CHAPITRE V

L'Italie avait de bonne heure songé à réformer la constitution de la propriété ; en Savoie les charges féodales avaimit disparu lors de la Révolution et, selon une juste remarque, on était déjà à l'action quand la France en était encore à penser aux

réformes (i). L'édit de 4723 modifia gravement la situation en Piémont en même temps que Tétat féodal fut vivement attaquée par les mesures de 1735, 1741 ; en Toscane et à Naples les réformes cependant n'avaient trait qu'aux domaines royaux. Les armées envoyées par la Convention, en introduisant les principes nouveaux proclamés par la révolution, les étendirent et les administrations s'avancèrent hardiment dans la voie des innovations. Les décrets de 1798 et 1799 supprimèrent tous les droits qui restaient encore en vigueur en Piémont ; une commission féodale constituée à Naples fit rendre entre 1806 et 1812 plusieurs lois relatives à la conversion, au rachat et àL*abdition d'un grand nombre de droits. Plusieurs princes, il est vrai, revinrent sur ces décisions, surtout quand la réaction domina; en Piémont, où pourtant le progrès était le plus marqué, il fallut arriver jusqu'à 1851 pour voir supprimer les banalités.

Le code sarde déclarait (art. 1719) que les baux d'immeubles ne pouvaient être stipulés pour un terme excédant 30 ans et que, si le terme convenu était plus long, on devait considérer la clause comme inadmissible, mais l'article suivant établissait une dérogation en faveur des terrains en friche et absolument incultes, laissés sous la condition du défrichement et de la mise en culture. Ces baux pouvaient bien excéder 30 ans, mais ils ne pouvaient être faits pour plus de 100 années. Signalons en outre, à côté des dispositions relatives à la rente foncière essentiellement rachetable, au gré du débiteur, nonobstant toute stipulation contraire, l'art. 1941 qui déclarait d*abord que la concession d'immeuble moyennant une rente viagère en transférait la pleine propriété au cessionnaire, malgré toute clause contraire, et soumettait ensuite aux règles de la vente toute concession faite à titre onéreux, sous la dénomination d'emphytéose, d'abergement, etc.

Le nouveau code civil italien contient, lui aussi, des arti* clés relatife à Temphytéose qui ne fut maintenue qu'avec peine : ainsi, la commission du Sénat en proposait la suppression et demandait que l'on rattachât au contrat ordinaire de louage tous les baux à long terme (2). Ce vœu toutefois n'a pas été accueilli.

(l) Sclopis. Hût, de la législat. italienne, — (*2) Hue et Orsier. Le Code cteU

JTALIE 381

L'art. 1536 établit Temphytéôse à perpétuité ou à temps. Le preneur est propriétaire de tous les produits du fonds ainsi que des accessoires. Il est en mesure de disposer et il ne doit aucune redevance en cas d'aliénation, mais il ne peut sousemphytéoser. Comprenant que Temphytéose n'est pas toujours en harmome parfaite avec Tesprit moderne, établissant une certaine analogie entre le contrat de rente perpétuelle et l'emphytéose, le législateur a accordé dans tous les cas la faculté de racheter moyennant le paiement d'un capital en argent correspondant à la redevance annuelle sur la base de l'intérêt légal, ou à la valeur de la même redevance; si, au contraire, elle est en denrées, on prend pour base leur prix moyen dans les dix dernières années. Cependant on peut convenir d'un capital inférieur. Lorsqu'il s'agit d'emphytéose n'excédant pas 30 années les parties peuvent également convenir du paiement d'un capital supérieur.

Nous citerons également l'article 1571 reproduit de l'ancienne législation et déclarant que les baux de terrains totalement incultes faits à la condition de les défricher et de les mettre en culture, peuvent être passés pour plus de 30 ans, mais pour moins de 100 années.

