RUE SOUFFLOT

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À U HËUOIRE DE MON FÊBE

LoHfwndia perdOere JtaUam (Plioe r Ancien, JEfistoria natyralù,^ XTIII, 6)-

fl Modeste ettlttratoor, maître le plue 1 iourent de son domaine restreiot, le « paysan français ne reconnaît dans Tu- « sage de la propriété qu'il a payée de ■ ses sneurs d'autres supérieurs que « Dieu et la loi. > (M. le due de BrogUe, Diieours prononcé au eomiee agricole de Bemayt août 1873.)

L'enquête agricole de 1867 a ramené rattention sur les conditions du fermage en France et sur rutilité des longs bâcijc qui permettent au preneur de commencer avec confiance des travaux coûteux et lui laissent le temps d'en recueillir les fruits. Mais la durée des baux a dans Thistoire des institutions civiles une tout autre importance. Elle n'intéresse que les progrès de Tagriculture dans un pays où les propriétaires se comptent par millions, où le morcellement du sol en rend l'acquisition facile aux petits capitaux, où le fermier est souvent un propriétaire qui cherche dans le bail une spéculation avantageuse et dans l'amélioration des terres d'autrui l'accroisse* ment de son propre revenu. Ce n*est plus seulement une question agricole, c'est une question sociale quand les lois réservent à l'État la propriété foncière ou la concentrent dans les mains d'une classe privilégiée. A ceux qui en ont le monopole et qui ne suffisent pas à la culture de leurs immenses domaines, la durée des locations assure l'exploitation régulière et continue de terres qui, sans cela, resteraient improductives; aux autres elle procure, dans une situation dépendante et sous des conditions déterminées, des avantages analogues à ceux de la pro-

priété : le bail est pour eux une question d'existence et sa durée une question de sécurité. De là une tendance invariable chez les classes agricoles, quand elles sont exclues de la propriété, à se perpétuer dans la jouissance du sol, en attendant qu'un état social plus favorable leur fasse entrevoir d'autres destinées. On Ta vu naguère en Irlande où, pendant deux siècles, les fermiers ont poursuivi la fixité detenure, par l'agitation légale ou par l'insurrection, avec la même passion que régalité politique : le bill de 1870, qui accorde à leurs baux cette stabilité si ardemment désirée, n'était pas encore voté qu'on déclarait déjà ses dispositions insuffisantes et les maux des Irlandais sans remède si la loi ne leur ouvrait largegemeut l'accès de la propriété *.

Sil'onconsidèreàcepointde vue les locations perpétuelles ou de longue durée, elles n'apparaissent plus seulement comme un contrat propice au développement de l'agriculture, elles représentent, pour ainsi dire, un des âges de la propriété foncfère : leur origine, leurs progrès et leur décadence correspondent à des époques déterminées de son histoire. L'idée d'une concession à charge de service ou de redevance qui se retrouve dans toutes ces conventions, quelle que soit la variété de leurs formes, n'a pu naître dans les sociétés primitives où la terre n'appartenait en propre à personne, où tous la possédaient et la cultivaient en commun. Elle s'est produite à leur déclin, soit que l'Etat, s'élevant au-dessus d'elles et confisquant la terre à son profit, leur ait laissé seulement des droits perpétuels de jouissance ; soit que leurs membres, animés d'un esprit naissant d'indépendance, aient relâché, sans le dissoudre encore, le lien de l'existence collective et partagé entre eux la possession du sol sous le domaine éminent de l'association ; ou qu'enfin elles aient formé en se démembrant des communautés plus restreintes, où la terre forme dans chaque famille un patrimoine indivisible et inaliénable dont tous ses membres ont l'usage, mais elle seule la propriété. La tenure perpétuelle ou de longue durée a donc été la première forme de la pro-

i Cliffe Leslie, Land Systems and industrial economy of frelund^ Engiand and conUnental covntries (Londres, 1872), p. 81.

priété individuelle, alors que, se dégageant peu à peu des liens du communisme primitif» elle manquait encore de cette indépendance qui est ou sera, dans sa forme déQuitive^ son principal attribut et son caractère essentiel.

