DES PBIVILÉGES ET DES HYPOTHÈQUES

On sait que cette matière est sans contredit, l'une des plus importante du droit civil, en ce quelle intéresse la fortune mobilière et immobiliaire des citoyens, et à laquelle se rattache toutes les transactions commerciales. Aussi a-t-elle occupé l'attention des peuples civilisés de l'antiquité ; et chez les Grecs, chez les Romains, comme chez les Français, on s'est efforcé pour prévenir la fraude, de trouver un moyen de publicité des hypothèques, car de là dépend le crédit d'une nation et la confiance qui en nait nécessairement.

En France, jusqu'à la révolution, on tenta à diverses reprises de greffer sur les droits civils la publicité des hypothèques. Divers ordres furent faits dans ce but ; mais il fallut les rappeler en présence du mécontentement général qu'ils occasionnaient. En 1771 fut donnée une ordonnance pour mettre les acquéreurs de biens immobiliers à l'abri de l'erreur en leur donnant un moyen de connaitre de quelles hypothèques étaient grevés les biens acquis. Elle intruduisit la procédure dispendieuse du décret vo-

lontaire qu'un acquéreur était obligé de prendre pour se libérer des hypothèques.

" Si les bases des sociétés modernes, telles que celles-ci sont aujourd'hui constituées, sont intimement liées avec la séparation des hiens, la possession individuelle, et à ce point que l'abolition de cette possession entrainerait le renversement de ces sociétés : si d'un autre côté, les biens se composent en très grande partie du sol même et des capitaux accumulés et que l'on y a incorporés de manière à ne former plus, généralement, qu'une même chose avec lui, et qu'à cause de leur nature, l'on a appelés immeubles : toutes lois, toutes dispositions législatives qui affecteront cette espèce de biens devront aussi agir puissamment sur les sociétés elles-mêmes, soit en bien, soit en mal ; en retarder les progrès, ou les faire marcher d'un pas rapide et sûr vers le but de toutes les sociétés : l'amélioration de leur condition, de leur bien être matériel et moral. "

" Aussi lorsque le législateur décrête une loi de ce caractère ; et qui par conséquent agit sur les intérêts matériels des membres de la société, sur leurs fortunes privées, qui peut mettre en question leur position sociale, le rang que chacun peut avoir dans la société, qui peut même aller jusqu'à menacer d'une manière plus ou moins générale, leur existence et leur vie, lors, dis-je, que le Législateur porte une semblable loi, il est de son devoir de bien peser l'influence qu'elle devra exercer sur la société; il est aussi du droit de chaque citoyen pour qui cette loi est faite, de l'examiner, d'en tirer les conséquences, de les mettre sous les yeux de tous afin qu'en connaissance de cause, le public demande le maintien de cette loi, si elle est bonne ; sa modification, si elle est seulement vicieuse dans quelques uns de ces détails ; son entière abrogation, si elle est dangereuse dans son principe même.

"L'attachement que les hommes ont généralement à leurs biens,la crainte de les perdre entièrement, ou de les voir seulement diminuer, les portent naturellenient à vouloir l'ordre, à soutenir les lois et leur bonne administration, à maintenir l'harmonie et la concorde entre les citoyens d'un même pays; parcequ'il n'y a que ces choses qui puissent garantir la possession, le droit de propriété. Et parmi les biens, les hommes doivent essentiellement s'attacher à ceux qui de leur nature, sont les plus stables et les plus difficiles à détruire et anéantir, les moins pénibles à conserver et à protéger, par conséquent aux Propriétés Territoriales. C'est donc sur ce genre de propriété surtout, que repose la stabilité, la prospérité, la force d'un Etat. Plus il y aura de propriétaires du sol dans un Etat, plus il sera appuyé sur une base solide ; il pourra braver bien des orages avant de tomber. Il ne sera pas exposé continuellement aux secousses et aux ébranlements dont l'on voit souvent menacés les Etats dont les bases

reposent sur la possesion de biens plus précaires et sujets à toutes les fluctuations du commerce et de l'industrie manufacturière.

Un législateur éclairé doit donc sans cesse encourager chez les citoyens le désir d'acquérir des biens territoriaux, faire naître le goût de les conserver, ne pas l'affaiblir s'il existe déjà, combattre, ou au moins ne pas favoriser l'idée dangereuse, que la mohilisatlon des propriétés territoriales est un bienfait.

