CHAPITRE V

Mentionnant plus haut les destinées du bail à domaine congéable pendant la révolution, nous avons dit que la loi du 27 août 1792 déclarant les superflciaires propriétaires du fonds des tenures « violation du droit de propriété tout aussi manifeste que si l'on avait donné aux propriétaires fonciers la propriété des édifices et superflces » (1), n'avait pas tardé à être abrogée. Ce fut le but de la loi du 9 brumaire an VI qui maintint tous les propriétaires fonciers dans la propriété de leurs tenures, remettant en vigueur la loi du 6 août 1791 qui se bornait à permettre au colon de provoquer le congément.

Le convenant, superficie imparfaite, se constitue de plusieurs manières, mais la tacite reconduction admise par l'art 1774 Cod. civ. ne doit pas être oubliée car l'art. 14 de la loi de 1791 décide que si, à la fin du bail primitif, une nouvelle baillée

(1) TouIJier. Le Droit CivU françait suivant Vordre du Code, t. III, u» 103.

n*est pas consentie, ou que si le propriétaire désireux de congédier ne dispose pas de la somme nécessaire, en pareil cas, le bail est réputé continuer par la tacite reconduction pour 2 ou 3 années selon que l'usage du pays est de régler l'exploitation des terres pour 2 ou 3 années. Ajoutons avec Carré (1) que bien que la tacite reconduction n'ait lieu que pour 2 ou 3 ans, durée ordinaire des soles en Basse-Bretagne, si une tenure est composée de terres dont les soles sont toutes annuelles ou plus que triennales, la tacite reconduction aura lieu pour 1 an ou pour 4 ans et plus.

Le législateur de 1791 a fait cesser toutes les divergences qui existaient dans l'ancien droit sur la manière de former le contrat et a exigé la rédaction d'un écrit auquel on devra appliquer l'art. 1325 Code civ. s'il s'agit d'un acte sous seing privé, le contrat étant bien synallagmatique (2).

Le propriétaire foncier a la propriété des arbres susceptibles de faire du bois d'œuvre, de la planche, sans distinguer s'ils ont crû naturellement sur la tenure ou s'ils ont été plantés par le foncier ou par le colon (3) ; il a, de plus, droit à certaines redevances.

La redevance peut être acquittée en nature ou en espèces, mais dans tous les cas elle est modique et loin de représenter le loyer du fonds. Lorsqu'elle comprend des objets tels que des aliments, du gibier, etc., elle doit être portée par le colon jusqu'à 3 lieues de la tenure (loi de 1791, art. 57); quant à la rente en argent, elle est vraisemblablement portable comme par le passé. Mais il faut reconnaître qu'en vertu de la loi de 1791 la solidarité a lieu entre tous les tenanciers pour *le payement de la redevance. Le propriétaire, néanmoins, peut ne pas se prévaloir de cette faculté : il est même censé y avoir renoncé dans certaines circonstances (4). Un privilège garantit toutefois les droits du propriétaire relativement à la rente convenancière. Jadis, la levée des redevances se prescrivait par 30 années, aujourd'hui, en vertu de l'article 2277 du Code civ..

(l) Comment, de la loi de 4794, 206, 207. — (2) Comme le bail doit être n'digé par i^crit le foncier ne peut invoquer les anciens usements suivant le&quels, à défaut de preuve contraire, il y avait présomption détenue à domaine congt'able (Rennes, 18 juillet 1814). — (3) Aulanier. Traité du dO" maint congéahle, 43. — (4) Aulanier, op. citât., 8i.

5 ans suffisent. Les corvées ont été, en grande partie, supprimées sous la révolution : elle n'a maintenu que celles qui avaient en vue le transport de la redevance ; cependant il est possible que le colon soit chargé de corvées imposées par une clause expresse du bail, de la baillée ou des actes récognitifs (loi 4e 1791, art. 4), mais alors on ne peut les exiger qu'en nature.

