CHAPITRE II

ÉTUDE CRrriQUE DES BAUX A LONG TERME.

Plus haut nous avons montré que la législation qui nous régit actuellement n'est nullement contraire aux locations à long terme et nous avons déploré les lacunes de nos lois à leur encontre. Pour faire cesser le doute qui règne en cette matière et pour encourager ces contrats nous croyons qu il est urgent de modifier les dispositions existantes et d'en édicter de nouvelles. Ce n*est pas à dire pour cela que nous demandions une addition au Code civil car, à tort ou à raison, on parait re culer devant une semblable œuvre, mais nous pensons qu'il serait très-facile de réahser la réforme dont nous parlons, sinon par des lois spéciales, au moins grâce au code rural qui tôt ou tard devra être rédigé. Que l'on ne s'y trompe point, rinsertion de dispositions spéciales est une mesure plus importante qu'elle n'en a l'air puisqu'il est constaté qu'en présence du silence de la loi bien des volontés sont paralysées, et qu'on

préfère souvent souffrir plutôt que de s'exposer à des discussions et à des procès.

Si Ton procède à cette réforme il faudra d*abord commencer par Temphytéose. Sa valeur économique est très-controversée, il est vrai, les uns, comme M. Duvergier et Rossi, l'approuvant et en recommandant Tusage (1), les autres comme J.-B. Say et M. Demolombe (2) la blâmant vivement, sans reconnaître avec Troplong son utilité dans certains cas, mais nous croyons avoir démontré précédemment les résultats que parfois Ton peut attendre du bail emphytéotique. Nous demanderons donc que le contrat dont la durée actuelle doit ôtre con* servée soit constaté par écrit, soumis à la transcription, que le preneur ait une jouissance fort étendue, à la condition de ne pas diminuer la valeur des biens, de supporter les charges de rhéritage et d* acquitter une redevance qui ne pourrait jamais être réduite, même pour stérilité. Si nous nous refusons à lui concéder le domaine utile (3), en revanche nous sommes tout disposé à lui accorder le droit d'hypothéquer dont Tutilité se conçoit aisément. Aussi voudrions-nous que la faculté de délaisser fût restreinte au seul tiers détenteur tenu hypothécairement. A part lui, nul emphyléote ne devrait être admis à se libérer, en délaissant, soit de la redevance, soit des charges qui lui incombent Le contraire serait en opposition avec le droit d'hypothèque et porterait atteinte au crédit, attendu que nul ne voudrait s'engager vis-à-vis d'une personne capable d'anéaniir elle-même le gage. Non-seulement en cas de perte l'art. 1722 du Code Civ. devrait être appliqué, mais une indemnité devrait de plus être accordée pour les améliorations en cas d'expulsion pour inexécution des engagements, au nom du principe que nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui. Mentionnons encore comme devant toujours être imposée à l'emphytéote l'obligation d'offrir, en cas d'aliénation, la préférence au propriétaire. Cette clause peut bien, à la vérité, être insérée dans le contrat, mais, comme l'a dit M. Bernard (4), pourquoi £Biire supporter aux héritiers du bailleur les conséquences de

(1) Louage, I, n» 143; Obierval. sur U Dr. civ, fr» (Mém. de l'Acad. dea Se, Mor, et Polit,, 2. T. II). — (2) Econ, polit,, II, 74 ; Cours de Code Napoléon^ t. IX, n^ 49. — (3) Cf. MoU. Etude sur le projet de Code rural, p. 145. — (4) Projet de Code rural, discours de rentrée à la Cour de Dijon, 1869, 39.

Timprévoyance de leur auteur, alors que le droit de préférence ne peut nuire au preneur toujours maître, bien entendu, d'investir ses héritiers de ses droits à titre onéreux et à titre gratuit (i)?

