CHAPITRE XVII

Les rentes foncières étant des redevances imposées à perpétuité sur un héritage appartenant à autrui à raison de la concession de la jouissance, on peut définir le bail à rente un contrat par lequel une personne cédait à une autre le droit de jouir de son bien à cbaçge d'une redevance perpétuelle (2). On

(I) De Lagrèze. Hist, du droit dans Us Pyrénées, 168, etc. — (2) Renauldon {Dictionnaire des droits seigneuriaux) définissait la constitution de rente un contrat par lequel le propriétaire d'un héritage transmettait la propriété de cet héritage à un autre pour en jouir, à la charge d'une certaine redevance annuelle en argent, grains ou autres espèces.

nommait foncière (1) cette rente qui était une charge du fonds, bien qu'elle fût également une dette personnelle du preneur, naissant de Fobligation par lui contractée, de l'acquitter tant qu'il détiendrait l'héritage. Selon Denisart (2) le bail à rente avait diflérents synonymes ; en Bretagne on le nommait féage lorsqu'il émanait du seigneur, arrentement lorsqu'il était fait par un propriétaire qui n'était point seigneur du fief; en Normandie c'était le bail à fiefife ; dans la Bresse et le Lyonnais l'abenevis ou benevis. Lauiière (3) disait que abenevis dans le Lyonnais et les pays voisins signifiait en général « toute concession qu'un seigneur faisait à quelqu'un sous une redevance, mais particulièrement une concession d'eau pour faire tourner des moulins ou pour arroser des prés. Cette concession était ainsi nommée parce que le seigneur la faisait moyennant une redevance qu'il fixait et qu'il abonnait ou abornait car beneviser, abeneviser, disait-il, n'était autre chose que fixer, aborner, et dans le Lyonnais une dîme abenevisée, un service abenevisé n'étaient autre chose qu'une dime et un service aboumé ou abonné. »

Ce contrat était très-fréquent parce qu'à une époque où il n'était pas toujours très-facile de se procurer une somme considérable d'argent, on trouvait préférable d'échapper à la prohibition du prêt à intérêt et aussi d'obtenir un profit pécuniaire, sans avoir à s'inquiéter de la culture du bien. D'un autre côté, beaucoup de personnes devaient rechercher cette manière d'acquérir presque un droit de propriété sans autre charge qu'une redevance périodique que l'héritage était toujours à même de fournir. Enfin, ce contrat n'était pas moins bon pour la conservation du bien dans la famille du bailleur puisque Targent, représentant un immeuble, le plus souvent propre, échappait plus commodément à l'attente des héritiers. Dans le bail à rente le bailleur perdait simplement la jouissance du fonds mais gardait pour lui et ses héritiers le droit à la redevance. Dans un temps où le prêt de l'argent et les entreprises étaient gênés par les entraves que la législation multipliait, ce

(1) Il faut remarquer que quelquefois le mot foncière était appliqué à la renie seigneuriale; ainsi, dans la coutume du Bourbonnais (art. 392) on lit : € la première rente constituée sur aucun héritage allodial s'appelle rente foncière et emporte droit de direcle seigneurie et lods et ventes. » — {2) V- Bail à rente, III, 51. — (3) Sur Ragueau, v« Benevis.

LA RENTE FONGlÈEiB 23»

contrat était encore important pour le commerce parce qu*il permettait de faire fructifier les capitaux et, suivant Pothier (1), donnait la possibilité de a trouver l'argent dont on peut avoir besoin dans une infinité de cirdnstances de la vie, sans être obligé de vendre ses fonds, souvent à vil prix. 9

Il y avait, disons-le en passant, trois manières de créer les rentes foncières : !"> le bail, quand l'héritage était donné immédiatement pour une rente (2) ; S*" le partage ; 3» la licitation, sans parler de la constitution faite sans aliénation du fonds, par don et legs, et à prix d'argent. Nous nous occuperons seulement de celle' qui était créée par un bail.

