CHAPITRE PREMIER

La législation intermédiaire n'a nullement supprimé le bail à métairie perpétuelle ; au dire de quelques personnes même ce dernier ne serait pas autre chose qu'un contrat de société pour lequel il serait parfois nécessaire de recourir aux règles du louage; en un mot, ce contrat participerait à la fois de la société pour la plus grande partie, et du louage (1). Sans vouloir insister sur la grande discussion qui s*est élevée sur la nature du contrat, nous retiendrons seulement que, d'après les auteurs des différents systèmes, il présente un caractère suffisant de louage pour que nous en parlions ici. Nous serons bref, car il n'y a pas de dispositions spéciales, les règles de la jouissance étant en cette matière les mêmes que celles du bail à métairie à temps limité (2) ; la durée seule diffère.

On peut le déOnir un contrat par lequel une personne fournit à perpétuité, d'après les clauses et formes ordinaires, un fonds rural, à une autre, pour en jouir et l'exploiter moyennant une portion des fruits récoltés. Le métayer ne reçoit pas plus de droit par un bail perpétuel que par celui qui est fait à temps. Du moment qu'il n'est qu'un détenteur précaire il ne peut opposer la prescription. Cette idée est tellement absolue que dans la doctrine on est unanime à reconnaître qu'alors môme que les champs des deux parties contractantes auraient été confondus, chacune d'entre elles ne serait supposée avoir mis en commun que seulement la jouissance.

Après avoir dit que le contrat est parfait par la convention mais que l'exécution est d'ordinaire renvoyée à une époque variant avec les localités et qui , le plus fréquemment , est soit la Saint-Michel (29 septembre), soit la Noël (25 décembre) ,

(1) Barthole ad 2. 25, D. de îoc, cond. ; Cujas ad J, 12 de prœscr, ; VinniuR. FachÎD, Delvincourt, Duranton, Troplong, Rolland do Villargues, Repert. du notar., v* Bail partiaire; Méplain, Traité du Bail à portion de fruilt ou colonage partiaire. V. surtout un arrêt fort développé de la G. de Limogea du 21 février 1839. — (2) Salviat, op, cit., v« Bail k met. perpét.

soit la Saint-Marlin (11 novembre), nous envisagerons les devoirs et les droits respectifs de chacune des parties contractantes. Le bailleur doit livrer le fonds, faire jouir le preneur paisiblement. Il est tenu de permettre l'exploitation en laissant dans leur intégrité les pailles et fourrages de la récolte précédente, en donnant les bâtiments nécessaires et en faisant les réparations que comporte l'exercice du droit concédé. En résumé, il est obligé de maintenir les objets en état de servir à l'usage auquel ils sont destinés : d'autre part, on lui reconnaît la capacité de faire les changements qu'il désire pourvu qu'ils n'aient pas pour conséquence de gêner l'exploitation et les droits légitimes de l'autre partie, sinon de les anéantir. En revanche, le preneur ou colon doit son travail : c'est son apport, pour ainsi dire. Il doit donc cultiver en personne, ne pouvant se dérober d'aucune manière à cette obligation, si ce n'est en s'associant à une tierce personne relativement à la part qu'il a dans le contrat. A peine de résiliation du bail il doit exécuter les travaux que comportent l'exploitation de la terre et la nature de l'héritage ; il est tenu d'employer le fonds à l'usage convenu et d'accomplir, en outre, toutes les conditions, encourant une responsabilité dans ce cas comme pour tous les dommages causés par sa faute et son manque de soins.

Le preneur est libre, sous sa propre responsabilité, de faire les travaux matériels qu'exige l'exploitation , sans pouvoir cependant repousser d'une façon absolue la volonté du bailleur puisque, si en cas de silence de la part de ce dernier, le colon est maître d'agir comme il l'entend, en cas de contravention à sa volonté manifestement exprimée, le dommage qui en résulte pèse sur lui seul. Sans vouloir entrer dans les détails, nous dirons que le preneur doit faire tous les travaux nécessaires tant pour la préparation de la terre et la fumure que pour la semence et la levée de la récolte Le produit se partage entre les deux parties par moitié, à défaut de convention spéciale; il en est de môme de l'impôt foncier ; quant à la contribution des portes et fenêtres, elle pèse entièrement sur le colon. Généralement aussi le preneur paye une certaine somme au bailleur.

