CHAPITRE II

Nous venons de retracer le3 lois de la période iaterinédiaire quant aux locations perpétuelles ou à longue durée : on peut les résumer en disant qu'elles prescrivaient une véritable

expropriation destinée à permettre aux détenteurs de raoheter toutes les redevances et toutes les rentes établies à perpétuité. Il importe maintenant d'examiner quelle fut rinfluence de ces lois sur les contrats qui ont fait l'objet des chapitres précédents. Auparavant nous poserons le principe en faisant remarquer que les ûefs, les rotures et les cotteries ne peuvent plus exister ; depuis la publication de la loi du 4 août 1788 tous les biens fonds sont entièrement allodiaux.

Dès le xvr siècle, il est vrai, on put remarquer Taversion de plus en plus marquée des populations rurales pour les engagements perpétuels ou à long terme; par suite du sentiment et du besoin d'indépendance, quand on n'avait pu assurer par les textes la faculté de racheter ces engagements, on avait demandé aux ordonnances de l'établir; presque partout les rentes furent déclarées rachetables. Mais ce fut la gloire de la Révolution d'avoir accompli définitivement cette œuvre.

Relativement à Tabolition du fief le doute n'est pas possible, puisque cette concession avait précisément les caractères que la législation intermédiaire voulait supprimer ; en détruisant le régime féodal, disait Merlin, nous n'avons pas entendu dépouiller de leurs possessions les propriétaires légitimes des fiefs, mais nous avons changé la nature de ces biens ; affranchis désormais des lois delà féodalité, ils sont demeurés soumis à celles de la propriété foncière; en un mot, ils ont cessé d'être fiefs et sont devenus de véritables alleux (2).

On sait que les auteurs étaient divisés sur le point de savoir si la redevance du bail à cens était une marque de dépendance du preneur ou était, au contraire, le prix de la location, mais cette question ne peut guère avoir d'influence ici parce que le caractère auquel il faut s'attacher pour déterminer si le cens était entaché de féodalité c'est celui de la réserve d'un droit par le concédant ; or, il est certain qu'en passant un bail à sens le preneur se réservait la seigneurie directe.

Le champart était d'une condition fort inégale puisqu'il était tantôt un droit seigneurial et tantôt une simple redevance foncière : dans un cas, il y avait lieu à rachat et dans l'autre il n'en

' l) Doniol. Hist. d^s clafurs rurnlex en France et de leurs progrès Ja«« Z'rg alité civile et la propriété^ p. ^15. — (•>) Merlin. Rapport sur la loi du lit mais

pouvait être question, cette faculté étant subordonnée à la transmission de la propriété. La même décision peut s'appliquer au terrage et la Cour de cassation (2 janvier 1809) a décidé qu'il n'était point essentiellement un droit féodal de sa nature, mais qu il était féodal ou foncier suivant les conventions et les actes qui l'établissaient ou le modifiaient (1).

Parmi les baux à complant, les uns (en Poitou, Maine, Anjou, Aunis et Saintonge) transféraient la propriété, tandis que d'au*très (en Bretagne) ne donnaient au preneur qu'un simple droit de jouissance analogue à celui du fermier, mais il est difficile d'établir le caractère permettant de distinguer les effets. Faut-il, en d'autres termes, déclarer que la perpétuité était l'élément à rechercher pour déterminer si une tenure transmettait la propriété, comme le soutenait devant la Cour de cassation Merlin citant un bail à complant qui, dans l'espèce, pouvait fort bien être perpétuel et considéré dès lors comme transmettant la propriété? Nous ne le croyons pas parce que ce n'est pas un signe absolument certain : un avis du Conseil d'état (4 thermidor an VIII) déclara que les baux à complant dits baux à devoir de tiers et de quart ne transféraient aucun droit sur la propriété au preneur. Du texte de cette décision on peut conclure que la perpétuité n'était pas la marque de la transmission de la propriété puisque, si dans quelques localités le preneur était investi de ce droit, dans d'autres, au contraire, il ne l'était pas. Pour résoudre la question, il faut, d'après la doctrine, se référant au rapport de Boulay Paty au conseil des Cinq Cents , considérer si le preneur payait ou non en son propre nom les impôts. Ainsi, en revenant sur ce que nous venons de dire, des avis du Conseil d'État des 4 thermidor an VIII et 22 fructidor an X ont décidé que les lois révolutionnaires n'avaient apporté aucune modification aux baux à complant tels qu'ils étaient usités dans les pays qui ont formé les départements de la Loire-Inférieure, de la Vendée, de Maine-et-Loire et partout où les clauses de l'acte caractérisaient la propriété au bailleur, puisque c'était un bail ordinaire, sauf la durée. Le