Le bail à rente foncière ne pouvait porter que sur un immeuble, c'est-à-dire tant sur un immeuble corporel, que sur un immeuble incorporel puisqu'il était toujours iihmobilier (droits de champart, (Umes, droits de fief, censive, justice, de pèche, péages et autres droits domaniaux, les rentes). Nous mentionnerons aussi la constitution de rente sur certains meubles tels que les moulins sur bateau :1e contrat était parfaitement valable et produisait bien ses effets sauf que le preneur était tenu personnellement et non propter rem de façon que si l'héritage passait en d'autres mains les prestations n'étaient point dues (3).

Une question fort délicate, fort discutée dans l'ancienne jurisprudence, était celle de savoir si une personne pouvait donner à rente un bien dont elle n'était pas propriétaire (4). Cette constitution n'était évidemment pas valable, mais elle obligeait les parties qui avaient pris part à la rédaction du contrat, tant que le véritable propriétaire ne l'avait pas réclamé et n'avait point fait expulser le preneur. Jusqu'à ce que ce moment fût arrivé le bailleur était considéré comme étant en droit de créer cette rente et nul ne pouvait, arguant de ce que son titre n'était pas valable, se refuser à acquitter la redevance.

Pothier (5) prétendait que le droit de rente foncière était

(1) Pothier. Traité du contrat de bail à retdâf n« 5. — (2) Lojseau. Des distr, dei rentes, 1. I, ch. 5, n<» 13, et 1. IV, ch. 5. — (3) Pothier, op. cit., n- 6. c Les privilèges des perruquiers pouvaient aussi être baillés à rente. » — (4) Il arrivait souvent que des personnes constituaient des rentes de cette nature sans avoir des fonds de terre pour les y affecter; vers le milieu du XVI* siècle, un pape, Pie VI, déclara que, dans ces circonstances, il fallait considérer ces rentes comme illégitimes et la jurisprudence ne tarda pas à les rendre racheiables à perpétuité (Guyct. Répert., v rente). -^ (5) Pothier, op. cit., nO y.

une espèce de démembrement de Vhéritage et que la propriété de rhéritage se trouvait en quelque sorte partagée entre le preneur ou ses successeurs qui ne l'avaient que sous la déduction de la rente, et le bailleur ou ses successeurs, créanciers de la rente à qui elle appartenait pour le surplus. Mais à cette opinion nous préférons sans peine celle de de Laurière (1) voyant plus un démembrement de la chose qu'un démembrement de la propriété. Au reste, quel que soit le parti que l'on prenne sur cette question, il est certain que le preneur ressemblait presque au propriétaire dont la condition eût été presque identique sans Tobligation d'acquitter une redevance. C'est donc dire qu'il avait sur la chose le droit de disposition le plus absolu, à la condition de ne pas détériorer le fonds de manière à faire perdre au bailleur la seule garantie qu'il avait pour le service de la rente. En revanche, supportant les détériorations provenant du cours naturel des choses ou d'un accident, il profitait exclusivement de toutes les améliorations qui survenaient dans l'état de l'héritage, sans distinguer si elles étaient inespérées ou fortuites (2). Non-seulement l'autorisation du propriétaire n'était pas nécessaire pour Taliénation des droits du tenancier, mais aucun droit analogue à ceux dont il a été déjà parlé ne pouvait même être imposé (3).

Le preneur n'était pas, en effet, un détenteur précaire puisqu'il possédait en son propre nom et nullement pour un autre.

Après avoir dit que le bailleur devait livrer la chose arrentée, prœstare fundura^ et garantir le preneur de toute éviction, mais nullement de sa jouissance, nous examinerons successivement les différentes obligatix)ns qui pesaient sur le preneur.

