CHAPITRE II

Le bail héréditaire est un contrat par lequel une personne cède la jouissance d'un immeuble rural, moyennant certaines redevances, à une personne et h ses descendants mâles en ligne directe. Ce n'est pas un louage perpétuel puisqu'il se borne à donner un droit à la descendance mâle et directe du fermier avec qui le propriétaire a traité; jamais pourtant quelqu'un de la branche collatérale ne peut intervenir dans le contrat.

La nature de ce contrat n'est pas très-facile à déterminer ; à deux reprises différentes la cour suprême a émis des opinions contraires. En 1837 elle décida, en effet, que le bail héréditaire ne transférait pas la propriété au preneur, ne lui donnait qu'un droit de jouissance augmenté, il est vrai, du caractère d'hérédité, et que la propriété du fonds, n'étant nullement atteinte par ce contrat, restait au bailleur comme dans le passé avant le louage et corn [ne s'il s'agissait d'une location ordinaire. (Chambres réunies, 24 novembre 1837) (1). Le 16 juin 1852 un avis différent prévalut et il fut décidé que le bail héréditaire dont la durée indéûnie devait s'étendre à tous les héritiers futurs du preneur était, en réalité, une emphytéose perpétuelle et que, du moment que ce louage transmettait la propriété au preneur (2), ce dernier était en droit de racheter la redevance que le bailleur lui avait imposée. La Cour de cassation revenait donc sur sa jurisprudence et confirmait la théorie de la Cour de Colmar voyant dans le bail héréditaire une

(1) Un arrêt de la cour Suprême (28 janvier 1833) cassant un jugement (lu tribunal de Strasbourg avait décidé que le bail héréditaire transférait au preneur le domaine utile et que les biens dont il était composé m* pouvaient être transmis par déc^s sans supporter un droit de mutation. Troplong {Louagef t. I, n* 56, p. 24) approuvait cette théorie. — (2) L'avis du Conseil d'état du 6 fructidor an XIII qui déclare le preneur propriétaire des biens donnés à bail héréditaire n'a pas été inséré au bulletin ; dès personnes prétendent toutefois qu'il doit être ex»''cuté ; il a été reproduit par Merlin dans son Rôperloirc. V" Emphytéose, § V, n» 4.

I forme de contrat emphytéotique, bien que Textinction pût se

prévoir.

Pour nous le bail héréditaire a, sauf la durée, tous les caractères d'un louage ordinaire (j). Dans l'ancien droit, le

I preneur était un simple fermier et tout ce qu*il pouvait faire

de plus qu'un preneur, c'était de transmettre sa jouissance à

1 ses héritiers ordinaires; or, pourquoi en serait-il autrement

aujourd'hui, surtout après les lois de la révolution qui n'ont pas voulu soumettre ce contrat au rachat par la raison qu'il ne transférait pas la propriété? Il faut, de plus, remarquer que ce contrat n'est pas perpétuel, malgré sa dénomination. La jouissance n'appartient qu'au preneur et à ses descendants mâles directs, à l'exclusion des parents collatéraux; il est donc susceptible de prendre fin quand la descendance mâle en ligne directe vient à s'éteindre. En somme r l6 propriétaire conservant la propriété du bien, c'est tout simplement un bail d'une durée fort étendue seulement. Il convient donc de lai appliquer les règles édictées par le Code civil à ce propos. Dans tous les cas, nous pensons que l'ancienne législation (non abrogée d'une façon absolue par les lois de la révolution) est applicable pour les points spéciaux toutes les fois qu'elle n'est pas en opposition avec le droit actuel.