midi continue à faire directement des avances et des prêts hypothécaires dans des conditions analogues à celles du P.L.M.

4° Etat. — La situation financière de ce réseau n'a pas permis de faire un gros effort dans les années qui ont suivi la guerre. En dehors des logements fournis statutairement et gratuitement à 7.000 employés pour les besoins du service, 1150 logements seulement sont mis à la disposition des agents; la plupart de ces logements existaient déjà en 1920. Dans les centres qui possèdent plus de 20 logements groupés, l'entretien de la cité et le fonctionnement des services communs sont assurés par un Conseil d'administration

composé de trois représentants des services et d’autant de représentants élus par les agents logés que le groupe contient de fois 20. logements. Enfin, il existe à Paris un Comité central des logements d'agents qui dirige ces Conseils d'administration, examine les baux passés par les agents et étudie toutes les questions concernant les logements d'agents.

0°-Est. Avant la guerre, on comptait 543 logements dans les cités de la Compagnie et 370 dans les cités construites par les Sociétés, et, en outre 135 chambres destinées aux célibataires. Cent logements ont été détruits au cours des hostilités.

En 1924, la Compagnie de l'Est a poursuivi l'achèvement des programmes de logements dont elle avait commencé l'exécution en 1920 : ces programmes comportaient la construction de 2.474 logements pour agents mariés et d'environ 1.200 chambres pour célibataires (1), dans les principaux centres du réseau: Revigny, Blainville, Reims, Nouvion (pour le triage de Lumes), Longwy, Audun-le-Roman, Is-sur-Tille. ; entraînant une dépense totale de 76.800.000 francs.

etc.

En outre, elle a entrepris l’exécution d’un autre programme permettant la construction de 380 logements et d’un certain nombre de chambres de célibataires à Vaires, Châlons-sur-Marne, Revigny, Saint-Dizier, Ecouviez, Saulnes, Audun-le-Roman, Baroncourt, Longueville, Romilly, Troyes et Liart. Les travaux,

(4) Ces chambres, meublées très proprement, sont louées pour un prix minime.

dont la dépense s'élèvera à 15.000.000 de francs, seront terminés en 1926.

Un autre programme, qui intéresse uniquement la région parisienne, a été préparé. Il comporte la construction de 200 logements à Vaires et de 300 chambres de célibataires à Pantin, Noisy et Vaires el entraîne une dépense de 10.000.000 de francs. Lorsque ces divers programmes seront achevés, la Compagnie de l'Est disposera, indépendamment des maisons de garde, d'environ 5.500 logements pour agents mariés et 2.100 chambres pour célibataires.

Enfin, depuis 1917, elle accorde aussi des avances sur traitements et des prêts hypothécaires.

6° P.0. — La Compagnie des Chemins de fer de Paris à Orléans s’est préoccupée depuis longtemps de procurer des facilités de logement à ses agents habitant les grandes villes ou la banlieue; avant la guerre, elle avait déjà prêté son concours financier à de nom> breuses sociétés privées, notamment à des sociétés coopératives d'habitations à bon marché fondées par des groupes d'agents. De 1920 à 1923, elle a acheté des immeubles et mis à la disposition de son personnel 150 logements ayant coûté 1.300.000 francs. Des cités ouvrières ont été édifiées à Châteaudun, Juvisy, Saint- Pierre-des-Corps et Vierzon; elles comportent 112 maisons, ayant chacune un jardin de 200 à 300 mètres carrés. Le prix de location, fixé de gré À gré, est toujours inférieur au lover des logements analogues de la localité.

* Depuis 1920. cette Compagnie a patronné la constitution de Sociétés de Crédit immobilier: onze d'entre elles ont commencé leurs opérations à Paris,

Orléans, Tours, Vierzon, Bordeaux, Périgueux, Nantes, Montluçon, Limoges, Figeac, Brive. Elles consentent, grâce aux avances de l'Etat, des prêts hypothécaires pour la construction ou l'acquisition de maisons individuelles. Le taux de l'intérêt, très modique, varie suivant les charges de famille; le remboursement s'effectue par annuités dans un délai au plus égal à 25 ans. Toutes ces sociétés ont été fondées au capital de 100.000 francs: celles de Paris et Tours ont porté le leur à 400.000 fr. ; celle de Brive à 200.000 francs. La presque totalité de ces fonds ont été fournis par la Compagnie. 350 pavillons ont été achetés ou construits, grâce à 6.090.000 francs d'avances de l'Etat. Mais une décision de la Comission dés prêts du Ministère de l’'Hygiène, en juin 1922, a mis fin à ces avances et à l’activité de ces Sociétés de crédit immobilier.

