Articles 8,9, 26 des statuts-types

et selon l’ordre d'inscription des souscripteurs : ceux-ci ont donc tout avantage à faire autour d’eux de la propagande pour la Société. Toutefois celle-ci assure aux adhérents la construction de leur maison au pavillon, dans l’année qui suit le versement de la quatrième annuité.

Deuxième combinaison : l’adhérent étant propriétaire d’un terrain, et ayant choisi le plan de sa future maison, fait le versement immédiat de 1/4 du prix de la construction. L’exécution des travaux commence aussitôt, et quelques mois après l’adhérent peut prendre possession de son habitation. Le reste du prix sera acquitté par versements mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels, en douze années au maximum, et avec intérêt de 2 fr. 80 o/o seulement (taux constant sur la somme restant due). Faculté est toujours laissée de se libérer par anlicipation.

Troisième combinaison : elle tient à la fois des deux premières. La construction est immédiatement commencée dès le versement du premier quart, etla libération du surplus s'opère à échéances déterminées, comme dans la deuxième combinaison. Mais le premier quart, au lieu d’être payé d’un seul coup, est constitué par versements mensuels à partir de dix francs. Les sommes versées donnent lieu à un intérêt de 3 o/o jusqu’au jour de la construction. Cette combinaison mixte permet aux souscripteurs

de constituer leur premier quart avec la plus grande facilité, et au fur et à mesure de leurs disponibilités, tout en ne perdant pas l'intérêt des sommes versées.

Pour préciser par un exemple, une maison du type de 6.000 francs qui comprend : une cave, un rez-dechaussée gvec vestibule, cuisine, grande salle à manger et water-closets et un premier étage avec deux grandes chambres, cabinet de toilette, penderie, grenier, sera payable soit à raison de 46 fr. 80 par mois pendant douze ans ; soit 1.500 francs (1/4) comptant et 41 fr. 95 par mois, pendant douze ans, y compris les intérêts. Une maison de 8.000 francs sera payable à raison de 62 fr. 40 par mois pendant douze ans ; ou bien 2.000 francs (1/4) comptant, et 55 fr. 70 par mois, pendant douze ans, y compris les intérêts.

Au total, pour une maison de 6.000 francs, le versement minimum pourra être de 46 fr. 80 par mois pendant douze ans seulement.

Pour une maison de 7.000 francs il sera de 54 fr. 60 par mois. Pour une maison de 8.000 francs, le versement s’élèvera à 62 fr. 40 pendant douze ans aussi, Pour une maison de 10.000 francs, il sera de 78 francs.

La clientèle de sociétés de ce genre paraît devoir se recruter plutôt dans le milieu des fonctionnaires subalternes, des artisans aisés, qui peuvent, grâce

aux économies déjà réalisées, accomplirun versement

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immédiat, et profiter des avantages très réels concédés par la deuxième combinaison dont nous avons précédemment analysé le mécanisme.

U faut d’ailleurs remarquer que les maisons construites pour un versement minime, si l’on ne considère que son montant et non les ressources de ceux qui peuvent être appelés à l’exécuter, sont véritablement extraordinaires de confort et de solidité.

D'autant que la société n’exige aucune police d'assurances, aucun carnet d'épargne, aucun droit d'entrée, aucun loyer spécial, l'acquéreur traite en toute liberté, sans qu'aucune obligation lui soit imposée, aucune garantie particulière exigée de lui. La société, acquiert simplement une hypothèque sur la maison construite, qui devient immédiatement la propriété de celui qui n’a pas encore payé le montant total de ses annuités. Au cas où le paiement de ces annuités n’est point régulièrement effectué, la société réalise son gage conformément aux règles du droit commun. Sur le prix de la maison ainsi vendue, qui ne peut être inférieur à sa valeur réelle, la société prélève le montant des annuités qui lui demeurent dues, et le surplus est remis au propriétaire lui-même sur la tête duquel immeuble a été vendu. |

Tels étant, sommairement analysés les organes appelés à résoudre le problème, à quelles difficultés

vont-ils se heurter ? Quels obstacles devront-ils surmonter ?