(1) Un champart tenu en foi et hommage et sous la charge d'acquitter uu relief à chaque mutation fut con:kid6re comme un droit seigneurial conservant sa nature lorsqu il avait été transmis avec la directe. (C. Cass.^ 16 février 1809).

rachat n'est donc plus possible (1). Pour le Poitou et le Maine la question est controversée ; d'après les uns, le preneur à complant avait la propriété (2), tandis que, suivant d'autres, le bailleur la conservait au contraire (3).

Après avoir fait remarquer que l'albergue qui était essentiellement seigneuriale fut comprise parmi les redevances supprimées par le décret du 17 juillet 1793 (cass. 2 messidor an XII), à moins que la rente pût être considérée comme n'étant ni féodale, ni entachée de féodalité (cass. 27 mai 1833), nous dirons que Fart. 7 du titre II de la loi des 15-28 mars 1790 était ainsi conçu : « Toutes les dispositions ci -dessus concernant la main morte auront également lieu en Bourbonnais et en Nivernais pour les tenures en bordelage, et en Bretagne pour les tenures en mote et en quevaise » ; il faut donc déclarer ces tenures abolies d'une manière implicite par le décret du 17 juillet 1793 sans aucune indemnité.

Quant aux dîmes dont il a été parlé plus haut, il importe de distinguer avec les époques. L'art. 5 de la décision du 4 août 1789 établissait, en effet, une distinction entre les <Umes inféodées provenant, en réalité, de l'Église et celles qui n'étaient que des champarls, mais peu à peu on revint sur ces tendances et une loi des 14-22 avril 1790 vint décider (art. 3) qu'à partir du 1" janvier 1791 il ne serait plus perçu tant des dîmes abolies par la mesure précédente que des dîmes inféodées dont jouissaient les laïques à qui, néanmoins, le Trésor devait accorder une indemnité. Une loi du 25 oclobre-5 novembre 1790 vint exclure les dîmes inféodées qui, bien que tenues en foi et hommage, seraient prouvées être le prix de la concession du fonds : on les assimilait à des champarts et on laissait à ceux qui en étaient chargés le soin de les racheter, suivant le mode et le taux établis pour le champart. Enfin, en 1792, le décret du 25 août, art. 5, déclara abolir sans indemnité toutes les dîmes inféodées, sans distinguer celles qui avaient une nature censuelle et celles qui paraissaient féodales ; on ne fai-

(1) Instruction de la régie de V enregistrement, 5 pluviôse an XI; Troplong. Louage, t. I, p. 56; Duvergier. Louage^ I, 200; Championnière et Kigaud. Diclionn. des droits d' enregistrement ^ t. IV, 306-2. — (2) Merlin, Reperl. v« Vignes, § 2; Troplong, I, 59 ; C. de Cass., 26 janvier 1826, 20 juillet 1858, 9 août 183), 11 février 1833. — (3) Duvergier, T, 189; H^rold. Revue pratique de Dr. franc., 1857, t. IFI, p. 364.

sait d'exception qu'en faveur de celles que l'on pouvait prouver, par la représentation du titre primitif, avoir été une charge imposée à raison de la concession d'un fonds.

