LES BAUX A LONGUES ANNÉES ET A VIE

Les baux à long terme étaient dans l'ancienne Franco de trois sortes : le bail à longues années, le bail à vie et le bail emphytéotique. Réservant ce dernier pour une étude particulière, nous nous occuperons simplement dans ce chapitre du bail à longues années et du bail à vie.

Le premier était, selon la définition généralement donnée par les auteurs et notamment par Loyseau (1) et Despeisses (2), celui dont la durée dépassait celle des baux ordinaires et excédait neuf années. Cependant cette déflnition n*était pas universellement admise et d'autres jurisconsultes estimaient que l'on ne pouvait considérer un bail comme étant à longues années que lorsqu'il était fait pour plus de 3 ans (3), ou pour plus de 5 ans, suivant les idées romaines (4). Jadis la nature de ce contrat était fort discutée : c'est ainsi que pour les uns, comme Pothier

(1) Loyseau. Déguerpinemêtit, liv. I, ch. V, n- 8. — (2) Despeisses. Louage, Sect. V, 2 3, n* 9. — (3) Masuer. Op. cit., tit XXV, n» 16; Serres. In^t.,, liv. III, tit. X\V, g 6; Cujas, cité par Vinnius ad InttiL, lib. III, t. XXV, g 8. — (4) Merlin, Répertoire, v Bail, § 4.

et Loyseau, le bail à longues années transférait la seigneurie utile par la raison que lors de la cession du bail par le preneur^ les parents étaient capables de le reprendre par la voie du retrait lignager ou du retrait féodal, si Timmeuble était un fief. Pour Dumoulin (1) , cette assimilation n'était possible qu'entre le preneur et ses héritiers, de sorte qu'en dehors de ses rapports avec ces personnes le bailleur conservait la propriété, le con« trat étant tout simplement une location. Merlin (2) assimilait au bail à court terme le bail à longues années qui n'était pas mélangé d'emphytéose et dans le cas contraire estimait que le preneur était propriétaire, du consentement môme du bailleur. Enfin, selon Hervé, les tenures perpétuelles (bail à cens, bail à rente) conféraient la propriété au preneur, mais les tenures à charge de redevance (bail à long terme, emphytéose) laissaient la propriété au bailleur et ne donnaient au preneur qu'un droit de jouissance.

Plusieurs fois on a prétendu que le bail à longues années ne différait point du bail emphytéotique auquel il devait être assimilé (3) et que, comme ce dernier, il transférait la propriété utile du fonds (Arrêts des Parlements de Toulouse des i*»^ mars 1575 (4), de Provence, 1641 et 1663 (5), de Paris, du 6 septembre 1734) (6). Mais, au dire de Merlin, c'est une doctrine fausse, car Pollet avait fait remarquer que le possesseur du fonds ne cessait pas d'être l'homme du seigneur par un bail à ferme passé pour plus de douze années, il ne perdait point la liberté de disposer du fonds de la manière qui lui plaisait, et il donnait par sa mort, ouverture au relief; en un mot, le seigneur conservait tous les droits que la coutume lui accordait du chef du possesseur.

Le bail à vie était celui en vertu duquel la jouissance d'un immeuble était abandonnée pour une redevance annuelle pendant la vie d'une ou de plusieurs personnes ; il pouvait être consenti pour la vie d'un nombre indéterminé de preneurs.

(1} Dumoulin, Sur coût. d« Paru, 78, glos. 4, n*« U et 15. —(8) Merlin, Répertoire, v© usufruit, § 1, n» 3. — (3) Despeisses, Louage, sect. V, { 3; Loyseau. Déguerpissement, liv. I, ch. 5; contra Vinnius ad Ituiit, loc.dt., 88; Merlin, v Bail, § 4. — (4) Larocheflavin, Traité des dr<HU uigneuriams, ch. XXXVIII, 'i. — (5) Œuvres de Daperrier, t. I, quest. 25; II, 453. — (6) Ap. Maillard sur l'art. 109 de la coat. d'Artois.