Sous Tempire de la législation actuelle on considère comme valables les rentes dues par le colon à des tiers en vertu da bail, mais on les regarde en ce cas comme une augmentation du prix du fermage. Quant aux dîmes, si elles furent abolies Ton n'a jamais entendu supprimer la dlme convenancière(l) qui, aux termes d'un arrêt de la G. de Rennes du 25 janvier 182Q, confirmé par la G. de cassation le 13 février 1823, fait essentiellement partie du fermage et des conventions du bail à domaine congéable.

Pour les contributions nous dirons que les domaniers acquittent toutes les imposilions foncières grevant la tenure, mais qu'en revanche il leur est permis de retenir sur la redevance convenancière une partie de cet impôt proportionnellement à la redevance (loi du 6 août 1791, 10); toutefois, lors de la convention le domanier peut très-bien dire qu'il renonce à ce droit de retenue.

Les droits convenanciers étant, par rapport au foncier, des meubles garnissant le fonds ainsi que le gage privilégié de la redevance, le propriétaire peut les faire vendre à son profit : pourtant, comme ils risquent d'avoir une certaine valeur, on a établi une vente particulière ou vente sur simples bannies. Sans vouloir entrer dans le détail de cette procédure nous dirons qu'il faut un titre exécutoire et dès lors un jugement du tribunal. Une affiche contenant lesmotifis, clauses et conditions de la vente doit être apposée par trois dimanches consécutif; un extrait doit être, de plus, inséré dans la feuille des annonces et enfin la vente a lieu, comme s'il s'agissait d'une vente judiciaire, à l'extinction des feux (2). Remarquons, en outre, que la vente sur simples bannies a les mêmes conséquences que le congément pour le colon mais qu'elle n'a pour eiïei de libérer

(1) V. la thèse pour le doctorat loutenue à la Faoulié de Pans par M. Lecerf. Du domaine congéable ou bail à convenant^ 1872, 80. — (2} Carré, op. cit., 32-2.

ce dernier que poar le passé et que pour ce qu'elle produit au propriétaire.

Passant maintenant au congément, nous voyons que comme dans Tancien droit il peut être demandé tant contre le colon véritable que contre tout détenteur (Rennes, 12 ventôse an XI, 26 juillet 1814 (1). Par suite de rindivisibilité de la tenure, s il y a plusieurs colons il sufQt d*en assigner un, obligé alors de dénoncer l'action aux autres tenanciers qui ne peuvent se refuser à l'acceptation du congément (2). Quant à Tépoque du congément, nous remarquons que si, d'après la loi de 1791 (art. 14), le propriétaire foncier laisse le domanier jouir après la fm du bail ou bien si ce dernier continue de jouir faute de remboursement, on considère les baux comme continuant deux ou trois ans, suivant Tusage du pays. D'après Tart. S^ le congément ne peut être exercé que le 29 septembre, jour de la Saint- Ifichel, sans que Ton ait à se préoccuper de l'époque à laquelle commença la jouissance. L'article 21 dit de plus que le domanier ne peut être expulsé qu'après remboursement fait d'après un prisage demandé et terminé dans les six mois précédant le terme de la concession.

Une citation en congément rédigée de la manière voulue par le Code de procédure civile doit être donnée à comparaître devant le juge de paix dans la juridiction duquel se trouve la tenure et qui est chargé de prononcer le congément; si la formalité de la conciliation n'est pas nécessaire, en revanche le tribunal civil ne peut connaître de la demande qu'après qu'elle a été soumise au juge de paix (Rennes, 5 août 1812, 23 février 1819). La demande en congément doit être signifiée six mois au moins avant'la Saint- Michel ; d'autre part, d'après la loi de 1791 (art. 17), lorsqu'il s'agit de rembourser la valeur des édifices et superfices, il doit être procédé au prisage à l'amiable entre les parties, ou à dire d'experts convenus ou nommés d'office par le juge de paix, sauf aux parties à se pourvoir devant la juridiction civile en cas de contestation sur l'estimation. Remarquons en même temps que le jugement de congément étant définitif l'appel peut être fait immédiatement, avant le commencement du travail des experts (3). De môme que dans l'ancien droit, le