Le bail à rente foncière avait lieu moyennant une rente due à perpétuité, mais les lois de la Révolution ayant déclaré que les rentes ne pourraient plus être perpétuelles et que le débiteur pourrait se libérer quand il lui plairait, il s'ensuit qu'aujourd'hui il n'y a dans un contrat de cette sorte qu'une vente dont le prix consiste dans le capital à rembourser.

La nature du bail à locatairie perpétuelle variait avec les Parlements : cependant Tronchet, dans le rapport qu'il fit à cette occasion, prouva que ce contrat devait tomber sous le coup des lois abolitives du régime féodal puisqu'il avait pour eJfet d'attribuer au preneur un droit plus étendu que celui de jouissance, le domaine utile, du moment qu'il devait supporter toutes l^s charges sans pouvoir obtenir la diminution de la redevance et du moment qu'il pouvait valablement grever le fonds d'un droit de gage pour ses créances. En conséquence, la loi des 48-29 décembre 1790 (tit. I, art. 2) décida que ces rentes étaient comprises dans les prohibitions édictées par le législateur, mais que le rachat pouvait avoir lieu. Les mêmes principes ont fait prononcer le rachat des baux à culture perpétuelle mais, malgré la jurisprudence, il en doit être autrement des baux à métairie perpétuelle de la Marche et du Limousin qui ne transféraient pas la propriété. Le bailleur avait seul l'exercice de toutes les actions, était seul chargé des réparations, devait être consulté par le preneur désireux d'aliéner ses droits et pouvait, d'ailleurs, rentrer dans la plénitude de sa propriété soit par le décès du preneur sans descendants, soit par suite des cas qui enlevaient la jouissance au preneur. Quant au bail héréditaire d'Alsace, n'ayant pas pour résultat d'attribuer la propriété au preneur, il n'était pas soumis à l'obligation du rachat. Disons aussi que la loi du 29 décembre 1790 déclare dans son titre 1" (art. 2) que les baux à vie peuvent continuer d'exister comme par le passé, môme lorsqu'ils seraient consentis sur plusieurs têtes, mais à la condition que le chiffre de trois ne fût pas dépassé.

La législation des baux à domaine congéable sous la Révolution fut bien certainement une des moins stables. Ainsi, recon-

naissant le bien que pouvait produire ce genre de contrat (1), mais désirant en supprimer tous les abus introduits sous l'ancien régime, la loi des 7 juin-5 août 1791 maintint ce contrat en décidant que l'on ne détruirait que les éléments féodaux joints au type même dans certains usôments. Hais celle des 27 août-7 septembre 1792, inspirée par ceux qui voyaient dans cette concession une tenure participant de la nature des fiefs, l'abolit en donnant aux anciens domaniers la propriété incomniutable du fonds comme celle des édifices et superûces et en les autorisant à éteindre les rentes conve* nancières créées antérieurement. Une pareille disposition était trop contraire à la justice pour être maintenue : on comprend le rachat de toutes les redevances féodales ou mélangées de féodalité, mais on ne peut mettre sur le même rang celles qui n'étaient qu'un fermage et autoriser le fermier à exproprier son propriétaire. La loi du 9 brumaire an VII vint donc abroger le décret de 1792 et remettre en vigueur la loi de 1791. Remarquons toutefois que cette loi n'a pas voulu porter atteinte aux actes passés conformément au décret de 1792 et qu'ainsi les domaniers qui, dans l'intervalle, avaient remboursé les rentes, devenant propriétaires de la tenure, no pouvaient être dépouillés (et ne le furent pas, en effet) du droit qu'ils avaient acquis (2).

Les rentes colongères n'appartenaient pas au régime féodal, car, d'après la jurisprudence de l'Alsace (3), la colonge était un contrat par lequel le propriétaire d'un corps de biens le repartissait entre plusieurs preneurs en se réservant un canon annuel. Donc, comme l'a soutenu Merlin à la Cour de Cassation, la rente colongère par sa nature n'est rien autre cbose qu'une rente foncière et jamais une rente foncière n'est présumée avoir été, dans son origine, entachée de féodalité, si l'on n'en rapporte des preuves claires et positives (cassation, 3 pluviôse an X).