La tâche du fondateur ou de l'administrateur d’une société qui se constitue, pour construire soit une maison à étages, destinée à être louée, soit une maison individuelle destinée à être vendue, mais pour l'une et l’autre hypothèses dans des conditions spéciales de bon marché, consistera dans la résolution des problèmes suivants :

1° Réunir des capitaux considérables ;

°° Trouver un architecte capable de faire un devis rigoureusement exact ;

3° Adopter un plan répondant rigoureusement aux exigences de l'hygiène et du confort sans dépasser un certain prix ;

4° Construire aussi bon marché que possible sans négliger la solidité de l'immeuble : /

5° Etablir les prix de location ou de vente, de façon à pouvoir assurer aux capilaux engagés un rendement raisonnable.

A.— Les capitaux. — Les capitaux indispensables et relativement considérables (au minimum 300.000 francs pour une société ayant en vue la construction de maisons à étages) où les trouver 2

Nous avons déjà montré, et nous n’y reviendrons pas, que les lois en France ne permettaient pas d’attendre des caisses publiques l’appui efficace que l’on

avait pu trouver auprès d'elles dans des pays voi-

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sins. Non seulement elles limitent étroitement leur faculté de participation aux entreprises d'habitations à bon marché, mais il semble encore que leur esprit dépassant leur lettre, elles aient presque complètement tari une somme qu’elles ne prétendaient qu’endiguer. Sans doute à l’heure actuelle et depuis la loi de 1906, les caisses publiques ayant obtenu le droit de souscrire des actions de sociétés, leur concours peut être plus efficace au début même de l'existence d’une société nouvelle. Mais : d’abord, la faculté concédée par la loi, avec le maintien de certaines entraves (capital entièrement versé), n’a point encore déterminé un mouvement très net en faveur des placements de ce genre; et de plus, si nous envisageons une entreprise neltement capitaliste, ce sont là des ressources qui lui demeurent interdites.

Auprès des particuliers. Les tentatives seront-elles plus heureuses qu’auprès des caisses publiques ? Peut-être, mais sous certaines conditions seulement.

Il y a deux façons raisonnables de présenter la construction d'habitations à bon marché : ou bien comme un œuvre philanthropique, et alors on s’adresse à la charité désintéressée ; ou bien comme une entreprise commerciale, et c'est par les chances de bénéfice que dans ce cas l’on peut attirer. Or en France on semble avoir adopté une conception mixte, commerciale et philanthropique à la fois et tout en promettant du bénéfice, on en a par avance limité le

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taux ; c’est du moins ce qu'a fait la loi. Ce système ne peut rien donner de bon.

On a, il est vrai, dans plus d’un cas, trouvé des capitaux à 4, 3 1/2, 3 o/o et même au-dessous. Mais c'est précisément qu'alors le bailleur de fonds obéissait autant à des préoccupations philanthropiques qu'au désir de faire un placement. Or la philanthropie n’a qu’un champ d'action limité, et l’on ne peut compter sur elle indéfiniment.

En effet les œuvres de charité se multiplient tous les jours ; chacun, suivant ses goûts ou ses aspirations, réserve les subsides dont il peut disposer à la tâche qui lui paraît surtout utile : et l’œuvre nouvelle ne trouve dans les budgets individuels que des disponibilités restreintes. De plus l’entreprise de constructions à bon marché suppose des ressources régulières et certaines, qu'aucun accident ne vienne tarir, et la charité publique demeure forcément une source intermittente et irrégulière.

Ce qui peut entraîner les capitaux c’est la perspective d’une opération fructueuse et c’est une affaire sans intérêt que celle dans laquelle on expose son argent, sans courir de grands risques de perte, il est vrai, mais avec la certitude de n’en retirer jamais qu'une rémunération moyenne. Les sociétés qui vivent sous le régime de la loi de 1906 subissant ses obligations, pour obtenir ses avantages semblent donc enserrées dans un dilemme redoutable,

puisqu'elles ne trouvent dans la loi qu'un appui très insuffisant et que le seul fait de s’y soumettre doit leur aliéner le concours de la plus grande partie des capitalistes.

Mais suflira-t-il aux associés d'habitations à bon marché de supprimer le maximum légal d'intérêt pour offrir des espérances de gain, capables de faire affluer vers elles les fonds ? Il est des éléments qui entrent en jeu: capacité des administrateurs, habileté dans la gestion, qui ne permettent évidemment pas une réponse absolue. Ce qui est certain, c’est que des bénéfices hien supérieurs au taux d'intérêt légal sont réalisables, et la meilleure des preuves en est qu'ils ont été réalisés. Il existe en France quelques sociétés constituées en dehors de la loi de 1906, qui dès maintenant distribuent à leurs actionnaires des dividendes importants. La Société Générale des Maisons et Pavillons Economiques, dont nous avons précédemment parlé, donne 3 à 80/0 et la Société immobilière des Ouvriers de Paris donne 9.30 0/0 (1). Ce que les unes ont fait, d’autres peuvent évidemment le faire, et rien, semble-t-il, n'empêche d'admettre, qu’à condition de renoncer aux avantages de la loi, les sociétés d'habitations à bon marché puissent constituer des entreprises commerciales rémunératrices.

