jes différentes législations montre que les locations

de no "^'^^ ®^ même celles qui ne sont faites que pour une .... ,;jurée sont généralement loin d'être bien vues. Pour C celle défaveur on allègue plusieurs raisons qui, nous ■'"^ le dire immédiatement, ne nous semblent pas toutes ^flient décisives. Nous devons tout d'abord les exposer, ''t'un- seulement on fait valoir que la possession du sol a subi ^transformation complète et que l'on ne comprend plus au- „,jrd'hui ces baux qui avaient jadis leur raison d'être, à l'épo- ,jiie où il existait un grand nombre dévastes domaines presque ,1, cultes parfois, pour l'amélioration desquels le propriétaire ne voulait ou ne pouvait rien faire, mais pour d'autres personnes la location d'un bien à longue durée est un acte quelque |ru entaché de féodalité. L'esprit moderne, dit-on, se refuseàla liivision du droit de propriété, bonne au Moyen-âge, mais inutile maintenant que la grande propriété n'existe plus et que les lo'reâ qui rendaient nécessaire l'adoption de pareils contrats n'existent plus qu'à l'étal d'exception. Les uns ont peur d'une reconstitution de l'aristocratie terrienne; d'autres, au contraire, ci-aignent que le fermier n'arrive à se croire propriétaire et d autres enfin réclament en faveur de la circulation des biens,

^' ÉCONOMIQUE DES BAUX A LONG TERME 411 ne location à long terme rend les aliônatians impersonnes l'emphytéote est plus maltraité Te du moment qu'il supporte les répara- 'oir diminuer la redevance, pour d*au- * f aernîère cesse d'être en rapport avec la

.tre élevée comme k chaqœ renouvellement que le bailleur lié par la convention primitive as actuellement de Taccroissement de la valeur domaine. De plus, dit-on, comme dans bien des cas e est remise à des mains routinières, on peut craindre ^L'àce à un bail de longue durée cette routine se perpétue, preneur ne pouvant être remplacé par une autre personne plus capable.

Un économiste allemand (1) objectait la dépréciation assez sensible du numéraire. Il citait môme le fait suivant : un bien avait été donné à bail censuel ou perpétuel pour une redevance de 4 gros par boisseau ; la valeur intrinsèque de ces 4 gros équivalaient alors à 12 gros de nos jours, mais avec le temps la quantité de l'argent augmenta si bien que Ton n'aurait pu échanger pour cette somme autant de choses qu'auparavant, et d'autre part le titre des monnaies devint insensiblement plus léger. Comme on n'en tint aucun compte il en résulta que l'on prit pour une pièce de 1 gros ce qui n'en avait plus la valeur. Schmalz, il est vrai, proposait pour parer à cet inconvénient de faire stipuler la redevance en denrées et non en argent, et M. de Gasparin concluait également dans ce sens en faisant remarquer que lorsqu'il s'agit d'yne rente en argent la dépréciation progressive du numéraire finit par rendre insuffisante la rente représentée à son origine par une valeur beaucoup plus forte (2). U est des personnes qui, s'attaquant spécialement à la superficie, la condamnent en ce qu'elle amène à confondre les droits du propriétaire tréfoncier et ceux du superficiaire, en ce qu'elle favorise Tindivision et en ce qu'elle fait obstacle aux désirs d'amélioration. Au nom de la culture M. de Gasparin a voulu repousser les illusions que, d'après lui, on se fait touchant Tem-

(l) Scbmitiz. Economie politique^ trad. fr., t. I, 85-83. — (2) Gasparin. Cours d'agriculture, t. V, 301. V. Mac Cullocb. Princtples of poliUeal ea>nO'

wy, m, 8.

phytéose; il prétend que, si au début, le preneur cherche à améliorer, dès qu'approche la fin du bail il cherche à épuiser la terre, agissant comme un fermier ordinaire mais avec cette circonstance qu'il a plus de temps devant lui pour réussir. Il objecte en outre que payant une rente proportionnée d'abord à la valeur des fonds, s'il fait alors des efforts pour élever la production, la valeur intrinsèque décroissant sans cesse par l'effet naturel du temps, la culture devient aussi plus indolente à mesure que les obhgations deviennent plus légères (1).

Telles sont les raisons que Ton fait valoir généralement contre les locations à long terme ; elles ne nous touchent pourtant guère. Nous ne nions certes pas les inconvénients que plus d'une fois elles peuvent produire ; nous reconnaissons sans peine que grâce à nos lois et surtout à nos idées ainsi qu'à nos tendances dont la législation n'est que le reflet, la grande propriété n'existe plus. Nous admettons très- volontiers que le sol se morcelé et pénètre jusqu'aux dernières couches de la population, que les biens circulent incessamment d'une manière d'autant plus rapide que la roue de la fortune reçoit du commerce et de l'industrie une impulsion plus forte, mais nous ne croyons pas que ce soit une raison pour repousser d'une façon absolue tous ces contrats. Nous pensons notamment que dans certains cas le bail emphytéotique peut rendre encore des services.

