RÉGIME DU CX>DE CIVIL

féodalité, on avait prescrit le bail emphytéotique et le bail à rente foncière qui n*ont jamais été un contrat féodal, qui en^ courageaient les défrichements, qui engageaient les grands propriétaires à vendre les fonds qu'ils ne pouvaient cultiver avec soin et qui donnaient à des cultivateurs laborieux dont les bras faisaient toute la richesse les moyens faciles de devenir pro* priétaires. >

Nous allons même plus loin; nous pensons qne le Gode civil a entendu maintenir Temphytéose temporaire par les art. 526 et 543 disant, l'un, que l'usufruit des choses im* mobilières aussi bien que les servitudes ou services fonciers sont immeubles par l'objet auquel ils s'appliquent, et l'autre, que Ton peut avoir sur les biens ou un droit de propriété, ou un simple droit de jouissance ou seulement des services fonciers à prétendre. Si, contrairement à Topir nion généralement admise, on se refuse à voir dans le mot usufruit cité par Tart. 526 un équivalent de i'emphytéose (les termes n'étant pas sacramentels chez nous) , on doit reconnaître que le mot d'emphytéose est visé par celui de jouis* sance que contient Tart. 543. L'expression d'emphytéose est comprise soit dans celle d'usufruit, soit dans celle de droit de jouissance. De plus, l'art. 686 permet d'établir sur sa pro*^ priété les servitudes que Ton veut, à la condition qu'elles ne soient pas imposées en faveur de la personne et n'aient rien de contraire à l'ordre public. Des auteurs ont fait remarquer, relativement à l'art. 2118, que son silence est la suite de celui que gardent les art. 543, 526, et que d'ailleurs il a pour but d'exclure les servitudes foncières, les droits d'usage et d'habitation et les actions en revendication d'immeubles etc., en déclarant seulement susceptibles d'hypothèque les biens immobiliers et leurs accessoires réputés immeubles l'usufruit de ces mêmes biens et accessoires pour le temps de la con^ cession. Or, pas plus que l'usufruit I'emphytéose n'est supposée établie en faveur d'une personne et n'est contraire à l'ordre public. Enfin l'art. 1122 dit que l'on est censé avoir stipulé pour soi et ses héritiers, c'est donc dire qu'une personne peut décider qu'après elle ses héritiers la remplaceront dans Texécution dé la convention. Quant à la défaveur de la loi civile pour la décomposition môme temporaire du droit de

propriété, nous ferons remarquer que parmi les partisans de Temphytéose tous ne sont pas d'avis de morceler la propriété entre le bailleur et le preneur. Mais ce qui prouve bien, en somme, que Temphytéose temporaire n*est pas une anomalie dans notre Code, c'est, d'une part, la validité du bail k vie et la possibilité, d'une autre part, pour le propriétaire, de conférer un usufruit pour un temps déterminé, aux termes de l'art. 617 du Code civil.

Remarquons d'ailleurs avec Duranton (1) , qu'alors même que la législation interdirait Temphytéose on pourrait parfaitement y déroger en stipulant un usufruit répété sur la tête des héritiers et même des héritiers de ceux-ci jusqu'à l'expiration du temps convenu pour le cas de mort de l'un d'eux. De cette manière si l'usufruit constitué sur la tête du preneur s'éteignait par sa mort, aussitôt il en naîtrait un nouveau au profit de ses héritiers.

C'est pour ces raisons, en faisant de plus remarquer que lÉtat, les communes et les établissements publics ont sans cesse consenti à passer des baux emphytéotiques pour une longue durée (V. Ordonnance du 8 août 1821) que, nous appuyant sur une jurisprudence constante, nous soutenons la possibilité pour toute personne de faire actuellement une concession emphytéotique temporaire (2). L'intérêt public ne peut en souffrir puisque, suivant .les paroles de Rossi (3), le caractère constitutif, l'accroissement du fonds capital par les améliorations sont en rapport intime avec les progrès de l'économie sociale et avec de nombreuses améUorations dont le sol de la France pourrait s'enrichir par l'action de l'industrie particulière.

(1) Cour* de Droit français, t. IV, 76. — (2) Merlin, QuesL de Droit, ▼• Emphytéose, V. §8; Favard, Repert,, vo Hypothèque, § 2; Duranton, Cours de Droit Civil français, t, IV, 80; XIX, n» 268: Proudhon, Usufruit, I, 97; Dam. de propr , II, 710; Battur, t. II, n' 46; Ducaurroy, Bonnieret Roustain, t. 11,70; Championnière et Rigaud, Dictionn. des droits d* enregistre^ m., t. IV, 3071 ; Pépin le Halleur, p. 330 ; Persil, Régime hypothéc. Sur 2118. n» 15; Demante, Cours analyt. de Code Civil, II, 378 bis, IV, V, VI; Marcadé, t. II, 358; Troplong, Louage, sur 1709, n» 50; Hypothèques, i. II, n" 405 : Zachariœ. Droit Civil français, § 198, I, 415; Duvergier. Louage, I, 142, Duverger, Cours de Code Napoléon à la Faculté de Paris, leçons de^ 22 et 25 mai 1868 ap. Appay, thèse de doctorat, cité p. 267. — (3) Rossi. Loc. cit. {Mém, de VAcad. des Se. Mor. et Polit., 2% t. Il, 272).