'•' Il n'est pas nécessaire, sans doute, d'insister sur l'heureuse influence que cette espèce de biens exerce toujours sur les mœurs, les habitudes, le caractère des populations, leur genre de vie, et qui, par là même doit avoir un empire marqué sur l'organisation et le maintien de l'ordre social.

" Le progrès est une des lois de l'humanité, et la Société est nécessaire au progrès : celui-ci ne peut exister sans elle. Si, par conséquent, la Société est essentielle à Thomme, d'un côté, du moment qu'elle existe, elle suppose des transactions entre ses différents membres qui entrainent des engagements réciproques, et aussi l'obligation mutuelle de les remplir, de les exécuter. Si l'homme avait une connaissance entière de ses devoirg et de ses obligations, en même temps que de ses droits et privilèges, s'il respectait toujours la propriété de son semblable, (propriété immatérielle, comme propriété matérielle, ses biens incorporels, moraux, comme ses biens corporelsi enfin s'il n'avait pas de mauvaises passions, il n'eut pas été nécessaire à la Société, c'est-à-dire aux hommes réunis entr'eux pour s'entr'aider et se protéger les uns les autres contre leur propre violence, de faire des lois, prohibitives ou impératives, suivant l'objet et le but particulier pour lesquels ces lois sont faites ; il n'eut pas été nécessaire de leur donner une sanction, une garantie, c'est-à-dire établir des peines contre l'infraction de ces lois.

Malheureusement il n'en est pas ainsi, et pour ne parler que des obligations et des engagements qui se rapportent aux biens matériels ou qui doivent les affecter plus ou moins directement : soit mauvaise foi, soit ignorance, soit étourderie, souvent un obligé prodigue, dépense et gaspille un bien qui ne lui appartient plus, qui est, il est vrai encore en sa possession, mais dont il n'est plus réellement propriétaire, puisque ces biens doivent être le gage commun de ses créanciers, de ceux qui ont reposé foi et confiance sur ses promesses.

Aussi afin de se mettre à l'abri, le créancier veut une sanction, une garantie plus solide qu'une obligation, qu'un engagement personnel. L'affectation particulière des biens de son débiteur, à la garantie de ses engagements, qui est une sorte de cautionnement réel, peut souvent seule le rassurer.

Mais pour que cette affectation particulière puisse avoir effet, il faut

une garantie de son exécution en cas de mauvaise volonté ou de fraude de la part de l'obligé ; et cette garantie, la société au moyen de ses lois se charge elle-même de la donner.

Pour cela elle a établi diverses voies d'arriver au but qu'elle se propose. Tantôt elle donne la sanction de son autorité aux conventions des particuliers entr'eux, faites d'après certaines formes ; tantôt elle accorde à quelques-uns de ses membres le droit d'attribuer cette garantie par la seule force de leurs décisions et indépendamment de la volonté individuelle ; tantôt elle fait elle-même, directement, et par ses lois, cette affectation particulière.

L'affectation des biens des débiteurs à l'acquit de leurs engagements et le mode de cette affectation ■ telle est la base d'un système de législation que l'on a appelé régime hypothécaire. Il ne faut pas perdre de vue ce principe, que ce n'est que 'pour garantir V exécution des engagements personnels qu'il a été établi, que même ce ne peut être que pour cela qu'il doit l'être ; une législation sur cette matière et qui aurait pour base principale, par exemple, la mobilisation des propriétés territoriales, pêclierait contre son but et même serait fort dangereuse et devrait être repoussée pour les raisons exposées plus haut.

Des considérations qui précèdent, de la multitude et de la variété des transactions accompagnées de la garantie que donne l'affectation particulière des biens, l'on doit tirer la conséquence que la matière des hypothèques est une des parties les plus importantes de notre législation civile ; elle embrasse, en effet, les fortunes particulières, et soutient la fortune publique, elle peut consolider les propriétés et assurer leurs transmission (lorsque cette transmission est utile, ou qu'elle est devenu nécessaire et forcée) com me elle peut aussi saper les titres aux propriétés, et jeter les droits naturels et positifs dans une confusion extrême ; elle peut vivifier l'agriculture, le commerce et l'industrie manufacturière de notre pays, comme elle peut produire le trouble dans la fortune privée des citoyans et par contre-coup dans l'Etat ; en un mot elle peut donner la vie et le mouvement à tous les intérêts matériels, comme elle peut en être le tombeau suivant que son organisation sera bonne ou mauvaise.