Il est encore d'autres contrats dont le législateur devrait également se préoccuper : le bail héréditaire usité en Alsace, par exemple, pour lequel on ne trouve aucune disposition à l'exception de quelques arrêts, lesquels ont même émis des doctrines qu'il convient de modifier. C'est ainsi que, d'après la jurisprudence, le rachat ne peut être opéré par le bailleur, la location n*étant pas perpétuelle. Que ce contrat ne puisse durer indéfiniment puisque un jour la famille du fermier sera éteinte, rien de plus vrai, mais il n*en faut pas moins reconnaître que la situation peut durer longtemps et qu'alors que presque tous les contrats de ce genre sont rachetables, le bail héréditaire est maintenu, au détriment parfois deTun des contractants. Ce que nous venons de dire peut s'appliquer au bail à complant, par la raison que ces deux contrats présentent une étroite similitude.

Quant au bail à vie rien ou presque rien ne se trouve à son encontre dans les recueils juridiques. Sans vouloir entrer dans des détails trop étendus, nous demanderons que le preneur à vie, de môme que Femphytéote, soit investi d'un droit réel.

Pour remédier aux défauts que l'on signale relativement au droit de superficie et pour permettre d'y recourir dans les cas nécessaires, nous réclamerons la possibilité pour les contractants de sortir au bout d'un certain temps de leur état d'indivision. Cette disposition serait en parfait accord avec l'ensemble de nos lois.

Bien que le bail à domaine congéable, passé dans les usages de la Bretagne, ait rendu de grands services à cette contrée, le droit actuel ne dit rien à son égard ; à peine existe-t-il quelques articles de lois financières le concernant. Nous demandons d'autant plus des dispositions spéciales pour le régir que plus d'une fois les parties ont profité du silence de la loi pour s'engager à ne pas rompre le bail, en violation des principes

(1) Afin d'encourager les baux à long terme, M. d'Havrincourt (dans une communication au Congrès d'Arras : des Contrats de louage des terres, etc., p. 13) demande au gouvernement de réduire & un taux fixe le droit pour les années du bail dépassant 9 ans, ou du moins de régler la per> ception du droit par annuités.

qui interdisent les baux perpétuels. Nous reconnaissons que l'exploitant devrait être maître de faire toutes les stipulations voulues, car le propriétaire exerçant à sa volonté son droit de revendication et pouvant choisir le moment où le tenancier est sur le point de recueillir le fruit de ses peines^ ce dernier, par peur d'être dépouillé, pourrait être excité à ne pas faire tout ce qu'il doit. Il faut prévoir ce cas en donnant quelques garanties, en décidant, par exemple, que les parties seraient à même de convenir que le congément ne pourrait être exercé avant une certaine époque.

Parvenu au terme de ce travail nous tenons à nous résumer et à présenter un rapide aperçu des différents chapitres qui constituent notre mémoire.

L'idée de la location perpétuelle ou à long terme répondant à un besoin vivement senti devait se trouver dans l'antiquité : sans être de grands économistes, les anciens avaient merveilleusement compris que pour mettre en culture de vastes et improductifs domaines, rien ne valait la concession de droits si étendus qu'ils faisaient du preneur un propriétaire. A une époque oii l'agriculture était loin d'être vue avec faveur, les contrats de longue durée furent un des principaux modes d'exploitation du sol : on peut dire que même en Grèce la culture était confiée à des travailleurs liés par un contrat, sinon perpétuel, au moins fort long. Mais là où ce genre de location fut surtout appliqué ce fut à Rome. Non-seulement on y recourut pour les biens de cette ville, pour ceux des cités et des corporations, mais le louage perpétuel arriva à s'appliquer aux propriétés privées, sous des noms différents, il est vrai, mais avec des conditions semblables (superficie^ colonat, emphytéose). La situation était en effet assez grave pour réclamer l'emploi de pareils moyens. Si ces derniers ne sauvèrent pas la société trop malade, ils purent prolonger son existence et lui donner des apparences de force. Ce qui prouve bien d'ailleurs qu'ils étaient capables d'amener quelques bons résultats c'est que le droit fut étendu à d'autres concessions, grâce à une modification apportée aux services exigés, grâce à la substitution du service militaire aux travaux agricoles. Telles furent les concessions militaires des derniers jours de l'Empire, sorte d'emphytéose militaire.