Non-seulement, en effet, il est moins oublié qu'on ne pourrait le croire au premier abord, mais Je l'avis même des personnes peu portées pour cette institution, il est même permis de croire à son utilité dans certaines circonstances (2), principalement quand il s'agit de terrains à défricher et h fertiliser. On a beaucoup parlé dans ces dernières années de transformer les biens communaux et aucune idée n'est plus digne d'attention, mais, remarquons-le, c'est vouloir tenter l'impossible à moins que l'on ne cherche à attirer le cultivateur par des avantages considérables. Le bail emphytéotique réaliserail sans peine ce but. Il en est de même des conquêtes à faire sur les lais

(1) Ibid. 302. — (2j En Ecosse, où la durée des baux est de 19 à 21 ans, on a remarqué quu la rente des terres s'était beaucoup accrue et que U proportion était double de celle des contrées de TAngleterre où le système des locations verbales était en vigueur. (Kob. Brown. Du système de fermage suivi dans la Grande-Bretagne, Annales agricoles de Roville^ t. IV, p. 245.)

et relais de la mer ainsi que sur les landes et marécages.

Et d'ailleurs, à quoi bon aller chercher si loin des exemples quand on en a pour ainsi dire de frappants sous les yeux : c*est en somme grâce à des baux emphytéotiques que la rue de Rivoli à Paris a été continuée, en vertu de la loi du 21 juin 1824; or, que Ton calcule ce qu'il aurait fallu si Ton s'était contenté des contrats ordinaires? Les chemins de fer ne sont-ils pas de plus une preuve manifeste de ce que peuvent les concessions de longue durée? Si les compagnies concessionnaires n'avaient pas su avoir une jouissance pendant un grand nombre d'années nécessaire pour lamortissement des sommes considérables engagées dans l'entreprise, auraient-elles fait ces immenses travaux qui ont remué tant de numéraire? Si elles n'avaient pas eu l'espoir de compenser les années mauvaises par les bonnes, auraient-elles souscrit l'engagement d'acquitter tous les ans une redevance, sorte de canon emphytéotique?

Mais entendons-nous bien ; nous ne voulons en aucune façon parler d*une concession indéfinie, non seulement parce que les textes de la loi sont formels et ne permettent pas d'attribuer des droits analogues à ceux .que nous citons pour une période supérieure à 99 ans, mais aussi parce que des inconvénients de Tordre économique risquent de se produire. Tout en désirant le maintien dans la loi d'une durée maximum, nous sommes porté à croire que de semblables baux ne doivent guère dépasser 30 ou 40 ans, la vie probable la plus longue que puissent espérer le fermier et le bailleur (d). Que le législateur laisse donc toute latitude à cet égard aux parties, qu'il ne prohibe pas les baux et qu'il n'intervienne que pour fixer le délai extrême. Le propriétaire et le fermier sont ici les meilleurs juges de la question de savoir pour combien d'années le contrat doit être passé.

Ajoutons néanmoins que pour concilier dans la limite du possible les intérêts qui pourraient sembler être en lutte, rien n'empêcherait de déclarer ces baux à longue durée essentielleme nt rachetables. Grâce à celte faculté le propriétaire serait toujours maître de faire cesser l'état de choses en se confor-

( 1) Schmalz. Op. cit., I, 85; Courcelle-Seneuil. Traité théorique ei praftgue d'Economie poliltguf, t. U, parh'eprah'gue, p. 151.

mant à certaines dispositions, en prévenant, par exemple, le détenteur un certain temps à l'avance ei en tenant compte des améliorations. En accordant ce droit au bailleur (et non au preneur comme dans Tancien droit, puisque ce serait conférer un droit de propriété au cohcessionnaire) on se mettrait d'accord avec les principes proclamés par la révolution de 1789 tendant à affranchir la propriété des charges et redevances perpétuelles qui la grevaient.

Bien que nous soyons en principe peu partisan de la grande propriété, nous croyons que le bail à long terme peut être fructueusement employé dans certaines circonstances, par exemple à rencontre d*un sol aride, inculte, vierge, ou bien s*il s'agit de vastes domaines difficilement partageables et pour lesquels des améliorations et des travaux sont indispensables (1).

Si Tunion féconde du capital et du travail se retrouve dans le contrat de le cation des terres permettant à la fois au propriétaire d'en tirer parti comme d'un capital et au cultivateur d'employer ses capacités personnelles, son énergie, ses efforts et son désir de travailler, si, disons-nous, cette union a pu donner lieu à des avantages considérables en empêchant l'activité de se perdre et les t^res de rester stériles au profit de la société, il en doit être à plus forte raison de même à mesure que Ton étend les droits du preneur. On prétend, il est vrai, que c'est donner au preneur des idées de propriété, mais on ne remarque pas assez que c'est précisément le résultat qu'il faudrait réaliser, tant il est bien démontré que celui qui se croit propriétaire agit et travaille en conséquence.