Au cours de cette évolution, qui embrasse plusieurs siècles et qui n'est pas encore terminée dans toute TËurope, d*autres causes ont favorisé l'extension du bail à long terme. Il est arrivé d*abord qu'un grand nombre de communautés, d'abord souve* raines, ont perdu leur autonomie et qu'il s'est élevé parmi elles ou à leurs côtés une individualité plus puissante qui, s'appropriant par la violence ou par une lente expulsion les terres jusqu'alors communes, les a distribuées autour d'elle comme la récompense de services passés ou la condition de services futurs. Aussi le système féodal a-t-il donné au bail & long terme une portée d'autant plus grande que la féodalité, dans le sens large du mot, n'a pas été seulement l'établissement dans une partie de l'Europe, au x"* siècle, de souverainetés locales où les droits du gouvernement étaient confondus avec ceux de la propriété^ mais un état social, plus général et plus ancien, où la propriété est presque toujours dépendante et tenue d'un supérieur à charge de service ou de redevance. D'autre part, le propriétaire n'a pas eu dès le principe la libre disposition de sa chose qui est aujourd'hui un des principaux attributs de son droit. Est-ce la religion qui rendait inviolable, inaliénable et imprescriptible le sol où reposaient les ancêtres, en sorte que «c cette sépulture établissait « l'union indissoluble de la famille et de la terre if> ^, ou seulement l'État qui faisait de la stabilité des fortunes immobilières une garantie d'égalité politique et de conservation sociale ? Quel qu'en fût le motif, la vente des terres était vue avec défaveur dans les civilisations anciennes : lors même que le législateur ne l'avait pas interdite ou entourée de restrictions, des traditions donl l'autorité égalait celle des lois imprimaient à la propriété du sol un tel caractère de perpétuité qu'elle semblait entre les mains du chef de famille un dépôt reçu de ses aïeux, dont il devait compte à sa postérité et qu'il ne pou-

t Pastel de Coaianges, La cité anliq^te, 4« édiU (Paris, 1871}, p. 70.

vait aliéner «119 l'excuse d'une nécessité pressante. Quand ces idées, sans se perdre encore, ont commencé à s'affaiblir et (|ue le développement du commerce et du crédit a fait sentir le besoin de mobiliser la terre et de la faire entrer dans le mouvement de la circulation des richesses, le bail perpétuel ou de longue durée a concilié ces tendances opposées : par lui le propriétaire a pu aliéner la possession sans abdiquer la propriété, et, pour que cette possession ne passât pas contre son gré dans des mains étrangères, il a presque toujours stipulé des droits de retrait ou de préemption qui garantissaient l'intégrité dé son patrimoine et lui permettaient d'en reconstituer au besoin l'unité primitive. C'a été aussi pour l'Etat, les cités, les communautés religieuses, les particuliers, le seul moyen d'exploiter utilement les grands domaines qui se formaient à côté, sinon aux dépens de la petite propriété. Ni la culture servile ni le bail de courte durée n'eussent rendu les mêmes services : Tune exigeait du propriétaire une surveillance incessante qu'il ne pouvait donner à l'étendue, souvent immense, de ses terres, et d'ailleurs tous les peuples n'ont pas connu l'esclavage; l'autre, où les deux parties débatteùt librement leurs conventions, suppose chez le fermier une existence sinon aisée, du moins indépendante, et une situation de droit et de fait presque égale à celle du bailleur. Dans un temps où ces conditions n'existaient pas en dehors de la propriété, les intérêts des deux parties devaient mieux s'accorder dans un contrat qui assurait à l'une tous les avantages d'une possession durable et qui épargnait à Tautre les ennuis de ['administration. Quant à Tutilité qu'en peut retirer l'agriculture, les propriétaires semblent ne l'avoir appréciée que plus tard.

Enfin des causes accidentelles, politiques ou économiques, ont aidé au développement des longs baux. A diverses époques la rareté du numéraire a fait rémunérer les services publics en concessions de terres dont l'État ne conférait toutefois qu'une propriété restreinte ; les successeurs de Gharlemagne ont aliéné une partie de leurs domaines pour payer le service militaire que la faiblesse de leur pouvoir et l'absence d'esprit national ne leur permettaient pas d'exiger

gratuitement , et, dans cette période d'aoarcbie qui annonce la fin de Tempire romain et qui dure jusqu'au xii* siècle enyiron, les petits propriétaires ont dû renoncer à des droits qu'ils ne pouvaienJt défendre, et abdiquer leur propriété entre les mains d'un voisin plus puissant qui leur en laissait la jouissance et les couvrait de sa protection. Ainsi s'est formée la société féodale, el ces causes diverses, par leur action successive ou simultanée, ont donné au système des baux perpétuels ou à long terme une telle extension, qu'il a été pendant plusieurs siècles le droit commun de la propriété immobilière.

