DIVISIONS DES BIENS QUI NE SONT PAS EMPRUNTÉES A LA NATURE DES CHOSES

Préliminaires.

[623] Droit réel sert de mesure commune à ces diverses catégories

de biens. — J'arrive à des catégories de biens que ne distingue entre elles rien de tangible, rien de matériel. Quel sera ici notre critérium? De quel étalon nous servirons-nous?

C'est le droit réel qui jouera ce rôle. Nous mesurerons ces divers biens à l'intensité des droits réels qui les affectent ; nous les classerons suivant les modalités de ces droits réels.

Nous toucherons ici à des considérations et à des phénomènes historiques très variés, les diverses catégories de biens qui vont nous occuper ayant des points de départ très dissemblables. Cette étude nous ramènera souvent vers les contrats, car les droit s réels auxquels nous arrivons, ont été, non seulement transférés, mais souvent créés (soit médiatement soit immédiatement) par des contrats.

Ces grands contrats, qui couvrent de leur ombre puissante tout notre passé, sont donc, si on va au fond des choses, générateurs de droits réels. Les droits réels, nés des contrats du moyen âge, sont très souvent des droits perpétuels, comme la propriété elle-même.

Nous constatons finalement que l'étude des grands contrats terriens du moyen âge doit former l'un des chapitres les plus importants de la classification générale des biens.

De nos jours, nous ne connaissons communément que deux moyens de jouir d'un immeuble : nous en jouissons la plupart du temps â titre de propriétaire ou à titre de locataire ou fer-

LES TENURBS.

inîer. Il n'en élait pas ainsi dans TaDcienne France : quantité [624] d'immeubles étaient possédés par des quasi-propriétaires^ dont la position intermédiaire entre celle de propriétaire et celle de locataire se rapprochait beaucoup plus de la première de ces deux situations que de la seconde. Notre langue a conservé un mot excellent pour désigner toutes ces situations mixtes, mot excellent parce qu'il est resté large et souple : c'est le mot tenure *.

C*est donc le régime des tenures que nous étudierons dans cette section.

Les tenures variaient autrefois à l'infini. Nous sommes ici obligé de dessiner une large esquisse, sans entrer dans le détail, et de décrire seulement les principales tenures. Nous arriverons ensuite aux deux types de propriété parrfaite qu'a connus l'ancien régime, à savoir un type laïque et un type ecclésiastique (alleu, franche aumône).

L*histoire des tenures présente, au point de vue économique et social, un intérêt supérieur. Elle explique les progrès et le magnifique développement de la classe agricole. C'est le régime des tenures qui a permis aux masses populaires de bénéficier durablement de l'accroissement dans la puissance productive et qui a apporté à cette même puissance productive un stimulant sans égal, l'intérêt personnel du travailleur.

Deux traits fondamentaux caractérisent la plupart des tenures en leur dernier état. Ces traits sont : la perpétuité, la fixité.

Perpétuité. — De tous côtés, les tenures agraires, d'origines si variées, tendent à devenir perpétuelles et transmissibles. Le droit qui, originairement, était précaire, temporaire ou viager, se fait héréditaire, et la perpétuité s'étend sur la terre presque tout entière ; car les locations pour une durée d'années déterminées ne sont, dans le haut moyen âge, que l'exception comparativement au nombre immense dés tenures, ou déjà perpétuelles ou en marche vers la perpétuité.

Fixité. — Un grand nombre de tenanciers perpétuels sont

* Voyez ce mot aa sens où je le prends ici dans Abrégé Champenois, 34 (mes ElablUtemmtt, t. III, p. 151). Sur les droits réels conservés de nos joars, Yoyes GodeciTil, art. 526, 543, 2118.