Attribuer en effet à un cultivateur une possession d*une longue durée, c'est l'exciter à améliorer le sol, l'inviter à y faire tous les travaux voulus et à redoubler d'efforts. La plupart du temps, il en comprend bien la nécessité, mais il ne peut s'y résoudre tant par suite du défaut de crédit que par suite du manque de certitude; il n'est pas assuré de recueillir le profit résultant de ses avances et de ses efforts, profit que risque de gagner celui qui doit lui succéder juste au moment où ses

(1) Tout ennemi des baux emphytéotiques que se montre M. Coarcelle- Seneuil, il n'en a pas moins reconnu l'utilité (évidente, pour lui) dans 1«*9 paya où la mite en culture eat arriérée et la propriété immobilisée (op. cit., II, 140J.

ÉTUDE ÉœNOMlQUE DES BAUX A LONG TERME 415

dépenses deviendraient productives pour lui et où il aurait un bénéfice au lieu d'une perte.

Si cela est vrai pour les terres en plein rapport qu'il sufQt d'amender convenablement, à plus forte raison en doit*il être de même à Tégard des terres mal cultivées ou stériles, pour lesquelles il Haut se charger de dépenses parfois assez considérables. Le propriétaire peu soucieux d'enfouir ses capitaux dans une entreprise hasardée, longue et coûteuse ne peut trouver un fermier qui consente à exploiter ces terres durant une courte période; la chance est trop considérable, la charge trop fcMTte et la réussite trop incertaine pour que celui qui n'a pas des ressources sufBsantes consente à se livrer à de pareils travaux. La sécurité pour l'avenir manque car encore une fois on se soucie peu d'exploiter et de dépenser pour l'étranger qui doit succéder. Mais que Ton change les conditions et qu'au fermage ordinaire on substitue une location plus longue comportant nécessairement des droits plus étendus, un changement ne tarde pas à se produire.

Certain de travailler pour lui et d'être amplement récompensé de ses peines ainsi que de ses sacrifices de toute sorte, ie preneur se comporte en conséquence. Il n'est pas de labeur auqpiel il ne s'applique, pas de dépense qu'il ne fasse; tous ses soins sont tournés vers le même sujet : il n'épargne ni eon temps, ni ses efforts, ni son argent. Des détériorations ne sont pas à craindre, car il doit forcément améliorer du moment que son intérêt T exige, étant le premier à jouir de l'augmentation de rapport; aussi le preneur ne remet-il jamais à plus tard aucune opération tendant à bonifier la terre. Il est même excité à agir le plus promptement possible puisque le terme de la jouissance, pour être reculé, n'en doit pas moins arriver un jour. Rien de semblable n'a lieu en matière de fermage ordinaire, il faut bien l'avouer, attendu que le plus souvent le bailleur est obligé d'insérer une clause dans l'acte afin d'imposer au preneur l'obligation de fournir aux champs les engrais

nécessaires et de ne pas vendre tous les fourrages (i) Et <l'ailleur8, l'espoir de laisser un bien amélioré à ses enfants

n'est-il pas le meilleur des stimulants?

(1) Scbmalz, op. cit., 1, 84.

Le propriétaire, au surplus, n'a pas tant à souffrir qu'on veut bien le dire de Taliénation temporaire qu'il consent à faire de ses droits : pour un fonds qui aurait exigé beaucoup de soins et d'avances, il reçoit une redevance annuelle constituant un revenu certain, et au bout de la location, rentrant dans la plénitude de ses droits, il gagne un domaine fertile et en plein rapport.

Les personnes qui combattent les baux à long terme font remarquer qu'ils privent de l'un des plus grands avantages de la location à court terme parce qu'ils mettent obstacle au droit du propriétaire de disposer de son bien, de le vendre, mais cet argument n'est guère fondé car une bonne amodiation encourage les acheteurs et beaucoup de gens préféreraient certainement, en acquérant une propriété, prendre la suite d'un bail de ce genre qui dispense de faire des travaux ainsi que des dépenses et fournit, au contraire, un revenu périodique.

Toutefois, il faut bien remarquer que les longs baux, à moins de circonstances exceptionnelles analogues à celles qui ont été mentionnées plus haut, sont plutôt faits pour les biens de corporations et de personnes morales aliénés rarement et que l'on ne peut surveiller avec autant de soin qu'un ordinaire. Aussi croyons-nous pouvoir recommander les locations de longue durée à leur encontre, indépendamment des terres incultes et stériles à mettre en culture et des biens inaliénables pour lesquels la surveillance est difficile.

