CHAPITRE IV

LE CONTRAT DE SUPERFICIE

Le droit de superficie, malgré le silence du Code civil, est certainement maintenu dans la législation actuelle puisque, d'après Tart. 553 du Code civil, on peut acquérir un souterrain ou une cave sur le terrain d'autrui, comme aussi il est possible d'établir des plantations, constructions ou ouvrages sur la terre d'une autre personne. C'est le droit de propriété portant sur tout ce qui adhère à la surface d'un fonds (par exemple les plantes, arbres, constructions, etc.,) dont le dessous nommé tréfonds appartient à une autre personne.

Suivant la doctrine le droit de superficie est une véritable propriété corporelle et immobilière (1) ; aussi est-il de sa nature perpétuel et partant il ne peut être concédé d'une manière révocable ou pour un certain temps, comme le démontre la jurisprudence de la C. de cassation (18 mai 1858, 23 décembre 1861 ; sic Douai, 28 novembre 1865).

En vertu de ce droit qui est intégral ou partiel selon qu'il s'applique à tous les objets se trouvant à la surface du sol ou seulement à quelques-uns d'entre eux tels que les arbres, les constructions, etc., le propriétaire du tréfonds ou du dessous continue à jouir de tous les droits et exerce toutes les facultés appartenant au propriétaire d'un fonds, mais il ne doit causer aucun dommage aux édifices et aux superfices laissés au détenteur de la superficie moyennant une certaine redevance. Lorsque le droit de superficie est intégral, le propriétaire superficiaire ayant tous les droits du propriétaire d'un fonds sur le dessus de ce même fonds a la facilité de modifier la culture ainsi que le mode d'exploitation, de faire de nouvelles constructions et de démolir celles qui ne lui plaisent pas. Si le

(1) Merlin. Questions de droit, ▼" Biens nationaux, i 1; Troplong. Louage^ I, 30; Demolombe. Cours de Code Napoléon, t. IX. (Propriété, t, l««f, 483, S 4).

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droit n'est que partiel, le propriétaire superflciaire n'en jouit pas moins de toutes les facultés inhérentes à la propriété, mais c'est seulement à l'égard des objets sur lesquels porte son droit. Remarquons, de plus, que le preneur ayant la jouissance doit en supporter toutes les charges et par suite toutes les impositions. En outre, disons que le droit de superficie n'ayant pas seulement pour objet de donner au superficiaire un droit de jouissance plus ou moins étendu, mais de le rendre propriétaire de la superficie qui devient un immeuble spécial et distinct du fonds dont elle est séparée, peut parfaitement être hypothéqué ainsi que tout autre bien immobilier. Cette hypothèque ne dure toutefois que pendant la jouissance du superficiaire (1).

Ce contrat peut être établi tant par un contrat de vente que par un bail. En pareil cas, il diffère de la location pure et simple en ce qu'il est toujours fait pour une longue durée, démembre la propriété c'est-à-dire rend le preneur maître de la superficie ; mais d'un autre côté il lui ressemble d*une façon singulière puisqu'après tout c'est un contrat par lequel une personne loue son terrain à une autre pour y bâtir des édifices et pour en jouir pendant le temps fixé, moyennant une redevance. Il s'éteint par la perte de la chose (la ruine, par exemple, de la maison sur laquelle porte le droit) à moins que la maison détruite ne fit partie d'un domaine sur lequel reposerait dans toute don étendue le droit de superficie.

Aux termes d'un arrêt de Besançon (i2 décembre 1864) le droit de superficie qui n'est ni une servitude, ni un usufruit, ni un droit d'usage (2) constitue une propriété distincte de celle du sol ; c'est un véritable immeuble par nature.

Selon Proudhon (3), ce contrat n'est pas aussi rare qu'on peut le croire au premier abord car on trouve assez souvent des exemples de concessions de terrains communaux faites par les communs à des personnes qui y ont planté des arbres à la condition qu'elles seraient perpétuellement la propriété de celles qui les avaient faites, tandis que les communes entendaient

(1) Proudhon. Usufruit, n" UQ et 3727; Pont. Hypothèques, n« 391; Massé et Vergé (notes de Sachante. Le Droit civil français^ t. V, n" 788. — (2) V. Itt noie de M. Meaume, OaUoz, R. P. 1865, 2, I. — (3) Droite d*té^ fruH, etc., t. VI, ch. XIII, n- 371.