1. V. Alfred Dubois. Les sociétés d'habitations à bon marché en France, au 1* janvier 1906.

Mais cela suffira-t-il à leur assurer de la part des capitalistes le large concours qui serait nécessaire pour donner leur plein épanouissement à ces entreprises ? Il est permis d’en douter. De quelque façon que soit dirigée une société d'habitations à bon marché, elle conserve toujours par son but, et dénonce par son simple titre, un caractère d'intérêt social, qui, s’il n’éveille pas la méfiance, n’inspire pas non plus une confiance entière. Une telle entreprise ressemble trop peu à celles vers lesquelles les capitaux ont l’habitude de se porter, et il est vraiment trop diflicile de se représenter qu’elle puisse être purement et uniquement commerciale. Et d’ailleurs, en fait, n’y aura-t-il pas toujours une limite au caractère commercial d’une entreprise de ce genre, qui ne peut évidemment pas, sous peine de n’avoir pas de signification ni utilité, entreprendre l’exploitation de l’ouvrier. Le souci des gains à réaliser se heurtera facilement à l'intérêt supérieur du but poursuivi. Un revenu rémunérateur, maintenu, peutêtre même accru par l’habile gestion de l’entreprise, c'est-à-dire un bon placement, voilà ce que l’on peut trouver dans une société d'habitations à bon marché ; mais non l'espoir de l’une de ces progressions fantastiques, dont certains titres offrent l'exemple, et qui ouvrent au spéculateur des perspectives et des espérances sans limites. Or, les gros capitalistes spéculent ; ce qu’ils recherchent ce n’est pas

un revenu moyen entamé de garanties sérieuses ; ce sont les chances d'augmentation de leur capital. Ce sont là les valeurs prônées par les grandes banques, qui ne connaissent en retour d’autres valeurs de tout repos que les placements en fonds d'Etat.

C’est donc, ici encore une éducation qui s'impose, éducation du capitaliste destinée à lui faire comprendre l’utilité de l’entreprise et le caractère très largement rémunérateur qui doit être le sien. C’est par la publication des résultats obtenus, par la publicité donnée aux tentatives des sociétés de construction poursuivant un but de pure spéculation, par la contagion lente de lexemple que peu à peu le cours de l'épargne française se détournera vers les caisses de ces sociétés, pour alimenter des entreprises plus nombreuses et plus puissantes.

À l'heure actuelle, et c’est la conclusion qui nous a paru s'imposer de l'enquête que nous avons pu mener autour de nous, la construction de maisons à bon marché, n’est possible que pour ceux qui disposent déjà de capitaux considérables et qui ne sont pas obligés de recourir au groupement des ressources individuelles pour les réaliser.

B. — L'architecte. — Les capitaux étant réunis, la question se pose alors de leur meilleure utilisation en vue d’une rémunération aussi large que possible. Ïl faut donc construire à bon marché, tout en tenant compte cependant d’un minimum de confort, d’hy-

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giène et de solidarité qui ne peut être dépassé, et qui constitue d’ailleurs, l’un des éléments essentiels du succès de l’entreprise. Destinée à une clientèle particulière, la maison construite, maison à étages ou maison individuelle, doit répondre à certains goûts ou à certaines habitudes dont la méconnaissance pourrait déterminer un insuccès définitif (1).

Or, ce n’est point toujours chose facile, que d’arriver à accorder les exigences de l'hygiène et de la solidité avec la nécessité de se montrer économe. Et d’abord la solution du probième n’est pas toujours facilitée par celui à qui il appartient cependant de le résoudre : l'architecte. Au dire de ceux qui en ont fait l'expérience, les architectes reçoivent en France un enseignement trop exclusivement artistique ; le côté proprement pratique de leurinstruction est négligé. Or ici, l’art est secondaire. Ce qu'il faut à une société d'habitation à bon marché, c'est un architecte ayant, avec un sens commercial suffisamment exercé, une connaissance sûre des matériaux eux-mêmes ; qui soit capable d'établir un devis rigoureusement exact des dépenses au minimum. Un