La propriété ayant été démembrée en deux parties et le bailleur en ayant retenu une, le preneur ne pouvait se dérober au devoir de conserver l'héritage et de l'entretenir en bon état. Il y était tenu sous peine d'avoir à payer des dommages-intérêts. Bien que propriétaire il ne pouvait dégrader car c'eût été compromettre par son fait la garantie de la rente qu'il devait acquitter. Nous noterons toutefois , avec Loyseau, que si la

(1) Op. citât., n« 107. — (2) V. sur art. 59, 83, S7, 90 et 100 de la coût, de Paris. —(3) Pothier. Op. cit., n» 114, 115. — (4) Merlin. tUperi.^ V rente seigneuriale, $ 3, n** 6 bis.

LA RENTB FONCIÈRE 241

maison baiUée à rente devenait en totalité caduque par vétusté et non par défaut d'entretien, le preneur n'était pas obligé de la reconstruire puisque, aux termes du bail, il devait simplement entretenir et maintenir en bon état.

Lorsque la concession n* avait pas été faite à perpétuité et lorsque au contraire un tefrme avait été apposé, le preneur devait rendre le bien à cette date et en bon état , sous peine de dommages-intérêts.

Enfm il devait acquitter la rente à des époques fixes et périodiques et tout le temps qu'il restait détenteur de l'héritage. Elle était donc perpétuelle si le contrat était fait à perpétuité, ou temporaire s'il devait seulement durer un certain laps de temps. Cette redevance était bien fixée et déterminée comme le prix d'une vente, mais elle en difl'érait en ce qu'elle n'était pas nécessairement une somme d'argent et pouvait consister tant en denrées qu'en argent, en ce qu'elle était due à proportion de la jouissance et en ce qu'elle était une charge réelle et non personnelle. La rente était requérable s'il n'en avait été autrement convenu (t), indivisible, et ne pouvait subir de diminution à raison des circonstances. Cela tenait à ce que le preneur n'était point un fermier et se rapprochait davantage de la condition du propriétaire; d'ailleurs le bailleur ayant rempli ses engagements, ce n'était que justice d'exiger de celui qui était en jouissance qu'il agit de môme, remplissant les devoirs qui lui incombaient. Il est vrai d'ajouter que si le preneur trouvait le contrat trop onéreux, n'étant tenu que propter rem, il était le maître de se délier de ses engagements en abandonnant le bien, c'est-à-dire en déguerpissant.

Telle était la législation qui régissait le bail à cens , mais ces règles n'étaient pas les seules que Ton appliquait : indépendamment des clauses usitées dans les contrats (relatives à la contenance et aux qualités de Théritage) (2), les parties inséraient très -souvent des clauses additionnelles qui, bien que très-nombreuses, pouvaient, selon Pothier (3), se ramener à des types principaux : nous en trouvons cinq.

A. — Fréquemment, afin d'augmenter ses ressources, le bail-

(1) I.oysel. Op. cit., IV, i, 21. — (2) V. Pothier. Traité du contrai de vente, — (3j Traité du contrat de bail à rente, ch. IV, n» 'J9, etc.

leur mettait comme condition que le cessionnaire acquitterait à son entrée, autre la rente principale» une somme nommée deniers (Ventrée. Le contrat participant alors à la fois de la constitution de rente et de la vente, quelques modincations notables se produisaient : .si cette somme versée lors de l'entrée en jouissance était supérieure à ia moitié de valeur qu'avait l'héritage, dans quelques. coutumes (notamment à Orléans) le retrait s appliquait, puisqu'on réalité c'était un contrat de vente aggravé d'une rente accessoire. D'autre part, si l'immeuble baillé était un fief ou une censive le preneur devait sur les deniers d'entrée le profit de quint ou les lods et ventes (i). Disons de plus que la somme due pour deniers d'entrée produisait des intérêts ex nsitura contractus sans mise en demeure de payer.

B. — Le preneur pouvait se priver de la faculté de déguer- pir en laissant insérer dans le contrat la clause très-commune de fournir et faim valoir la rente; c'est qu'en effet il s'engageait, non plus réellement cette fois, mais bien personnellement, à verser la rente, alors môme que la jouissance appartiendrait à un autxe et malgré la perte de l'immeuble (2). Bien mieux et ce qui suffît pour montrer la force de cette clause, elle obligeait tous les successeurs médiats ou immédiats de son auteur, et ces derniers étaient tenus de la supporter pour leur part héréditaire mais hypothécairement pour Le tout.