(l) Aulanier, op. cit., 182. - (2) Ibid., 169. — (3) Carré, op. cit., 270.

foncier peut se désister jusqu'au moment du remboursement, à moins que le colon n*ait fait mentionner dans le jugement qu'il entendait réclamer le remboursement, et lorsque les droits ont été prisés.

L'estimation doit être faite d'après la valeur lors du congément; quelquefois aussi il arrive que le propriétaire et le colon décident par avance que le domanier recevra pour valeur de tous SOS droits une somme déterminée d'une manière certaine; de même que dans l'ancienne législation, le congédiant et le congédié qui se croient lésés par la première estimation peuvent en demander une deuxième dont l'effet est de réparer le mal produit. En revanche, contrairement à ce qui se passait jadis, nous croyons qu'il est permis de renoncer à la faculté de demander la revue avant le prisage (1).

L'effet du congément (dont les frais, d'après laloidelî9i, sont à la charge du foncier, sauf convention contraire) est de forcer le colon à quitter la tenure le lendemain de la Saint-Michel, s'il ne veut être expulsé par un huissier agissant en vertu d'un jugement du tribunal. Le foncier reprend alors la jouissance intégrale de l'héritage. Malgré quelques auteurs, et notamment M. Aulanier, nous croyons que le fermier qui occupe la tenure en vertu d'un bail passé avec le colon voit, lors du congément, finir ce contrat, le droit de colon n'étant nullement un droit de propriété mais un siipple droit de jouissance pour un temps limité.

Nous dirons en passant que non-seulement les droits fonciers peuvent être grevés d'usufruit mais qu'ils peuvent encore être aliénés; en pareil cas on applique les règles propres aux ventes immobilières. Une hypothèque peut de plus étfe constituée. Remarquons que si elle portait sur l'immeuble avant le bail, elle continue à exister sur les superfices, bien que ces derniers semblent séparés du fonds par suite du bail, de sorte que le colon est exposé aux poursuites qui menacent les acquéreurs ordinaires.

Le colon doit jouir en bon père de famille ; il a le droit d amé- Uorer, mais il doit obtenir le consentement du propriétaire pour faire des changements, innovations ou novalités ; à part ces restrictions, ses droits sont très-étendus quant aux super-

U) Auîanier, op. cit., 286; Lecerf, thèse citée, 147.

fices (i). La nature du droit est identique à celle du droit du fermier, d'après la loi de 1791 ; aussi décidera-t-on que le colon a ou n*a pas un droit réel selon que Ton reconnaîtra ou non un droit réel au fermier. Outre les droits réparatoires qu'on lui accorde (constructions, améliorations ayant pour objet la culture), il a la propriété des édifices et superfices dont il peut disposer et qu'il peut même détruire ; il a droit également aux bois fruitiers dits convenanciers, indépendamment des bois taillis. Le colon a toutes les actions réelles, possessoires ou petitoires, de bornage, deservitude> etc., et il les exerce comme bon lui semble, sans le consentement du foncier, à moins que ce dernier ne soit intéressé .

Une question jadis fort controversée était celle de savoir si le colon pouvait, à son gré, défricher les terres incultes, sans Tassentiment du foncier. Baudouin, Leguevel, Carré soutenaient l'affirmative; Lequinio, Desnos et Girard, la négative; adop- -tant Topinion de Beaudoin reprise par M. Aulanier (2) nous dirons que Tamélioration des. terres étant le but même du bail à convenant, on ne voit pas l'intérêt qu'aurait le propriétaire à empêcher ces travaux augmentant la valeur du fonds.