1. M. Ferrand, op. cit., p. 188, cite le cas de la Société des habitations économiques de la Seine qui avait, ily a quelques années, construit une maison dans laquelle elle avait réuni la salle à manger et la cuisine ; cette disposition n'eut aucun succès ; mais dès que les deux pièces furent divisées par une légère cloison, les logements furent loués en six mois.

tel architecte est rare, paraît-il. Une construction dont tout caractère artistique doit être rigoureusement exclu, comme une cause inutile de dépenses, n'est pas faite pour le tenter. Elle est d’ailleurs pour lui d’un trop mince profit (1). Aussi, certains entrepreneurs ont-ils pris l'initiative de construire euxmêmes en supprimant cet intermédiaire coûteux. Mais c’est là une attitude qui exige de celui qui l’adopte un ensemble de connaissances techniques et d’aptitudes spéciales et qui n'est guère accessible qu’à ceux que leur compétence particulière met à même de l’acquérir (2).

C.— Plan-loyers.— Qu'il soit ou non dressé parun architecte, à quelles exigences doit répondre le plan de l'immeuble à construire, aussi bien pour la maison à étages que pour la petite maison individuelle, le problème consiste à tirer le meilleur parti de l’espace dont on dispose, à multiplier par conséquent s’il s’agit d'une maison collective, le nombre des logements disponibles, pour accentuer le rendement du capital employé sans élever le taux de chacun des loyers. Il faudra par conséquent, réduire au strict minimum les couloirs, escaliers, veslibules, sans

1. La rémunération de l’architecte consiste ordinairement en effet, en une somme qui varie avec le montant total ou coût

de la construction.

>. L'enseignement donné par M. Favaron, directeur des

« Charpentiers de Paris ».

Dubois 7

compromettre le caractère essentiel de salubrité que doit présenter l’ensemble de la construction, et sans encourir le danger que l'immeuble ainsi bâti évoque l’idée de la cité ouvrière, de la caserne ou de lhospice profondément antipathiques à l’ouvrier français. Il faut par conséquent éviter les couloirs communs, et veiller à ce qu’un accès direct soit assuré à chaque logement d’un même élage sur des paliers largement éclairés.

Il faut enfin que la disposition intérieure des locaux soit suffisamment variée pour que l'unité construite, réponde à la variété des besoins que fait naître la diversité du nombre des membres composant une famille ouvrière.

Pour la maison individuelle, les difficultés à résoudre sont peut-être moins considérables, le même souci d'indépendance pour les éléments de l'unité ne doit pas préoccuper le constructeur. Par définition même, la maison individuelle n'est destinée qu’à une seule famille, pour laquelle il est facile d’utiliser, sans inconvénient, les moindres recours de la maison mise à sa disposition. La maison individuelle est d’ailleurs, comme nous l'avons déjà dit, ordinairement construite suivant un modèle que l’intéressé a lui-même choisi, et qu'il peut dans une certaine mesure modifier à son gré. Sans doute, ici encore, les règlements sanitaires des grandes villes, viennent imposer certaines obligations aux construc-

teurs, ei Ceux-ci ne peuvent, au moins en principe, échapper à leurs prescriptions. Par exemple toute pièce devant servir à l’habitation, soit de jour, soit de nuit, doit avoir une capacité de 25 mètres cubes au minimum. Elle doit être éclairée ou aérée sur la cour ou sur la rue par une ou plusieurs baies. Mais, ainsi que nous le disait un directeur de société de constructions économiques, qui peut interdire à l’acquéreur auquel je vends pour 6.000 francs une maïison comprenant deux grandes chambres un cabinet de toilette, de faire coucher un enfant dans le cabinet de toilette, alors même qu'il ne répond nullement aux conditions les plus élémentaires de l'hygiène ? Sans doute et cette utilisation sera même normale ou en tous cas très ordinaire. Mais ce sont là des hypothèses qui ne doivent pas entrer en ligne de compte sous peine de compromettre entièrement le caractère salubre de la maison construite.

Le type normal de maison destinée à une famille ouvrière composée en moyenne de cinq personnes, paraît être celui que la plupart des sociétés de construction offrentpour un prix variant entre 5 ou 6.000 francs, et comprenant, 1 cave ou sous-sol, 1 cuisine, 1 salle à manger, 2 chambres, 1 cabinet de toilette ; un grenier, water-closet et encore, ce type peut-il être dans certains cas insuflisant, au moins avec la disposition indiquée, car il doit y avoir dans toute maison ou dans tout appartement conçu sui-

vant les préoccupations de l'hygiène physique et morale, 1 chambre pour les parents et 2 chambres pour les enfants, 1 pour les garçons, 1 pour les filles. Il faudrait donc, dans le type que nous venons d'analyser transformer la salle à manger en chambre à coucher et faire de la cuisine la salle à manger, et nous avons vu que celte confusion des deux pièces ainsi réunies est peu appréciée dans la plupart des cas.

