INFLUENCE DES LOIS DE LA RÉVOLUTION

sait d'exception qu'en faveur de celles que Ton pouvait prouver, par la représentation du titre primitif, avoir été une charge imposée à raison de la concession d'un fonds.

Le bail à rente foncière avait lieu moyennant une rente due à perpétuité, mais les lois de la Révolution ayant déclaré que les rentes ne pourraient plus être perpétuelles et que le débiteur pourrait se libérer quand il lui plairait, il s'ensuit qu'aujourd'hui il n'y a dans un contrat de cette sorte qu'une vente dont le prix consiste dans le capital à rembourser.

La nature du bail à locatairie perpétuelle variait avec les Parlements : cependant Tronchet, dans le rapport qu'il fit à cette occasion, prouva que ce contrat devait tomber sous le coup des lois abolitives du régime féodal puisqu'il avait pour effet d'attribuer au preneur un droit plus étendu que celui de jouissance, le domaine utile, du moment qu'il devait supporter toutes les charges sans pouvoir obtenir la diminution de la redevance et du moment qu'il pouvait valablement grever le fonds d'un droit de gage pour ses créances. En conséquence, la loi des i8-29 décembre 1790 (tit. I^ art. 2) décida que ces rentes étaient comprises dans les prohibitions édictées par le législateur, mais que le rachat pouvait avoir lieu. Les mômes principes ont fait prononcer le rachat des baux à culture perpétuelle mais, malgré la jurisprudence, il en doit être autrement des baux à métairie perpétuelle de la Marche et du Limousin qui ne transféraient pas la propriété. Le bailleur avait seul l'exercice de toutes les actions, était seul chargé des réparations, devait être consulté par le preneur désireux d'aliéner ses droits et pouvait, d'ailleurs, rentrer dans la plénitude de sa propriété soit par le décès du preneur sans descendants, soit par suite des cas qui enlevaient la jouissance au preneur. Quant au bail héréditaire d'Alsace, n'ayant pas pour résultat d'attribuer la propriété au preneur, il n'était pas soumis à Tobligation du rachat. Disons aussi que la loi du 29 décembre 1790 déclare dans son titre 1" (art. 2) que les baux à vie peuvent continuer d'exister comme par le passé, même lorsqu'ils seraient consentis sur plusieurs têtes, mais à la condition que le chiffre de trois ne fût pas dépassé.

La législation des baux à domaine congéable sous la Révolution fut bien certainement une des moins stables. Ainsi, recon-

naissant le bien que pouvait produire ce genre de contrat (1), mais désirant en supprimer tous les abqs introduits so\i8 l'ancien régime, Ifi loi des 7 juin-5 août 1791 maintint ce contrat en décidant que Ton ne détruirait que les éléments féods^ux joints au type même dans certains usement^. Uais celle des 27 août-7 septembre 1792, inspirée par ceux qui voyaient dans cette concession une tenure participant de U nature des fiefs, Tabolit en donnant aux anciens donianiers la propriété incommutable du fonds comme celle des édifices et superfices et en les autorisant k éteindre les rentes convenanciëres créées antérieurement. Ui^e pareille disposition était trop contraire à la justice pour être maintenu^ : pn comprend le rachat de toutes les redevances féodales ou mélangées de féodalité, mais on ï\q peut mettre sur le môme rang celles qui n'étaient qu'un fermage et autoriser le fermier h exproprier son propriétaire. La loi du 9 brumaire ap VII vint donc abroger le décret de 1792 et remettre en vigueur la loi de 1701. Remarquons toutefois que cette loi n'a pas voulu porter atteinte aux actes passés conformément au décret de 1792 et qu'ainsi les domaniers qui, dans l'intervalle, avaient remboursé les rentes, devenant propriétaires de la tenure, ne pouvaient être dépoqillés (et ne le furent pas, en effet) du droU qu'ils ^vaiepl acquis (2).

Les rentes colongères n'appartenaient pas au régime féodal, car, d'après la jurisprudence de TMsace (3), la çolonge était un contrat par lequel le propriétaire d'un corps de biens le repartissait entre plusieurs prepeurs ep se réservant un canon annuel. Donc, comme l'a soutenu Merlin à la Cour de Ca^ssatiop, la rente cplongère par sa nature n'est rien antre cbflse qu'une repte foncière et jamais une rente foncière n'est présumée avoir été, dans son origine, entachée de féodalité, si l'on n'en rappof te des preuves claires pt positives (cassation, 3 pluviôse an X) .

(1) Eo 1701 Malesherbes loatepait que c'était le moyen le plas uge et le plus lûf d'arriver k défricher les terres incultes de la Bretagne. — {i) Duvergier, I, 217; Contra Carré. IniroducL à Vétude dcM loû reUHus au dom. congéabU et comment, de eelUi du 6 aoilt 1791, p. 852. V. Rennes, 29 janvier 1825, Cassât., 16 juillet 1828; Merlin. Reptil, v* Convenant; Quest. de Droite v© Oflfres réelles, Jj II. — (3) Jugement du tribunal de Strasbourg, 8 messidor au X; Merlin. Quest, de Droite y" Rente foucière, S IQ.