(1) En 1791 Malesherbes soutenait que cVîtait le moyen le plus sape et le plus sûr d'arriver à défricher les terres incultes de la Bretagne. — (i) Ouvergier, î, 217; Contra Carré. Introduct. à l'élude des lois relativfi au dom. congéable et comment, de celles du 6 août 1791, p. 35-2. V. Rennes. 29 janvier 1825, Cassât., 10 juillet 18-28; Merlin. Repert. y Convenant; Quest. de Droite vo Offi-es réelles, {^ II. — (3) Jugement du tribunal de Strasbourg, 8 messidor au X; Merlin. Uuest. de Droit, v» Rente foncière. S tQ.

INFLUENCE DES LOIS DE LA HÉVOLUTiON 315

La loi des 18-39 décembre 1790 eut pour effet de supprimer les empbytéoses perpétuelles en les assimilant aux baux à rente foncière, c'est-à-dire en déclarant rachetable à perpétuité la redevance due au bailleur que Ton dépouillait de son do* maine direct ; en revancbe, les emphytéoses temporaires furent déclarées valables, à la condition de ne pas excéder 99 ans. Comme sous la féodalité^ à cette époque, Temphytéoso était un juè in re alieusiy une servitude personnelle ressem» blant beaucoup à Vusufruit et à laquelle les règles en vigueur dans l'ancien droit étaient applicables, la redevance conservait son caractère foncier. Toutefois,^ il importe de préciser le sens de la disposition relative aux emphytéoses perpétuelles ; on les •déclara bien interdits, mais on n'entendit pas dire pour cela qu'elles devaient être considérées comme étant nulles. C'est ce qui résulte d'un arrêt (15 décembre 1824) par lequel la Cour de cassation cassa un arrêt de la cour de Colmar du 28 mai 1821 prononçant la nullité même de ce contrat. De la décision de la cour suprême il appert qu'en pareil cas la convention est valable, mais que la propriété ayant été transmise la rente qui en était le prix était rachetable. La loi du 9 messidor an III, art. 5, modifia de nouveau la théorie de Temphytéose en déclarant seulement susceptibles d'hypothèques : l"" la propriété des biens territoriaux, de leurs accessoires immobiliers et des servitudes foncières; 2° l'usufruit des mômes biens résultant uniquement des baux emphytéotiques lorsqu'il reste encore 25 années de jouissance. Le caractère de la concession ressort de l'expression usitée. En se servant de celle d'usufruit il est manifeste que les rédacteurs de la loi ont entendu rompre avec la donnée de Tancien droit qui conférait le domaine utile au concessionnaire à temps et ont décrété l'assimilation de ce dernier à Tusufruitier, assimilation logique, d'ailleurs, car il n'a jamais été interdit de constituer itn usufruit héréditaire jusqu'à une certaine date, moyennant des sommes payables par annuités. Du moment que l'emphytéose réunit tous ces caractères, ce n'est pas autre chose qu'un usufruit, c'est-à-dire un jus serritutis sur un fonds. Merlin a prétendu qu'il n'y avait là qu'une dérogation temporaire aux principes en matière emphytéotique, auxquels serait, du reste, revenu l'art. 6 de la loi du 11 brumaire an VII mentionnant parmi les biens suscep-