Quoi qu'il en soit, il n'en est pas moins vrai que les difficultés se présentent surtout nombreuses pour les constructeurs de maisons collectives, et c'est d'abord en raison du prix du terrain à bâtir.

La maison collective ne se comprend en effet que dans les grandes villes et à proximité du centre même des affaires. Mais là, justement le terrain est très cher, on peut en calculer la valeur à raison de 150 francs le mètre à Paris du moins. Les terrains acquis par la Fondation Rothschild varient d’après les chiffres suivants : rue du Marché-Popincourt, 199 francs le mètre ; rue de Belleville, 125 francs ; rue de Prague, 150 francs ;

Pour ces derniers, les propriétaires Voisins, avaient payé 200 francs le mètre : aussi ont-ils intenté à la ville un procès en restitution de la différence de 50 francs.

Les maisons individuelles peuvent au contraire êlre construites dans des localités où le terrain coûte

moins cher et la Société des Pavillons économiques tient par exemple à la disposition de ses adhérents une liste de terrains à 5 francs le mètre ; mais dans ce cas l’immeuble construit ne présente plus aucun intérêt pour l’ouvrier de la grande ville, en raison de son éloignement même.

Nous ne saurions mieux faire pour envisager les procédés employés pour concilier les exigences et résoudre les difficultés de la construction à bon marché, en ce qui concerne du moins la maison collective que d’éludier le projet qui fut couronné à la suite du concours ouvert en 1905 par la Fondation Rothschild, pour la constrution de maisons à usage de petits logements salubres et économiques. Sans doute, l’œuvre de la Fondation Rothschild est une œuvre exclusivement philanthropique, et les résultats obtenus par elle ne peuvent être considérés comme entièrement probants au point de vue du maximum d'économie dans la construction et du maximum de rendement du capital engagé.

Cependant, son caractère philanthropique réside surtout en ce que les revenus obtenus à l’aide de la mise en location des immeubles construits doivent être exclusivement consacrés à des entreprises similaires et à des constructions nouvelles. Les architectes qui prenaient part au concours, devaient donc, conformément aux instructions du règlement de ce concours, ne pas oublier que l’entreprise

avait pour but l'emploi du capital social de la Fondation, et que par conséquent le problème à résoudre consistait non pas seulement dans la recherche du maximum de bien-être à donner aux futurs locataires, mais dans la nécessité d'assurer un revenu normal aux capitäux ainsi engagés.

Le terrain sur lequei doit s'élever le groupe de maisons ouvrières élevées par les soins de la Fondation Rothschild comprend un îlot de 5.629 mdq. : l'ensemble des constructions est destiné à abriter une population de près de 2.000 personnes. Les auteurs du projet dont la devise était sursum, et qui fut couronnée, se sont essentiellement préoccupés de disposer l’ensemble des constructions projetées, vers une orientation donnant à chaque unité bâtie, le maximum de lumière, de soleil et d’étendue visuelle. Dans ce but également les surfaces n’ont pas été divisées, et le jardin intérieur, enclos par les trois corps de bâtiments faisant triangle a été créé dans le but d'assurer à toute la population ouvrière de l’air, de la lumière et de la santé. Pour cette raison, et grâce à cette disposition tous les logements quelconques, qu'ils soient, d’une de deux ou trois pièces jouissent d’une double exposition et de la faculté d’être facilement ventilés, grâce à leur situation identique entre rue et jardin. La plupart des logements sont en outre munis de balcons qui, aux étages supérieurs deviennent de véritables éléments de circulation.

Les cours d’aération, au nombre de trois, servent, pour deux seulement, à donner du jour aux cuisines, la troisième est destinée à donner accès aux lavoirs et ateliers dont la construction a été prévue. Quant au jardin, il a été conçu seulement comme un jardin dessiné, le jardin collectif aurait nécessité un jardinage constant, créé des bruits provoqué des conflits, entre voisins. Les frais d’entretien eussent été plus considérables.

