CHAPITRE II

Les Habitations à bon marché en France

Sociétés constituées sous la protection de la loi et sociétés indépendantes. — Pauvreté des résultats obtenus.

Dans le dernier rapport présenté au Conseil supérieur des habitations à bon marché (1), M. Cheysson constatait que, le 1° janvier 1906, le nombre des sociétés d'habitations à bon marché, ayant demandé l'approbation ministérielle de leurs statuts, était de 174. Mais en réalité, il fallait réduire ce nombre à 155, par le fait que 19 de ces sociétés quoique ayant obtenu ou sollicité l'approbation ministérielle, n’avaient pu se constituer définitivement ou avaient été dans la nécessité de liquider leur œuvre à peine

1. Voir : Bulletin de la Société Française des habitations à bon marché, année 1906, p. 289.

fondée. Si l’on note, en outre, que 32 sociétés étaient encore en formation, et que 19 entraient à peine dans la période d'exploitation, on descend pour les sociétés en pleine activité au chiffre de 104.

Les 174 sociétés signalées se répartissaient de la façon suivante : 94 sociétés coopératives dont 55 en pleine activité ; 74 sociétés anonymes el civiles dont 44 en pleine activité ; à sociétés de crédit dont 4 en pleine activité ; et r société d'utilité publique.

Les 55 sociétés coopératives avaient un capital de 6.117.045 francs, sur lequel 2.288.863 francs étaient versés. Elles avaientemprunté 4.694.540 francs et remboursé 613.556 francs. La valeur totale de leurs immeubles montait à 6.423.764 francs (1). Elles possédaient une réserve légale de 15.502 francs, et 131.969 francs de réserves diverses ; 33 d’entre elles donnaient un dividende, variant pour la plupart en 3 et 4 o/o (2).

Les 44 sociétés anonymes avaient un capital de 7.209.300 francs, dont 6.597.538 francs versés. Elles avaient emprunté 4.071. 968 francs, et remboursé 543.110 francs. La valeur totale de leurs immeubles s'élevait à 10.410.070 francs (3). Elles possédaient

1. Dont 6.158.363 francs pour les maisons, et 265.401 francs pour les terrains libres.

2. Sept de ces sociétés donnaient 4 o/o ; une 3,60; cinq, 3,50 ; une 3,95 ; quatorze, 3 ; une 2,50 ; deux, 2 : deux, 1,79:

3. Dont 9.849.446 francs pour les maisons, et 560.624 francs pour les terrains libres.

une réserve légale de 119.956 francs, et 615.041

francs de réserves diverses ; 32 d'entre elles don-. naient un dividende, de 3 à 4 o/o pour la plupart,

de 2 o/o seulement pour quelques-unes (1).

Les 4 sociétés de crédit possédaient un capital souscrit de 625.100 francs, sur lequel 213.425 francs avaient été versés. [ls avaient emprunté 4.604.600 fr. et remboursé 368.000 francs. Leurs réserves légales étaient de 5.353 francs, et leurs réserves diverses de 63.760 francs. Toutes les quatre distribuaient un dividende à leurs actionnaires. Deux d’entre elles donnaient 3 o/o ; les deux autres respectivement, 2 fr. 90 o/o et 2 0/0.

Les 55 sociétés coopératives louaient 207 maisonnettes et 16 grandes maisons contenant 164 appartements. Elles avaient en cours de vente 712 maisonneties, sur la valeur desquelles 1.232.234 francs avaient été déjà versés par les locataires, et 3.387.071 francs restaient à verser. Elles avaient vendu depuis leur origine 188 maisonnettes.

Les 44 sociétés anonymes louaient 708 maisonnet- - tes et 116 grandes maisons contenant 6or appartements. Elles avaient en cours de vente 419 maisonnettes, sur la valeur desquelles 553.169 francs avaient déjà été versés par les locataires, et 1.642.275 francs

1. Trois de ces sociétés donnaient 4 0/0 ; une 3,80 0/0 ; cinq 3,50 o/o ; dix-sept 3 0/0 ; deux, 2,50 0/0 ; une, 2,20 oJo trois, 2 0/0.

restaient à verser. Elles avaient vendu depuis leur origine, 193 maisonnettes.

Ce qui, pour les 99 sociétés, fait un total de 915 maisonnettes, et 132 grandes maisons, contenant 565 appartements mises en simple location ; 1.131 maisonnettes en cours de vente, et 381 maisonnettes vendues depuis leur origine.

Pour plus de clarté, on peut résumer ces chiffres dans les deux tableaux suivants (Voir ci-contre.)