Toutefois ce n*était pas une solution certaine ; ce pouvait être tout au plus un expédient de Tempire aux abois. On s*en aperçut bien vite lorsque, malgré toutes ces attributions de terres, les barbares se décidèrent à renverser ce pouvoir qu'ils avaient un jour considéré comme une idole et quand, de tribus soumises (en apparence tout au moins), ils cherchèrent à devenir des maîtres.

L'empire succomba tant sous les coups des barbares que sous le poids de ses fautes et de ses vices. C'était comme un édifice vermoulu que le moindre choc suffit pour renverser ; les barbares n'eurent qu'à se présenter pour que l'œuvre de tant de générations s^écroulât.

Sans vouloir faire table rase d'un passé qui s'imposait par ses souvenirs et qui exerçait une influence indiscutable sur ces populations neuves, ces dernières apportèrent des forêts de la Germaine des institutions particulières qui subirent à la fois le contact de celles qui, propres au génie gaulois, avaient survécu à la domination latine, et celui des créations de Teropire romain. De là, à côté de l'emphytéose, du libellarius et de V investitura, contrats en vigueur chez ceux qui continuaient à vivre avec les anciennes lois antérieures à la conquête germanique, le bénéfice qui engendra le fief, et l'institution des terres tributataires d'où sortirent à leur tour les censivês avec leurs diverses dénominations.

Cependant si le Moyen Âge nous offre le spectacle de nombreux contrats avec dififérents noms, il n^est pas moins vTai que presque tous présentent les mêmes éléments ; les caractères peuvent varier, mais au fond le type reproduit si souvent était Temphytéose soumise aux modifications que comportait l'état de la société. Sans être aussi déplorable et aussi grave que dans Fantiquité, la constitution de la propriété d'alors exigeait remploi de pareils contrats. Cette division et ce morcellement du droit de propriété étaient alors une nécessité impérieuse, mais une transformation profonde tant politique que sociale et économique ne pouvait les laisser subsister et devait, au contraire, les détruire.

Telle fut rœuvre de la Révolution française. S'attaquant à tous les abus et à tout ce qui pouvait rappeler un ordre de chose détesté , elle n'eut garde d'oublier la réforme de la

propriété; par ses décisions inspirées, sinon toujours, au moins bien des fois, par une connaissance vraie et réelle des besoins de la société nouvelle, en mobilisant le sol, elle rendit Tusage de ces baux non pas impossible mais moins urgent. La perpétuité ne devenant plus une nécessité dut forcément.disparaitre. Les rédacteurs du Code civil imposèrent à leur tour à ces œuvres un cachet défmitif et marchèrent dans la même voie.

Cependant ce serait une erreur de croire à Tinutilité absolue de semblables concessions : si la durée ne peut plus être la même, ce n*est pas à dire pour cela que Ton puisse les abandonner. Non-seulement nous croyons à leur validité dans les limites qu'assigne la loi, mais nous sommes encore persuadé que dans bien des circonstances ces contrats pourraient même aujourd'hui rendre des services.

On ne peut qu'y croire d'ailleurs quand on considère les législations étrangères : les principales, sinon toutes, admettent des contrats non pas perpétuels, mais d'une longue durée.

On peut, sans aucun doute, chercher à les restreindre autant que possible, les entourer de certaines précautions ; pourtant ils n'en doivent pas moins exister avec leurs traits propres et être réglés d'une manière exacte. C'est une entreprise que Ton devrait réaliser en France où les quelques contrats de ce genre que nous avons ne sont point l'objet de décisions précises, engendrent des discussions stériles et sont, pour ainsi dire, abandonnés à l'arbitraire. Que le pouvoir agisse de la sorte, dans bien des cas il aura rendu un service important car, nous ne saurions trop le répéter, même de nos jours, l'emploi des contrats de longue durée peut présenter des avantages réels. Ce vœu sera la conclusion de cet ouvrage.