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conserver la propriété du sol ainsi que le droit de vive pâture à exercer toute l'année sur ces communaux. Parfois même on voit accordé le droit d'aller couper du bois dans les forêts d'autrui(l). Mais une des plus importantes applications de la superOcie c*est, sans contredit, celle qui donne lieu à Tindustrie des chemins de fer (2).

Si, en effets le type de ce contrat est la concession, moyen nant une redevance, de terrains destinés à recevoir des travaux et à faire retour lors de l'expiration, ces caractères se retrouvent h peu prés ici. L*État concède à une compagnie l'exploitation d'une voie ferrée, avec un monopole pour 99 ans (3), à la condition non pas seulement d'acquérirtous les terrains et bâtiments nécessaires, mais aussi de faire toutes les constructions voulues et d'avoir le matériel suffisant. Lorsque la concession prend fin, (soit par l'arrivée du terme, soit par suite de l'inexécution des conditions, soit enfin par le rachat que le gouvernement s'est réservé le droit de faire, mais qu'il ne peut exercer qu'après l'expiration des quinze premières années du traité), la loi du 11 juin 1842^ art. 7, décidait que la voie ferrée et le matériel feraient retour à l'État qui pourrait soit exploiter, soit continuer à une autre compagnie le monopole^ après rembour* sèment à dire d'experts de la valeur ; mais hâtons-nous d'ajouter que cette disposition n'a pas été maintenue , sans doute par suite du désir que l'on éprouvait de prolonger le bail. En

(1) Ce droit a même donné naissance à une contestation vidée par un Arrêt de la C. de Besançon (12 dc^cembre 1864). ^ (2) Citons pour mémoire une sorte de droit de superficie en vigueur en Bresse, relativement aux étangs qui sont alternativement remplis d'eau et empoissonnés pendant deux années, puis mis à sec et cultivés à la troisième. La jurisprudence ancienne et moderne et la loi du 31 juillet 1856 ont te* coona que Vévolagef c'est-à-dire l'étang mis en eau, peut valablement constituer une propriété matérielle distincte de VAssec , c'ost*à-dire du sol de l'étang. Cependant, dnns le but de favoriser le dessèchement des étangs, cette loi de 1856 a permis aux parties intéressées de provoquer la licitation des étangs dont Tévolage et l'assec n'appartiennent pas au même propriétaire ; elle leur a môme ordonné d'y procéder dans le cas où elles ne veulent pas se soumettre aux conditions voulues pour opérer le défrichement ordonné par la loi du II et 19 septembre llOî. (V. le décret du 28 octobre 1857 portant règlement d'administration publique par l'exécution de la loi des 31 juillet 1856 siir la licitation des étangs de l'Ain s Lyon 18 février 1814. Cf. Aubry et Rau. — Cours de droit civil français, 4* édit., 1. 11). — (3) Primitivement le bail était fait à perpétuité pour plusieurs Compagnies, mais en 1852, lorsqu'il fut procédé à la fusion entre diverses Coinpagnies, la durée fut uniformément iixée à 99 ans«

fait, on peut considérer le bail comme perpétuel et conférant des droits étendus à la compagnie adjudicataire. Si, en réalité, elle s'est engagée à créer une oeuvre d'utilité publique et si, dans l'intérêt général, des mesures ont été édictées à cet égard, il faut reconnaître qu'elle a des droits propres non-seulement sur le matériel qui est sa propriété mais aussi sur le chemin de fer lui-môme dont elle a l'usufruit et la jouissance pendant la durée de la concession. On se trouve donc à peu près en présence des mêmes éléments que pour le contrat de superficie. La différence ne porte que sur un point ; ce n'est pas l'État qui concède les terrains , il se borne à substituer une compagnie à sa place à cet égard, mais pour le reste il y a identité : concession d'un droit exclusif de propriété à la charge de faire les travaux, de payer une redevance annuelle jusqu'à la fin du contrat, époque à laquelle l'État qui peut racheter peut devenir propriétaire.