SEOTION. II DES DROITS ET OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET DU PRENEUR

Cet article reconnait chez le bailleur deux obligations principales : la première, de faire jouir et de garantir le preneur pendant tout le temps du bail, et la seconde de reprendre l'immeuble si l'emphytéote veut le déguerpir (573).

La garantie est de droit commun ; la faculté de déguerpir est fondée sur les raisons et autorités fournies au soutien des articles 512, 513 et 514 du présent titre.

Le déguerpissement a été de tout temps reconnu comme un remède ouvert en faveur du détenteur d’un immeuble chargé d'une rente foncière, afin de s’en libérer pour l'avenir, cette faculté n'était pas particulière à l’emphytéose.

Les obligations de l'emphythéote sont indiquées aux articles 574 à 579 : la principale est de payer annuellement la rente emphytéotique ; à défaut de ce faire pendant trois années consécutives, le bail peut être résolu ; mais la résolution n’a pas lieu de droit ; elle doit être demandée et prononcée en justice (574). Cette rente n’est pas, comme dans le cas de bail à ferme, sujette à remise ou à diminution pour cause de stérilité, accidents fortuits ou force majeure, ni même par suite de la perte partielle du fonds, c'est encore une des conséquences de ce que l’emphytéote est propriétaire , comme tel, il doit supporter les pertes qui surviennent à la chose et répondre des cas fortuits. Il n’y a que la perte totale de l'héritage qui puisse mettre fin au bail ; une diminution partielle ne l’affecte en rien (575).

C'est encore comme propriétaire que l’'emphythéote est tenu d’acquiter tous les droits réels et fonciers dont l'héritage est chargé (576) et d’x faire toutes les réparations nécessaires, petites et grosses, en sus des arnéliorations dont il est convenu ; au cas de refus, il peut y être forcé même avant l'expiration du bail, si l'héritage souffre de leur défaut d'une détérioration notable (577), ce qui laisse à inférer qu’au cas contraire, il suffirait qu’à la fin du bail, l’héritage fut remis dans l’état voulu par le contrat ou par la loi. Une autre obligation du preneur consiste à jouir en bon père de famille ; si bien que s’il commet sur le fonds quelques détériorations considérables, il peut être expulsé et condamné à remettre les choses dans l'état convenable (578). Quant à l’article proposé pour exprimer dans quels cas et en faveur de qui la prescription peut courir à l’occasion de l'emphythéose, il a été omis en ce lieu, vu que les règles qu’il pose sont suffisamment énoncées au titre de la prescription.

SECTION Il. mé au!

COMMENT FINIT L'FMPHYTINÉOSE. con L'article 579, divisé en plusieurs paragraphes, après avoir énoncé que É. la tacite reconduction n’a pas lieu en .matière d'emphytéose, expose les | des différentes manières dont ello prend fin. I Le premier paragraphe est expliqué à la page 321. l'est Le second paragraphe exige que les déchéances soient prononcées en 585 justice ; elles n’existent pas de plein droit. Le troisième est fondé sur la jus- droi tice et le bon sens qui veulent que dans ce cas le propriétaire perde son L domaine direct et les droits en résultant de même que le premier perd son page domaine utile et les avantages qui en découlent. Quant aux quatrième Ci paragraphe relatif au droit de déguerpir, il suffit de référer aux autorités publ citées en fin de l’article pour établir que ça toujours été un moyen de l'une mettre fin à ce bail et aux obligations qui en résultent, à moins que le L' preneur n’ait renoncé à cette faculté, ce qu’il peut faire (art. 573) pourvu 715 qu’il ait satisfait pour le passé à toutes ses obligations, payé ou offert les ajouts arrérages de la rente, et fait les améliorations convenues (580). afin d De quelque manière que finisse le bail, l’emphytéote doit remettre en été ac bon état l'héritage même et aussi les constructions qu'il devait y faire, nitifs mais non celles qu'il a érigées sans y être tenu (581). Quant aux amélio. | ts tit rations de toute espèce, ainsi faites volontairement, le bailleur peut les L'a retenir en payant leur valeur ou ce qu’elles ont coûté, ou à permettre à qui n° l'emphytéote de les enlever à ses frais, si elles peuvent l'être avec avantage trouvé pour lui et sans détériorer le sol, au cas contraire elles restent sans indem- (589) nité au bailleur qui peut forcer l’emphytéote à les enlever (582). trouve s'il ne Er a trouy