LES BAUX A LONGUES ANNÉES ET A VIE

Quelques auteurs, tels que Dumoulin (1), voyaient dans le bail à vie une simple location ne transférant pas le domaine utile^ mais il parait que cette opinion n'était pas admise par tout le monde, d'autres personnes soutenant que le bail à vie conférait au preneur la propriété utile (2). En principe, ce contrat n'était pas sujet aux droits seigneuriaux : pour y soumettre le loca* taire, il fallait que la coutume contint à cet égard une disposition expresse. En revanche, on était astreint non pas seulement au droit de centième denier sur le pied du capital, au denier dix de la redevance annuelle, mais encore aux deniers d'entrée. Bien mieux, si le preneur devait faire des construction et des améliorations jusqu'à une somme déterminée par les parties contractantes, le droit de centième denier était également dû parce que cette obligation était une augmentation de prix, les bâtiments devant revenir au bailleur. En pareil cas, selon la doctrine des auteurs, il fallait joindre à la redevance annuelle le dixième des deniers d'entrée et du montant des améliorations pour percevoir le droit de contrôle sur la totalité. Une di^osition singulière était celle qui interdisait aux gens dits de main-morte de passer des contrats de ce genre sous signature privée : de même que pour leurs baux à loyers, ils devaient les faire par devant notaires, sous peine de nullité et du paiement des droits de contrôle ainsi que du centième denier. En exceptant le cas où il y aurait eu disposition formelle, il est difficile de pouvoir signaler une dififérence sensible entre un usufruitier et un preneur à vie : il n*en existait point, en effet, entre les droits do l'acquéreur à vie et ceux de l'usufruitier puisque vendre à vie la jouissance d'un bien immobilier c'était bien certainement la même chose qu'en vendre l'usufruit. Pourquoi n'en aurait- il pas été de môme d'un bail à vie pur et simple (3) ? On ne pouvait invoquer que le prix du bail à vie dépendait de la vie du preneur et se payait chaque année, tandis que le prix de la vente à vie était fixe et se payait comptant, car cette raison ne présentait aucun intérêt relativement à la nature du droit conféré. Et, en effet, le bail à rente perpétuelle transférait bien certainement la propriété, de même qu'une vente ordinaire, et pourtant la redevance de ce bail

(l) Sur la CouL de Pari»^ 78, glos. 4, n»» 14 et 15. — (2) Loyseau. DéguerpUtement, 1. I, c. V, n^S. — (3) Cf. Merlin. Répert, ▼• Bail, { 1.

consistait tout simplement dans une somme due chaque année ; dès lors il ne saurait en être autrement pour le cas qui nous occupe et en réalité il y avait entre le bail à vie, d'une part, et la vente à vie, de Tautre, un rapport analogue à celui qui existait entre le bail à rente perpétuelle et la vente pure et simple.

Un point incontestable, c'est que la personne qui payait durant toute sa vie une certaine redevance acquérait pendant le même laps de temps la jouissance d'un immeuble, autrement dit l'usufruit; pourquoi n'en aurait-il pas été ainsi pour celui qui, en vertu d'un bail à vie pur et simple, moyennant un prix ou loyer qu'il s'engageait à acquitter pendant toute son existence, obtenait le droit de jouir d'un immeuble pendant la même période ? On ne peut, en vérité, alléguer aucune raison plausible. Dans les deux cas il y avait bien manifestement aliénation de jouissance : dès lors, si le preneur était dans le premier cas un usufruitier, il devait également l'être dans le second (4).

L'ancienne jurisprudence était presque unanime à reconnaître dans le preneur à vie un usufruitier, comme le prouvent plusieurs arrêts et notamment ceux de Paris (14 avril 1522, 23 octobre 1782) (2) et de Dijon (10 novembre 1565, 29 janvier 1614) (3). La doctrine, malgré Favre et Legrand (4), semblait se prononcer dans le même sens : c'est ainsi que Houard (5) remarquait que le preneur à vie ne devait pas de lods et ventes et que Fonmaur disait qu'en dernière analyse le bail à vie se réduisait à une constitution d'usufruit (6). Pothier faisait bien observer qu'il était des cas où l'assimilation ne pouvant être faite, notamment lorsque les parties avaient, par une stipulation expresse, déclaré que leur intention n'était pas de faire une constitution d'usufruit mais bien un bail à vie, mais ce n'était qu'une exception et, à son tour, cet auteur n'hésitait pas à reconnaître que les baux à vie renfermaient une oonstitution d'usufruit (7).

(1) Denisart (v* Bail à vie) trouvait des différences, quant au prix^. quant au droit de centième ou demi -centième denier, et enfin quant au mode de jouissance, mais cette opinion a été réfutée par Merlin. — — (î) Papon, 1. I, t. I, n*4. — (3) Bouvot, v Bail. — (4) Favre. De erroribr. pragmat, decad., 100, error. 5; Legrand, t. IV, art. 52, n* 29. — (5) Dielionn. du Droit normand, v" Bail. — (6) Traité des lodê et ventes, n* 170. — (7) lAmage, n» 27.

LE œNTRAT DE SUPERFICIE 261