Ces chiffres ne constituent évidemment pas une statistique exacte des entreprises d'habitations à bon marché, en France. Cetle statistique est pratiquement impossible à dresser, car seules peuvent être connues d’une facon certaine les sociétés qui demandent l'approbation officielle. Les autres peuventse révéler accidentellement, mais pour quelquesunes que l’on connaît, beaucoup sans doute demeurent ignorées.

La Société Française des habitations à bon marché, au commencement de 1906, en signalait 11 comme ayant été en rapport avec elle. Ces 11 sociétés représentaientun capital de 12.524.082 francs, sur lesquels 12.399.082 francs avaient été versés. Leurs emprunts s’élevaient à 6.103.995 francs, et elles avaient remboursé 3.502.957 francs. La valeur totale de leurs immeubles, maisons et terrains vacants, montait à 15.218.627 francs. Elles possédaient 231.889 francs de réserve légale, 998.504 francs

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de réserves diverses, et l’une d’entre elles, la Société immobilière des ouvriers de Paris, donnait 7, 30 0/0 d'intérêt à ses actionnaires (1). Elleslouaient 223 maisonnettes, et 2.801 appartements dans 222 maisons. Elles avaient en cours de vente 13 maisonnettes, sur le prix desquels 43.903 francs avaient été versés, et 105.846 francs restaient à verser. Enfin elles avaient, depuis leur origine, vendu 212 maisonnettes.

Pour appréciables que soient en eux-mêmes tous ces résultats, ils n'en apparaissent pas moins bien pâles quand on les met en parallèle avec ceux obtenus dans les autres grands Etats, l'Allemagne, l’Angleterre ou les Etats-Unis, et même dans des Etats d'importance secondaire comme la Belgique. 174 sociétés officielles, 11 autres sociétés diverses, cela fait en tout 185 sociélés que pouvait citer au commencement de 194906 la Société française des habitations à bon marché. Et il est à présumer que si l’on parvenait à dresser une statistique complète on n’arriverait pas à un chiffre sensiblement plus élevé, assez élevé tout au moins pour effacer l'infériorité des résultats obtenus chez nous, sur ceux obtenus à l'étranger.

Cette indéniable infériorité d'où provient-elle ? On

ne peut prétendre qu’en France l’on se soit désinté-

1. Deux autres donnaient 4 0/0 ; une, 3,50 0/0 ; deux, 2 0/0. Les quatre dernières ne donnaient rien,

ressé de la question. La meilleure preuve en est le progrès que marquent les résultats actuellement acquis, si insuffisants qu'ils soient encore. Le tableau publié par l'Association Française des habitations à bon marché, qui en 1906 comprenait 185 sociétés, dix ans auparavant n’en comprenait que 33. On n’est donc pas demeuré inerte; on a travaillé et l’on a avancé ; mais on n’a pas obtenu cet admirable épanouissement de l’entreprise qui s’est produit par ailleurs.

Et cependant, à première vue, les conditions ne paraissaient pas plus défavorables en France que dans les autres pays.

La loi était intervenue instituant des comités d’encouragement, autorisant certaines caisses publiques à mettre une partie de leurs fonds à la disposition des sociétés d'habitations à bon marché, accordant à ces sociétés et aux maisons qu’elles construisent des exonérations d'impôts et de droits, permettant à la caisse d'assurances en cas de décès de garantir d’une façon absolue les paiements, en assurant l’acquéreur. Mais tandis qu'en Belgique la loi du 9 août 1889 donnait une vigoureuse impulsion aux entreprises d'habitations ouvrières, en France la loi du 30 novembre 1894 demeurait presque lettre morte.

L'esprit public paraissait mûr. La vogue allait à la coopération, qui précisément dans d’autres

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pays donnait d'admirables résultats. Or, en face des 466 coopérations de construction existant en Allemagne et des milliers de building societies anglaises, ou de building associations américaines, la France ne pouvait présenter que 55 sociétés coopératives. Sous des apparences favorables, il existait donc des causes d'échec. Ces causes, d'ordre différent, nous paraissent tenir au régime légal des sociétés quise créent pour favoriser les constructions à bon marché ; aux difficultés de constructions auxquelles se heurtent les entrepreneurs qui visent à l’économie, et qui, par conséquent, limitent étroitement l'initiative capitaliste ; à des raisons économiques, telles que l'insuffisance du salaire moyen de l’ouvrier, devant assurer l'existence de familles trop nombreuses à des raisons d'ordre moral enfin, tenant à ce que l'éducation du peuple n’a point été assez dirigée dans le sens de la compréhension de ses véritables intérêts, pour le mettre à même d'apprécier le profit qu'il peut retirer d’un sacrifice qui lui est momen-

tanément imposé.