$ 2. Les avances sur salaires et prêts hypothécaires.

On à vu précédemment que, dans le but de faciliter à leur personnel l'accession à la propriété, divers Réseaux consentaient des avances sur salaires et des prêts hypothécaires à ceux de leurs agents qui désirent construire ou acquérir une maison d'habitation. L'intérêt demandé est, en général, d'autant plus faible que les emprunteurs ont un plus grand nombre d’enfants et n’est pas, en moyenne, supérieur à 3 %. Au 31 décembre 1924, il y avait, pour la seule Compagnie des Chemins de fer de l'Est, 963 de ces prêts où avances en cours, dont la partie non encore remboursée

atteignait près de 4 millions (1). Il a paru intéressant d'analyser ci-après les règles suivies par cette Compagnie pour accorder ces avances et ces prêts.

A. Avances sur salaires. — Les avances sur salaires peuvent s'élever à environ la valeur d’une année du traitement soumis à la retenue pour la retraite. Le maximum est fixé à 10.000 francs. Afin de permettre d'examiner si l'opération poursuivie par l'agent intéressé n’est pas trop aléatoire, une expertise de l’immeuble, lorsqu'il s'agit d'acquisition, est effectuée par le Service compétent; lorsqu'il s’agit de construction, les plans et devis d’après lesquels l'entrepreneur devra édifier la construction doivent être fournis, pour vérification, par l'agent intéressé. Le taux de l'intérêt demandé est actuellement le suivant :

5 % pour les agents sans enfants :.

4 % pour les agents n'ayant pas plus de 2 enfants âgés de moins de 18 ans;

3 % pour les agents ayant 3 enfants âgés de moins de 18 ans; *

2 % pour les agents ayant au moins 4 enfants âgés. de moins de 18 ans.

Le taux initial de l'intérêt avait été fixé à 4 %. A partir du 4* janvier 1924 ce taux à été abaissé à 3 Z pour les agents ayant trois enfants âgés de moins de. 18 ans, 2 % pour les agents ayant au moins quatre enfants âgés de moins de 18 ans, puis à été fixé, au 1% septembre 1925, à sa valeur actuelle.

À titre de garantie, l’agent doit consentir à la Compagnie :

1° La cession sur son salaire d’une somme égale.

(4) Rapport aux Actionnaires pour l'exercice 1924.

en principe, à cellé dont le remboursement doit être effectué mensuellement;

2° La cession de ses cotisations à la Caisse des Retraites;

3° La cession de la portion saisissable de la pension de retraite qui serait éventuellement allouée, soit à lui-même, soit à sa veuve. Les cessions prévues aux SS 2° et 3° ci-dessus répondent à l'hypothèse d'un agent cessant de faire partie du personnel de la Compagnie avant d’avoir remboursé la lotalité de l'avance obtenue, la cessation de service donnant lieu, soit au remboursement des cotisations, soit à la liquidation d'une pension de retraite.

L'application de ces dispositions donne lieu à l’établissement d’un acte de cession qui est signé par l’agent ainsi que, le cas échéant, par sa femme. Lorsque son salaire est inférieur à 6.000 francs, l'agent intéressé doit faire, devant le Greffier de la Justice de Paix de sa résidence, la déclaration prévue par Particle 62 du Livre I du. Code du Travail et de la Prévoyance sociale, modifié par la loi du 27 juillet 1921. Æ

Le remboursement des avances doit, en principe, être effectué dans un délai maximum de 5 ans. Les annuités sont payables en 12 mensualités égales.