Il n'est pas besoin d'être très- versé dans les questions d'agriculture et d'économie rurale pour savoir qu'au moment de son bail, à son entrée en jouissance, le fermier se livre à des améliorations réelles, redoublant d'efforts, faisant tout ce qu'il faut, accroissant le degré de fertilité du sol par des labours profonds, par l'emploi des engrais et des amendements, mais que lorsque la location approche de sa un, lorsque le preneur est exposé à voir la propriété passer en d'autres mains, la situation change. Il ne faut plus compter sur ces améliorations puisque s'il les continuait il risquerait de travailler pour son successeur. Aussi cherche-t-il par tous les moyens possibles à éviter les dépenses ; non-seulement il ne fait plus d'améliorations, nonseulement son ardeur tombe, mais, selon l'énergique expression d'un agronome, il dégraisse le sol et il a bien soin de

ÉTUDE ÉCONOMIQUL: i)LS BAUX A LONG TERME 417

le remettre dans Tétat où il se trouvait lors de son entrée au domaine. Avec des baux de longue durée l'inconvénient, sans disparaître tout à fait, se trouve au moins retardé et amoindri, car en recourant à ce système de location d'une durée plus longue que celle qui se fait ordinairement, les fermiers se renouvellent moins fréquemment. De plus, étant assuré d'une possession plus longue, de droits plus étendus, le preneur ne craint pas de faire tous les travaux nécessaires, d'embellir, d'améliorer, en un mot ; il sait bien que s il travaille c'est pour lui, et qu'il aura la plus grande partie des produits; il est certain d'être indemnisé de ses dépenses, et cet espoir l'encourage. Ce qui prouve bien d'ailleurs que les baux à long terme sont loin de nuire à la fortune des fermiers, c'est qu'il est bien constaté que les fermiers qui ont gagné sinon la fortune, au moins une honorable aisance, sont précisément ceux qui n'ont point changé de ferme, qui ont toujours exploité le même bien. D'après un dicton répandu dans la Mayenne, plusieurs déménagements rapprochés valent un incendie, c'est-àdire la ruine.

En décomposant en quelque sorte la propriété on remédie, dans une certaine limite^ à ce vice des temps modernes, l'absentéisme. Il n'a plus aucune raison d'être ; le maître n'a aucun souci à avoir puisque le preneur est aussi intéressé que lui ù la Conservation de la chose, à son amélioration même. Comme exemple il faut citer à cet égard le bail à domaine congéable dont la raison a été donnée par Carré (i) dans les termes suivants : « Un mann entreprend un voyage de long cours; un guerrier est obligé de s'absenter pour la défense de la patrie ; un négociant est forcée pour suivre les nécessités de son commerce, de s'éloigner de ses possessions; un propriétaire veut s'affranchir des frais d'entretien et de réparation qui lui sont onéreux, mais aucun ne veut abandonner sa propriété par une aliénation absolue; tous s'arrêteront à un mode dô jouissance qui leur épargne tous les embarras de l'administration de leurs biens et en les dispensant des réparations leur donne la certitude que les bâtiments seront entretenus, les terres bien cultivées et que la portion de fruits qu'ils se réservent leur sera

(1) Introd. àVéiude dût loti relatives aux dom. congéables, p. 3.

418 HISTOIRE DES LOCATIONS PERPÉrUELLES

exactement payée, sans avoir à craindre aucune insolvabilité; or, le bail à convenant est la seule convention qui puisse garantir ces avantages. C'est un bail à ferme d'un fonds consenti à un colon pour un temps déterminé avec une vente ou engagement pour le même temps des édifices et superfices qui existent sur ce fonds. Le propriétaire y stipule en sa faveur un fermage annuel et modique : il se réserve expressément la propriété de son fonds et le droit de congédier ou d'expulser le colon à la fm du temps convenu en lui remboursant suivant leur valeur, à dire d'expert, le prix de ses édifices et superfices, c'est-à-dire de tous les bâtiments et de tous les objets que l'art, la culture et le travail de Thomme ont élevés sur la superficie du sol. » Nous avons tenu à citer ces lignes parce qu'elles se rapportent à un contrat auquel, suivant les économistes, on peut attribuer la mise en valeur de vastes terrains jusque-là restés en friche, l'aisance et l'indépendance relative des populations qui le pratiquèrent, sans ou'olier l'attachement invincible au sol natal. On a même remarqué que là où le convenant a été converti en bail ordinaire les terres sont partout moins bien cultivées que celles confiées aux domaniers(l); Benoistcn de Châteauneuf et Villermé dans leur rapport académique ont d'ailleurs dû reconnaître qu'il eut d'heureux effets partout où il fut établi, qu'il facilita les défrichements, et qu'il encouragea puissamment les travaux agricoles, c car on ne travaille avec zèle que quand on travaille pour soi, sur une terre que l'on regarde comme à soi (2). i