11 n'a pas survécu aux causes qui ont présidée sa naissance et concouru à son développement ; aussi se trouve-t-il aujourd'hui en pleine décadence. Il succombe sous les deux tendances de la propriété moderne : l'individualisme et la liberté. La communauté des terres qui disparaît rapidement emporte avec elle une des formes de la location perpétuelle, et ce qui reste des droits de jouissance des communistes se transforme en propriété. L'Europe occidentale en offre aujourd'hui peu d'exemples ; la race slave chez qui ces traditions se sont plus longtemps conservées commence à s'en écarter, et l'affranchissement des serfs en Russie aura bientôt constitué parmi eux la propriété individuelle. Le même phénomène se produit en Orient au contact de la civilisation européenne : en Algérie, par exemple, où la loi française du 26 juillet 1873 a fait faire un pas décisif à la dissolution des communautés de tribu. La communauté de famille est aussi sur son déclin : le régime patriarcal commence à peser aux peuples slaves euxmêmes; en France et dans les pays qui ont accepté les idées de 1789 et les principes du Gode civil, le partage forcé et le droit pour chaque enfanjt d'obtenir sa part en nature des biens meubles et immeubles de la succession paternelle ont. substitué à la copropriété familiale la propriété individuelle ; et la réserve ne se fonde pas sur un droit que les enfants auraient, de son vivant, sur le patrimoine de leur père, mais uniquement sur des raisons d'utilité sociale, de morale et d'équité.

£n même temps qu'elle cesse d'être collective, la propriété aspire à l'indépendance et ne veut plus relever que de la loi.

Le domaine éminent de TÉlat perd chaque jour de sa force •: ce n'est plus en Angleterre qu'une fiction politique dont l'intérêt pratique se fait de moins en moins sentir, et il s'affaiblit en Orient des concessions qu'en ce moment même la Porte est obligée de faire à ses sujets chrétiens. D'autre part, la Révolution fiançaise a porté un coup mortel aux institutions féodales : elle a eu pour conséquence immédiate de supprimer les fiefs en France etdans les pays réunis jusqu'en 1815 à Tempire français, et pour conséquence éloignée, d'en préparer l'abrogation partout où son influence a pénétré. On s'étonne quelquefois qu'elle ait brisé du même coup des contrats de bail exempts de tout caractère féodal ; mais c'est faute de comprendre qu'elle n'a pas voulu seulement effacer la hiérarchie des personnes et des terres qui constituait proprement la féodalité, mais encore abolir des redevances onéreuses et proclamer enfin le cultivateur propriétaire du sol dont il avait la possession immémoriale et que son travail avait fécondé. Le but fut louable si tous les moyens ne le furent pas. De cette époque date la décadence irrémédiable des baux à long terme : le paysan leur demande encore, dans les pays aristocratiques qui l'excluent de la propriété, une existence laborieuse, mais assurée, et ne renonce pas pour cela à l'espoir de changer un jour à son profit les lois qui le retiennent dans cette condition inférieure. Mais, presque partout ailleurs, le propriétaire et lui sont d'accord pour renoncer à ce mode de culture. Le second préfère acheter de ses modestes épargnes un petit morceau de terre où il puisse vivre en mattre; le premier, averti par l'expérience, n'est pas attiré vers un contrat qui s'est plusieurs fois terminé par son expropriation ; il hésite même à donner à ses baux celte longueur raisonnable que l'économie rurale recommande comme un moyen d'exciter l'activité des fermiers, mais qui a le tort à ses yeux de lui retirer le bénéfice immédiat de la plus-value de ses terres. L'intérêt agi*icole n'a donc qu'une importance secondaire dans Thistoire du bail à long terme : il ne l'a pas fait naître et ne l'empêche pas de périr. €ette défiance est excessive et l'intérêt du bailleur peut lui conseiller encore, dans certains cas, d'accorder à son fermier une I ossession de quelque durée, mais le rôle des longs baux

considérés comme une forme de la propriété est actuellement fini. On peut louer, en se plaçant à divers points de vue, le communisme agraire dans lequel chaque membre d^une tribu ou chaque habitant d'un village avait sur un fonds de terre inaliénable des droits de jouissance qui le mettaient à Tabri du -besoin, ou les institutions aristocratiques qui font échec à la souveraineté du nombre en concentrant dans les mains de quelques familles la richesse immobilière etrinfluence politique, ou l'indivisibilité du patrimoine qui assure Tunité et la stabilité de la famille; mais ceux-là sont mieux inspirés qui pensent que la loi fait œuvre de sagesse et de justice en favorisant la diffusion de la propriété. Ils voient sans regret condamnées à disparaître dans un avenir prochain ces formes diverses d'exploitation du sol comprises sous le nom de location perpétuelle ou de bail à longue durée, auxquelles doit succéder une meilleure répartition de la propriété, mais qui ont tenu dans le passé une assez grande place pour qu'il soit intéressant d'en retracer l'histoire et d'en décrire les caractères.