UE BAIL A VIE

et le bien fi^|t retour au propriétaire ou à se» héritiers, La durée de ce contrat est incertaine : il peut s étendre non-seu* lement h la vie du preneur, mais encore à celle de sa femme, de ses enfants et petits-enfants, suivant les conventions. Cependant, lorsque le contrat doit durer pendant Texistence de plusieurs personnes successivement, il ne faut pas que ces dernières soient plus de trois, sous peine de rachat, parce que ce serait, en réalité, une redevance perpétuelle.

Comme le dit judicieusement Troplong (1) m les baux k vie sont presque ignorés ou du moins fort peu pratiqués dans nos mœurs actuelles; je ne sais si depuis ]a promulgation du Code civil on pourrait en citer de nombreux exemples. Il suit de là que la désuétude de la chose a fait tomber en oubli le sens des mots qui l'exprimaient dans Tancien droit. On ne peut donc plus argumenter de l'usage et des idées reçues; Ton se trouve forcément ramené h donner aux mots leur sens naturel. Il faut d'ailleurs remarquer que, dans l'état actuel des choses, le bail, alors même qu'il est fait pour plus de neuf ans, ne transfère pas au locataire un droit immobilier réel; il lui donne simplement un droit personnel à rencontre du bailleur. A tort ou à raison, Topinion n'attache aucune signification particulière à Texpression de bail à vie, de sorte que le nom importe peu lorsqu'il s'agit d'interpréter la volonté des parties. » Il faut donc voir dans tout bail dépassant la durée ordinaire une location différant de celle que Ton fait d'habitude seulement en ce que la durée est plus étendue. On ne peut invoquer l'intention présumée des parties pour voir une constitution d'usufruit (2) puisque si tel avait été leur désir elles n'auraient pas manqué de se servir du mot propre qui, suivant la remarque de Troplong, est certainement bien plus familier à toutes les personnes^ légistes ou non légistes, que la vieille locution de bail à vie bannie depuis longtemps de la langue et que personne ne comprend plus.

Le bailleur doit, de même que dans les autres contrats, 11-

(1) Louage^ I, n^ 25. — (2) Il faut pourtant reconnaître avec la doctrine (Proudhon. Usufruit, I, 107; Troplong. Louage, I, 28} que lorsque le contrat fait peser sur le preneur toutes lea charges qui n'incombent d'ordinaire qu'aux usufruitiers, on peut soutenir que la qualïEcatîon de bail à vie p-.it inexacte et qu'il convient de lui donner le nom d'usufruit dont tous les caractôres sont réunis.

332 HISTOIRE DES LOCATIOiNS PEUPÊTUELLE8

vrer au preneur le fond avec la contenance voulue, faire les grosses réparations, enfin garantir du trouble et de l'éviction. De son côté, le preneur doit payer la rente fixée, jouir du bien en bon père de famille, ne pas le détériorer, l'entretenir en bon état et faire les réparations analogues à celles qui incombent à l'usufruitier . Il jouit delà chose louée ainsi que de tous ses accessoires, en recueille tous les profits, salva substantia. Si le bail ne l'interdit pas le preneur est maître de sous-louer en totalité ou en partie mais seulement pour une durée égale à sa jouissance. Au décès du preneur, en effet, si le contrat n'était passé que pou'r sa vie, le bien fait retour au propriétaire qui en jouit comme avant la cession et, par suite, n'est nullement tenu de respecter les droits conférés à des tiers.

Le bail à vie prend fin non-seulement par la mort du preneur, mais encore par la perte totale ainsi que par la résiliation pour inexécution des conditions. Notons que si le locataire reste trois années sans acquitter la redevance le propriétaire est en droit de faire rompre le contrat, nonobstant les poursuites qu'il peut exercer soit sur les récoltes, soit sur les meubles et effets du preneur. Lorsque le propriétaire vend Théritoge, ledroitdu preneur n'est nullement atteint, l'acquéreur qui remplace le bailleur étant tenu de maintenir le preneur en jouissance jusqu'à l'expiration du contrat. Quand le bail à vie finit les héritiers du preneur doivent .remettre les choses dans leur premier état, réparer les dégradations et faire les réparations nécessaires ; on exclut tout ce qui a péri soit par vétusté, soit par suite de l'usage.

Remarquons que si les baux passés par le preneur pendant sa vie cessent, lors de son décès, vis-à-vis du propriétaire qui ne succède point à ses droits, il n'en est pas de même à l'égard des héritiers du preneur succédant à ses droits ; les personnes avec lesquelles il avait traité sans faire connaître sa qualité, venant à être expulsées par le propriétaire, peuvent recourir contre les héritiers pour se faire allouer des dommages-intérêts.

Contrairement à ce qui se passait dans l'ancien droit, la confusion aujourd'hui n'est plus possible entre le bail à vie et l'usufruit. Le bailleur à vie conserve en effet la jouissance des fruits civils de l'objet loué, le preneur ne percevant que les fruits naturels, tandis que l'usufruitier jouit tant des fruits na-

LE CONTRAT DE SUPERFlGir: 333

turels que des fruits civils du fond grevé d'usufruit et dont le propriétaire est seulement nu-propriètaire. (Cass. 18 janvier 18-28).