Pour certains contrats il faut, en outre, remarquer l'antipathie qu'éprouvent les populations pour toute mesure qui tendrait soit à les supprimer, soit à les restreindre : on peut signaler à cet égard le droit de marché usité en Picardie. Troplong [3) dit que les personnes au courant de cet usage ont parlé de sa moralité, de sa justesse, de son antiquité, tout en reconnaissant les fâcheux résultats de cette pratique singulière qui, entravant le droit de propriété, retient dans des prix très-bas des terres très- fertiles, repousse les capitaux des acquéreurs étrangers, arrête l'essor de la culture et attache en réalité le propriétaire à la glèbe puisqu'il lui est impossible, à

(1) Du Chatellier, De quelqves modes de la propriété en Bretagne, 51. — (2) Ibid., loc. cit., IV, 733. — (3} 101(090, préface, p. LXXXIII.

moins de supporter des pertes considérables, de cesser de cultiver pour donner à bail. Ce droit de marché n a pas seulement survécu à toutes les prohibitions et à toutes les dispositions pénales édictées par les anciens souverains, il a encore persisté, malgré la transformation économique de la société en 1789, malgré l'initiative de quelques propriétaires résolus, malgré des décisions administratives, judiciaires et fiscales. Rien n'y a fait et ce droit subsiste encore. Un magistrat, ennemi déclaré de celte servitude, M. Saudbreuil, a d'ailleurs reconnu luimême que « ce droit est trop vivace, affecte trop d'intérêts, a trop profondément pénétré dans les habitudes et dans les mœurs pour céder au premier effort. ï> Recourir à une sorte d'expropriation avec l'indemnité payée par le propriétaire est une mesure peu facile à réaliser en présence de l'opinion publique qui se montre contraire à toute modification (1) et soutient même parfois que les résultats n'ont pas été aussi désastreux qu'on veut bien le prétendre (2).

Au point de vue du crédit il faut mentionner les bons résultats produits par suite d'une location à long terme. Son grand avantage, en effet, est de faciliter l'amortissement qui se répartit sur une période plus longue, mais ce n'est pas le seul que l'on obtienne. La question si grave du crédit agricole se trouve résolue de cette manière puisqu'on met le preneur à môme d'emprunter sur le fonds et de l'aliéner dans la limite de ses droits. Le capitaliste, sachant très-bien avec qui il traite et connaissant les conditions du contrat, n'hésite pas à faire

(1) M. Louandre a coastaté qu'en 1860 près de Péronne un propriétaire vit pendant 5 années ses récoltes et set bâtiments devenir la proie des flammes en présence des paysans contemplant l'incendie sans chercner à apporter du secours, simplement parce que le propriétaire avait repris sa terre. {Revue den Deux- Mondes, 15 août 1873, p. 830;. V. ce qu'a dit M. Saudbreuil, op. cit., 46. — (2) Au dire de quelques personnes, nonseulement les propriétaires ne sont pas lésés puisqu'ils ont acheté moins cher le bien qu'ils savaient grevé du droit de marché, mais plusieurs fois, proBtant du silence de la loi, ils ont réussi à abuser de leur position et ont confisqué le droit des fermiers sur ces terres. (Cf. Vion. Le Droit de mar'chéj Péronne, 1868^. Sans doute en principe ce droit est mauvais en ce qu'il entretient l'indivision, mais en fait la part du fermier est achetée par un voisin; le fermier est d'ailleurs une des premières personnes qui désirent, par une acquisition^ réunir les deux titres. Au surplus, le droit de marché a contre lui la valeur de plus en plus grande des biens fonciers et la hausse des baux; chaque renouvellement coïncidant avec une augmentation dans le taux du fermage, les caractères essentiels, l'uniformité et la fixité de la redevance, sont gravement atteints.

des prêts parce qu'il est assuré que son gage ne viendra pas à lui manquer et que les récoltes pourront servir, en partie au moins, à acquitter la dette qui, répartie sur une longue période, se trouve diminuée. On facilite encore l'achat des machines : actuellement le cultivateur qui sait n'avoir un bail que pour 3, 6 ou 9 ans hésite souvent à acquérir celles qui lui sont nécessaires, il tâche de s'en passer ; mais s'il est sûr de pouvoir en tirer parti durant beaucoup d'années, comme il est intéressé de sa nature, il fera Tacquisition, réfléchissant que ce qu'il gagnera en plus, divisé sur un long espace de temps, suffira et bien au-delà pour l'indemniser de son avance.

Concluons en disant avec M. de Laveleye (1), que le bail héréditaire, une des formes des locations à longue durée, est capable d'apporter un élément de conciliation dans le débat partout engagé entre celui qui met la terre en valeur et celui qui touche la rente. Cet avantage est assez considérable pour que Ton en tienne compte et pour que l'on cherche, dans la limite du possible, à en profiter.