Enfin chaque unité doit comprendre au rez-dechaussée, un réduit destiné à recevoir les bicyclettes el les voitures d’enfants.

Les escaliers, tout en restant dans une limite convenable, ont reçu cependant des dimensions sufisantes pour être faciles et concorder avec les besoins nés du nombre des locataires. Ils sont munis d’un monte-charges très utiles aux femmes épuisées par les grossesses ou lc labeur quotidien. Dans le même but, ils ont été munis à chaque palier de déversoirs d’ordures ménagères.

Chaque logement comporte une cuisine-salle à manger; celle disposition a paru particulièrement heureuse comme permettant aux familles ouvrières nombreuses de disposer dans la journée d'une salle assez vaste, pouvant servir aux travaux quotidiens, de facon à laisser rangée et aérée la chambre des parents ou la chambre commune (1).

1. Nous avons cependant vu que cette disposition était quelque fois peu appréciée.

De plus, pour éviter le séjournement du linge sale à l’intérieur autant qu'à l'extérieur des habitations, toutes les cuisines en retrait ont été précédées d’une sorte de loggia, abritant deux compartiments très distincts, l’un qui sert de garde-manger l’autre de coffre à linge sale. La partie laissée libre au-dessus de ce coffre permet d'étendre et de sécher le petit linge sans causer aucun désagrément aux co-locataires.

Pour la décoration des logements, les auteurs du projet condamnent l'emploi des papiers de tenture, des plinthes en bois et des corniches, dont les multiples moulures ne peuvent servir que de réceptacles à microbes. Ils préconisent l'emploi de plinthes en grès avec angles arrondis, les murs peints suivant le procédé des peintures à l’eau hygiéniques et lavables. Quelques corniches décoratives seulement aux chambres et dans les salles à manger ; des baies aux dimensions aussi larges que possible.

Le souci de faire pénétrer dans la classe ouvrière le sentiment de la propreté a conduit les auteurs du projet, à prévoir l'établissement de water-closets dans chaque logement. Ils seront dallés en ciment blanc, pourvus d’un appareil spécial, capable d’assurer un débit d’eau chaude de 5 litres à la minute, d'une température d'environ 35 à 4o degrés. Une toilette en fonte émaillée, avec écoulement direct, complètera l'installation de ces water-elosets.

Chaque cuisine est pourvue d’eau filtrée grâce au

branchement sur la canalisation de la ville d’un stérilisateur-filtrant, muni du reste d’un appareil réfrigérant, mesure indispensable pour éviter que pendant les grosses chaleurs, les locataires ne délaissent cette canalisation de faible débit, pour se rejeter sur la canalisation d’eaux ménagères.

Enfin certains logements spéciaux ont été prévus tels que de petits ateliers-logements destinés, au rezde-chaussée, aux petits artisans, et permettant de laisser le père qui travaille en intimité continue avec la famille et tendant à le détourner le plus possible de la fréquentation déprimante du cabaret; d’autres chambres-ateliers ont été prévues au septième pour les artisans tels que dessinateurs en meubles, brodeurs sur tissus, émailleurs, ciseleurs, etc., dont le métier exige une grande quantité de lumière. De même enfin, au même étage, ont été prévues des chambres pour célibataires, spécialement pour jeunes filles, comportant une chambre et un cabinet de toilette.

Sur l'ensemble de la superficie disponible:

5629 m. 91, les constructions couvrent à peine 3.000 mètres, et c’est là d’ailleurs l'application d’un principe constant ; d’abord parce que le logement devait être salubre et gai, il est essentiel de réserver le maximum d'espace libre, et aussi parce que la plusvalue du rapport pour une augmentation de surface bâtie s’affaiblit à mesure que la superficie bâtie se

rapproche de la superficie totale ; ainsi, en supposant un terrain de 5630 mètres, l'augmentation desurface bâtie détermine une augmentation de rapport intéressante jusqu’à 2500 mètres construits; mais au delà, l'augmentation n’est plus intéressante, parce qu’elle ne compense plus la perte d’air, d'espace et de lumière et de bien-être.

Les dépenses de construction sont évaluées environ à raison de 650 francs le mètre carré pour une construction de six étages auxquelles il faut ajouter, une augmentation de 81 francs par mètre carré pour la saillie du rez-de-chaussée, et de 80 francs par mètre carré pour la construction du septième étage ce qui donne pour une unité moyenne comprenant sept étages. |

Construction à six étages, rez-de-chaussée, caves. Superficie bâtie en mètres carrés, 196 m2