Quelquefois cette condition changeait de nom et devenait celle ^^ payer la rente à toujours et à jyerpétuité par laquelle, selon Loyseau (3)^ on s'engageait à payer à perpétuité la rente dont on ne pouvait se libérer par le déguerpissement.

C. — Une clause subsidiaire était celle de méliorer l'héri-tage de manière qu'il vaille toujou7's la rente et plits : elle avait pour conséquence non pas seulement d'obliger subsidiai*rement à la rente le preneur qui avait aliéné Théritage quand le créancier de la rente ne pouvait se faire payer sur le bien, mais aussi de mettre obstacle au déguerpissement (4).

D. — Nous trouvons encore le devoir de faire quelqueis

(1) V. Pothier. Introd. au titre des fiefs de la Coût, d'Orléans, n« 15L — (2) Loyseau. Déguerpissement, liv. IV, ch. XIII, n« 2. — (3) Loyseau, liv. IV, ch. XI, n« 1. — (4) V. Senlis 206, Sens 237 ; arrêt, 27 juillet 1599 ap. Loyseau, lir. IV, ch. XII, n» 11.

LA RENTE FOJSaÈRE 243

améliorations à Vhéritage, en vertu duquel le preneur était tenu d'une façon réelle et ne pouvait se délier, même en délaissant l'immeuble, sauf en cas de rachat de la rente ou de la perte totale. Cette clause insérée dans Tintérét du bailleur cherchant à assurer davantage la rente dont le bien était grevé, était telle que le preneur ne pouvait se dispenser d'améliorer, comme le portait la convention, en offrant d'autres sûretés. Cela tenait à la règle : « aliud pro alio solvi^ invito crediiori, non polesL »

E. — Afin de se décharger des impôts qui, dans le silence de la convention, devaient être supportés par moitié par chacune des parties, le bailleur imposait souvent à son cessionnaire de payer les arrérages de la rente sans aucune diminution. Ce dernier était alors tenu de les acquitter, sans exception, quel que fût leur chiffre et sans pouvoir exercer aucun recours contre le cédant.

Jusqu'ici nous venons de voir comment le bailleur pouvait aggraver la position du preneur et se débarrasser de charges parfois onéreuses; de son côté, le débi-rentier avait le droit de faire mettre dans la convention quelques conditions favorables. Par la clause de foi entière retenue, en matière féodale (i), en effet, le bailleur était chargé de la foi et des devoirs dus au seigneur dnnt dépendait l'immeuble ; il y avait alors jeu de ûef parfait et la redevance devenait la reconnaissance d*une seigneurie, prenant par là le caractère d impreschptibilité. La clause la plus fréquente était celle de la faculté de rachat modifiant d'une manière considérable le contrat puisqu'elle permettait de déroger à la disposition déclarant la rente non rachetable. Le bailleur , disait Pothier, n'ayant consenti à aliéner son héritage qu'à charge d'une rente, ne pouvait être malgré lui obligé à en souffrir le rachat; aussi cette clause était-elle entendue dans un sens très-restrictif. Une mention expresse était absolument indispensable. Le prix devait être fixé d'après certaines coutumes; d'après d'autres, cette condition n'était pas nécessaire et en pareil cas la somme devait être égale à vingt foisle montant des arrérages (ord""' de 1441, 1553). Cette faculté de racheter se prescrivait par trente ans s'il s'agissait de per-

(1) Loysel. Op. cit., liv. IV, tit. I, 8; Pothier. Op. cit., n* 74; Brodeau sur Louet P. ch. SI.

244 HISTOIRE DES LOCATIONS PERPÉTUELLES sonnes capables et non privilégiées (l), c'est-à-dire que cette clause ne pouvait plus être appliquée quand le preneur ou son ayant cause n*en usait pas dans cet espace de temps, si ce n'est dans des circonstances exceptionnelles (2).

