LES BAUX A LONGUES ANNÉES ET A VIE

Les baux à long terme étaient dans l'ancienne France de trois sortes : le bail à longues années, le bail à vie et le bail emphytéotique. Réservant ce dernier pour une étude particulière, nous nous occuperons simplement dans ce chapitre du bail à longues années et du bail à vie.

Le premier était, selon la détinition généralement donnée par les auteurs et notamment par Loyseau (1) et Despeisses (2), celui dont la durée dépassait celle des baux ordinaires et excédait neuf années. Cependant cette définition n'était pas universellement admise et d'autres jurisconsultes estimaient que l'on ne pouvait considérer un bail comme étant à longues années que lorsqu'il était fait pour plus de 3 ans (3), ou pour plus de 5 ans, suivant les idées romaines (4). Jadis la nature de ce contrat était fort discutée : c'est ainsi que pour les uns, comme Pothier

(1) Loyseau. Déguerpissement^ liv^. I, ch. V, n» 8. — (2) Despeisses. Louage, Sect. V, 2 3, n« 9. — (3) Masuer. Op. cit., tit XXV, n» 16; Serres. Jml., liv. III, tit. XW, § 6; Cujas, cité par Vinnius ad Insiit., lib. III, t. XXV, S 8. — (4) Merlin, Répertoire, V Bail, § 4.

et Loyseau, le bail à longues années transférait la seigneurie utile par la raison que lors de la cession du bail par le preneur, les parents étaient capables de le reprendre par la voie du retrait lignager ou du retrait féodal, si Timmeuble était un fief. Pour Dumoulin (1) , cette assimilation n'était possible qu'entre le preneur et ses héritiers, de sorte qu'en dehors de ses rapports avec ces personnes le bailleur conservait la propriété, le con^ trat étant tout simplement une location. Merlin (2) assimilait au bail à court terme le bail à longues années qui n'était pas mélangé d'emphytéose et dans le cas contraire estimait que le preneur était propriétaire, du consentement môme du bailleur. Enfin, selon Hervé, les tenures perpétuelles (bail à cens, bail à rente) conféraient la. propriété au preneur, mais les tenures à charge de redevance (bail à long terme, emphytéose) lais^ saient la propriété au bailleur et ne donnaient au preneur qu'un droit de jouissance.

Plusieurs fois on a prétendu que le bail à longues années ne différait point du bail emphytéotique auquel il devait être assimilé (3) et que, comme ce dernier, il transférait la propriété utile du fonds (Arrêts des Parlements de Toulouse des 1" mars 1575 (4), de Provence, 1641 et 1663 (5), de Paris, du 6 septembre 1734) (6). Mais, au dire de Merlin, c'est une doctrine fausse, car PoUet avait fait remarquer que le possesseur du fonds ne cessait pas d'être l'homme du seigneur par un bail à ferme passé pour plus de douze années, il ne perdait point la liberté de disposer du fonds de la manière qui lui plaisait, et il donnait par sa mort, ouverture au relief; en un mot, le seigneur conservait tous les droits que la coutume lui accordait du chef du possesseur.

Le bail à vie était celui en vertu duquel la jouissance d'un immeuble était abandonnée pour une redevance annuelle pendant la vie d'une ou de plusieurs personnes ; il. pouvait être consenti pour la vie d'un nombre indéterminé de preneurs.

(1) Dttxnroulin, Sur eout. de Fnrit, 78, gio«. 4, n»* 14 et 15. —(9) Merlin, Répertoire, v© usufruit, § 1, n» 3. — (3) Despeisses, Louage, secl. V, | 3; Loyseau. Déguerpissemtnt, liv. I, ch. 5; contra ViDnius ad Instit, loc. cit., $ d{ Merlin^ V Bail, § 4. — (4) Larocheflavin, Traité des droits Seigneuriaux, ch. XXXVIir, 2. — (5) Œuwes de Dnperrier, t. I, quest. 25; II, 453. — (6) Ap. Maillard sur r^art. 109 de la oout. d'Artois.