CHAPITRE VI

Le Gode hollandais de 1838 consacre deux titres à la superficie et au contrat emphytéotique.

En vertu du titre constitutif qui doit être transcrit sur des registres publics spéciaux le bénéficiaire peut non-seulement jouir de son droit mais constituer des servitudes pour une durée égale à celle de sa concession, hypothéquer et même aliéner le fonds qui fait l'objet du contrat. Il faut ajouter que lorsqu'il a détenu le bien pendant 30 ans, le propriétaire peut mettre fin au contrat en signifiant par exploit un congé au moins un an à l'avance.

Pour l'emphytéose, de môme que précédemment, le titre constitutif doit être transcrit sur un registre spécial. Le preneur a le droit de grever le fonds de servitudes, sans pouvoir dépasser la durée de sa jouissance, d'hypothéquer son droit et même de l'aliéner. Il exerce bien tous les droits attachés à la possession du fondS; mais il lui est interdit de faire quoi que ce soit qui puisse en diminuer la valeur. L'emphytéote est bien obligé d'entretenir l'immeuble, d'y faire les réparations nécessaires, pourtant il n'est pas tenu de faire des améliorations ; le propriétaire, de son côté, n'est tenu à aucune réparation. Remarquons, de plus, qu'aucune redevance extraordinaire ne peut être réclamée pour une mutation, ni lors du partage d'une communauté.

Il importe de citer le titre des rentes ou redevances foncières qui sont définies une prestation soit en argent, soit en nature réservée par le propriétaire sur l'immeuble aliéné ou acquise sur un immeuble étranger. Non-seulement le titre constitutif doit être transcrit sur les registres publics, non-seulement le détenteur n'est pas tenu personnellement, mais la redevance foncière est essentiellement rachetable. En cas de silence des parties, le taux du rachat de la redevance en argent est de

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vingt foi? sa valeur; si elle consiste en denrées, restimation s'opère sur le prix des dix dernières années et le capital est fixé à vingt fois sa valeur.

En Groningue existe un contrat particulier auquel on attribue la prospérité de ce pays; le beklcmrorjt, concession en vertu de laquelle, moyennant une redevance invariable, le propriétaire aliène la jouissance de son bien en faveur non-seulement d'une personne désignée, mais même de ses héritiers en ligne directe et collatérale. Les droits du preneur {Milenidemeijer) sont fort étendus : ainsi, pour une somme fixée ordinairement à une ou deux années de fermage, il peut l'aliéner sans le consentement du propriétaire; il lui est même permis d'hypothéquer. Les bâtiments établis sur le fonds appartiennent souvent au tenancier qui peut, à la fin du contrat, réclamer le prix des matériaux. Une disposition essentielle, c'est celle qui assure Tindivisibilité du bien : il doit reposer sur la tête d'une seule personne, de sorte qu'un seul héritier doit l'avoir dans son lot, en payant, outre la redevance annuelle, celle qui d'habitude est due en cas de mutation et que Ton nomme les propineii. Au dire de M. de Laveleye (1), le taux du canon dû chaque année varie beaucoup et plutôt d*après l'époque de la constitution de la rente que d après la valeur actuelle de la terre : on peut compter de 5 à 6 et jusqu'à 30 ou 40 florins par hectare. Lorsque le fermier est ruiné ou se trouve en retard pour le paiement du fermage annuel le behlemregt ne s'éteint pas de plein droit, mais lea créanciers ont le pouvoir de le faire vendre et l'acquéreur doit tout d'abord solder l'arriéré.

On peut croire que ce contrat prit naissance au Moyen Âge, sur les domaines ecclésiastiques, alors que les moines concédaient des fractions de leurs vastes propriétés à des cultivateurs pour une i^devance annuelle et une somme acquittée lors du décès. Vu avec faveur, il fut bientôt mis en pratique par les grands propriétaires; les effets furent même considérés comme présentant assez d'avantages pour que Ton maintint eu possession les détenteurs qui primitivement n'avaient traité que pour 10 ans. Durant les troubles du xvi*" siècle le droit

(l) EtudtM d*écon»mi€ mraU. La Kécrlandtf 1865, 149.

devint héréditaire en fait. Grâce à la jurisprudence qui sanctionna la coutume, l'obscurité cessa; le beklemregt fut mieux réglé et prit place dans la législation. A vrai dire, ce n'était cpie justice puisqu'il est constaté que ses effets au point de vue économique sont bons. M. H. Passy a écrit qu'il n'était de modes de location très-favorables aux progrès de la production que ceux qui, par des stipulations bien entendues, créent aux cultivateurs un intérêt continu à ne rien négliger pour féconder de plus en plus le présent et l'avenir. C'est précisément ce que nous trouvons ici. Si le propriétaire a intérêt à adopter ce contrat qui lui conserve son droit de propriétaire et lui donne un revenu certain , si, de plus, le propriétaire cultivant lui-même peut très-bien aliéner la nue-propriété en se réservant pour lui-même le beklemregt, le preneur, d'autre part, est excité à redoubler d'efforts et de travail , à faire toutes les améliorations qu'il juge devoir être fructueuses. Non-seulement il est certain d'en recueillir tout le profit, mais de plus il est sûr de ne pas voir augmenter la redevance précisément à raison de ses travaux. On peut donc comprendre que sous cet énergique stimulant la culture ait fait des progrès notables.