Ces dispositions, empruntées aux coutumes de Paris (art. 120) et d'Orléans (209) formaient pour ainsi dire le droit commun. Gela venait de la faculté qui naissait de l'obligation personnelle contractée par le bailleur de souffrir le rachat de la rente ; or, toutes les obligations personnelles se prescrivaient par trente ans lorsque celui envers qui elles avaient été contractées avait laissé passer ce temps sans user de son droit. Les rentes dites volantes, c'est-à-dire payables en grains ou volailles ou constituées à prix d'argent, étaient rachetables à perpétuité et réductibles à argent tant pour l'avenir que pour les arrérages qui en étaient dus lors de la demande en réduction, sur le pied des ordonnances qui avaient cours au temps de leur constitution (3).

Lorsque le bail à rente foncière portait que le rachat pouvait avoir lieu, dans l'intérêt des seigneurs et de peur que leurs droits ne fussent fraudés, en déguisant une vente sous une pareille convention, presque toutes les coutumes décidaient qu'il y avait lieu aux lods et ventes (Paris 83 ; Orléans 108, 109 ; Tours 123, etc.); celles de Meaux (198); Melun (121); Auxerre (88) étaient presque les seules qui différaient le paiement des lods et ventes jusqu'à l'époque du rachat de la rente.

Le bailleur avait non-seulement une action privilégiée sur Timmeuble arrenté mais encore un privilège sur les meubles placés sur l'héritage du preneur et une hypothèque générale résultant de l'acte passé devant notaire. Il pouvait encore diriger une action personnelle contre le preneur et même, en cas de décès de ce dernier, il était en droit de poursuivre de la même manière les héritiers lorsque tous les arrérages n'avaient point été acquittés. Il était également en mesure d*intenter l'action hypothécaire contre tous les héritiers et sur tous les immeubles, il pouvait exercer son hypothèque spéciale contre celui dans le lot duquel se trouvait Timmeuble. Il pouvait de

(1) V. de Uuricre, «ur la coût, de Partj, art. 83, 09, 100, 120, 121, 122. "2) Drodeau sur Louet. R. ch. 10, 12.

plus obtenir que rhéritier du preneur serait tenu sur tous ses biens, au moyen d'un nouveau titre notarié soit à Tamiable, soit par une action au moyen de laquellle le bailleur tendait à obtenir du détenteur actuel la même hypothèque que celle qu'il avait sur les biens du preneur.

A regard des tiers détenteurs qui connaissaient, soit l'existence de la rente, soit le retard apporté dans le versement des arrérages , le bailleur pouvait agir tant par voie de saisie des meubles dont le bien était garni que par voie d'hypothèque privilégiée; quant à ceux qui ignoraient qu'une rente fût constituée, la jurisprudence reconnaissait quHls pouvaient voir saisir ceux des meubles garnissant les lieux occupés, du moment qu ils étaient tenus par hypothèque privilégiée et par privilège sur les meubles. De plus, l'action personnelle et Taction mixte pouvaient très-bien être exercées par le bailleur qui avait pu prouver au détenteur que sa qualité était fondée.

Ce contrat prenait fin : 1^ en principe, par la perte totale de l'immeuble, à moins qu'il n'y eût clause de fournir et faire valoir, ou celle de payer la rente à toujours et à perpétuité; ^ par l'exercice de la faculté de rachat; 3« par la saisie réelle dans certains cas; A^ par la remise de la dette; 5^ par la novation; 6^ par la confusion; l"" par la prescription de 10 ou 20 ans, lorsque le preneur était de bonne foi, de 30 années pour celui qui était dans une autre position, qui n'avait pas reconnu la rente par un nouveau titre, de 40 tant pour les personnes morales que pour celles qui avaient consenti à passer un titre nouveau. 8« Il faut encore mentionner, avec Polhier (i), la rescision du cohtrat pour lésion de plus de moitié, comme en cas de vente. M. Chambellan a montré que la raison de cette faculté tenait à ce que, dans l'intérêt de la conservation des biens dans la famille, il n'était pas permis de mettre dans son patrimoine une rente inférieure à la rente du prix de l'immeuble (2). 9» Le contrat était encore résolu faute de paiement des arrérages; le juge pouvait, lorsque le contrat était muet à cet égard, accorder un délai de grâce. 10^ Enfin, il s'éteignait par le dé-