Il importe de faire, de plus, remarquer que par le contrat accessoire de cheptel le preneur reçoit souvent du bailleur un troupeau de bestiaux nécessaire à l'exploitation de l'héritage

{.E BAIX^ A M^AïaiQ PERPÉTUELLE W

0(1 k la ponsommation d^s produits qui ne bô partagent pas en nature. Ce troupeau est ^ttril)ué au colon pour qu'il le garde, le nourrisae et le soigne en bon père de Eamillei sans pouvoir dis-* poser d*une seule tôte du troupeau ou du croît , sans le con* senten^ent du bailleur soumis aussi à la mâma obligation; s'il profite seul des laitages, fumiers et du travail, il doit la moitié du croU et de la laine ; la perte se partage également. Une estimation est faite dans le bail pour fixer la perte ou le profit qui peut exister à la fin du bail ; une autre est faite lors de l'extinction du contrat. Remarquons qu*aux termes de l'art. 1817 G. civ. le bailleur peut prélever un nombre de béte^ de cha* que espèce jusqu'à concurrence de la première estimation, l'excédant se partageant, et que si la première estimation ne concorde pas avec le nombre existant de bestiaux, ce qui reste est attribué au bailleur, les parties se faisant raison de la perte. Le cas fortuit (épizootie, vol, incendie, invasion ennemie etc.) dont la preuve incombe au preneur le libère de toute responsabilité à moins que l'on ne prouve une faute lui incombant : cependant, il est toujours tenu de rendre compte des peaux. La perte totale par cas fortuit est supportée par le bailleur : dans le cas contraire, elle Test par les deux parties d'après l'estimation dont nous venons de parler. Toute convention tendant à empirer la condition du preneur au profit de l'autre partie est nulle ; il n*est fait d'exception que pour la clause attribuant au bailleur une plus grande part au profit et la moitié des faitages.

Lorsqu'il y a un reliquat de compte b solder chaque partie peut, comme un créancier ordinaire, forcer l'autre à l'acquitter : mais ce qu'il faut constater, c'est le privilège qu'a le pro* priétaire relativement à Texécution du bail. D'autre part, la loi étant muette et les privilèges étant de droit strict, il ne peut en invoquer un pour ses avances faites postérieurement au bail.

Un point qui n'est pas sans importance c'est celui de l'aliénation de la propriété et de son influence sur le contrat. L'art. 1743 G. civ. dit que si le bailleur vend la chose louée , l'acquéreur ne peut expulser le fermier qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu*il ne se soit réservé ce droit par le contrat. Dans l'ancien droit, suivant

une opinion, le preneur pouvait être expulsé par l'acquéreur, mais selon Troplong, les rédacteurs du Code, voulant briser avec ces tendances, dirent en renversant les termes : l'acquéreur ne pourra expulser le preneur. Or, si l'on recourt au Code rural de 1794 on voit ces mots : la résolution n'aura lieu que de gré à gré, et M. Jaubert a soutenu que les rédacteurs du Code avaient simplement cherché à compléter la réforme inaugurée en 4791. On fait de plus valoir que le rapport de Mouricault porte expressément que l'art. 4743 a pour origine la maxime que nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu'il n'en a lui-même ; le vendeur qui a cédé pour un temps la jouissance de son bien peut-il la transmettre à son successeur'? En résumé, d'après cette opinion imaginée pour la première fois par Touiller (1), reprise par Troplong et soutenue tant par Zachariae que par un arrêt de la C. de Dijon (24 avril 4827) donne au preneur plus qu'un droit de rétention, de sorte qu'il peut se faire mettre en jouissance s'il n'y est pas, et contraindre celui qui succède au bailleur de lui faire délivrance (?). En un mot, c'est un droit réel caractérisé par un droit de suite. Cette théorie contredite par Delvincourt, Duranton, Bellot des Minières, Marcadé, etc., repousséc par une jurisprudence constante, est combattue victorieusement par Proudhon (2), MM. Duvergier (3) et Méplain (4). Dans ce système que nous préférons on maintient les anciens principes et on décide que le droit résultant du bail et l'action qui en est la conséquence sont simplement personnels, l'art. 4743 précité étant limité à un simple droit de rétention donné au fermier en possession Pour être expulsé, dit-on encore, il faut être en possession, et l'article serait sans valeur vis à vis du fermier qui, muni d'un titre authentique ou ayant date certaine, ne serait pas entièrement en possession.