Quelques personnes cependant ont fait remarquer que de cette manière le cultivateur devenu propriétaire risque de s'endormir dans la routine. M. de Laveleye a réfuté cette objection en disant que l'on ne pouvait croire que la propriété qui donne du bien-être au laboureur endorme son activité et il persiste à penser que nul ne tirera plus de profit de la terre que celui qui la possède. Mais en fût-il autrement, le beklemregt aurait encore ici l'avantage sur la propriété ordinaire car, comme Tun des enfants doit seul hériter de l'exploitation, le père sera excité à obtenir du sol tout ce qu'il peut donner, afin de pouvoir économiser la part destinée à ses autres enfants, sinon il faudrait rendre le bail héréditaire pour sortir de l'état d'indivision. Le beklemregt favorise donc la bonne culture de la terre en permettant d'y accumuler plus de capital et en poussant celui qui la fait valoir à redoubler d'efforts afin de récolter le plus possible. A un certain point de vue même, il est préférable à la vraie propriété parce que le preneur, loin d'afferiner, cultive lui-même. L'avantage de ce contrat, au surplus, est de faire de la population agricole en^Groningue au

lieu de fermiers hésitants, tremblant de voir aggraver leur position, des usufruitiers libres, fiers et indépendants, recherchant rinstruction et le progrès, considérant ragriculture comme une occupation importante au lieu d'y consacrer la routine (1).

Reconnaissons toutefois que trop souvent les bons résultats du heklemro(jt sont annihilés, par exemple, lorsque le preneur cède le droit d'exploiter à un sous-fermier qui lui paie une redevance avec laquelle on acquitte celle qui est due au nupropriétaire. C'est alors le cas de reconnaître que les conséquences sont fâcheuses parce que le fermier doit nourrir deux oisifs et que pour y arriver il risque d'épuiser la terre. Celte observation doit d'autant plus être faite que la cession est actuellement assez fréquente, par la raison que depuis la hausse de toutes les denrées alimentaires, surtout depuis l'ouverture du marché anglais, le bénéfice en est assez grand pour qu'il soit possible au liehlemcle-meyer de trouver un sous-locataire disposé à payer un fermage dépassant la rente que doit percevoir le nu-propriétaire.

Ce contrat n'est pas aussi isolé qu'on pourrait le croire; nonseulement des institutions à peu près semblables se retrouvent dans l'île de Jersey, mais il faut encore mentionner le contrat di livello usité en Italie, ainsi que le bail à domaine congéable de la Bretagne. Remarquons néanmoins qu'en Hollande le droit de congé, c'est-à-dire la base fondamentale et caractéristique de ce dernier contrat, n'existe pas.

Userait de plus inexact de prétendre que les effets du livello italien ont été identiques à ceux du bail héréditaire de Hollande, car il faut reconnaître que le premier entrave la liberté du cultivateur en l'obligeant à livrer chaque année une quan-

(1) Dans un rapport qu'il fit à rAcadémie des sciences morales et politiques sur le livre de M. de Laveleye, M. de Lavcrgne a paru surpris de ce que le bail hf'iréditaire qui ailleurs, selon lui, a produit des conséquences ficheuses, en ait de si favorables en Oroningue, et il se demande si la prospérité de cette région ne tiendrait pas plutôt à la fertilité exceptionnelle du sol. A cela on peut répondre que cette prospérité parait dépendre plutôt de la forme de la tenure que de la fertilité môme, puisque Ton constate que la culture est aussi avancée et le bien-être des classes agricoles semblable dans la zone tourbeuse de la Groningue, contrée qui n'est certainement pas très-fertile, et dans la Krise où, malgré une qualité idcnttcue de sol, les fermiers n'ont pas autant de bien-être.

tité déterminée d'un certain produit. Un seul fait prouvera, au surplus, l'estime dans laquelle on lient le behlemregt. Au Congrès agricole où la question a été débattue avec soin on a conclu qu'il serait bon de le voir adopter par les populations des autres parties de la Hollande.