Dans la Lombardie existe un contrat que nous retrouverons en Toscane : le contrat di Llvello usité principalement (quoique peu fréquent) dans la Valtehne. Son origine est fort ancienne , mais elle est encore débattue puisque les uns , comme M. Jacini (1), font venir les règles principales du droit romain, les autres, tels que M. Roscher, les trouvent dans Temphytéose. Quoi qu'il en soit, nous dirons qu'en vertu de ce contrat le propriétaire abandonne la jouissance de son bien dont il ne peut tirer parti par lui-même à des cultivateurs qui s'engagent en revanche à le faire valoir, en payant une redevance en nature consistant soit en vin, soit en céréales, soit en foin, d'après le produit de la terre lors de la convention. Le preneur doit, en outre, payer des droits extraordinaires nommés Laudemii^ en cas de transmission. Malgré leurs avantages sérieux et notamment celui de procurer une jouissance assurée au fermier, ces baux héréditaires sont loin d'être

ilaU^n et h Code Napoléon, études de législation comparée, I, 276. (1) Délia propriela fondiaria.

38a HISTOIRE DES LOCATIONS PERPÉTUELLES

bien vus en Italie. Non seulement Pesprit public prétend que ce genre de location fait trop souvenir des droits féodaux, mais il fout reconnaître, avec M. de Laveleye (1), que ces baux ont l'inconvénient de forcer le locataire à cultiver toujours les mêmes produits et d*eropôcher par suite jusqu'à un certain point les progrès de Tagriculture. Pourtant il n'en faut pas moins reconnaître que dans certaines circonstances le contrat de livello a pu rendre de bons services.

Nous allons dire maintenant quelques mots des législations propres aux autres parties de Tltalie, seulement dans un intérêt historique.

Dans les lois de Parme, Plaisance et Guastalla nous trouvons Temphytéose limitée à 100 ans, bien qu'étant présumée devoir profiter aux héritiers et successeurs, à moins de clause contraire, et constituée seulement par acte authentique. Nous remarquons de plus que le preneur capable d'aliéner mais exposé au droit de prélation du propriétaire devait, tous les 25 ans, à la volonté du propriétaire, fournir à ses firais un acte de reconnaissance et payer alors une censive au somme de la valeur d'une année de redevance.

A Modène on distinguait Temphythéose perpétuelle de celle qui n'était faite que pour iO ans, sans parler de celle qui était dite de prévoyance que Ton prohibait et par laquelle étaient appelés seulement les enfants et descendants du premier investi, à Texclusion des héritiers et des tiers« Les deux parties devaient se préférer réciproquement en cas de vente et une procédure avait môme été organisée h ce sujet. S'il ne pouvait obtenir une censive, en revanche, tous les 29 ans, le propriétaire était en mesure d'exiger la reconnaissance de son droit par le détenteur actuel. Aux termes de l'article 4636 les emphytéoses faites à perpétuité ou pour plus de 30 ans étaient toujours rachetables.

Le Code qui régissait le royaume des Deux-Siciles permettait de constituer une emphytéose soit à perpétuité, soit pour plus de 10 ans, mais dans le premier cas la rente devait être invariable. Le propriétaire avait également un droit de préférence mais il ne pouvait exiger des lods à moins de convention «i-

(1) Etudes d'économie rurale , la Lombardie et la Suisse, p. 75.

presse et pourvu que la somme fût inférieure au SO» du prix.

L'organisation économique de la Toscane nous offre une institution analogue à celle dont il a été parlé plus haut.

Sismoncy (1) nous apprend que dans le pays les cultivateurs peuvent appartenir à trois classes : les affituari ou fermiers d'une terre pour une durée limitée, moyennant une redevance fixe; les livellari et les mezzaiuoli. Les livellnri sont des cultivateurs soumis à une rente perpétuelle par le livello (traduit par beaucoup de personnes par le mot bail emphytéotique), le preneur étant le maître du sol. On conçoit que les résultats produits furent loin d'être mauvais ; aussi le grand-duc Pierre Léopold, dans Tintention de rendre à la culture une grande étendue de terrains et pour assurer des ressources certaines aux corporations religieuses, voulut-il assujettir ces dernières à céder leurs biens sous cette condition.