Le régime hypothécaire renferme nécessairement trois parties distinctes : la création de l'hypothèque, sa conservation, son extinction. Si l'une de ces parties ne se lie pas, ne se coordonne pas bien avec les autres parties, le but de la législation sur cette matière sera manquée : au lieu de la paix, de la prospérité et de la consolidation des fortunes, nous aurons bouleversement et désorganisation. ]ja création de l'hypothèque se fait donc de trois manières différentes :

1° Par la convention des parties et la forme extérieure des contrats ; ce qui constitue Yhypothêque conventionnelle. Il est juste de laisser aux citoyens la liberté de se donner entr'eux des garanties solides de leurs obligations.

2° Par la décision des tribunaux ; ce qui constitue Y hypothèque judiciaire. Il est raisonnable d'attacher le droit d'hypothèques aux décisions des tribunaux, décisions qui sont, de la part de la Société dont les tribunaux sont les représentants, une espèce de reconnaissance authentique, publique et ouverte des engagements des particuliers.

3° Par le seul effet de la loi, et c'est ce qui constitue Vhypothéque légale ou tacite.

Il est naturel qu'il y ait des droits si importants par leur nature, à la tranquillité, à la prospérité, à l'existence même de la Société, que pour cett« raison seule, elle doit d'une manière toute spéciale protéger et garantir, en établissant l'hypothèque tacite en faveur de ces intérêts majeurs.

D'ailleurs, la Société qui s'est établie pour la protection de tous ses membres, doit le secours de sa force plus spécialement à celui qui, soit par sa position, soit par sa condition sociale, soit par son état naturel de faiblesse, est moins capable de se mettre à l'abri des violences, des usurpations, des ruses et de la malhonnêteté des autres.

L'établissement de l'hypothèque légale ou tacite en faveur du faible,, de l'incapable, de la femme mariée, du mineur et de l'interdit est donc naturel, équitable, et même nécessaire.

En effet, la famille est la base, l'élément essentiel de l'Etat ; celui-ci sera d'autant plus fort contre les causes de désorganisation intérieures ou extérieures qui pourraient le menacer, que la famille sera plus fortement constituée, ses droits plus respectés et plus sacrés. Elle doit être sous le double rapport moral et physique l'objet de l'attention principale du législateur.

Ajoutons même ici que les intérêts des femmes mariées, des mineurs, des interdits doivent souvent être préférés aux intérêts prétendus généraux de l'Etat et de son administration ; car ce ne doit pas être la généralité de l'intérêt qui en fasse l'importance, mais sa nature. Leurs intérêts sont tellement graves qu'ils tiennent à l'essence même de la Société et qu'ils ne pourraient être négligés sans compromettre son salut.

Si l'affectation particulière des biens des obligés à la garantie de leurs engagements est nécessaire pour assurer l'exécution, il faut aussi qu'elle ait lieu de manière à ne pas induire en erreur ; que l'ignorance ou la bonne foi ne soit pas dupe de la ruse, de la cupidité et de la corruption.

ha publicité de l'hypothèque préviendra ces inconvénients; il en faut donc faire une formalité nécessaire, non à sa création, mais à sa conservation.

Mais il faut l'établir de manière à protéger également, autant qu^il est possible, les intérêts respectifs des acquéreurs, des tiers créanciers et du débiteur lui-même.

Dans l'hypothèque conventionnelle, la spécialité qui se trouve jointe à la publicité et qui la facilite, est surtout favorable au débiteur ; par son moyen, il peut avoir des biens libres pour répondre à de nouveaux engagements qu'il contractera ; il pourra plus aisément se procurer les moyens de faire face aux besoins de ses opérations. La loyauté dont il fait preuve en donnant lui même volontairement un gage et une garantie à son créancier, lui donne droit à plus de faveur. Ainsi la spécialité devra toujours accompagner l'hypothèque conventionnelle.

