CHAPITRE XXIII

LE CONTRAT DE SUPERFICIE

L'emploi fréquent, au dire de Cujas (1), dans l'ancien droit du contrat de superficie nous fait un devoir d*en dire quelques mots ici. Loyseau (2) le définissait quand il parlait du « bail d*une place pour bâtir, à cette condition que le preneur jouirait de la maison par lui bâtie tant qu elle durait, et étant ruinée et démolie, retournait franchement à son maître qui, cependant, en demeurait toujours seigneur direct ; à raison de quoi pendant le bail on lui payait une certaine redevance appelée sofarium, quod pro solo penderetur, -p La superficie pouvait être établie par bail (à la condition qu'il fOit perpétuel), vente,partage, legs et donation, à titre gratuit et à titre onéreux, et la concession pouvait être faite de deux manières : intégralement et partiellement. Elle était dite intégrale quand il fi*y avait ni restriction, ni limitation, mais quand elle était conçue en termes généraux de manière à embrasser tous les édifices et superfices du fonds, c* est-à-dire non pas seulement tout ce que Thomme avait bâti ou planté, mais même tout ce qui croissait sur le sol, soit en bois, soit en d'autres produits. Elle ëtait partielle quand elle ne portait nominativement que sur quelques-uns de ces genres de super* ficie, par exemple lorsque le propriétaire accordait seulement la permission de couper à perpétuité le bois croissant sur le sol, mais se réservait pour lui-même et à Texclusion de tout autre le droit ds mener paître ses troupeaux sur le même fonds. Proudhon (3) parle de partages opérés assez fréquemment dans les pays de montagnes dans lesquels , sans s'occuper de la division du sol, on attribuait exclusivement à l'un des frères le droit de couper perpétuellement le bois croissant dans un pré-bois et à l'autre celui d'y faire pâturer ses bestiaux «n tout temps. Nous dirons encore que le superficiairc nommé

(1) Cujas, ad 2. 74, D. de rei vindicat. — «2) DéguerpUtement, 1. I, c IV, D« 81. — (3) Traité des droits d*usufruity d'usage et d'habitation, 3« éd., t. VI, n« 369.

domanier était propriétaire de la superficie, quasi domiyuiSy selon l'expression d'Accurse, pourvu qu'il eût soin d'acquitter entre les mains du tréfoncier un canon annuel qui, disons-le, n'était pourtant pas de l'essence du contrat. Il eût été impossible, en effet, de l'exiger du superficiaire dont le titre se rapprochait plus d'une acquisition que d'une location et qui, d'une autre part, se trouvait associé bien avant dans la dominité du fonds, puisque d'un côté il en avait toute la jouissance et que de l'autre côté il avait aussi un droit de participation à la propriété du sol (1). Quant aux autres dispositions, bornons-nous à faire remarquer qu'elles étaient tout simplement les règles romaines.

Si nous comparons la superficie avec le bail à ferme, noas voyons que cette concession n'était pas toujours faite pour une durée perpétuelle, bien qu'elle dût l'être pour une assez longue période, qu'elle démembrait la propriété au profit du preneur, ce dernier étant maître de l'immeuble utiliter comme on disait au moyen âge (2), et de plus que lorsque le fonds faisait retour au propriétaire, ce dernier profitait de toutes les améliorations, œuvre du superficiaire, enfin que le solarium n'était pas essentiel et que les droits du superfîciaire étaient fort étendus. Si, d'autre part, nous examinons les droits d'ernphytéose et de superficie, nous voyons qu'ici la convention n'était pas nécessairement faite en retour d'une redevance^ mais qu'elle pouvait être faite à titre gratuit ou à titre onéreux, et, différence essentielle, qu'elle n'avait pas pour effet de partager la propriété en deux puisque c'était la superficie seule qui était aliénée.