Cette institution aurait pu rendre de grands services en même temps que remédier, dans une certaine mesure, à la misère des agriculteurs, mais, outre le manque de capitaux forçant les travailleurs ordinairement très-laborieux et très-habiles à hypothéquer leurs biens de manière à faire travailler ces derniers par leurs créanciers (2), la spéculation s'en mêla et l'opération changea de caractère. Comme on avait remarqué que la hausse des denrées était favorable aux livellari soumis à une rente minime et qui ne devaient pour acquérir un livello que payer au propriétaire à titre de laudemio et comme garantie du fonds confié 150/0 de la valeur ou 5 fois le canon annuel, des capitalistes entrèrent dans cette spéculation faite primitivement en vue des paysans. Le nombre s'étant multiplié d'une façon considérable et les marchés étant encombrés par les denrées apportées de partout et en grande quantité comme à leur tour ils se trouvaient en retard pour acquitter la rente, ils durent recourir aux mezzaiuoli ou métayers recevant une maison et une métairie déjà en rapport avec le bétail et le capital agricole nécessaire , exécutant, en revanche, sans frais, avec la famille, tous les travaux de la terre, et partageant la récolte avec le cédant du fonds. Malgré le caractère annuel de ce contrat, en présence des inconvé-

(1) Eludes êur l'économie politique^ l'^, 384 et suiy. — (2) Le$ ouvriers des Deux-Mondes, t. 1«», pages 253-254.

nients qui suivent les changements fréquents on laissa ces métayers séjourner pendant longtemps sur le domaine qu'ils finirent par considérer comme leur appartenant, et sur lequel ils vécurent' de génération en génération.

Pour Vagi^o romano nous pouvons remarquer des institutions presque semblables. Les historiens nous parlent, en effet, de propriétaires qui, au Moyen- A.ge, afin d'assurer l'exploitation de leurs champs déserts, abandonnèrent à des paysans des parcelles de leurs domaines, moyennant une redevance en argent ou en denrées, perpétuelle mais minime; ils instituèrent des emphytéoses ou des livelli et imposèrent seulement l'obligation de remplir le service militaire. Souvent la redevance n'était que nominale, mais il faut remarquer Tusage de prélever le 7et le 30« de l'héritage de tout paysan décédant sur le domaine (1). Cette condition tourna à l'avantage non-seulement des cultivateurs et des propriétaires, mais encore de Tintérèt général puisque ces contrats divisaient les latifundia^ permettaient aux cultivateurs de se considérer comme les propriétaires de terres grevées d'une redevance si minime qu'elle ne diminuait pas sensiblement leurs ressources, susceptibles dès lors d'être consacrées à l'amélioration du sol. Ces résultats pourtant ne tardèrent pas à disparaître quand les conditions se modifièrent et quand on sembla renoncer à ces concessions. Il faut bien remarquer d'ailleurs qu'elles n'avaient plus guère de raisons d'être quand cessa l'indépendance féodale. Aussi les descendants de ceux qui primitivement n'agissaient que dans le but d'avoir des soldats, se refusèrent- ils à marcher dans la voie suivie parleurs ancêtres; bien mieux, ils cherchèrent à racheter les parcelles qui entouraient leurs domaines et que les habitants se montraient disposés à aliéner, afin de se rendre dans les villes où ils étaient attirés (2). La grande propriété se reconstitua.

En finissant, disons que pendant que les Etats pontificaux formaient un royaume à part, la législation en vigueur était le droit romain, mais que dans un motu proprio rendu le 10 novembre 1834 par Grégoire XVI nous voyons une disposition relative à la matière qui nous intéresse ; au titre V intitulé des

(1) Coppi. Su i luoghi una volta ahitati ed ora deterti nélV Agro romano (Afm. delV Acad. roman., 1833). — (2) Sismondi, op. citât., II, 318.

lois sur les contrats, Fart. 59 déclarait que les contrats d'emphytéose et de cens devaient être passés par acte public.