Une condamnation contre un obligé le constitue pour ainsi dire en état, sinon de mauvaise foi, du moins de mauvais vouloir ; ou bien constate publiquement son insolvabilité ; dans l'un ou l'autre cas, il est juste que l'hypothèque soit, non pas spéciale sur certains biens, mais générale, et frappe tous les biens du débiteur ; dans le premier cas, ce sera une punition, dans le second, ce sera une espèce de déclaration que ce débiteur n'a plus guère d'autre garantie à offrir à de nouveaux créanciers que sa garantie personnelle. D'ailleurs, il est naturel et raisonnable que tous les biens du débiteur soient affectés à l'acquit d'engagements solennellement reconnus de la Société par la voix de ses tribunaux.

Quant à l'hypothèque légale ou tacite qui est établie en faveur d'une classe particulière de personnes, pour la sûreté d'intérêts qui ont une espèce de permanence dans la société, pour la sûreté des droits dont généralement et sans difficulté, tout le monde connaît ou peut connaître l'existence, intérêts et droits qu'il importe beaucoup de protéger, quant à cette hypothèque donc elle doit être générale autant que possible.

Mais si l'hypothèque n'est qu'une garantie de l'engagement personnel, il est naturel que celui-ci étant éteint, l'hypothèque le soit par là même. Les différentes manières d'opérer cette extinction, sont expliquées au long dans les ouvrages spéciaux qui ont traité de cette matière. Il en est parlé ici que pour faire remarquer que de même que sa création est distincte de sa publicité, qu'elle peut exister sans celle-ci, de même son extinction est indépendante de sa publicité.

L'hypothèque étant une fois créée, et avant sa libération, il a fallu pour que les tiers ne pussent être induits en erreur et trompés sur son existence et sur les ressources que les particuliers pouvaient encore avoir à leur disposition pour l'exécution de nouveaux engagements, il a fallu

pourvoir à sa conservation à l'encontre des droits qui pourraient sub- Béquemment devenir acquis. Dans ce but, l'on a eu recours à peu près au seul moyen possible et efficace : la publicité.

Maintenant, quelles règles, quelles formes faut-il suivre, quels moyens, prendre pour eflfectuer cette publicité ? C'est là ce qui doit fixer l'attention du législateur ; ce sont des détails qui doivent former les différentes parties d'une loi sur la publicité des hypothèques.

D'après les considérations qui précèdent, observons ici que le caractère d'une telle loi est d'être, il semble, essentiellement conservatoire. Son but ne doit pas être de créer des droits, ou de nouvelles manières d'en acquérir, mais seulement d'établir des formes suffisantes et nécessaires mais pas plus, simples, abrégées et rationnelles pour conserver visà-vis des tierces personnes les droits acquis sous l'autorité des lois ordinaires. Remarquons encore que ce caractère conservatoire ne doit avoir lieu qu'à l'encontre d'une création de nouveaux droits, et non pas pour empêcber que la libération de l'hypothèque n'ait lieu conformément aux règles et aux lois ordinaires. Ceci est très-important : car, par exemple, la publicité donnée à un droit, quelque juste et équitable qu'il soit, ne doit pas, ne peut pas empêcher le cours ordinaire de la prescription contre ce droit." (Article lu à la société des amis, en 1846. )

Dans le Bas-Canada, qui a reçu le système hypothécaire tel qu'il existait en France, lors de l'Édit de 1663, la publicité des hypothèques fut inconnue jusqu'en 1829, où il fut établi partiellement et relativement aux terres des Townships.

En 1829, pour venir en aide aux acquéreurs, la législature du Bas- Canada passa le Statut 9 George IV, ch. 20 qui est la reproduction presque textuelle de l'Edit de 1771. Mais avant 1841 le Bas-Canada ne possédait aucun système de publicité des hypothèques.

L'Ordonnance du conseil spécial, 4 Vict. ch. 30, a posé parmi nous un principe général de la publicité des hypothèques.

Différents autres Statuts ont des dispositions soit relativement aux terres tenues en franc et commun soccage, soit sur les ratifications des titres, l'extinction par vente de Shérif ou par licitation des hypothèques créées sur les immeubles, et les droits des acquéreurs craignant d'être troublés.

Nous pouvons consulter sur telle Ordonnance l'appréciation qu'en a faite M. le juge Lafontaine, et le rapport de M. Crémazie sur ce sujet. M. Hervieux a aussi publié sur cette matière un petit livre très-utile.