L'expérience faite à l'étranger est d'ailleurs un grand enseignement. Les économistes qui ont étudié la condition agricole de la Hollande et du Portugal où sont appliquées deux formes particulières du bail héréditaire (aforamento^ beklem-regl) ont pu avancer que ce contrat présentait des avantages réels, et qu'il fallait lui attribuer la prospérité exceptionnelle de deux régions qui n'ont rien de commun : le Minho et la Groningue. Ces bienfaits sont incontestables. Vaforamento, par exemple» imposant l'indivisibilité du domaine met obstacle au morcellement exagéré : il donne plenie et entière sécurité au preneur et par suite Tencoufage à faire toutes les améliorations et à ne reculer devant aucune* dépense. Sous ce rapport il est indubitablement préférable au bail temporaire dont le grand tort est d'enlever au fermier toute garantie pour l'avenir et tout stimulant par l'immobilisation du capital. Dautre part, M. H. Passy a remarqué qu'en Allemagne (2) c'était dans les lieux où régnait le colonat héréditaire que la richesse territoriale avait reçu le plus de développements. C'est qu*en effet les hommes certains de conserver leurs petites exploitations déployaient une

(1) De la propriété, 353. — (3) Des syttèmes de cuUurt et de leur influence »ur Véeonomie sociale, 20.

habileté féconde que ne pouvaient surpasser ni les grands fermiers de Westphalie, ni ceux des plaines de la Saxe, ni môme les riches fermiers de l'Angleterre (1).

D'une autre part on sait ce qu*a produit en Italie ce mode de location.

De Tautre côté des Alpes, en effet, on put voir cette population famélique qui, jadis en proie à la misère et à Toisiveté, encombrait les rues de Rome, s'adonner avec vigueur à la culture. Sans se contenter de ces travaux, ces cultivateurs ne reculèrent pas devant les améliorations : on fît des clôtures, on assura Técoulement des eaux, on ût des plantations. Si, pendant quelques années, les tenanciers eurent une existence rude et ne recueillirent que le grain produit par de minces récoltes, la situation ne tarda pas à changer quand les arbres commencèrent à porter des fruits et lorsque la vigne notamment fut eja plein rapport. L'aisance régna, et, conséquence nécessaire, les idées d'ordre et de progrès se firent jour. C'est ainsi que ceux qui précédemment s'étaient contentés de méchantes cabanes pour s'abriter n'en voulurent plus et les remplacèrent par des maisons.

La société elle-même n'en tira pas moins de profit, non-seulement au point de vue moral, les vices et les méfaits qui accompagnent d'ordinaire l'oisiveté ayant disparu, mais encore au point de vue matériel. On rendit, en somme, à la culture de viistes étendues de terre jadis abandonnées; les objets de consommation augmentèrent d'une façon suffisamment rémunératrice, le commerce se proportionna à Taugmentation des produits et de la consommation, les impôts furent plus facilement perçus et la valeur du sol haussa môme. C'est ainsi que Sismondi (2) constatait que le miglioramonto ou propriété du cultivateur se vendait au moins deux fois la valeur du fonds primitif. Ces malheureux habitants que l'on aurait pu croire presque totalement dépourvus de capitaux avaient, de cette manière, en moins d'un demi-siècle, fixé sur le sol un capital deux fois plus considérable que toute la valeur du terrain qui avait été aliéné.

D'autre part, en Angleterre se retrouve une application de

(1) De Risebeck. Voyage en Allemagney t. XI, let. 47. — ^2} Op. cit., II

422 HiSTOlRL: DES LOCATIONS PERPÉTUELLES

l'ancien contrat de superficie : nous entendons parler du bail pour bdtlr (building lease)^ concession d'un terrain qui, à l'expiration d*une période fixée le plus souvent à 99 ans, revient au propriétaire avec les constructions qui y ont été élevées. Une grande partie de Londres a été bâtie au moyen de ce contrat favorable, du reste, aux propriétaires qui rentrent dans la possession d'un fonds dont la plus-value est considérable. Il ne présente d*ailleurs aucun inconvénient par la raison qu il ne donne pas lieu à autant de difficultés de cession et de partage que les baux des biens ruraux.

En présence des résultats obtenus nous pensons qu il est des pays où Ton pourrait très-bien recourir dans une certaine limite aux locations de longue durée ; il faudrait même voir si un essai ne pourrait être tenté pour l'Irlande.