B. — Prêts hypothécaires. — Lorsque la somme demandée à titre d'avance sur traitement pour acquérir ou pour faire construire une maison d'habitation excède, soit la valeur d’une année de traitement, soit la somme de 10.000 francs, il peut être consenti un prêt hypothécaire à l’agent intéressé. En aucun cas, le montant du prêt ne peut excéder la somme de

20.000 francs, non compris la prime d'assurance, ni dépasser le montant de deux années du traitement soumis à retenue pour la retraite. D'autre part, le montant du prêt consenti ne peut dépasser :

4° S'il s’agit de lPacquisition d'une maison, les deux tiers de la valeur estimative de la maison achetée, telle qu'elle résulte d'une expertise faite par le Service compétent de la Compagnie;

2° S'il s’agit de la construction d'une maison, les deux tiers du prix de revient de la maison à construire, dont les plans et devis doivent être fournis, pour vérification, par l’agent intéressé. Ce prix de revient comprend le prix du terrain, les frais d'acquisition et le montant du devis de la construction.

Le taux de l'intérêt servant de base au calcul de la

“somme à rembourser annuellement est fixé comme

suit :

6 % pour les agents sans enfants; « ee

5 % pour les agents n'ayant pas plus de 2 enfants âgés de moins de 18 ans;

4 % pour les agents ayant 3 enfants âgés de moins de 18 ans;

3 % pour les agents ayant au moins 4 enfants âgés de moins de 18 ans. Ce taux a subi à 1 % près, les mêmes variations que celui des avances.

Le contrat passé entre la Compagnie et l'agent bénéficiaire d’un prêt hypothécaire fait l’objet d’un acte notarié.

L'agent intéressé doit, en outre, contracter une assurance temporaire à capital décroissant: cette assurance sur la vie ne comporte le paiement que d'une seule prime et le montant de cette prime est

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avancé par la Compagnie en même temps que le capital. Au moyen de cette assurance, les héritiers de l’agent, si celui-ci vient à décéder au cours de la période d'amortissement, n’ont plus à payer de prime d'amortissement et se trouvent complètement libérés.

Le montant du prêt consenti à l’agent n'est versé

que lorsqu'il justifie qu’il a acquitté le surplus de la dépense totale restant à sa charge, de telle sorte que la valeur de ce prêt puisse être versée par la Compagnie pour solde de tout compte. Lorsqu'il s’agit d'un prêt pour construction d'une maison, le montant de ce prêt n'est versé à l'entrepreneur qui a exécuté les travaux qu'après vérification contradictoire de ces travaux par le Service compétent de la Compagnie, et l’accomplissement des formalités hypothécaires concernant l’acte de prêt.

Le prêt est remboursable par annuités, dont le nombre ne doit pas être supérieur à 15; toutefois, le remboursement intégral doit être effectué dans un délai inférieur à 10 ans, si cela est nécessaire pour que l’agent soit complètement libéré avant l’époque à laquelle il est susceptible de faire valoir ses droits à la retraite; il est d’ailleurs entendu que le remboursement anticipé du montant intégral du prêt peut toujours être effectué. Les annuités sont payables en 12 mensualités égales.

Ces demondes d'avances et de prêts ne font d'ailleurs pas opposition à l'application de la loi du 10 avril 4908 pour l'acquisition ou la construction de maisons individuelles salubres et à bon marché, dite loi Ribot, aux termes de laquelle les prêts consenti: par l'Etat sont garantis, comme les prêts hypothécaiï-

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res de la Compagnie, par une hypothèque sur l’immeuble objet du prêt et par une assurance sur la vie. Mais l'Etat ne s'étant réservé aucun droit sur les traitements des bénéficiaires, les prêts qu'il consent ne font pas obstacle aux avances sur traitement de la Compagnie.

La loi Ribot exige du débiteur le paiement immédiat du cinquième de la valeur totale du terrain, de la maison et de l'assurance. L'agent qui ne possède rien aura la ressource de se faire avancer ce cinquième par la Compagnie.

Indépendamment de l’application de cette loi, certaines Sociétés coopératives exigent un apport du dixième pour construire: l'agent s'adresse à la Compagnie pour obtenir l’avance de ce dixième.

Le mécanisme des avances sur salaires et des prêt» hypothécaires est donc très souple.