En vertu de la loi de 1791 (art. 1 1) le domanier peut, de même que le foncier, demander le remboursement des édifices et superfices lorsqu'il exploite lui-même la tenure (3). Relativement à la question de savoir si le domanier est capable de renoncer au droit de demander le remboursement des édifices et superfices la jurisprudence est partagée ; nous penchons cependant du côté de l'affirmative, tant parce que cette clause n'est pas contraire à Tordre public que parce qu'elle n'a nullement été proscrite par la loi de 1791 qui a voulu simplement restreindre les droits du propriétaire ; cette dernière a même permis de déroger par des conventions particulières aux règles édictées. Disons, en outre, que toutes les formalités usitées pour la demande en congément doivent être appliquées à la demande en remboursement.

(1) D:ins le nouveau comme dans Tancicn droit les édifices et superfices sont meubles à Tégard du propriétaire foncier, mais immeubles à Toncontre de toutes autres personnes (Carré, op. cit., 95; Cassation, 2S février 1832). — (2) Op. cUaL, p. 190. — (3) Le colon doit habiter lui-môme la tenure, s'il veut être à môme de demanlcr le congément (Aulanier, n* 363; Carré, 139, etc.)

Dans l'ancien droit le tenancier pouvait, à son gré, déguerpir c'est-à-dire abandonner les édifices et superfices; le droit nouveau a maintenu cette latitude nommée ejcponce ; notons seulement qu'elle ne peut être partielle du moment que la tenure est indivisible. Contrairement à ce qui se passait dans les autres cas de déguerpissement, le tenancier n'est pas tenu de remettre rbéritage dans une situation analogue à celle qui existait lors de son entrée ; la doctrine enseigne qu'il doit seulement remettre les édifices dans leur état naturel, sauf à encourir des dommages-intérêts si Ton prouve qu'il a causé un préjudice au propriétaire. La législation étant muette sur les formalilés relatives à l'exponce, on applique les règles de l'ancien droit; nous dirons qu'on peut y procéder tant par acte authentique que par acte sous seings privés, que la notification est faite par le coloD refusant de déguerpir, à moins qu'il n'aime mieux faire une déclaration par-devant notaire et la signifier. Lorsque le colon a fait une simple déclaration par exploit le foncier Qst en drdt d'assigner le colon devant le tribunal afin de faire constater Texponce d'une manière authentique (1). N'omettons pas de remarquer que tous les frais sont supportés parle colon; il ny a que les droits de mutation qui soient à la charge du foncier.

Les effets sont analogues à ceux du congément, c'est-à-dire que les droits réparatoires sont réunis à la foncialité, libres de toutes les charges imposées par le colon qui, libéré de toutes les obligations qui lui incombaient, n'a plus aucun droit sur la tenure.

Non-seulement les droits convenanciers peuvent être grevés d'usufruit, d* usage ou d habitation, mais la loi de 1791 a encore supprimé toutes les restrictions qui, dans l'ancienne législation, pesaient sur le colon, en décidant (art. 3) qu'il serait libre d'aliéner les édifices et superfices de la tenure, pendant la durée du bail, sans avoir à se préoccuper du consentement du foncier ; on applique en pareil cas toutes les règles établies par le droit commun pour les ventes d'immeubles. Enfin ils sont sujets aux mêmes prescriptions que les autres immeubles. Il est permis également de les hypothéquer mais il est bien entendu que cette hypothèque n'est, en aucune façon, opposable

(1) Aulanier, 319.

L'EMPHYTÉOSE 343

au propriétaire et qu'elle s'évanouit avec le droit du colon. Néanmoins les créanciers peuvent, en présence d'un congément, former saisie arrêt entre les mains du congédiant, tenu des lors d'en avertir le colon et de loi déclarer qu'il n'acquittera le prix qu'après main levée. Si l'incident ne peut être vidé avant la Saint-Michel il faut consigner el signifier la quittance aux créanciers (1).