La misérable condition de cette contrée tient, nul ne lïgnore, à la rapacité et aux vices d'une aristocratie mauvaise qui, poussée par son intérêt, se refuse aveuglément à tous les remèdes capables d'atténuer le mal. C'est, en effet, en ne voulant pas admettre la participation des classes agricoles et laborieuses à la propriété qu'elle a donné naissance à la profonde détresse que Ton déplore. Contraint par la nécessité, l'Irlandais travaille, mais, comme tous les esclaves, il prend le travail en haine et en dégoût (1). Tous les remèdes tentés jusqu'ici pour faire disparaître cette misère n'ont pu produire aucun résultat uniquement parce qu'on a négligé de tarir la source du mal. Sans vouloir étudier la question au point de vue politique, nous dirons qu'il aurait certes bien des chances de disparaître si l'on cherchait h rendre le peuple propriétaire. Toute la propriété foncière étant concentrée entre les mains aristocratiques, il importe de la démocratiser en réalisant ce qui a été fait chez nous, de faciliter l'accès à la propriété. Â l'Irlandais fermier, forcément indolent et misérable puisqu'il sait que les améliorations qu'il peut faire doivent donner lieu à une augmentation dans le fermage, il faut substituer un Irlandais propriétaire ou quasi propriétaire d'une étendue moins considérable, il est vrai, mais qu'il puisse cultiver à sa guise, sans avoir à craindre les embarras qui, dans Tétat actuel des choses, accompagnent toute occupation.

(1) Cf. G. de Beaumont. Ulrlande poîitiquef sociale et religieuse, I, 356.

Des auteurs comme Sismondi (i) et de Raumer (2), comprenant que telle était la seule solution possible, ont demandé au législateur de déclarer propriétaires tous les fermiers irlandais et de fixer le taux de la rente perpétuelle. Cependant , nous avouons qu'un pareil changement ne nous semble guère possible : en matière économique, en efiet, les révolutions ne valent rien, alors même que le législateur les appuie. La transformation d'un état social ne mérite d'avoir lieu et d'être approuvée que lorsqu'elle est conforme à la morale et à la justice; or, en dépouillant en quelque sorte les propriétaires on méconnaît ces deux grands principes. D'ailleurs, comme le faisait judicieusement observer G. de Beaumont (3), ce qu'il im- 'porto c'est de faire acquérir la propriété du sol par les Irlandais et de ne pas le leur faire obtenir par des actes injustes; en un mot, il faut, non les faire propriétaires, mais les aider à le devenir. C'est précisément ce moyen qui fait défaut. A notre avis, pour réussir, il faut procéder hardiment à la réforme des lois constitutives de la propriété ainsi qu'à celle des lois suc* cessorales. Après avoir apporté ces modifications, il serait alors possible (4) d'attribuer des baux à long terme afin de secouer cette misérable torpeur qui, annihilant les forces, empêche toute amélioration. L'Irlandais ayant une part de la propriété» sentant son existence assurée sinon pour toujours, au moins pour une longue période, s'adonnerait avec ardeur au travail et à la culture. On transformerait l'état de ces populations, si l'on s'en rapporte à ce qui s'est passé en Toscane, sous Pierre- Léopold qui obligea toutes les corporations ecclésiastiques ainsi que toutes les fondations pieuses et charitables, à aliéner leurs propriétés foncières contre une rente perpétuelle rachetable en tout temps. Le résultat de cette mesure fut de créer une classe nombreuse de contadini livellari^ de leur permettre d'arriver à une certaine prospérité, en même temps que l'on assurait des ressources aux établissements qui primitivement étaient hors d'état de mettre en culture suffisante leurs vastes domaines.

Au surplus, quand nous parlons d'une pareille solution, nous ne faisons guère que nous conformer à l'expérience.

(1) Op. cit., I, 331. —(2) Bngland in 1835. IIL — (3) Op. cit., I, 202. — (4) On pourrait peut-être exproprier pour cause d'utilité publique quelques propriétaires sinon en totalité, au moins en partie.

Un voyageur en Irlande, Inglis (i), rapporte, en effet, qu'en parcourant le Connaugt il put remarquer que si la ville de Balinasloe avait une apparence de prospérité, cela tenait à ce que le seigneur accordait aux paysans qui bâtissaient de bonnes maisons des concessions à perpétuité contre une rente fixe et peu élevée. Ces résultats ne sont pas isolés, car la ville de Clifden a été bâtie grâce à de semblables concessions accordées moyennant une rente perpétuelle de 6 schellings par acre; la même prospérité peut encore être signalée dans la province d'Ulster et dans le comté d'Ântrim où les enfants ont notablement profité de l'acquisition faite par les pères pour une minime redevance perpétuelle (2). Si des lords consentent à jouer de la sorte le rôle de bienfaiteurs, d'autres, il est vrai, sV refusent et il en est plusieurs qui n'ont pas voulu passer de baux, afin de tenir les malheureux cultivateurs dans une absolue dépendance politique. Mais est-ce à dire pour cela qu'il soit nécessaire, comme l'ont désiré des publicistes éminents (3). que le prix soit fixé par l'État? Nous ne le croyons pas. La liberté est encore ce qu'il y a de meilleur en cette matière; il vaut mieux se rapporter à l'accord intervenu entre les parties qu'exiger de l'autorité une fixation arbitraire et choquante pour ceux dont on méconnaît de la sorte les droits indiscutables (4).