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Quelques auteurs, tels que Dumoulin (1), voyaient dans le bail à vie une simple location ne transférant pas le domaine utile, mais il parait que cette opinion n'était pas admise par tout le monde, d^autres personnes soutenant que le bail à vie conférait au preneur la propriété utile (2). En principe, ce contrat n'était pas sujet aux droits seigneuriaux : pour y soumettre le loca* taire, il fallait que la coutume contint à cet égard une disposition expresse. En revanche, on était astreint non pas seule* ment au droit de centième denier sur le pied du capital, au denier dix de la redevance annuelle, mais encore aux deniers d'entrée. Bien mieux, si le preneur devait faire des construction et des améliorations jusqu'à une somme déterminée par les parties contractantes, le droit de centième denier était éga<lement dû parce que cette obligation était une augmentation de prix, les bâtiments devant revenir au bailleur. En pareil cas, selon la doctrine des auteurs, il fallait joindre à la redevance annuelle le dixième des deniers d'entrée et du montant des améliorations pour percevoir le droit de contrôle sur la totalité. Une disposition singulière était celle qui interdisait aux gens dits de main-morie de passer des contrats de ce genre sous signature privée : de même que pour leurs baux à loyers, ils devaient les faire par devant notaires, sous peine de nullité et da paiement des droits de contrôle ainsi que du centième denier. En exceptant le cas où il y aurait eu disposition formelle, il est difficile de pouvoir signaler une différence sensible entre un usufruitier et un preneur à vie : il n'en existait point, en effet, entre les droits de l'acquéreur à vie et ceux de l'usufruitier puisque vendre à vie la jouissance d*un bien immobilier c'était bien certainement la même chose qu'en vendre l'usufruit. Pourquoi n'en aurait-il pas été de même d'un bail à vie pur et simple (3) ? On ne pouvait invoquer que le prix du bail à vie dépendait de la vie du preneur et se payait chaque année, tandis que le prbc de la vente à vie était fixe et se payait comptant, car cette raison ne présentait aucun intérêt relativement à la nature du droit conféré. Et, en effet, le bail à rente perpétuelle transférait bien certainement la propriété, de même qu'une vente ordinaire, et pourtant la redevance de ce bail

(I) Sur la Coui. de ParUf 78, glos. 4, n** 14 et 15. — (2) Lovseau. DiguêT"' pistemenlf 1. I, c. V, n» 8. — (3) Cf. Merlin. Répert. V Bail, J 1.

consistait tout simplement dans une somme due chaque année ; dès lors il ne saurait en être autrement pour le cas qui nous occupe et en réalité il y avait entre le bail à vie, d*une part, et la vente à vie^ de l'autre, un rapport analogue à celui qui existait entre le bail à rente perpétuelle et la vente pure et simple.

Un point incontestable, c'est que la personne qui payait durant toute sa vie une certaine redevance acquérait pendant le même laps de temps la jouissance d'un immeuble, autrement dit l'usufruit; pourquoi n'en aurait-il pas été ainsi pour celui qui, en vertu d'un bail à vie pur et simple, moyennant un prix ou loyer qu'il s'engageait à acquitter pendant toute son existence, obtenait le droit de jouir d'un immeuble pendant la même période ? On ne peut, en vérité, alléguer aucune raison plausible. Dans les deux cas il y avait bien manifestement aliénation de jouissance : dès lors, si le preneur était dans le premier cas un usufruitier, il devait également l'être dans le second (1).

L'ancienne jurisprudence était presque unanime à reconnaître dans le preneur à vie un usufruitier, comme le prouvent plusieurs arrêts et notamment ceux de Paris (14 avril i522, 23 octobre 4782) (2) et de Dijon (10 novembre 1565, 29 janvier 1614) (3). La doctrine, malgré Favre et Legrand (4), semblait se prononcer dans le même sens : c'est ainsi que Houard (5) remarquait que le preneur à vie ne devait pas de lods et ventes et que Fonmaur disait qu'en dernière analyse le bail à vie se réduisait à une constitution d'usufruit (6). Pothier faisait bien observer qu'il était des cas où l'assimilation ne pouvant être faite, notamment lorsque les parties avaient, par une stipulation expresse, déclaré que leur intention n'était pas de faire une constitution d'usufruit mais bien un bail à vie, mais ce n'était qu'une exception et, à son tour, cet auteur n'hésitait pas à reconnaître que les baux à vie renfermaient une oonstitution d'usufruit (7).

(1) Denisart (v" Bail à vie) trouvait des différences, quant au prix, quant au droit de centième ou demi -centième denier, et enfin quant au mode de jouissance, mais cette opinion a été réfutée par Merlin. — — (î) Papon, 1. I, t. I, n« 4. — (3) Bouvot, V BaiJ. — (4) Favre. De errorib. pragmat. decad., 100, error. 5; Legrand, t. IV, art. 5î, n* 29. — (5) ZWc'ioiin. du Drot^ normand, v« Bail. — (6) Traité det lods et vtnteê, n" 170. — (7) Louage, n» Î7.

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