CHAPITRE XVIII

Le bail à locatairie perpétuelle était un contrat par lequel une personne affermait à une autre un immeuble à perpétuité,, à la charge de le tenir constamment en état de culture et de payer une redevance annuelle. Ce contrat portant sur les immeubles féodaux en Languedoc était fort usité, surtout dans le

(1) Matière féodale, t. II, 320; TnstiL du Dr, franc,, t. II, 297.

Midi où dominait le droit écrit. La première question qu'il convient de se poser est celle de savoir s'il avait pour effet de transférer la propriété. Jadis on discutait beaucoup à cet égard, mais aujourd'hui, mieux éclairée, la docti*ine a su établir une distirxtion suivant qu'il s'agissait de telle ou telle partie de la France. C'est qu'en effet les règles en vigueur dans le ressort du Parlement de Provence étaient loin d'être les mêmes que celles consacrées par la jurisprudence du Languedoc,

Dans cette dernière région, selon Boutaric (4), ce contrat ne transférait pas la propriété; il avait simplement pour effet de produire un cizaillement de la dominité en deux parties dont l'une demeurait à titre de propriété à celui qui donnait le fonds, tandis que Tautre passait à titre d'usufruit sur la tète du locataire. Ainsi la propriété restait toujours aux mains, du bailleur comme la possession civile, alors que le preneur n^avait que la possession pour autrui. Pour mieux faire comprendre sa pensée il est permis de dire que le premier était semblable au nur propriétaire et l'autre à l'usufruitier. Ces idées enseignées par Fonmaur (2), servirent de fondement à la jurisprudence du Parlement de Toulouse (3).

Il n'était pas autre chose qu'un louage ordinaire différent des autres contrats de location tant par la longue durée que par la faculté de déguerpir accordée au preneur.

En Provence, au contraire, le bail était translatif de propriété utile (4); le preneur devenait propriétaire et le bail était en tous points assimilé au bail à rente (5). Les deux opinions peuvent évidemment se justifier, mais nous n'hésitons pas à croire que la jurisprudence du Parlement de Provence était plus fondée parce que celle du Parlement de Toulouse avait pour conséquence de faire durer perpétuellement une possession précaire.

Le preneur était obligé de faire toutes les améliorations qu'un bon administrateur devait entreprendre : dès lors il lui était interdit de détériorer le fonds et même de couper les arbres

(1) Traité des Droits seigneuriauXj ch. XIV, n« 1. Tnsiitutes, liv. S, tit. 35, S 3. — (-2) Traité des lois et ventes y n» 536. — (3) V. notam. Arrêt du Parlement de Toulouse 14 août 1705, dans le Journal du Palais de cet(e Cour. Tome II, S 166. — {4) Julien. Statuts de Provence, t. I, p. 269. — (5) Oespeisses, t. I, liy. 4, 9, 25. Latouloubre, 11, 112: Julien, I, 369.

de hauto futaie. Indépendamment de toutes les contributions et de toutes les charges réelles qu'il devait supporter, il devait déplus acquitter tous les ans une redevance au bailleur; s'il ne la payait pas, ce dernier pouvait faire résilier le contrat sans employer les formes du décret. S'il ne pouvait diviser Théritage, il pouvait rengager et l'hypothéquer, mais il faut faire observer que si le contrat venait k être résolu pour défaut de paiement de la redevance, les garanties qui le grevaient tom* baient et le bien rentrait libre dans les mains du bailleur. Ajoutons que le locataire pouvait se dégager de ses obligations en délaissant l'immeuble. Le preneur étant un véritable détenteur à titre précaire ne pouvait, de môme que le fermier ordinaire, acquérir par la prescription la propriété du fonds contre le bailleur. Mais son successeur pouvait très-bien devenir fxo^ priétaire par cette voie lorsqu'il y avait une possession immé*modale et lorsque le bailleur n'avait plus de titres.

Le bail à locatairie perpétuelle était semblable en bien des points au contrat emphytéotique; ce serait une erreur toute* fois que de les confondre. Celui qui voulait constituer une emphytéose devait, en effet, avoir la pleine propriété c'est-àdire posséder allodialement et indépendamment de toute seigneurie directe tandis que celui qui avait le domaine utile pouvait très-bien passer un contrat de locatairie perpétuelle (1). A rencontre du bail à rente, nous pouvons signaler une auitre différence : c'est qu'ici le bailleur se réservait la «p^ropriété ainsi que la possession civile et cédait au preneur seulement la pos* session naturelle (2).