Pour terminer citons encore un pays qui nous intéresse davantage et pour lequel les contrats de longue durée pourraient être assez bons. L'Algérie, nul ne l'ignore, a des productions naturelles très-remarquables, des forêts très-étendues, des mines fort riches. On peut dire qu'à cet égard noire colonie est une terre fortunée; malheureusement ces richesses se perdent sans profit pour la société, par suite du défaut d'exploitation. Comme on ne peut compter sur les indigènes qui ne soupçonnent ni la valeur de ces biens, ni le parti que l'on peut en tirer, il est de toute nécessité de penser aux Européens et

{\)Ajoumey throughout Irdand, 1835, II, c. 2, 10, 17. —(2) Inglit, op. cit., II, c. 2,74; c. 12; 220; c. 13,243. — (3; Sismondi, I, 369. —(4) Stuart Mill réclame l'application àl'Irlandedebaux sinon perpétuels au moins fort longs. Prétendant qu'un titre perpétuel provoque plus aux améliorations qu'un long bail, par la raison que ces deux roots « pour toujours » ont plus de force que le délai le plus long, il demande un aet du Parlement donnant la terre d'Irlande en toute propriété à ceux qui la cultivent, sous une rente fixe.

aux émigrants. Le nombre de ces derniers est malheureusement très-nombreux par suite de tristes et récents événements. Nous croyons que ces bras pourraient être utilement employés à l'exploitation de ces biens. Qu'on leur concède des portions de domaines avec des droits étendus, une jouissance relativement longue, capable de les indemniser de leur labeur, et Ton ne tardera pas à voir la société profiter des produits qui existent bien sans doute, mais à Tétat latent, pour ainsi dire, et ne sont d'aucune utilité. Cette solution n'est pas nouvelle et souvent des publicistes algériens ont proposé de faire des attributions pareilles de terrain, en échange de travaux d'utilité publique exécutés dans le voisinage ou dans un rayon peu étendu. Cet avis est certainement loin d'être mauvais; pourtant à la place de ces travaux fort utiles, mais exigeant un certain capital et des efTorts quelque peu pénibles, nous aimerions mieux voir imposer des travaux de culture et d'amélioration moins longs, moins dispendieux et tournant plus directement à 1 avantage de ceux qui consentent à s'en charger.

Quant au contrat de superficie nous croyons qu'il peut rendre des services pour les édifices à bâtir ou à reconstruire à Paris.

L*œuvre de la transformation de la capitale qui a signalé ces dernières années et qui a coûté si cher est évidemment impossible à continuer dans les circonstances actuelles. Cependant, il ne faut pas oublier que ces grands travaux ont fait vivre et pourraient faire revivre Paris. Ils avaient, de plus, l'avantage de donner du travail à toute une population qui, constituée pour ce but, ne sait plus actuellement où porter son activité. Sans avoir la prétention d'indiquer un moyen parfait, nous croyons que l'on aurait quelques chances de réussir en essayant l'application du contrat de superficie. La ville disposant encore, d'après des chiffres officiels, de 70- millions de rognures de terrain (selon le terme employé par Tadministration), après le percement, rien ne l'empêcherait de se servir de ces morceaux de terrain. On les concéderait gratuitement ou mieux pour une certaine redevance et pour une durée de 30, 40, 50 etc. années à des entrepreneurs offrant les garanties désirables l ces derniers feraient les constructions nécessaires, les loueraient, et au terme de la jouissance, la ville rentrerait dans la plénitude de ses droits.

De cette manière , elle gagnerait des terrains bâtis an liea de terrains vagues, improductifs, qui déplaisent même à la vue et elle recevrait en même temps une redevance qui, si faible qu'elle soit , serait toujours quelque chose , étant répétée un grand nombre de fois durant une longue période. En un mot, pour des sacrifices minimes et presque nuls l'administration municipale serait assurée de recueillir un bénéfice certain, tant en percevant la redevance qu'en obtenant gratuitement des immeubles bâtis. De leur côté, les entrepreneurs seraient loin de trouver une perte au bout de leurs opérations : ils auraient à supporter des frais moindres, n'ayant pas acheté les terrains dont on connaît les prix élevés, et ils pourraient également répartir la redevance qui leur incomberait sur une longue suite de loyers qu'ils fixeraient en, toute liberté et qu'ils toucheraient à leur guise. Enfin, de cette manière, on donnerait du travail à un grand nombre d'industries et Ton ferait peut-être diminuer les loyers, au grand avantage du commerce et des classes laborieuses.