INFl^UJSNGE pEB fADl^ Dp) h\ HËVOLUTIQN 815

La loi ^^ 18-38 déoam))r^ 4790 eut poar effet 4e supprimer le^ emphytéoses perpétuelles en ^es assimilant aux baux à * rente foncière, c'eat-i^-dire en déclarant rachetable à perpétuité la redevance due au bailleur que Ton dépouillait de son domaine direct ; en revanche, lea empbïtéoses temporaires furent déclaréea valables, à ja condition de ne pas excéder 90 ans. Ck^mme sous la féodalité, ^ c^tte époque, Temphytéosc était un jus in re aliéna^ une servitude personnelle ressem» blant beaucoup fc l'usufruit et ^ laquelle les règles en vjgueqr dans l'ancien droit étaient applicables, la redevance conservait son caraptère foncier. Toutefois, il impqrte 4e préciser le sens de la disposition relative aux emphytéoses perpétuelles ; on les déclara bi^n interdits, mais on n'entendit pas dire pour cela qu'elles devaient être considérées comme étant nulles. C'est ce qui résulte dun arrêt (15 décembre 1824) par lequel la Cour de cassation cassa un arrêt de la cour de Colmar du 28 mai 1821 prononçant la nullité môme de ce contrat. De la décisfpn de la cour suprême il apport qu'en pareil cas la convention est valable, mais que la propriété ayant été transmise 1^ rente qui en était le prix était rachetable. La loi du 9 messidor an III, art. 5, mQ4iQa 4e nqnveau la théorie de l'emphytéose en déclarant seulan^ent susceptibles d'hypothèques : l"" ia propriété des biens territoriaux, de leurs accessoires immobiliers et des servitudes foncières; V l'usufruit des piémea biens résnitant uniquement des b^ux pn^phytéotiques lorsqu'il reste encore 25 années de jQuis^ancp. Le caractère de la concession ressort de l'expression usitée. En se servant de celle d'usufruit il est manifeste que les rédacteurs de la loi ont entendu rompre avec la donnée de Tapcien droit qui conférait le domaine utile au ponce^siqnnaire h temps et ont décrété l'assimilation de ce dernier à l'usufruitier, assiniilation logique, d'ailleurs, car il n'a jamais été interdit de constituer un if^ufruit héréditaire jqsqn'^i qne certaine date, moyennant des sqmmes payables p£^r annuités. Du moment que l'emphytéose rénnit tons ces caractères, ce n*|9st pas a^^re chose qu'un usufruit, c'est-à-dire un jus sçrvitutis sur un fonds. Merlin a prétendu qu'il n'y avait là qn'une dérogation temporaire aux principes en matière emphytéotique, auxquels serait, du reste, revenu l'art. 6 de )a loi du 11 brumaire an V|I mentionnant p^r^^ |es bieps suscep-

tibles d'hypothèque : 1^ les biens territoriaux et leurs accessoires ; 2^ l'usufruit, ainsi que la jouissance à titre d^empbytéose des mêmes biens pour le temps de leur durée. A Ten croire, ces expressions auraient été mises à la place de celles de la loi de Tan III pour rendre à Temphytéote son vrai caractère, celui de propriétaire utile. La preuve, dit-il, c'est qu'on lui avait donné le droit d'hypothéquer, ce qui ne pourrait avoir lieu s'il ne lui avait été donné de participer à la propriété. Mais, outre que ce n'est qu'une différence de rédaction peu importante et outre que le législateur aurait été évidemment plus explicite s'il avait entendu distinguer comme avant l'emphytéote de l'usufruitier, ce raisonnement nous semble inadmissible. C'est qu'en effet, si la loi de Tan III accordait à l'emphytéote le droit d'hypothéquer, elle le considérait seulement comme ayant un droit de servitude personnelle. La loi de l'an YII elle-même ne déclarait-elle pas susceptibles d'hypothèque l'usufruit ainsi que la jouissance à titre d'emphytéose des mêmes biens pour le temps de leur durées Pour ces motifs, nous croyons donc devoir repousser ropinion de l'illustre procureur général.

Ce dernier, cependant, ne s'est pas borné à soutenir cette thèse : il s'est encore prononcé pour la possibilité de l'hypothèque portant sur la redevance, en s'appuyant sur ce que le législateur de l'an VII n'a entendu défendre que l'hypothèque grevant les redevances foncières rachetables. A cela on peut répondre en signalant d'abord la contradiction qui existe entre cette donnée et l'opinion du même auteur reconnaissant que ces rentes existent dans le fonds, au lieu d'en former une délibation, comme il le dit, en employant le langage dedeLaurière. Mais ce n'est pas la seule réfutation qu'il convienne de faire : il en est une autre plus scientifique. Au fond, Merlin, poursuivi par cette idée du domaine réel qu'il voulait absolument enlever au bailleur, a entendu soutenir que ce dernier pouvait hypothéquer la rente isolément, abstraction faite du fonds. Or, l'art. 6 de la loi du 11 brumaire an VII n'est-il pas la condamnation formelle de cette théorie, puisqu'il décide que l'on ne peut hypothéquer que les biens territoriaux et l'usufruit ainsi que la jouissance à titre emphytéotique des mêmes biens pour le temps de leur durée?