3i6 HISTOIRK DES LOCATIONS PERPÉTUELLES

libles d'hypothèque : 1® les biens territoriaux et leurs accessoires ; 2*» l'usufruit, ainsi que la jouissance à titre d'emphytéose des mêmes biens pour le temps de leur durée. A l'en croire, ces expressions auraient été mises à la place de celles de la loi de l'an III pour rendre à l'emphytéote son vrai caractère, celui de propriétaire utile. La preuve, dit-il, c'est qu'on lui avait donné le droit d'hypothéquer, ce qui ne pourrait avoir lieu s'il ne lui avait été donné de participer à la propriété. Mais, outre que ce n'est qu'une différence de rédaction peu importante et outre que le législateur aurait été évidemment plus explicite s'il avait entendu distinguer comme avant l'emphytéote de l'usufruitier, ce raisonnement nous semble inadmissible. C'est qu'en effet, si la loi de l'an llï accordait à l'emphytéote le droit d'hypothéquer, elle le considérait seulement comme ayant un droit de servitude personnelle. La loi de Tan VII elle-même ne déclarait-elle pas susceptibles d'hypothèque l'usufruit ainsi que la jouissance à titre d'emphytéose des mômes biens pour le temps de leur durée? Pour ces motifs, nous croyons donc devoir repousser l'opinion de l'illustre procureur général.

Ce dernier, cependant, ne s'est pas borné à soutenir cette thèse : il s'est encore prononcé pour la possibilité de l'hypothèque portant sur la redevance, en s appuyant sur ce que le législateur de Van VII n'a entendu défendre que l'hypothèque grevant les redevances foncières rachetables. A cela on peut répondre en signalant d'abord la contradiction qui existe entre cette donnée et l'opinion du même auteur reconnaissant que ces rentes existent dans le fonds, au lieu d'en former une délibation, comme il le dit, en employant le langage de de Lau* rière. Mais ce n'est pas la seule réfutation qu'il convienne de faire : il en est une autre plus scientifique. Au fond, Merlin, poursuivi par cette idée du domaine réel qu'il voulait absolument enlever au bailleur, a entendu soutenir que ce dernier pouvait hypothéquer la rente isolément, abstraction faite du fonds. Or, l'art. 6 de la loi du il brumaire an VU n'est-il pas la condamnation formelle de cette théorie, puisqu'il décide que l'on ne peut hypothéquer que les biens territoriaux et l'usufruit ainsi que la jouissance à titre emphytéotique des mêmes biens pour le temps de leur durée?

Le législateur a déclaré impossible l'hypothèque du canon dû par un emphytéote perpétuel soumis non plus à une rente foncière mais, au contraire, obligé personnellement; Merlin lui-même Ta reconnu. On ne peut admettre un seul instant qu'après avoir modifié ce caractère de la redevance foncière, il l'ait reporté à Temphytéote temporaire. Le bon sens et la logique s'y opposaient s'il avait pu oublier les traditions de l'ancien droit qui, on s'en souvient, déclarait personnelle et non réelle lobligation incombant au preneur temporaire. C'était même là un des traits qui distinguaient la concession faite à perpétuité de celle qui n'était faite que pour un certain temps.

Tel est l'exposé des lois de la période intermédiaire relativement aux contrats de location perpétuelle ou à longue durée. Comprenant que la société, pour progresser et se relever de ses ruines, devait voir disparaître les entraves et les embarras qui enchaînaient la propriété foncière et la tenaient dans Timmobilité; reconnaissant, d'autre part, combien était nuisible la distinction du domaine direct et du domaine utile et combien il était préférable d'enlever tout caractère féodal, ces législateurs, grands malgré leurs erreurs, n'hésitèrent pas à faire table rase du régime de la propriété alors existant. Ils facilitèrent aussi l'arrivée à la jouissance des biens immobiliers des couches les plus humbles de la société de manière à les intéresser au maintien du nouvel ordre de choses par la propriété, et parce qu'ils savaient que, stimulées par l'intérêt, elles étaient seules capables d'en tirer tout le parti désirable pour* elles et la société. De là, ces lois qui poursuivirent le système féodal sous toutes ses formes et sous tous ses noms, dépassant même parfois le but, tant le zèle pour le bien public était grand. On peut dire que par là leur œuvre n'a pas été inutile et que leurs efforts désintéressés méritent la reconnaissance et l'estime.