{i). Traité du conirat de bail à rente^ n" 116. — (2) M. Chambellan, au Cours de droit français étudié dans ses origines féodales et coutumières, professé à la Faculté de Droit de Paris, leçon du 26 mars 1868, cité par M. G. Appay, Du contrat de bail, thèse pour le doctorat, Paris, 1869, p. 91.

guerpissement, autrement dit Tabandon de rimmeoble par le preneur. Suivant Brodeau (1), c'était une question fort discutée que celle de savoir si le preneur à rente pouvait déguerpir : les uns faisaient remarquer que du moment qu'il avait créé et constitué la rente foncière, étant personnellement obligé, il ne pouvait, de bonne foi, se dérober à l'exécution de son engagement (2); les autres soutenaient que l'obligation personnelle ne produisait d'effet que tant que le preneur demeurait détenteur (3) ; ce fut cette opinion qui prévalut et que consacra Vart. ilO de la coutume de Paris. Pour que le déguerpissement fût valable, il fallait d'abord qu'il fût possible, c'est-à-dire qu'il n'y eût pas de clauses pour Fempécher (4), ensuite que le preneur abandonnât tout Timmeuble, le déguerpisssement ne pouvant s'exécuter par partie (5) et le bailleur ne pouvant avoir un bien arrenté par partie et délaissé par partie. Il devait, en outre, faire disparaître toutes les servitudes précédemment étar Vlies, acquitter aussi bien les arrérages en retard (même lorsqu'ils étaient dus par des détenteurs antérieurs) que ceux de Tannée courante et un terme en plus (6), et enfin remettre rimmeuble en bon état. C'est ce que Ton voit dans une ordonnance de Charles Vil de 1441 (7) disant que tes preneurs à rente foncière, aussi bien que les usufruitiers, devaient laisser les Heux en aussi bon élat et valeur qu'au moment de l'entiFée en possession (8).

Lorsque plusieurs rentes grevaient le même fonds, celui qui déguerpissait de son gré pouvait choisir. Celui à qui profitait cet abandon était, il est vrai, exposé de la part d'autres rentiers à retenir l'immeuble dans son état ert alors à en acquitter les rentes dues ou à déguerpir, à son tour, au profit de celui qui consentait à. se charger des conditions dont il voulait s'exonè*

(1) Brodeau. Commentaire sur la coutume deParit^ t. II, p. 209. — (2) Lécbassîer. Des baux à rente perpétuelle , 1649, p. 120, cité par Brodeaa. — (3)T. Coutumes notoirmfÇn^Jenn DesiiuiTes,d^'ci<. 188,235. — (4)Noim mentioïknerons, en effet, 1" la clause d'améliorer V héritage, « quia non sola res seà ad persona crmvenitur, > (Choppin. Consuet. Andeg.^ 1. III, c. S, t. 4, n«9). Barthole avait déjà dit : qui convenilur et suo facto non lHwratut cedendo rei, seeus si ex qualitate rei conveniatur. 2<» la clause de fournir et faire valoir car le preneur était obligé personnellement de pajer. Cf. Coutum. notoires, 95- Loyseau. Déguerpissement ^ ch. XV, n» 1, etc. —(5) Brodeau sur Louet. R, n* 25. — f6) Ord. de Charles VIT, 1441, art. 20; J. Desmares, déeis. 124, 125, 188 ; Paris 109, 110. — (7) V. Brodeau sur Louet D, n» 41 ; et coût, do Paris, l. II, p. 217.

rer, mais lorsqu'il était forcé le preneur qui avait obtenu le déguerpiasement devait servir les rentes dues aux autres.

Si le contrat de rente foncière était scellent pour les propriétaires dispensés des soins de la culture et recevant, en échange de la jouissance du bien qu'ils concédaient, des redevances périodiques et fixes; si, jusqu'à un certain point, il a rendu des services aux travailleurs en les faisant participer bien qu'indirectement à la propriété qu'ils ne pouvaient atteindre, il n'est pas moins vrai que fort souvent le service de la rente était onéreux pour ces derniers exposés non pas tant aux charges et aux risques qu'aux droits trop élevés que l'on exigeait fréquemment d'eux. Aussi la jurisprudence se décidât-elle de bonne heure à restreindre ce contrat, non pa% tant, peut-être, par commisération pour les preneurs dont les intérêts importaient assez peu, que par haine de l'usure que l'on prétendait voir dans le contrat. On décida dès lors que ces rentes seraient perpétuellement rachetables; la rente foncière dut nécessairement et exclusivement résulter d'un bail à rente foncière et encore permit-on le rachat lorsqu'il s'en trouvait une qui grevait une maison (1).

Ce bail, ainsi qu'on a pu le voir, présentait des caractères communs avec différents contrats, mais s'en distinguait pour* tant d'une manière frappante. Loysel avait bien dit : « On met sa terre en gagnage par baux à rente, cens ou fief (2), » mais ce serait se tromper que de vouloir assimiler complètement le bail à rente foncière et la concession féodale. Non-seulement, en effet, les terres auxquelles pouvaient s'appliquer ces deux conventions n'étaient pas les mêmes en ce sens que tous les héritages ne pouvaient indistinctement être inféodés et baillés à rente, mais la redevance différait essentiellement puisque dans un cas il s'agissait du service militaire, et dans l'autre d'une redevance ordinaire. Si, comme la vente, c'était un contrat synallagmatique et commutatif basé sur l'aliénation et le consentement, il ne pouvait, d'un autre côté, porter que sur des immeubles, n'admettait point la clause qui n'accordait pas au vendeur une action contre le tiers détenteur ; enfin le bailleur avait droit à des redevances périodiques et était propriétaire

(1) Pépin Lehalleur. Op. cit., p. 275. — (2) Institutes coutumièrei, 1. IV, t. I, I.

du droit à la rente foncière, autrement dit d*un droit immobilier réel. Après avoir signalé simplement les dififérences capitales qui séparaient le bail à rente foncière du bail ordinaire, si nous passons à la comparaison avec la censivo et Temphytéose, nous remarquons que, contrairement à ce que pensaient Hervé et Argou (1), la confusion n*est guère admissible. Nonseulement le propre de la rente foncière, en effet, était de n*attribuer ni directe, ni aucun droit autre que celui de percevoir toujours la rente, m'ais la redevance était de plus véritablement en rapport avec les fruits et elle comprenait même la plus grande partie du produit. Enfin Temphytéose prenait souvent fin, après un certain laps de temps, lorsqu'il y avait une disposition expresse, tandis que le bail à rente foncière était de sa nature perpétuel. D'autre part, la rente foncière se rapprochait assez des autres rentes , de celles qui étaient constituées à prix d'argent, par exemple, en ce qu'elle produisait aussi des arrérages annuels se divisant en autant de fractions qu'il y avait de jours dans l'année ; pourtant il faut remarquer également qu'elle était une dette attachée à l'héritage au lieu d'être personnelle et que, par suite, le preneur à rente foncière était toujours maître de s'exonérer des charges qui lui incombaient à raison du fonds, par la faculté de déguerpir propre à ce contrat. Enfin ajoutons que le bail à rente foncière était vu avec bien moins de défaveur que le contrat de constitution de rente à prix d'argent qui se rapprochait d'une manière si sensible du prêt à intérêt contre lequel protestaient les idées et les tendances de Tépoque.